2022_CBS_02148 - Omgevingsvergunning - OMV_2021151763. Everdijstraat 31. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          in 2019-2020 is een beheersplan opgemaakt, met referentie 4.002/11002/287.2, waarvoor

goedkeuring werd bekomen op 04.12.2020;

-          23/09/2019: vaststelling (ID: 4898) van een herenhuis met barokpoort in de inventaris bouwkundig erfgoed Vlaanderen (herinventarisatie);

-          19/09/1991: vergunning (86#910397) voor het verbouwen tot kantoor en appartementen;

-          10/07/1984: bescherming (ID: 1988) als monument van woonhuizen, Onze-Lieve-Vrouwbeeld en Sint-Rochusbeeld. Het huis gelegen Everdijstraat 31 (met binnenplaats) is beschermd als monument.

Vergunde toestand

-          functie: pand met 3 units:

• meergezinswoning met 2 duplexappartementen;
• gelijkvloerse kantoorfunctie;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 4 traveeën en 3 bouwlagen onder een zadeldak (nok parallel aan de straat);
• open ruimte in de vorm van een koer/binnenplaats en tuin;

-          gevelafwerking (voorgevel):

• neoclassicistische stijl aangepaste en gecementeerde lijstgevel;
• plint en poort in blauwe hardsteen;
• houten buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          functie: pand met 3 units:

• meergezinswoning met 2 duplexappartementen;
• gelijkvloerse handelsruimte;
• kantoorfunctie op de eerste verdieping;

-          gewijzigde raamopeningen in de dakstructuur;

-          bouwvolume en gevelafwerking (voorgevel) ongewijzigd.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 wooneenheden:

• appartement 1 met 1 slaapkamer: 125,69 m²;
• appartement 2, een duplex met 2 slaapkamers: 140,67 m²;
• appartement 3, een duplex met 2 slaapkamers: 122,64 m²;
• een studio van 56,22 m²;
• gemeenschappelijke ruimten op de gelijkvloerse verdieping;

-          de daken tussen de 2 achterhuizen worden aangepast waarbij het bouwvolume beperkt wordt gewijzigd;

-          er wordt een raamopening in de gevel van de uitbreiding van 1991 aangebracht;

-          de blauwe hardstenen arcade aan de binnenkoer wordt aangepast en de open ruimte wordt heraangelegd.

Inhoud van de aanvraag

-          verwijderen van de vergunde handelsfunctie en de bestaande kantoorfunctie;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 4 en het inrichten van gemeenschappelijke ruimten;

-          beperkte wijziging van het bouwvolume;

-          aanbrengen van dakvensters;

-          beperkte gevelwijziging.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag stemt overeen met bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de wasruimte in de kelder (lokaal -1.12) beschikt over een beperkte plafondhoogte van 2 m in tegenstelling tot de minimaal verplichte 2,20 m;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  er wordt geen gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien conform de voorschriften van dit artikel;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de fietsstalplaatsen worden niet overdekt voorzien op de binnenkoer.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Volgens het RUP Binnenstad ligt het perceel in de zone voor centrumfuncties (Ce5), waar wonen is toegelaten en waar onder meer detailhandel en reca op het gelijkvloers zijn toegelaten. De stedelijke dienst Business en Innovatie adviseert:

“De aanvraag omvat het omvormen van een gelijkvloers winkelruimte naar een gemeenschappelijke werkruimte/keuken/enz. behorend bij de bovenliggende woonruimten. In de beschrijvende nota wordt meegegeven dat deze ruimten enkel voor privégebruik mogelijk zijn. Het pand is gelegen in de zone A1 van de Beleidsnota Detailhandel 2020, met name het hoofdkernwinkelgebied Centrum Antwerpen. Dit is de belangrijkste commerciële zone van stad Antwerpen. Levendigheid en dynamiek in de gelijkvloerse verdieping van de panden in deze zone is van groot belang voor de uitstraling van de kern. In de Beleidsnota wordt daarom aangegeven dat gelijkvloers een publiek toegankelijke functie gevestigd hoort te zijn alsook dat functiewijziging naar woonruimte gelijkvloers niet toegelaten is. De huidige aanvraag voldoet dus niet aan deze richtlijnen opgesteld en goedgekeurd in de Beleidsnota Detailhandel 2020. OS/BI adviseert daarom ongunstig en vraagt de ruimte grenzend aan de straatzijde publiek toegankelijk te maken (met bijvoorbeeld één van de functies detailhandel/reca/publieke dienstverlening e.d.).”

Het RUP staat commerciële functies op het gelijkvloers toe, maar legt ze niet op. Woonfuncties zijn toegelaten op het gelijkvloers. De woonfunctie past ook in de historische context van het beschermde gebouw. Dit neemt niet weg dat in de toekomst een commerciële of publieke functie op het gelijkvloers nog altijd mogelijk is.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er worden geen structurele wijzigingen aan het volume aangebracht enkel een beperkte aanpassing van het dak tussen de achterhuizen, wat quasi geen impact heeft op de schaal en de omgeving.

Het pand wordt opgedeeld in vier ruime en lichte woonunits, waarbij de slaapkamers in verhouding staan tot de leefruimten. Er is een gemeenschappelijke tuin en gemeenschappelijke ruimten op het gelijkvloers. Het wooncomfort is gegarandeerd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is beschermd als monument en is opgenomen in de inventaris van het onroerend erfgoed. De adviezen van de stedelijke dienst Monumentenzorg en het Agentschap Onroerend Erfgoed zijn gunstig. Het advies van deze laatste luidt als volgt:

“Deze handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming:

-          Deze aanvraag werd op voorhand uitgebreid besproken met onze diensten en is ook conform de afspraken binnen het beheersplan.

-          Voor de niet vergunningsplichtige restauratieve werken aan gevels, daken en interieur gaf het agentschap al een toelating op 04.02.2021 (referentie 4.002/11002/287.3).

-          Er werden ook premies toegekend voor werken aan het buitenschrijnwerk (4.003/11002/319.8), interieurwerken (4.003/11002/319.6 en 4.003/11002/319.9).”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Artikel 26 van de bouwcode legt een gemeenschappelijke afvalberging op van 4 m². Dit kan perfect worden ingericht in de gelijkvloerse gemeenschappelijke ruimten en wordt als voorwaarde opgelegd.

Volgens artikel 21 van de bouwcode moet de waskelder een vrije hoogte hebben van 2,20 m. De hoogte is 2 m. Aangezien het een historische kelder in een beschermd pand betreft, is deze afwijking toegestaan.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de twee bijkomende wooneenheden moeten er vier fietsstalplaatsen voorzien worden: twee appartementen met één slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4.

Er worden op de binnenkoer 10 fietsstalplaatsen voorzien. Deze zijn niet overdekt. De stedelijke dienst Mobiliteit adviseert de fietsstalplaatsen te overdekken. Dit is echter niet mogelijk zonder de erfgoedwaarde van de binnenplaats te verstoren. Deze voorwaarde wordt dan ook niet opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Conform artikel 26 van de bouwcode moet een gemeenschappelijke afvalberging van 4 m² worden voorzien.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Affiches openbaar onderzoek werden te laat uitgehangen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten