2022_CBS_00838 - Omgevingsvergunning - OMV_2021178830. Limburgstraat 50. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/09/1841: toelating (18#14556) voor het uitvoeren van gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde en bestaande toestand

-          functie en bouwvolume:

• een besloten magazijn op de eerste bouwlaag met op de daarboven liggende bouwlaag een eengezinswoning onder zadeldak.

-          gevelafwerking:

• voorgevel in pleisterwerk met buitenschrijnwerk in hout.

-          inrichting:

• het perceel is volledig bebouwd.

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume:

• een besloten meergezinswoning van vier bouwlagen onder plat dak met kelder;
• met betrekking tot de vier nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          één eenslaapkamerappartement op de eerste bouwlaag met een netto vloeroppervlakte van ca. 62 m²;

-          één eenslaapkamerappartement op de tweede bouwlaag met een netto vloeroppervlakte van ca. 61 m²;

-          één studio op de derde bouwlaag met een netto vloeroppervlakte van ca. 47 m²;

-          één studio op de vierde bouwlaag met een netto vloeroppervlakte van ca. 47 m².

• een bouwdiepte van 14 meter op de eerste bouwlaag en 12,54 meter op de bovenliggende bouwlagen;
• een kroonlijsthoogte van 12,67 meter aan de voorgevel en aan de achtergevel, behalve op de eerste bouwlaag die slechts een hoogte heeft van 3,42 meter.

-          gevelafwerking:

• een voorgevel met drie gelijke traveeën;
• voorgevel in grijs/donkerbeige gevelsteen met zwart aluminium of pvc buitenschrijnwerk;
• voorgevel met glazen valbeveiliging en plint in grijs geschuurde natuursteen;
• achtergevel in wit pleisterwerk met zwart aluminium of pvc buitenschrijnwerk;
• achtergevel met glazen valbeveiliging en aan de terrassen zwarte metalen balustrades.

-          inrichting:

• circa 23,98 m² van het perceel wordt ontpit en daarvan wordt circa 11 m² verhard terras tegen de achtergevel.

Inhoud van de aanvraag

-          het slopen van een bestaand magazijn met bovenliggende woonst;

-          het bouwen van een meergezinswoning van vier bouwlagen:

• het voorzien van 4 wooneenheden;
• het ontpitten van een deel van het perceel en voorzien als tuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: bij een nieuw woonproject dient er 1 plaats per slaapkamer + 1 extra plaats voorzien te worden. Er dienen dus acht fiets parkeerplaatsen voorzien te worden in plaats van zes;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: bij een nieuw woonproject met maximaal 5 wooneenheden dient 1 autostal- of autoparkeerplaats per woning voorzien te worden. Er zijn vier wooneenheden voorzien in de nieuwbouw, maar geen autostal- en autoparkeerplaatsen;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: voor enkelvoudige scheidingsmuren geldt dat:
  • ze uitgevoerd dienen te worden in massief, ongeperforeerd materiaal;

• ze steeds een minimale dikte van 0,18 meter hebben. Scheidingsmuren met een grotere dikte mogen constructieonderdelen dragen voor zover ze de perceelsgrens niet overschrijden en er een minimale dikte van 0,18 overblijft.

Het nieuw plat dak van het gelijkvloerse volume heeft ter hoogte van de scheidingsmuur met het perceel te Limburgstraat 48 geen opstand van 0,30 meter. De scheidingsmuren hebben geen minimale dikte van 0,18 meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 29 en 34 van de bouwcode. Er kan niet op geldige wijze worden afgeweken van deze artikels. Dit wordt als voorwaarde opgenomen bij de vergunning.

De aanvraag wijkt af van artikel 30 van de bouwcode. Dit wordt hieronder verder gemotiveerd in de rubriek ‘Mobiliteitsimpact’.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de nieuwbouw van een appartementsgebouw met vier wooneenheden. De woonfunctie is verenigbaar met de omgeving die voornamelijk bestaat uit een- en meergezinswoningen. De functionele inpasbaarheid wordt aldus gerespecteerd.

Er werd advies gevraagd aan de Stedelijke dienst Vermoeden van Vergunning. Het advies luidt als volgt:

“Kadastergegevens bevestigen de bestaande toestand:

Garage / magazijn op het gelijkvloers

Duplex-appartement op verdiepingen.”

Aangezien de bestaande functie van garage/magazijn verdwijnt, werd er advies gevraagd aan de Stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Zij hebben geen bezwaar tegen voorgestelde werken.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het bouwen van een appartementsgebouw met vier appartementen (twee één slaapkamer appartementen en twee studio’s). De schaal van het project sluit aan bij de bestaande bebouwde omgeving. Het nieuw volume maakt een trapsgewijze overgang in de vorm van een entresol. De bouwdiepte sluit hierdoor aan bij de bouwdiepte van de aanpalende panden. Ondanks het relatief ondiep perceel, voorziet het project in een ontpitting van iets meer dan 20%. Voorliggende aanvraag sluit qua ruimtegebruik en bouwdichtheid aan bij de bestaande omgeving. Het voorgestelde is voor wat betreft volume en inplanting inpasbaar in de stedelijke omgeving en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt afgewerkt met een grijs/donkerbeige gevelsteen, zwartkleurig schrijnwerk (kunststof of aluminium). De dorpels en gevelplinten bestaan uit blauwe hardsteen. In het straatbeeld is er een verscheidenheid aan kleuren (geel, rood, roodbrui, licht en donkergrijs, wit, …) en afwerkingsmateriaal (bepleistering/metselwerk) zichtbaar. De voorgestelde materialisatie is bijgevolg verenigbaar met de ruimtelijke context. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In voorliggend project is de beschikbare oppervlakte van elke woongelegenheid in verhouding met het aantal slaapkamers. Voor elke woning is er een bruikbare buitenruimte voorzien en een privé bergruimte aanwezig in de kelder. Er kan geconcludeerd wordt dat er voldoende wooncomfort geboden wordt.

Om de bezonning in de tuinen te optimaliseren en aldus de woonkwaliteit op het perceel en de omgeving te bevorderen, wordt er in voorwaarde opgenomen om de tuinmuur, daar waar niet tegenaan gebouwd is, te verlagen tot 2,60 meter conform artikel 19 van de bouwcode.

Er werd advies gevraagd aan de Stedelijk Milieudienst. Het advies is gunstig:

“De aanvraag betreft een pand gelegen aan de Limburgstraat 50 in 20230 Antwerpen. Het magazijn met woning wordt gesloopt en wordt er op het terrein 4 wooneenheden op vier bouwlagen opgetrokken. Milieutechnisch zijn er geen bezwaren om de vergunning te verlenen.”

Er werd advies gevraagd aan Proximus. Het advies is gunstig. De algemene voorwaarden maken integraal deel uit van de omgevingsvergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 4 wooneenheden moeten er 8 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          4 appartementen met 1 slaapkamer  = 4 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 8

Er worden in de kelder 6 fietsstalplaatsen voorzien. Dat zijn er dus 2 te weinig. De gang in de kelder die naar de fietsberging leidt moet minstens 1m breed zijn.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• Er moeten 8 fietsstalplaatsen voorzien worden conform de afmetingen van de bouwcode
• In de kelder moet de gang naar de fietsenberging minstens 1m breed zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2. de enkelvoudige scheidingsmuren dienen uitgevoerd te worden in massief, ongeperforeerd materiaal en moeten een minimale dikte hebben van 0,18 meter conform artikel 34 van de bouwcode;

3. ter hoogte van de perceelgrenzen waar geen bebouwing is, dient de tuinmuur te worden verlaagd tot 2,60 meter conform artikel 19 van de bouwcode;

4. er moeten 8 fietsstalplaatsen voorzien worden conform de afmetingen van artikel 29 van de bouwcode;

5. in de kelder moet de gang naar de fietsenberging minstens 1m breed zijn;

6. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de bevraging aanpalenden werd er één bezwaarschrift ingediend dat zich laat samenvatten als volgt:

Schade/instortingsgevaar naburig pand: De constructie van de woning van bezwaarindiener is vastgemaakt aan de scheidingsmuur van nummer 50. Bezwaarindiener uit zijn bezorgdheid over het risico op schade aan en instorting van zijn woning bij het uitbreken van de scheidingsmuur. 

Beoordeling: Het bezwaar omtrent de stabiliteit van het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid. Bovendien staan deze zaken samen met het uitvoeren van een plaatsbeschrijving los van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het is de verantwoordelijkheid van de architect om de werken naar behoren op te volgen en van de aannemer om deze volgens de regels van de kunst uit te voeren. Het optreden van schade aan de naburige percelen kan hierdoor reeds vermeden worden. Het bezwaar is ongegrond.