2022_CBS_00874 - Omgevingsvergunning - OMV_2021173925. Kruishofstraat 239. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          2/07/2015: proces verbaal (WI/2015/VPV/0521 ) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 9.

Vergunde/Geacht vergunde toestand

-          een meergezinswoning met 3 wooneenheden van 3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing met een bouwdiepte van het hoofdgebouw van circa 9 m en een uitbreiding aan de linkerzijde tot achteraan het perceel;

-          voorgevel afgewerkt met rode gevelsteen, plint in grijze blauwe steen, wit geschilderd geprofileerd schrijnwerk, dorpels in beige zandsteen, wit houten kroonlijst, witte voordeur.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 101631) van Eclectisch burgerhuis of meergezinswoning als bouwkundig erfgoed;

-          een meergezinswoning opgedeeld in 9 eenheden voor studentenhuisvesting;

-          zwart buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          het regulariseren van het opdelen van de meergezinswoning in 9 eenheden voor studentenhuisvesting.

Inhoud van de aanvraag

-          het regulariseren van het opdelen van de meergezinswoning in 9 eenheden voor studentenhuisvesting.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 3 Heistraat en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 29 juni 1992. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone a voor woningen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de keuken op de tweede verdieping heeft geen minimale vrije hoogte van 2,60 m en de twee kamers op de derde verdieping bereiken op geen enkel punt een minimale vrije hoogte van 2,60 m;
• artikel 26 Afvalverzameling: de afvalberging in de kelder is kleiner dan de minimale oppervlakte van 4 m²;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er wordt geen fietsenberging voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen autostalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 21, 26, 29 en 30 van de bouwcode. Voor artikel 21 (= studentenkamer 9 in de dakverdieping) en artikel 29 kan er niet op geldige wijze worden afgeweken. Dit wordt als voorwaarde opgenomen bij de vergunning.

Voor artikel 21 (=keuken op de tweede verdieping en kamer 8 in de dakverdieping), artikel 26 en artikel 30 wordt er met behulp van artikel 3 van de bouwcode een afwijking toegestaan:

Artikel 21 Minimale hoogten van ruimten:

De gemeenschappelijke keuken op de tweede verdieping heeft een minimale vrije hoogte van 2,40 m waar deze 2,60 m moet zijn. Aangezien de keuken eerder beperkt gebruikt wordt door studenten en er bovendien nog een keuken op het gelijkvloers is die wel voldoende vrije hoogte heeft, wordt er geoordeeld dat er een afwijking kan worden toegestaan.

Voor studentenkamer 8 in de dakverdieping is de netto vloeroppervlakte voldoende ruim om de gebruikskwaliteit te garanderen. Hiervoor kan er eveneens een afwijking worden toegestaan.

Artikel 26 Afvalverzameling:

De afvalberging in de kelder is circa 3,5 m² waar deze minstens 4m² moet zijn. Achteraan op de koer wordt er ook een kleine hoek (0,84 m²) voorzien voor huisvuil. Deze ruimte kan echter niet meegerekend worden om tot 4 m² te komen. Gezien de beperkte afwijking wordt geoordeeld dat er een afwijking kan worden toegestaan.

Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

In de rubriek ‘Mobiliteitsimpact’ wordt de toegestane afwijking verder gemotiveerd.

Functionele inpasbaarheid

Er werd advies gevraagd aan de Stedelijke dienst Vermoeden van Vergunning. Het advies luidt als volgt:

“Kadaster: 3 woningen

Overleg met architect: er zijn geen bewijzen dat de huidige toestand dateert van voor 1979.

Gunstig advies voor 3 woonentiteiten en gunstig advies voor versoepelde procedure in functie van regularisatie bestaande studentenkamers.”

De woonfunctie blijft behouden maar wordt gewijzigd naar studentenhuisvesting. Deze functie is functioneel inpasbaar in de omgeving. Er dient echter opgemerkt dat het project ook bij de versoepelde procedure afgetoetst wordt aan de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening. Er kan echter geoordeeld worden dat beperkte afwijkingen die de woonkwaliteit niet in het gedrang brengen, kunnen worden toegestaan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt de regularisatie van de omvorming van een meergezinswoning met drie woonentiteiten naar een studentenhuisvestingsproject met negen studentenkamers. Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het aspect schaal en ruimtegebruik niet beoordeeld wordt.

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

Aangezien het pand opgenomen is op de Inventarislijst als Bouwkundig Erfgoed, werd er advies gevraagd aan de Stedelijke dienst Monumentenzorg. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“Geen bezwaar voor de regularisatie en de opdeling. Het oorspronkelijk wit geschilderd en fraai geprofileerd schrijnwerk werd vervangen door zwart schrijnwerk waarvan de materialisatie niet wordt geduid en waarvan de profilering en de kleurstelling duidelijk afwijkt. Dit is een verarming van de beeldwaarde van het inventarispand. Dit dient op termijn opnieuw vervangen naar oorspronkelijk model (materiaal, profilering, detaillering, afwerking)

Het huidige schrijnwerk in de voorgevel wordt uitgesloten van vergunning en moet op termijn opnieuw wordt vervangen naar oorspronkelijk model en in nauw overleg met onze dienst.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat er strijdig met artikel 29 van de bouwcode geen fietsenberging voorzien wordt voor de studentenkamers. Aangezien een fiets het ultieme vervoersmiddel van de student betreft, kan er hiervoor geen afwijking worden toegestaan. Er dient een bruikbare en overdekte fietsenstalling voorzien te worden. De beperkte open ruimte van de koer moet open en gevrijwaard blijven. Hierdoor komt deze ruimte niet in aanmerking voor het stallen van fietsen. In voorwaarde wordt opgenomen om  studentenkamer 2 op het gelijkvloers om te vormen tot een fietsenberging. Dit betreft op het gelijkvloers de studentenkamer met de kleinste oppervlakte en de geringste lichtinval. Studentenkamer 1 aan de straatzijde kan vervolgens behouden blijven. Op deze manier blijft er nog voldoende contact met de straat mogelijk. Bovendien is studentenkamer één de meest kwalitatieve kamer op het gelijkvloers.

De studentenkamers onder het dak hebben op het hoogste punt slechts een vrije hoogte van 2,50 m en 2,52 m. Kamer 9 heeft hierdoor slechts een bruikbare oppervlakte van amper 7 m² wat onvoldoende gebruiksgenot biedt voor een studentenkamer. Studentenkamer 9 wordt bijgevolg uitgesloten van vergunning. Deze ruimte kan bijvoorbeeld dienst doen als extra badkamer, toilet, berging of kan worden toegevoegd aan studentenkamer 8.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De fietsparkeerbehoefte voor 9 studentenkamers is 9 x 1 = 9 fietsstalplaatsen. Er wordt niets voorzien (in de tekst wordt verwezen naar openbare stallingen op straat, maar voor wonen moeten fietsen inpandig/ veilig (afgesloten) en afgedekt gestald kunnen worden, dat is hier niet het geval)

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• 9 fietsstalplaatsen voorzien.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten wij ons aan bij het advies van de Stedelijke dienst Mobiliteit. Door echter twee studentenkamers minder te voorzien in het project, zal ook de mobiliteitsimpact afnemen. Er dienen nu 7 fietsparkeerplaatsen te worden voorzien. De oppervlakte van studentenkamer 2 is voldoende groot om 7 fietsen kwalitatief te kunnen stallen. De studentenkamer wordt op het plan in het rood aangepast als een fietsenberging.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2. studentenkamer 2 dient te worden omgevormd en gebruikt als fietsenberging voor 7 fietsen zoals in het rood aangeduid op volgend plan:

BA_239_P_N_2_NT-Niv_0_rood_aangeduid;

3. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Uitsluitingen:

1. het huidige schrijnwerk in de voorgevel wordt uit de vergunning gesloten. Dit dient op termijn opnieuw te worden vervangen naar oorspronkelijk model en in nauw overleg met de Stedelijke dienst Monumentenzorg;

2. studentenkamer 9 in de dakverdieping wordt uitgesloten uit de vergunning, zoals in het rood aangeduid op volgend plan:

BA_239_P_N_5_NT-Niv_3_rood_aangeduid.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.