2022_CBS_00831 - Omgevingsvergunning - OMV_2021157298. Begijnenvest 51-53. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/12/2021 weigering (20213439) omvormen van een magazijn en hangar naar twee zelfstandige wooneenheden;

-          29/05/1931: toelating (1931#39234) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          02/10/1919: toelating (1919#8538) voor een loods;

-          29/08/1916: toelating (1916#6960) voor een verdieping op een werkhuis;

-          08/09/1911: toelating (1911#2204) voor binnenwerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw:

• gelijkvloers: winkelruimtes;
• 6 wooneenheden op de verdiepingen, 2 per verdieping;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen en een mansardedaklaag;

-          gevelafwerking:

• plint in zwartkleurig granito en gecementeerde kiezels;
• erkers en raamkaders in natuursteen;
• witkleurig houten buitenschrijnwerk;

-          de garage en magazijnen bevinden zich in binnengebied en zijn enkel bereikbaar via een doorrij onder Begijnenvest 51-53 (ter hoogte van de linkerzijde van het perceel).

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw overeenkomstig vergunde toestand met uitzondering van:

• gelijkvloers: een studio en een tweeslaapkamerappartement;

-          bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand;

-          gevelafwerking overeenkomstig vergunde toestand met uitzondering van:

• buitenschrijnwerk plint in zwart aluminium;
• zwartgeschilderd houten buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met op het gelijkvloers 2 woningen:

• 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 43,59 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 109,83 m²;

-          gemeenschappelijk dakterras en daktoegang op het mansardedak van het hoofdvolume;

-          gevelafwerking:

• pleisterwerk wit;
• buitenschrijnwerk plint in zwart aluminium;
• zwartgeschilderd houten buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van handel naar wonen,

-          vermeerderen van het aantal woningen van 6 naar 8;

-          interne constructieve werken;

-          inrichten van een gemeenschappelijk dakterras met daktoegang op het mansardedak;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld: het nieuwe dakterras op het dak van het hoofdgebouw is niet in harmonie met de omgeving;

-          artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte: het nieuwe bouwvolume is niet kenmerkend voor de omgeving en overschrijdt het maximaal aanvaardbare bouwvolume;

-          artikel 2.1.11.2  Terrassen op platte daken: Terrassen op platte daken zijn slechts toegestaan wanneer zij verwerkt zitten in het maximaal aanvaardbare bouwvolume. Een bouwvolume op de voorgestelde plek is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar;

-          artikel 2.1.7 Gevelmaterialen: het materiaalgebruik van de gevels moet in harmonie zijn met het referentiebeeld. De verscheidenheid in materialen gaat in tegen deze voorwaarde.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18: niveauverschillen tot en met 18cm moeten zowel binnen als buiten met een helling overbrugd worden. Niveauverschillen van meer dan 18cm moeten met een trap in combinatie met een helling overbrugd worden of met een lift. De voorgevel en toegang tot het appartementsgebouw wijzigt en er is een niveauverschil van meer dan 18cm aanwezig. De traphal wordt doorgetrokken naar het gemeenschappelijke dakterras en er is geen lift aanwezig;
• artikel 20: de traphal wordt aangepast. Echter is de traphal niet conform de principes van de verordening aangepast;
• Artikel 22: de toegangen naar de nieuwe gelijkvloerse appartementen zijn niet afgewerkt conform dit artikel. Na afwerking moeten de toegangsdeuren een minimale vlakke doorgangsbreedte van 90cm hebben;
• Artikel 24: voor en achter elke toegang moet een vrije en vlakke draairuimte voorzien worden. Hieraan is niet voldaan;
• Artikel 25: manueel te bedienen deuren moeten na afwerking een minimale vrije en vlakke wand en vloerbreedte van minstens 50cm naast de krukzijde bezitten. Hieraan is niet voldaan.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 en 10 Harmonie en draagkracht / inplanting, bouwhoogte, bouwdiepte: het gemeenschappelijk dakterras op het plat dak van het hoofdgebouw is niet in harmonie met de omgeving. Het bouwvolume is niet kenmerkend voor de omgeving;
• Artikel 27 Open Ruimte: er is onvoldoende open ruimte aanwezig op het perceel van de aanvraag;
• Artikel 28 Private Buitenruimte: het gemeenschappelijke dakterras is niet aanvaardbaar. Hierdoor beschikken de bestaande woningen niet over een buitenruimte conform dit artikel;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er is geen fietsenberging voorzien op dit deel van de aanvraag;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De voorliggende aanvraag voorziet een functiewijziging van twee gelijkvloerse winkels naar twee zelfstandige wooneenheden. Op 24 december 2021 werd een vergunningsaanvraag in 1ste aanleg geweigerd voor het achterliggende perceel. In voorliggende aanvraag maakt dit achterliggende deel geen deel uit van de aanvraag. Wijzigingen die in deze aanvraag betrekking hebben op het perceel achteraan worden daardoor niet beoordeeld.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Omdat het achterliggende perceel onafhankelijk functioneert van de voorbouw, wordt bij de beoordeling van voorliggende aanvraag enkel rekening gehouden met het perceel van de voorbouw. Dit komt overeen met de gelijkvloerse bouwdiepte van circa 16 meter waarin de voormalige winkelfuncties ingericht waren. Deze winkels worden omgevormd naar wonen waardoor minstens 20% open ruimte voorzien moet worden (bouwcode, art. 27). De aanvraag voorziet een beduidend kleiner aandeel.

Het omvormen van een gelijkvloerse winkelfunctie naar wonen kan, maar dan moet er een ontpitting doorgevoerd worden zodat een bruikbare achtertuin ontstaat. Stedenbouwkundig is het wenselijk dat de open ruimte wordt voorzien vanaf de achtergevel van de voorbouw.

De aanvraag wenst de traphal van het gebouw door de trekken tot boven het dak zodat het nieuwe dakterras bovenop het mansardedak bereikbaar is door middel van een daktoegang. De aanvrager verwijst naar andere volumes bovenop een dak. Echter zijn dit slechts enkele gebouwen die een technische uitbouw bezitten. Daktoegangen bovenop een mansardelaag zijn niet kenmerkend voor de omgeving. Ook dakterrassen bovenop een mansardedak zijn atypisch. Daarnaast moeten dakterrassen steeds beoordeeld worden als een bouwvolume (RUP Binnenstad, art. 2.1.11.2). Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is een bijkomend volume bovenop de bestaande daklaag bijgevolg niet aanvaardbaar.

De wijzigingen aan het bouwvolume zijn niet kenmerkend en niet in harmonie met de omgeving. Het bestaande bouwvolume is reeds omvangrijk. Met de voorziene uitbreidingen en de functiewijziging met onvoldoende ontpitting, overschrijdt het de draagkracht van het perceel. De aanvraag is strijdig met artikel 6 en 10 van de bouwcode en artikel 2.1.2, 2.1.3 en 2.1.11.2 van het RUP Binnenstad. Omwille van bovenstaande motivering dient de aanvraag geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De gevel wordt voorzien van pleisterwerk in een witte kleur en zwart buitenschrijnwerk. De aanvrager argumenteert dat de bestaande bepleisterde gevel geacht vergund is. Dit kan geenszins worden bijgetreden. De toegevoegde foto’s laten zien dat de gevel recent werd gewijzigd waardoor er geen beroep kan gedaan worden op een geacht vergunde toestand.

Het gebouw is gelegen in CHE-gebied. Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werden de ingrepen ter advies voorgelegd. Zij kunnen de gevelwijzigingen niet gunstig adviseren. De art-decogevel heeft immers een beeldbepalende erfgoedwaarde in het straatbeeld die door de wijzigingen teniet wordt gedaan.

De niet-vergunde bepleistering verstoort het oorspronkelijk gevelbeeld, waarbij gebruik werd gemaakt van verschillende materialen in de geledingen die de gevel op een sierlijke manier ritmeerde en decoreerde. Ook het schrijnwerk in aluminium komt niet in aanmerking voor regularisering.

Door de gevel te bepleisteren verliest het gevelbeeld haar detaillering en verfijning die aanwezig was voor de niet-vergunde handelingen. Het verlies aan detaillering en diepte in de gevel is een jammerlijke achteruitgang van het patrimonium in de binnenstad. De voorgestelde wijzigingen zijn strijdig met artikel 11 van de bouwcode en artikel 2.1.7 van het RUP Binnenstad. Een gevel die in oorsprong niet bedoeld was te bepleisteren, moet gevrijwaard blijven van bepleistering.

Ook het contrasterende buitenschrijnwerk doet afbreuk aan het gevel- en straatbeeld. De voorgestelde wijzigingen aan het gevelbeeld doen afbreuk aan de beeldbepalende waarde van het gebouw, vormen geen verbetering voor de omgeving en zijn daarom stedenbouwkundig onaanvaardbaar.

Een functiewijziging moet zich vertalen in de gevelpui. Dit gebeurt niet. Alleen de nis wordt gelijkgetrokken met het voorgevelvlak, maar wezenlijk blijft de voorgevel zich tonen als winkelpand. Het is wenselijk dat de gevel correspondeert met de achterliggende functie. Daarnaast zorgt een beglaasde vitrine voor weinig geborgenheid voor een bewoner. Ook om deze reden kunnen de wijzigingen aan de voorgevel niet gunstig geadviseerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In vergunde toestand zijn er zes woningen aanwezig met op het gelijkvloerse een winkelfunctie. De huidige wooneenheden voldoen niet aan de hedendaagse woonkwaliteitsnormen. Ze ontbreken bijvoorbeeld een buitenruimte.

De aanvraag wenst het aantal woningen te vermeerderen van zes naar acht. Deze ingreep verlaagt de algemene woonkwaliteit in het gebouw en verhoogt de druk op het perceel. Voordat het aantal wooneenheden vermeerdert, is het wenselijk dat de kwaliteit van de bestaande entiteiten toeneemt en de druk op het perceel vermindert.

Als compensatie van het gebrek aan buitenruimte voorziet men in de aanvraag een gemeenschappelijk dakterras bovenop het mansardedak. Dit terras is ruimtelijk niet aanvaardbaar en atypisch voor de omgeving. Zoals eerder vermeld is het terras niet verwerkt in het maximaal aanvaardbare bouwvolume.

Opgemerkt wordt dat de aanvraag strijdig is met artikel 18, 20, 22, 24 en 25 van de toegankelijkheidsverordening. Afwijkingen op deze voorschriften zijn niet toelaatbaar.

De toegangen naar de appartementen, de gemeenschappelijke toegang en de traphal zijn niet integraal toegankelijk conform artikel 22, 24 en 25 van de verordening. Ook worden niveauverschillen niet overbrugd met een helling of lift conform artikel 18 van de toegankelijkheidsverordening. De traphal wijzigt waardoor de breedte van de traphal, de tussenbordessen en een doorlopende leuning moeten voldoen aan artikel 20 van de verordening.

Er is geen reden om af te wijken van deze voorschriften. 

De voorgestelde fietsenberging in binnengebied kan niet aanvaard (zie verder in het verslag). Bijgevolg ontbreekt ook deze voorziening.

Uit bovenstaande beoordelingen kan geconcludeerd worden dat het vermeerderen van zes naar acht wooneenheden de densiteit van het gebouw op een onaanvaardbare manier overschrijdt. De woonkwaliteit van de bijkomende entiteiten is ondermaats en zorgt voor het verlagen van de algemene woonkwaliteit op het perceel. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten voor de 2 bijkomende wooneenheden 5 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer  =  1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2;

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3.

Er worden op de binnenkoer 5 fietsstalplaatsen voorzien.

In een vorige aanvraag werd een fietsenberging aangevraagd voor bijkomende woningen in het binnengebied. In voorliggende aanvraag worden dezelfde fietsstalplaatsen opnieuw aangevraagd, maar om te voorzien in de behoefte van de bijkomende wooneenheden. Dit dubbel gebruik is echter niet aanvaardbaar en de aanvraag duidt expliciet aan dat het achterliggende deel van het perceel geen deel uit maakt van de aanvraag. Een overdekte en afgesloten fietsenberging op eigen perceel die kan voorzien in de behoefte van bijkomende wooneenheden is noodzakelijk conform artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten