2022_CBS_02159 - Omgevingsvergunning - OMV_2021168675. Viséstraat 46. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/05/1993: vergunning (86#8725170) voor het verbouwen van handelsgebouwen;

-          3/02/1950: toelating (18#26382) voor een nis voor benzinepomp en galg met darm.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          magazijn, horende bij het handelsgelijkvloers van het naastgelegen pand, van 1 bouwlaag onder een zadeldak in gesloten bebouwing.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 7 woonentiteiten van 5 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing met een bouwdiepte van circa 15 m en een kroonlijsthoogte van circa 16,4 m:

• 1 drieslaapkamerappartement op het gelijkvloers met een netto vloeroppervlakte van circa 111 m² en een buitenruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 63 m²;
• 2 tweeslaapkamerappartementen op de eerste en tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 71 m² en een buitenruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 8 m²;
• 2 studio’s op de eerste en tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 50 m² en een buitenruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 8 m²;
• 1 drieslaapkamerappartement op de derde verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 116 m² en een buitenruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 21 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartement op de vierde verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 89 m² en een buitenruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 15 m²;

-          voorgevel afgewerkt met lichtkleurige gevelsteen, plint in lichtkleurige zichtbeton, buitenschrijnwerk in champagnekleurig aluminium, wit gelakt stalen borstweringen en metalen kantelpoort en dakrand in lichtkleurig zichtbeton.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het magazijn;

-          oprichten van een meergezinswoning met 7 woonentiteiten.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          2 Bijzondere voorschriften, Artikel 1 Zone voor wonen – (Wo), 1.2 Inrichting, 1.2.1 Bouwdiepte: Aan de linker perceelgrens wordt een afstand van 4m98 afstand van de achterste perceelgrens gehouden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• er wordt geen regenwaterput geplaatst.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

-          artikel 24 Toegangsdeuren:
voor alle toegangsdeuren naar de individuele appartementen wordt vastgesteld dat de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur het gesloten deurvlak niet kan raken omwille van de diepe dagmaat;

-          artikel 27 Parkeerplaatsen:
het gebouw beschikt niet over minstens één voorbehouden parkeerplaats.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  de bestaande scheidingsmuur hoger dan 2,60 m met de rechteraanpaler, die na de sloop een vrijstaande tuinmuur wordt, blijft behouden;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  er wordt geen afgescheiden en verluchte afvalberging van minstens 4 m² voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden 2 autostalplaatsen voorzien op eigen perceel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Een woongebouw is inpasbaar in deze rij van kenmerkende woongebouwen aan de rand van het park.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het project sluit aan op de kroonlijsthoogte van het omringende bestaande weefsel door de kroonlijsthoogte van de nieuwe bebouwing af te stemmen op de kroonlijsthoogte van de bestaande bebouwing waarbij een beperkte afwisseling in hoogte wordt voorzien. Ook het aantal bouwlagen stemt overeen met het aantal bouwlagen van de recentere bebouwing aan de Viséstraat.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevel wordt integraal gesloopt.
De nieuwe voorgevel wordt afgewerkt met lichtkleurige gevelsteen, plint en dakrand in lichtkleurig zichtbeton, buitenschrijnwerk in champagnekleurig aluminium, wit gelakt stalen borstweringen en metalen kantelpoort. De nieuwe materialen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Met voorliggend project wordt een kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In het aanvraagdossier wordt geen aanwijzing teruggevonden dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zijn. Wel zal voor de realisatie van deze meergezinswoning een bronbemaling noodzakelijk zijn.

De aanvrager wordt erop gewezen dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

Volgens de bouwcode van de stad Antwerpen is het verplicht om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m –mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften 

Het voorgestelde volume houdt een afstand van 4m98 van de achterste perceelgrens in plaats van de minimale 5m conform de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Gelet op de beperkte afwijking is dit aanvaardbaar.

Er wordt een afwijking gevraagd op het plaatsen van een regenwaterput conform de verordening hemelwater, met de volgende motivatie: ‘Het dak van de nieuwbouw is ingericht als plat groendak. Het dak op niveau +4 en +3 zijn ingericht als terras. Dit maakt dat geen dakoppervlak dat geschikt is om op een hemelwaterput aan te sluiten. Gezien terrassen soms gekuist worden, wordt het ook niet aangeraden deze aan te sluiten op een hemelwaterput. Hieruit concluderen we dus dat dit project zich er niet toe leent om een hemelwaterput te voorzien. Alle daken en terrassen worden rechtstreeks aangesloten op een infiltratievoorziening met een overloop naar de rioleringen. Er wordt dus een afwijking gevraagd voor het voorzien van een hemelwaterput.’

Daar er ook daken zijn die niet voorzien zijn van terrassen, kan het water van deze daken gebruikt worden voor herbruik.

De gevraagde afwijking kan niet worden toegestaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      Een regenwaterput te voorzien conform de bepalingen van de verordening hemelwater;

3.      Alle toegangsdeuren te voorzien conform de bepalingen van artikel 24 van de verordening toegankelijkheid;

4.      Eén voorbehouden parkeerplaats te voorzien conform de bepalingen van artikel 27 van de verordening toegankelijkheid;

5.      De bestaande scheidingsmuur hoger dan 2,60 m met de rechteraanpaler, die na de sloop een vrijstaande tuinmuur wordt te verlagen tot 2,60m conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode;

6.      Een afgescheiden en verluchte afvalberging van minstens 4 m² voorzien conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode;

7.      Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, die zich als volgt laat samenvatten:

1.      Bouwhoogte:

1. De voorziene hoogte verarmt en verstoort het straatbeeld;
2. De voorziene hoogte zal extra licht en lucht wegnemen van de Viséstraat;
3. Door 2 parkeerplaatsen voor 7 appartementen zal naar alle waarschijnlijkheid voor extra wagens en parkeernood zorgen;
4. De hoogte zorgt voor hinder qua lichtinval, bezonning en privacy in combinatie met de bouwdiepte;

Evaluatie:

1. Het klopt dat de voorziene hoogte niet gelijk is aan de kenmerkende hoogte zoals zichtbaar op de foto. De bestaande hoogte is dat echter ook niet, waardoor het straatbeeld niet meer wordt ‘verarmd’ of ‘verstoord’ dan in bestaande toestand. Dit deel van het bezwaar is ongegrond.
2. Het klopt dat de voorziene hoogte licht zal wegnemen van de Viséstraat. Lucht is echter onduidelijk uit het bezwaar op te maken. De vermindering van licht is echter niet van die grootte orde dat het openbare leven op de publieke ruimte in het gedrang komt. Dit deel van het bezwaar is ongegrond.
3. Het klopt dat door slechts 2 parkeerplaatsen voor 7 appartementen te voorzien naar alle waarschijnlijkheid voor extra wagens en parkeernood zal zorgen. Gelet op het geringe tekort, blijft de bijkomende druk op het openbaar domein beperkt en valt dit binnen de aanvaardbare marge. Bovendien wordt voor de ontbrekende parkeerplaatsen een belasting opgelegd waarvan de inkomsten geïnvesteerd worden in buurtparkings. Dit deel van het bezwaar is deels gegrond.
4. Het klopt dat de voorziene hoogte in combinatie met de bouwdiepte impact qua lichtinval, bezonning en privacy zal hebben. Deze impact is echter niet van die aard dat de leefbaarheid van de omwonenden onaanvaardbaar in het gedrang zal brengen. De voorziene hoogte in combinatie met de bouwdiepte sluit aan bij de aanpalende of anticipeert op de mogelijke ontwikkeling van de aanpalende naar een woonontwikkeling en houdt rekening met de kenmerkende diepte tot op circa 5m van de achterste perceelsgrens. Dit deel van het bezwaar is ongegrond.

2.      Bouwdiepte: De voorziene diepte is dieper dan de algemene bouwdiepte in de Viséstraat;

Evaluatie: Kenmerkend hebben de woongebouwen een diepte tot op circa 5m van de achterste perceelsgrens met een maximale diepte van circa 15m, die aansluit bij de aanpalende woongebouwen. Dit wordt ook zo voorzien in voorliggend ontwerp, waardoor de impact op lichtinval, bezonning en privacy aanvaardbaar is.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Bouwstijl:

1. Er is geen enkele woning in deze straat die een uitsprong maakt langs voren.
2. De Viséstraat wordt gekenmerkt door smalle hoge ramen. Een karakteristiek die zoveel mogelijk moet behouden of nageleefd worden om de uniformiteit  te waarborgen.
3. Grote ramen en terrassen langs de straatzijde leiden sneller tot geluidsoverlast.
4. Vervlakking van het straatbeeld door verlies van detaillering en verarming van het materiaal.

Evaluatie:

1. Het klopt niet dat geen enkele woning in deze straat een uitsprong maakt langs voren. Nummer 20 en 66 zijn voorzien van (beperkte) uitsprongen. Daarenboven is dit een manier om een mogelijke vervlakking tegen te gaan, alsook is het logisch dat anno 2022 een woongebouw tegenover een park een andere houding aanneemt dan een vroeg 20ste -eeuwse woning tegenover een spoorwegemplacement. Met voorliggend project wordt een kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel voorzien. Dit deel van het bezwaar is ongegrond.
2. Het klopt dat de woongebouwen van de Viséstraat kenmerkend in een laat 19de -eeuwse/vroeg 20ste -eeuwse woon architectuur zijn voorzien. De bestaande architectuur is dat echter ook, niet waardoor het straatbeeld niet meer wordt ‘verarmd’ of ‘verstoord’ dan in bestaande toestand. Dit deel van het bezwaar is ongegrond.
3. Het kan inderdaad kloppen dat grote ramen en terrassen langs de straatzijde sneller tot geluidsoverlast leiden. Het is echter ook bij kleine ramen en geen terrassen niet aanvaardbaar om geluidsoverlast te creëren. Dit betreft een burgerrechtelijke aangelegenheid. Dit deel van het bezwaar is ongegrond.
4. Het klopt niet dat met voorliggend project een vervlakking optreedt door verlies van detaillering en verarming van het materiaal. De voorziene gevel wordt voorzien van plint, uitstekende dorpels, lateien en andere detailleringen die dit tegengaan. Dit deel van het bezwaar is ongegrond.