2022_CBS_02170 - Omgevingsvergunning - OMV_2021199181. Herentalsebaan 378-380. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/11/1972: vergunning (19724345) voor het uitvoeren van verbouwingswerken.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          2 panden met een gemeenschappelijk handelsgelijkvloers;

-          2 wooneenheden op de verdiepingen;

-          de panden bestaand uit 2 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          bouwdiepte van 17,8 m voor het gedeelte links op het gelijkvloers, bouwdiepte van 20,25 m voor het gedeelte rechts op het gelijkvloers en kroonlijsthoogte van 8,83 m links en 8,48 m rechts;

-          voorgevel afgewerkt met kwartsietplaten ter hoogte van het gelijkvloers en gele gevelsteen op de verdiepingen;

-          de plint in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          buitenschrijnwerk in goud geanodiseerd aluminium op de verdieping van nr. 380;

-          wit geschilderde houten winkelpui, voorzien van een wit alcubond paneel;

-          wit geschilderde kroonlijst en zwarte dakpannen.

Gewenste toestand

-          functie: eengezinswoning met kantoor;

-          bouwvolume:

• de bestaande uitbreiding aan de linkerzijde wordt gesloopt, net als een gedeelte van de uitbreiding aan de rechterzijde op de eerste verdieping met een diepte van 2,65 vanaf het hoofdgebouw en met een breedte van 2,95 m vanaf de rechter scheidingsmuur;
• nieuwe uitbreiding aan de linkerzijde op 4,75 m achter de achtergevelbouwlijn van het hoofdgebouw om zo tussen hoofgebouw en uitbreiding een patio te creëren;
• derde bouwlaag onder een plat dak met een kroonlijsthoogte van circa 11,55 m;
• patio ter hoogte van de eerste verdieping op de rechter uitbouw;
• inpandig terras op de tweede verdieping aan de linkerzijde achteraan;

-          gevelafwerking:

• gestructureerde gevelpleister en geglazuurde tegels ter hoogte van het gelijkvloers en de nieuwe bouwlaag;
• plint in architectonisch beton aan de rechterzijde;
• buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout met een gewijzigde indeling;

-          vellen van een conifeer.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een handelspand met 2 wooneenheden tot een eengezinswoning met kantoor:

• verminderen van het aantal woonentiteiten van 2 naar 1;
• supprimeren van de functie detailhandel op het gelijkvloers;
• voorzien van een kantoor vooraan op het gelijkvloers;
• slopen en uitbreiden;
• wijzigen van de dakvorm voor het creëren van een volwaardige derde bouwlaag;
• wijzigingen aan de voorgevel;

-          vellen van een conifeer.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  er wordt geen dakopstand van minimaal 0,3 m voorzien met de rechterbuur ter hoogte van de uitbreiding op de eerste verdieping.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het betreft twee gekoppelde panden, gelegen te Herentalsebaan 378-380, waarvan in het verleden het gelijkvloers werd samengevoegd. Het gelijkvloers bestaat uit een handelsruimte, de verdiepingen uit twee zelfstandige woongelegenheden.

De aanvraag omvat het volledig samenvoegen van de gekoppelde woningen naar een eengezinswoning met een gelijkvloerse architectenbureau aan de straatzijde.

Aangezien het pand gelegen is in kernwinkelgebied is het advies ingewonnen van de stedelijk dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie. Deze dienst verleent een voorwaardelijk gunstig advies:

“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie voormalige handelsfunctie naar architectenkantoor/dienstverlening op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied Deurne-Zuid. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten (zoals architectenkantoor) om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen.”

De voorgestelde functies zijn inpasbaar in het kernwinkelgebied en omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Inzake volumetrie betreffen de aanpassingen aan de hoofdgebouwen het verwijderen van de hellende daken. Deze worden vervangen door een dakverdieping met plat dak.

Ter hoogte van het pand Herentalsebaan 380 wordt de achterbouw van twee bouwlagen volledig gesloopt. Hier wordt een patio voorzien van ongeveer 22 m² met daarachter een nieuw gelijkvloerse volume. Het volume van de achterbouw ter hoogte van het pand Herentalsebaan 378 blijft behouden en wordt gerenoveerd. Op de verdieping van deze achterbouw wordt tegen het hoofdvolume een deel afgebroken waardoor voldoende licht en lucht binnengetrokken kan worden naar de aangrenzende verblijfsruimtes.

Verder worden nieuwe verbindingen gemaakt tussen de 2 panden en de interne indeling wordt gewijzigd om tot een eengezinswoning te komen. Op het gelijkvloers aan de straatzijde wordt de bureauruimte voorzien en een fietsenberging.

De voorgestelde wijzigingen en volume overschrijden de gangbare bouwdieptes en -hoogtes in de Herentalsebaan niet. De aanvraag is inzake schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevelmaterialisatie van de beide panden wordt op elkaar afgestemd door gebruik te maken van een gelijkaardige toepassing van materialen. De arrière-corps wordt doorgetrokken om toch een onderscheid te krijgen in het gevelbeeld.

Het bestaande gele metselwerk aan de voorgevel blijft behouden. Het gelijkvloers en de dakverdieping worden afgewerkt met een combinatie van gevelbepleistering en geglazuurde tegels, waarbij de kleur wordt afgestemd op de bestaande sierelementen. Het buitenschrijnwerk in de voorgevel wordt voorzien in wit hout.

In de achtergevel worden de gevelopeningen gewijzigd en wordt er een inpandig terras voorzien ter hoogte van de tweede verdieping. De gevel wordt afgewerkt met recuperatiebaksteen en voorzien van wit houten buitenschrijnwerk.

De nieuwe materialisatie van de gevels sluit aan bij de bestaande materialisatie en afwerking. De gevels zijn conform artikel 6 van de bouwcode in harmonie met de omgeving.

De hoogstammige conifeer in de achtertuin wordt geveld. Het is van belang dat het bestaande groenvolume in een bepaald bouwblok minstens behouden blijft of zelfs versterkt wordt. De te vellen conifeer wordt vervangen door drie standplaatsgeschikte bomen. Het vellen van de conifeer wordt gunstig beoordeeld. Er wordt als voorwaarde aan de omgevingsvergunning gekoppeld dat er moet voorzien worden in een heraanplant van drie bomen waarvan ten minste één boom een inheemse boom van eerste grootte A is met minimale plantmaat van 14/16 centimeter.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woning voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Door de toevoeging van de patio’s wordt ervoor gezorgd dat alle verblijfsruimtes voldoende daglichttoetreding en natuurlijk luchttoevoer krijgen. Daarenboven beschikt de woning over een mooie ruime achtertuin.

Het terras ter hoogte van de tweede verdieping wordt inpandig voorzien en voldoet aan de regels omtrent privacy en zichten op het naastliggend goed.

De scheidingsmuur van de achterbouw grenzend aan de rechterbuur is niet uitgevoerd met een opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is verplicht conform artikel 34 van de bouwcode. Aangezien het dak wordt voorzien van een groendak kan afgeweken worden van een minimale opstand van 0,30 m wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 0,30 m breed aanwezig is. Dit wordt als voorwaarde opgenomen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag betrekking heeft op het verbouwen van het pand naar een eengezinswoning. Het aantal woongelegenheden vermindert dus.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed tussen het groendak en de scheidingswand.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Er dient een heraanplant van drie bomen te worden voorzien, waarvan één boom minstens een inheemse boom van eerste grootte A met een minimale plantmaat van 14/16 centimeter ergens in de achtertuin op minstens twee meter van iedere perceelsgrens. De heraanplant dient te zijn uitgevoerd voor het eerste groeiseizoen volgend op de kap van de boom.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten