2022_CBS_00873 - Omgevingsvergunning - OMV_2021176029. Krijgslaan 318. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/06/2021: proces-verbaal (11002_2021_14319) voor werken uitvoeren en wijzigen van de hoofdfunctie van het gebouw zonder voorafgaandelijke schriftelijke Omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          22/12/2020: proces-verbaal (11002_2021_13440) voor werken uitvoeren en wijzigen van de hoofdfunctie van het gebouw zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          09/06/1980: vergunning  (222#5440 en 222#12730) voor het plaatsen van een lichtreclame;

-          01/06/1970: vergunning (222#2645) voor het uitbreiden van een winkel/woning;

-          27/04/1964: vergunning (222#556) voor het bouwen van een garage.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          handelswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in halfopen bebouwing;

-          gelijkvloerse toonzaal met bovenliggende eengezinswoning;

-          achterbouw van 2 bouwlagen en 1 bouwlaag onder plat dak ingericht als magazijn/werkhuis;

-          gevels voorbouw in roodbruin metselwerk met accenten in glad-witbeton en aluminium buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          handelswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in halfopen bebouwing;

-          gelijkvloerse toonzaal met stockageruimte op de eerste verdieping en een eengezinswoning op de bovenste verdieping;

-          achterbouw aansluitend op het hoofdvolume van 2 bouwlagen en 1 bouwlaag onder plat dak ingericht als schoonheidssalon (dienstverlening) en aansluitend een perceelbrede achterbouw van 2 bouwlagen onder plat dak ingericht als magazijn voor groothandel (bedrijvigheid) ;

-          zaakgebonden reclame van circa 11 lopende meter en een hoogte van 1,20 meter voorzien van klemtoonverlichting;

-          gevels voorbouw in roodbruin metselwerk met accenten in glad-witbeton en aluminium buitenschrijnwerk;

-          achterbouw in wit geschilderd metselwerk en donkergrijs aluminium buitenschrijnwerk ;

-          volledig verharde voortuin- en zijtuinstrook.

Gewenste toestand

-          handelswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in halfopen bebouwing;

-          gelijkvloerse winkelruimte en een eengezinswoning op de bovenliggende verdieping;

-          achterbouw aansluitend op het hoofdvolume van 2 bouwlagen en 1 bouwlaag onder plat dak ingericht als schoonheidssalon (dienstverlening) en aansluitend een perceelbrede achterbouw van 2 bouwlagen onder plat dak ingericht als magazijn voor groothandel (bedrijvigheid) ;

-          gevels voorbouw in roodbruin metselwerk met accenten in glad-witbeton en aluminium buitenschrijnwerk;

-          achterbouw in wit geschilderd metselwerk en donkergrijs aluminium buitenschrijnwerk ;

-          gedeeltelijk verharde voortuin- en zijtuinstrook.

Inhoud van de aanvraag

-          Voorbouw:

• wijzigingen van de toonzaal van het voormalige werkhuis en magazijn (UNIT 3) naar zelfstandige winkel (UNIT 1);
• wijzigingen van de functie van eengezinswoning met nevenfunctie naar een winkel en woongelegenheid (door het vergoten van de winkeloppervlakte naar het tussenverdieping);
• volumewijzigingen ter hoogte van de inkom van de voormalige woning;

-          Achterbouw:

• deels wijzigen van de functie van het magazijn en het volledige werkhuis naar zelfstandige schoonheidssalon (UNIT 2) en de noodzakelijke inrichtingswerkzaamheden hiervoor;
• wijzigingen aan de gevels en scheimuren;

-          Wijzigingen aan de inrichting van het terrein.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18: de toegang tot het schoonheidssalon moet drempelloos worden voorzien. Ter hoogte van de toegang is er een opstand van circa 0,07 m, waar deze maximaal 0,02 m mag zijn.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • §2.: Het talrijkst aan deze zijde van het bouwblok zijn ééngezinswoningen. Een winkel is bijgevolg niet kenmerkend.
  • §2.: Het talrijkst aan deze zijde van het bouwblok zijn tuinen van ééngezinswoningen in de tuinzone. Een bedrijfsverzamelgebouw in de tuinzone is bijgevolg niet kenmerkend.
  • §3.: Door het voorzien van 3 zelfstandige bedrijven naast de woning wordt de draagkracht van de omgeving overschreden.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een bedrijfsverzamelgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van gebouw voor één bedrijf. De typologie en schaal genereren overlast door middel van concentraties.

• artikel 26 Afvalverzameling:
  • Er is geen afvalberging voorzien voor het schoonheidssalon en het magazijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De stad telt heel wat grote woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld naar kleinere woonentiteiten. Daarom legt onder andere artikel 23 BC minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime woningen.

Dit is niet in voorliggend geval door het omvormen van de ruime drie-slaapkamerwoning met nevenfunctie toonzaal van circa 165m² naar een woongelegenheid met een oppervlakte van circa 77m² boven een winkel.

Het spreekt voor zich dat de nevenfunctie van toonzaal wel naar winkel kan omgevormd worden op voorwaarde dat de winkel een nevenfunctie blijft.

Bijgevolg zal worden opgelegd dat de volledige tussenverdieping ten dienste van de woning blijft en niet gebruikt kan worden voor activiteiten van de winkel.

In voorliggende aanvraag wordt de nevenfunctie in de woning en het achterliggende werkhuis met magazijn in de tuinzone ook functioneel gescheiden. Daarenboven wordt het achterliggende werkhuis met magazijn ook bijkomend opgedeeld met een bijkomend bedrijf. In dit geval een publiekstrekkende functie in de vorm van een schoonheidssalon.

In voorliggend geval worden dus 3 zelfstandige bedrijven voorzien naast de woongelegenheid.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een bedrijfsverzamelgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van gebouw voor één bedrijf. De typologie en schaal genereren overlast door middel van concentraties.

Daarbij dient ook een publiekstrekkende functie duidelijk en herkenbaar gesitueerd te worden in de schil van het bouwblok grenzend aan het openbaar domein.

Bijgevolg zal worden opgelegd dat het achterliggende werkhuis met magazijn in de tuinzone niet functioneel gescheiden van de winkel aan de straatzijde én het achterliggende werkhuis met magazijn niet bijkomend op te delen naar een bijkomend bedrijf.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag voorziet beperkte aanpassingen aan de gebouwen. Rondom de gebouwen worden er verschillende verhardingen weggenomen. Zo wordt de voortuin terug groen voorzien, komt er aan de zijgevels een groene strook en worden er achteraan twee parkeerplaatsen voorzien in grasdallen. Het vergroenen van het perceel is ruimtelijk aanvaardbaar.

Verder worden er in de zijtuin 5 fietsparkeerplaatsen voorzien. Deze lossen enkel de plaatsen voor bezoekers op. Voor het personeel zijn geen afgesloten en overdekte fietsparkeerplaatsen voorzien. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden om inpandig een fietsenstalling voor het personeel te voorzien.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van het hoofdgebouw, in roodbruin metselwerk met accenten in glad-witbeton en aluminium buitenschrijnwerk, blijven behouden. De achtergelegen gebouwen worden voorzien in wit geschilderd metselwerk en donkergrijs aluminium buitenschrijnwerk. Dit is aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het pand aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag rekening houdend met de voorwaarden en uitsluitingen geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de winkel aan de straatzijde te voorzien als nevenfunctie van de woning;

3.      een afgesloten en inpandige fietsenstalling te voorzien voor het personeel;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

5.      de tussenverdieping van het volume aan de straatzijde te voorzien voor de winkel;

6.      het functioneel scheiden van het achterliggende werkhuis met magazijn in de tuinzone met de nevenfunctie in de woning;

7.      alle handelingen, werken en wijzigingen in functie van het voorzien van UNIT 2.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten