2022_CBS_02153 - Omgevingsvergunning - OMV_2021176150. Paleisstraat 99. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/03/2019: weigering (20183730) voor het regulariseren van wijzigingen aan een meergezinswoning;

-          13/04/2018: bouwmisdrijf en stilleg werken (PV11002_2018_6321_APO) voor verbouwingswerken op de vierde verdieping;

-          14/03/1928: toelating (1928#29332) voor gevel- en binnenveranderingen;

-            27/05/1913: toelating (1913#3330) voor het afbreken van een huis, verbouwen en bijzondere goot.

Laatst vergunde toestand

-          meergezinsgebouw:

• gelijkvloers: winkel;
• 4 woningen op basis van advies stedelijke dienst Geacht vergund (geen advies over de inrichting ervan);

-          4 bouwlagen en een mansarde;

-          achteraan open (koer);

-          gevel:

• gelijkvloers voorzien van houten winkelpui en aparte toegang naar bovenliggende verdiepingen;
• lichtgele gevelsteen met groene decoratieve elementen rond de ramen en horizontale banden;
• mansarde met zwarte leien;
• schrijnwerk in hout.

Bestaande toestand

-          meergezinsgebouw:

• gelijkvloers: winkel;
• bovenliggende verdiepingen: 4 woningen;

-          4 bouwlagen onder mansardedak;

-          gelijkvloerse koer als sanitaire ruimte bij de winkel gevoegd;

-          toegevoegd volume achteraan op de dakverdieping;

-          gevel:

• wit geschilderde plint;
• lichtgele gevelsteen met groene decoratieve elementen rond de ramen en horizontale banden;
• mansarde met zwarte leien;
• zwart gelakt, aluminium buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw:

• gelijkvloers: winkel;
• 1ste, 2de en 3de verdieping: telkens 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 52 m² op de verdiepingen;
• dakverdieping: 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 39 m²;

-          dichtgebouwd gelijkvloers;

-          afbraak van het onvergunde volume achteraan op de dakverdieping;

-          ongewijzigde voorgevel en buitenschrijnwerk ten opzichte van de bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van wijzigingen aan een meergezinswoning 4 wooneenheden op de verdiepingen (1 appartement per bouwlaag) en een gelijkvloerse winkel;

-          afbraak van het volume achteraan op de 4de verdieping;

-          wijzigen van de hoogte van de vloerplaten in het achterliggend deel van de woning.  De vloerplaten worden op gelijke hoogte gebracht van de vloerplaten vooraan;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.
  Het volume in combinatie met het beoogde programma overschrijdt de draagkracht van het perceel en van de omgeving;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  er wordt geen afvalberging voorzien, noch voor de appartementen, noch voor de winkel.
• artikel 27 Open ruimte:

bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.  Het gelijkvloers is volledig bebouwd; 

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de woningen op de verdiepingen beschikken niet meer over een buitenruimte.De buitenruimtes op de verdiepingen werden gesupprimeerd.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er is geen fietsenberging voorzien.
• Artikels 40 en 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  er wordt geen gescheiden rioolstelsel voorzien conform artikels 40 en 41 van de bouwcode.
• Artikel 43 Septische putten:
  het is niet duidelijk of de septische put behouden blijft.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
De aanvraag betreft een stadsontwikkelingsproject conform artikel III bijlage 10.b van het MER-besluit. Een MER-screeningsnota is noodzakelijk om hinder tijdens en na de werken voor mens en milieu in te kunnen schatten. Opgemerkt wordt dat het dossier een MER-screeningsnota bevat, maar dat deze niet correct werd ingevuld. Daardoor kan er geen beoordeling worden gemaakt over bijvoorbeeld trillingen bij uitvoer van de werken en de mobiliteitsimpact van het project.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een gebouw met 4 bestaande woningen en een gelijkvloerse winkel te regulariseren. Op een oude bouwtoelating is de inrichting van een winkel opgetekend. De stedelijke dienst Geacht Vergund brengt hiervoor positief advies uit. Voor de bovenliggende wooneenheden is er geen stedenbouwkundige vergunning. De bouwtoelating uit 1928 vermeldt de aanwezigheid van sanitair, buitenruimte en keuken op de verdiepingen. Ter bevestiging van het aantal wooneenheden brengt de stedelijke dienst Geacht Vergund positief advies uit voor 4 wooneenheden. Dit betekent echter niet dat de entiteiten vergund zijn volgens hun bestaande inrichting. Bijgevolg dient de aanvraag en de inrichting van de woningen nog steeds getoetst te worden aan de geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het geacht vergunde bouwvolume betreft een rijwoning met 4 bouwlagen onder mansardedak met een entresol van 5 lagere bouwlagen aanwezig. De achterbouw is ondergeschikt aan de voorbouw en het dakvolume is afleesbaar. In de huidige toestand is een deel bijgebouwd achter de dakverdieping. Dit gebeurde zonder vergunning. Uit de aangeleverde plannen is af te leiden dat de sloopwerken van dit onvergunde volume reeds zijn gestart.

De voorliggende aanvraag wenst de open koer volledig te bebouwen. Het dichtbouwen van de gelijkvloerse koer is strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Een afwijking hierop is niet aanvaardbaar.

Het bouwvolume van het hoofdvolume blijft behouden, maar de vloerniveaus in de entresol worden gelijk gelegd met die van de voorbouw. De buitenruimte en het sanitair in de entresol wordt dichtgemaakt en omgevormd naar een leefruimte. Het aanpassen van de vloerplaten en het dichtmaken van de linker zijgevel houdt in dat de mogelijkheid bestaat om een deel van de entresol te slopen. De voorgestelde ingrepen die nodig zijn om de gewenste planindeling te realiseren komen quasi overeen met het slopen en nieuwbouwen van de entresol. Een verlaagde achterbouw zou voor meer kwaliteit kunnen zorgen naar omliggende eigendommen. Het bouwvolume wordt beperkt verlaagd ten opzichte van het vergunde. Echter is de nieuwe bouwhoogte nog steeds storend voor de omgeving.

Hieruit kan geconcludeerd worden dat het volume de draagkracht van het perceel en de omgeving overschrijdt. Dit wordt nog versterkt door het dense programma van een winkel en 4 kleine woningen. Een kleine perceels- en gebouwoppervlakte moet zo gedeeld worden met een groot aantal bewoners en gebruikers. Dit staat niet in verhouding met elkaar. Doordat de woningen niet voldoen aan alle hedendaagse voorzieningen zoals een buitenruimte, een fietsenberging en een afvalberging wordt temeer de druk op het perceel en op de omgeving met in het bijzonder de publieke ruimte verhoogd.

Omwille van bovenstaande argumentatie wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren. Aanbevolen wordt om duplexappartementen te voorzien. Dit komt de densiteit en de woonkwaliteit ten goede.

Visueel-vormelijke elementen cultuurhistorische aspecten

Het gebouw is gelegen in CHE-gebied. Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd. Zij konden de aanvraag niet gunstig adviseren op basis van volgende argumentatie:

“De aanvraag heeft betrekking op een pand uit 1913 van 4 bouwlagen en 3 traveeën onder pseudomansardedak. Het parement is opgetrokken uit roomwittte Silezische brikken afgewisseld met groene bakstenen. De originele houten winkelpui bleef grotendeels bewaard.

Het object/ complex is beeldondersteunend.

Men wenst de woning te verbouwen en enkele ingrepen ter hoogte van de voorgevel te regulariseren.

Zo werd het schrijnwerk in de voorgevel recentelijk en onvergund vervangen door zwarte pvc met t-profiel.  De houten guillotineramen en de twee houten voordeuren van de pui werden eveneens vervangen door zwarte pvc.

Vanuit oogpunt monumentenzorg betreuren we dat het schrijnwerk in de bovengevel niet in hout werd uitgevoerd. Initieel was het schrijnwerk in hout uitgevoerd. Hout ondersteunt de stijl en architectuurtaal van het pand. Gelukkig werd er geopteerd voor een historisch correct t-profiel waardoor de beeldwaarde bewaard bleef. Dit in tegenstelling tot de vervanging van het schrijnwerk in de houten winkelpui. De vervanging van de houten guillotineramen en de houten voordeuren door pvc met t-profiel is historisch niet correct en geeft de pui een hybride aanzicht dat afbreuk doet aan het beeldondersteunend karakter van het pand. Hoewel de guillotineramen reeds een vervanging waren van de hoger opgaande originele vensters met gedecoreerde bovenwaaiers waren ze passend voor een winkelpui. Nu laat de pui zich veel minder lezen als pui. Houten puien, ooit zo talrijk aanwezig in het straatbeeld, verdwijnen snel. De stedelijke dienst monumentenzorg zet dan ook in op het bewaren en valoriseren van deze bijzondere erfgoedelementen. 

De huidige pui komt dan ook niet voor regularisatie in aanmerking. Op termijn dient de pui geschilderd in een lichte kleurstelling, het schrijnwerk aangepast (houten schrijnwerk met historisch correcte verdeling en verhouding ). Voorstel terug te koppelen met de stedelijke dienst monumentenzorg. De toestand van 1913 of 1928 zijn het uitgangspunt.  Er kan mogelijk aanspraak gemaakt worden op een stedelijke handelspandenpremie.”

Dit advies wordt bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt. De aanpassingen aan de gevel zijn dan ook niet stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag betreft een stadsontwikkelingsproject conform artikel III bijlage 10.b van het MER-besluit. Een MER-screeningsnota is noodzakelijk om hinder tijdens en na de werken voor mens en milieu in te kunnen schatten. Opgemerkt wordt dat het dossier een MER-screeningsnota bevat, maar dat deze niet correct werd ingevuld. Daardoor kan er geen beoordeling worden gemaakt over bijvoorbeeld trillingen bij uitvoer van de werken en de mobiliteitsimpact van het project.

De algemene woonkwaliteit op het perceel is laag. De stedelijke dienst Geacht Vergund bevestigt 4 wooneenheden. Uit de planindeling uit 1928 is op te merken dat de woonkwaliteit van de geacht vergunde woningen niet voldoet aan de huidige woonnormeringen en kwaliteitseisen. De aanvraag wenst wijzigingen aan de inrichting van de entiteiten door te voeren, waardoor de mogelijkheid bestaat om wel te voldoen aan de woonkwaliteit.

Na het aanpassen van de wooneenheden bedraagt de vloeroppervlakte van de woningen op de verdiepingen slechts 42 m² netto. Met badkamer erbij zijn dit eenslaapkamerappartementen van 52m². De oppervlakte is hooguit geschikt om een studio te herbergen.

In de dakverdieping is een studio aanwezig met een netto-oppervlakte van 29m². Deze ruimte is niet geschikt om een zelfstandige wooneenheid in te richten.

Het verleggen van de vloerpassen zorgt er tevens voor dat de netto-vloeroppervlakte verkleint van de bovenste woning.

Niet alleen is de leefbare oppervlakte te klein om voldoende wooncomfort te bieden, ook beschikken de wooneenheden niet meer over een buitenruimte (bouwcode, art. 28). De buitenruimte zoals ingetekend op het plan uit 1928 werd gesupprimeerd. Eveneens is er in het gebouw geen afvalberging noch fietsstalplaatsen aanwezig (bouwcode, art. 26 en 29).

Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat 4 zelfstandige wooneenheden en een winkelfunctie op het gelijkvloerse de draagkracht van het gebouw overschrijdt. Het gebruikscomfort van de woningen kan hierdoor niet gegarandeerd worden. 

Aanvullend wordt opgemerkt dat het niet duidelijk is of het privaat rioolstelsel conform artikel 40 en 41 werd aangesloten op de openbare riolering. Ook is het niet duidelijk of een septische put aanwezig is conform artikel 43 van de bouwcode. Tot slot wordt er in een bezwaarschrift aangehaald dat de afvoer van de keuken bij de winkel voor geurhinder zal zorgen. De plannen geven onvoldoende informatie over de afvoerkanalen. Deze moeten uitmonden in open lucht en bovendaks (bouwcode, art. 35). Van deze voorschriften kan er niet worden afgeweken.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden twee bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over.

1. Geurhinder: Het bezwaar dat de nieuwe gelijkvloerse keuken voor toenemende geurhinder zal zorgen naar omliggende eigendommen.

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Afvoeren moeten, conform de bouwcode, bovendaks uitmonden. Hier kan niet van afgeweken worden.

2. Duivenhinder: Het bezwaar dat de dense situatie in het bouwblok voor een duivenplaag zorgt. Om de overlast van duiven aan te pakken moet in voorliggende aanvraag een oplossing aangereikt worden.

Beoordeling: Duivenhinder is geen stedenbouwkundige materie en in een stedenbouwkundige aanvraag kunnen geen verplichtingen worden opgelegd om duivenoverlast in te perken. Het bezwaar is ongegrond.