Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021115868 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA VLASMEER met als adres Emmalei 1A te 2930 Brasschaat |
Ligging van het project: | Terninckstraat 1 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nrs. 0, 1987F en 1987G |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | bouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers en ondergrondse parkeergarage na sloop bestaande |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- Terninckstraat 1-3:
- Kasteelpleinstraat 9:
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- zwart geschilderde natuurstenen geveldetails in de Terninckstraat 3.
Gewenste toestand
- functie: meergezinswoning met 21 wooneenheden op een handelsgelijkvloers;
- 3 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 83, 85 en 89 m² met een buitenruimte van minstens 8 m²;
- 1 een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 62,5 m² met een buitenruimte van 3,6 m²;
- 1 drie-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 116 m² en een buitenruimte van minstens 12 m²;
- 3 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 79, 81,5 en 83 m² met een buitenruimte van minstens 8 m²;
- 1 een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 60 m² met een buitenruimte van 3,6 m²;
- 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 90 m² met een buitenruimte van circa 34 m²;
- 1 drie-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 120 m² en een buitenruimte van circa 42 m²;
- 1 unit met een netto-vloeroppervlakte van circa 339 m²;
- 1 unit met een netto-vloeroppervlakte van circa 194,3 m²;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van 3 bestaande handelswoningen;
- nieuw bouwen van een meergezinswoning met 21 wooneenheden op een handelsgelijkvloers en met een ondergrondse parkeergarage van 2 bouwlagen.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 2 november 2021 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen | 2 november 2021 | 10 december 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 2 november 2021 | 19 november 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Onroerend Erfgoed | 2 november 2021 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Politiezone Antwerpen/ Verkeerspolitie |
| 3 november 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
PROXIMUS/ Proximus | 2 november 2021 | 2 november 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Water-link | 2 november 2021 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 2 november 2021 | 17 november 2021 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 2 november 2021 | 8 november 2021 |
Stadsbeheer/ Vastgoed/ Ontwikkeling/ Bouwprojecten | 2 november 2021 | 2 november 2021 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 2 november 2021 | 18 november 2021 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 2 november 2021 | 23 november 2021 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie | 2 november 2021 | 8 november 2021 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 2 november 2021 | 14 januari 2022 |
Stadsontwikkeling/ Team Stadsbouwmeester/ Integrale Kwaliteitskamer | 2 november 2021 | 3 december 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
er geldt een wenselijkheid van behoud, maar de aanvraag omvat een bijna volledige sloop van de bestaande gebouwen;
- artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld, artikel 2.1.3 Bouwvolume bouwlijn, bouwdiepte en artikel 2.1.4 Hoogte van het gebouw:
5 à 6 bouwlagen zijn niet in overeenstemming met het referentiebeeld;
- artikel 2.1.5 Gevelbreedte:
de korrelmaat van het nieuwe gebouw concurreert met de als monument beschermde Sint-Lievenscollege en is niet in harmonie met de onmiddellijk aanwezige bebouwing;
- artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
de schilderwerken op te behouden natuurstenen geveldelen in de Terninckstraat 3 zijn niet toegestaan;
- artikel 2.1.8 Vaste uitsprongen boven de openbare weg:
de uitsprong op de hoek wordt aangewend ter vergroting van de binnenoppervlakte. Deze steunt af op penanten in metselwerk die 14 cm uitspringen ten opzichte van de rooilijn. De breedte van de uitsprong bedraagt meer dan 4 m (circa 13 m aan weerszijden van de hoek) zonder verticale scheiding tot op het normale gevelvlak. De diepte bedraagt meer dan 1/20ste van de breedte van de Terninckstraat (60 cm in plaats van 32 cm) waarbij een afstand van 78 cm gevrijwaard blijft ten opzichte van de buitenste voetpadrand (incl. boordsteen), 61 cm exclusief boordsteen;
- artikel 2.2.1 Draagkracht:
de te verwachten overlast ten gevolge van het nieuwe aantal wooneenheden overschrijdt de draagkracht van de omgeving;
- artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
bij nieuwbouw moet 15% perceeloppervlakte onbebouwd gelaten worden, met uitzondering van hoekpercelen. Het volledige perceel wordt volgebouwd.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
er is geen 20% onbebouwde, open ruimte gelaten op het niveau van het maaiveld;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 28/08/2021. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het Rooilijndecreet op volgende punt:
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het bouwen van een meergezinswoning met een handelsgelijkvloers is in se functioneel inpasbaar in de binnenstad. Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is daarover gunstig:
“Gunstig advies voor het voorzien van twee gelijkvloers handelsruimten op de hoek van de Kasteelpleinstraat en de Terninckstraat. De huidige gebouwen worden gesloopt; met inbegrip van de bestaande commerciële ruimte. In de nieuwbouw worden twee units voorzien van 189m² en 339m² gelijkvloers. Het pand is gelegen in afgebakend buurtwinkelgebied Kasteelpleinstraat. Behoud (optimalisatie en vernieuwing) van de commerciële ruimte in deze kernen wordt positief beoordeeld.”
De totale handelsoppervlakte bedraagt 528 m², maar is verdeeld over twee kleinere units die elk kleiner dan 400 m² zijn. Bij een samenvoeging van de twee panden zou een omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten moeten worden aangevraagd.
De omvang van de bebouwing en het programma mogen echter de draagkracht van het perceel en de omgeving niet overschrijden.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag betreft de afbraak van drie panden van 3 tot 4 bouwlagen en de nieuwbouw van een meergezinswoning met 6 bouwlagen op de hoek van de Kasteelpleinstraat en de Terninckstraat. Van het pand Terninckstraat 3 blijft enkel de voorgevel overeind en er wordt achter de gevel een pand van 4 bouwlagen voorzien.
Hoewel consequent werd geadviseerd om de bouwhoogte te beperken tot 4 bouwlagen met eventueel een extra bouwlaag op de hoek als accent, wordt hier een volume met 6 bouwlagen, waarvan 2 teruggetrokken, zowel in de Kasteelpleinstraat als in de Terninckstraat, voorgesteld. In de relatief smalle Terninckstraat wordt daarmee een overgang gemaakt van 4 naar 6 bouwlagen.
De aanvrager tracht dit volume te argumenteren door te verwijzen naar het nabijgelegen Sint-Lievenscollege, dat echter 5 bouwlagen telt. In de plaats van de beeldwaarde van dit waardevolle art-decogebouw te versterken, treedt het ontwerp in concurrentie met dit schoolgebouw, qua volume, architectuur en materialisatie.
De bestaande pleinwand wordt gekenmerkt door een smalle historische perceelstructuur, m.a.w. een verticale ritmering met kleine korrel. De sloop van de 19de-eeuwse panden en de vervanging door deze nieuwbouw leidt tot een horizontale schaalvergroting. Het verbreden van de korrel in de pleinwand is hier niet gewenst in functie van de bestaande verticale ritmering.
De gevraagde volumes zijn niet kenmerkend en verstoren de harmonie met het straatbeeld, waardoor ze in strijd zijn met het RUP Binnenstad (artikels 2.1.1, 2.1.2, 2.1.5, 2.2.1) en de bouwcode (artikels 6 en 10).
Het volledig bebouwen van het perceel is bovendien in strijd met artikel 2.2.5 van RUP Binnenstad, dat oplegt dat ten minste 15% van het perceel onbebouwd moet blijven. Hoewel het project een hoekpand omvat, is het totale terrein met aanpalende panden groot genoeg om aan deze vereiste te voldoen.
Er wordt ook een afwijking gevraagd op de verordening hemelwater. Omdat het perceel volledig wordt volgebouwd, wordt een afwijking gevraagd op het voorzien van een infiltratievoorziening. In de plaats wordt naast een hemelwaterput van 10.000 liter een buffervolume van 4.200 liter voorzien. Deze afwijking wordt niet toegestaan omdat het perceel volgens artikel 2.2.5 van RUP Binnenstad niet volledig mag bebouwd worden.
Verder zijn de gevelbrede uitkragingen van de gevels op de verdiepingen in strijd met artikel 2.1.8 van RUP Binnenstad (vaste uitsprongen boven de openbare weg):
Uitsprongen zijn accenten en worden dus niet gebruikt om de vloeroppervlakte van het gebouw uit te breiden. De breedte van de uitsprongen wordt bepaald op maximum 4 m per uitsprong. Wanneer zij naast elkaar worden geplaatst, zullen zij van elkaar gescheiden worden tot op het normale gevelvlak op de bouwlijn. De breedte van deze verticale scheiding tussen twee uitsprongen moet minimum tweemaal zo groot zijn als de diepte van de maximale uitsprong. De hoogte van de loggia’s moet tot maximum twee verdiepingen beperkt zijn per uitspringend geheel. Indien loggia’s boven elkaar worden geplaatst, zullen deze van elkaar gescheiden worden, tot op het normale gevelvlak op de bouwlijn. De hoogte van deze horizontale scheiding moet minimum tweemaal zo groot zijn als de maximale diepte van de loggia’s.
De uitsprong wordt aangewend ter vergroting van de binnenoppervlakte. Deze steunt af op penanten in metselwerk die 14 cm uitspringen ten opzichte van de rooilijn. De breedte van de uitsprong bedraagt meer dan 4 m (circa 13 m aan weerszijden van de hoek) zonder verticale scheiding tot op het normale gevelvlak. De diepte bedraagt meer dan 1/20ste van de breedte van de Terninckstraat (60 cm in plaats van 32 cm) waarbij een afstand van 78 cm gevrijwaard blijft ten opzichte van de buitenste voetpadrand (incl. boordsteen), 61 cm exclusief boordsteen.
De uitkraging is ook in strijd met artikel 13 van de bouwcode (ondergrondse en bovengrondse uitsprongen). De uitsprongen moeten zelfdragend vanaf de gevel zijn en mogen niet steunen op het voetpad, en ze moeten ook op minimum 75 cm van de voetpadrand blijven.
Artikel 4.4.1 §2, 3° van de VCRO laat een overschrijding van de rooilijn met 14 cm toe, maar enkel bij het aanbrengen van isolatie van bestaande gebouwen. Bij nieuwbouw mag de rooilijn niet overschreden worden.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag heeft betrekking op de sloop van drie panden die gelegen zijn in de Terninkstraat (1-3) en in de Kasteelpleinstraat (7-9).
De panden zijn gelegen in CHE-gebied. Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode van 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode van 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Voor de hele site werd een CHE-rapport opgemaakt door Monumenta in juni 2020.
Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg werd gevraagd:
“Men wenst een nieuwbouw te realiseren met gedeeltelijk behoud van de gevel in de Terninckstraat 3. De gevelopeningen van dit pand worden aangepast doordat de vloerpassen van de nieuwbouw voor de openingen lopen en bijkomend wordt een extra laag toegevoegd. Op deze laag wordt ook nog een borstwering geplaatst. Het is niet duidelijk of de kroonlijst bewaard blijft van de gevel die ‘behouden’ blijft.
Op basis van het CHE-rapport kan geconcludeerd worden dat het hoekpand en het naastgelegen pand aan de Kasteelpleinstraat reeds sterk verbouwd werden, hoewel er zeker nog elementen aanwezig zijn met een hoge erfgoedwaarde. Aan de ontwerper werd meegegeven dat sloop van het hoekpand en het appartementsgebouw aan de Kasteelpleinstraat aanvaardbaar is mits een vervangbouw in de plaats komt die de beeldondersteunende waarde van beide panden behoudt en het volume zich inpast in deze historische context.
Bijkomend werd geadviseerd dat voor Terninckstraat nr 3 wordt uitgegaan van integraal behoud. In het CHE-rapport werd een waardenstelling van de panden toegevoegd. De gevel van het pand heeft een hoge erfgoedwaarde, het gedeelte achter de gevel heeft elementen met hoge erfgoedwaarde en elementen met een positieve erfgoedwaarde. Ondanks verbouwingen zijn we van mening dat de algemene erfgoedwaarde van het pand voldoende hoog is om behoud ervan voorop te stellen.
Enkel behoud van een waardevolle gevel waarvan de erfgoedwaarde door de voorgestelde ingrepen dan ook nog sterk wordt aangetast is geen visie die door de dienst Monumentenzorg ondersteund wordt, façadisme wordt slechts in zeer uitzonderlijke gevallen toegestaan. In het voorliggende geval is herbestemming van het afzonderlijke pand perfect mogelijk met behoud van de achterliggende structuur. Een bijkomende daklaag kan onderzocht worden, er is echter meer informatie over deze bouwlaag nodig om hierover een advies te kunnen formuleren.
De voorgestelde nieuwbouw is een zeer fors volume. Het volume onderging slechts beperkte wijzigingen t.o.v. het voorstel voorafgaand aan de bouwaanvraag. Wij zijn van mening dat het nieuwbouwvolume rekening moet houden met de historische context en zich moet aanpassen qua volume en uitwerking aan de context. Verder moeten het volume en de uitwerking naar welstand beoordeeld worden door de kwaliteitskamer architectuur.
Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies geformuleerd.”
Naar aanleiding van de huidige aanvraag werd het advies van de Kwaliteitskamer Architectuur gevraagd. Ook dit advies is ongunstig:
“De Kwaliteitskamer betreurt dat de voorgaande ongunstige adviezen, zowel van de stedelijke dienst Monumentenzorg, de dienst Omgevingsvergunningen als het advies van de Stadsbouwmeester, volstrekt genegeerd werden. De adviezen, zoals in het verleden geformuleerd, impliceerden de basisuitgangspunten en stedenbouwkundige randvoorwaarden om tot een gedragen bouwenveloppe te komen die zich inpast in de waardevolle omgeving, om dan vervolgens in dialoog te treden over de architecturale uitwerking van het project.
Het voorstel voorziet in de sloop van de volledige hoekbebouwing, inclusief een wenselijk te behouden pand aan de Terninckstraat. De nieuwbouw, die alle smalle panden samenvat, leidt tot een horizontale schaalvergroting hetgeen niet in harmonie is met de kenmerkende bebouwing in de omgeving. De pleinwand kenmerkt zich immers door een smalle, verticaal geritmeerde historische perceelstructuur. Gelet op de lange zichtlijnen vanaf de omliggende straten, domineert het hoekproject de onmiddellijke omgeving, zowel naar schaal, breedte, geleding en hoogte.
Ook al lijkt de maat van de openbare ruimte een hoger gebouw te verdragen, bepleit de Kwaliteitskamer op deze locatie het behoud van de kenmerkende perceelsbreedte, de verticale percelering, de kenmerkende hoogte (4 bouwlagen + daklaag) en in het bijzonder het behoud van het inventarispand (zijde Terninckstraat). Een eventuele optopping van dit pand onder de vorm van ‘weiterbauen’ bij een eventuele transformatie is bespreekbaar, om de levensvatbaarheid en de integratie van dit waardevol pand binnen het totaalproject te garanderen.
De Kwaliteitskamer betreurt dat de ontwerper en/of opdrachtgever de voorgaande adviezen naast zich neergelegd heeft en benadrukt dat deze werkwijze niet de juiste weg is om tot een kwaliteitsvol project te komen in de binnenstad.
Gelet op het feit dat het project zich stedenbouwkundig niet inpast wordt dan ook niet in detail getreden over de algehele beeldkwaliteit van het voorstel, doch merkt de Kwaliteitskamer op dat de grammatica van de nieuwe gevel en de kleurstelling zeer atypisch zijn voor de Antwerpse binnenstad.
Besluit: ongunstig”
Beide ongunstige adviezen worden bijgetreden. Het nieuwbouwvolume is inderdaad te fors en de architecturale uitwerking zeer atypisch in de omgeving. Een transformatie met optopping en integratie van het waardevol pand is het uitgangspunt. Het slopen van dit pand met enkel behoud van de voorgevel, waarbij ook nog raamopeningen verkleind worden omwille van gewijzigde vloerpassen, is geen duurzame ingreep en is strijdig met artikel 5 van de bouwcode (cultuurhistorisch erfgoed) dat behoud van panden met een zekere erfgoedwaarde vooropstelt.
Bodemreliëf
Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 300 m² (670 m²) en een ingreep boven de 100 m² (670 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.
Een archeologienota werd opgemaakt door ABO, waarvan akte werd genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 28/08/2021 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/19728). De archeologienota beveelt zowel een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een proefputtenonderzoek als mogelijk een archeologische sloopbegeleiding van de ondergrondse structuren. Na het uitgesteld vooronderzoek dient de erkende archeoloog een nieuwe nota op te maken, ook het daaruit voortvloeiende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarde bij deze omgevingsvergunning.
In geval een vergunning verleend wordt moeten volgende voorwaarden worden opgelegd:
- De bouwheer voert het programma van maatregelen, nl. zowel een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van proefputten als mogelijk een archeologische sloopbegeleiding van de ondergrondse (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/19728) verplicht uit. Ook de daaruit voortvloeiende nota en programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.
- De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de archeologische werkzaamheden aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be).
- De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.
Er worden enkele beperkte afwijkingen op de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid vastgesteld:
- Artikel 17: de brandblusapparaten worden niet in een nis, maar in opbouw in de gemeenschappelijke gangen voorzien.
- Artikel 24: de vrije en vlakke draairuimte kan aan de duwzijde van de deuren naar de appartementen het gesloten deurvlak niet raken.
- Artikel 30: de binnenafmetingen van het aangepaste toilet bij de grootste gelijkvloerse handelsruimte zijn niet minstens 1,65 m x 2,20.
Deze tekortkomingen zijn niet onoverkomelijk en zouden kunnen worden opgelost door middel van het opleggen van voorwaarden.
Er zijn bijkomend nog enkele opmerkingen in het kader van de bouwcode:
- Artikel 14: de insprong aan de ingang ter hoogte van Terninckstraat 3 moet worden voorzien van permanente verlichting en kunnen worden afgesloten.
- Artikel 26: de afvalberging op -1 is zeer moeilijk bereikbaar. Ze bevindt zich in de uiterste hoek van de garage op grote afstand van de lift. Men moet hiervoor langs geparkeerde auto’s en door de lange fietsenberging en uiteindelijk door twee kort opeenvolgende deuren om de berging te bereiken.
- Artikel 34: alle (groen)daken moeten een dakopstand hebben van min. 30 cm.
- Artikel 39: de terrassen moeten voorzien zijn van een afvoer.
- Artikel 41: er moeten toezichtputten RWA en DWA voorzien worden op 20 à 50 cm van de aansluitpunten.
- Artikel 43: er moet een septische put van min. 16.100 liter voorzien worden.
Wat betreft comfort en woonkwaliteit zijn er ook enkele opmerkingen:
- Verdiepingen 1 tot en met 3 hebben telkens 5 appartementen waarvan twee doorzon en drie enkelzijdig naar de straat gericht. Op verdieping 4 zijn er twee doorzon en twee enkelzijdig. Dit is een gevolg van de organisatie en schaalvergroting, waarbij relatief veel appartementen bediend moeten worden door één inkom en verticale circulatie. Hierdoor ontstaan lange gangen die voor- en achterkant opsplitsen. Er moet zo veel mogelijk gestreefd worden naar doorzonappartementen. Door de ligging op de hoek kan een beperkt aantal enkelzijdig gerichte woningen verantwoord worden, maar het aantal moet evenwichtiger zijn.
- Hoewel de appartementen voldoende ruim bemeten leefruimten hebben, zijn er enkele slaapkamers te smal (kleiner dan 2 m) om te kunnen dienen als volwaardige slaapkamer. Dit is het geval bij slaapkamer 2 in appartement 5 en slaapkamer 2 in appartement 3 op niveaus 1 tot 3.
Milieu-aspecten
Mogelijk kunnen beide handelsruimtes na realisatie ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA) bevatten. De exploitanten dienen dit na te kijken en zich, indien nodig, in regel te stellen met de wetgeving door het indienen van een omgevingsvergunningsaanvraag.
Voor de realisatie van een ondergrondse parkeergarage met twee bouwlagen is een bemaling noodzakelijk. De aanvrager wordt erop gewezen dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).
Volgens de bouwcode van de stad Antwerpen is het verplicht om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.
De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m –mv).
Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 26. parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op het nieuw bouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers.
17 appartementen tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 1,2: 17 x 1,2 = 20,4; 4 appartementen > 90 m² met parkeernorm 1,35: 4 x 1.35 = 5,4. Voor de appartementen moeten er 26 parkeerplaatsen voorzien worden.
Op het gelijkvloers komen 2 handelsruimten van 340 m² en 190 m². Door de ligging nabij het centrum en beperkte oppervlakte moeten er voor de handelsruimten geen parkeerplaatsen voorzien worden.
De werkelijke parkeerbehoefte is 26.
|
De plannen voorzien in 26 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 26.
Dit aantal is toereikend.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Dit is het verschil tussen het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen, ttz. 26 – 26 = 0.
|
Ontsluiting/bereikbaarheid
De parking is te bereiken via een autolift gelegen in de Terninckstraat. Om te vermijden dat er files ontstaan bij het wachten voor de autolift moet er steeds voorrang gegeven worden aan het inrijdend verkeer.
Fietsvoorzieningen
Voor de 21 appartementen moeten er 63 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 4 appartementen met 1 slaapkamer = 4 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 8;
- 13 appartementen met 2 slaapkamers = 13 x 3 (2 slaapkamers + extra) = 39;
- 4 appartementen met 3 slaapkamers = 4 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 16.
Voor het personeel van de handelsfuncties moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden (0,60/100 m²).
Er worden 77 fietsstalplaatsen voorzien in de parking die te bereiken zijn met een autolift.
Er wordt aangegeven dat er ook 11 fietsparkeerplaatsen zijn voor bezoekers maar als die niet in een aparte afgesloten ruimte komen te staan, lijkt ons dat niet haalbaar. Bewoners willen graag hun fiets veilig kunnen opbergen en dat is niet haalbaar als iedere bezoeker van de handelsfunctie ook in de fietsenstalling van de bewoners kan.
Laden en lossen
Er is een laad- en loszone in de Terninckstraat.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en met de goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 7 oktober 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 2 november 2021 |
Start openbaar onderzoek | 15 november 2021 |
Einde openbaar onderzoek | 14 december 2021 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 15 februari 2022 |
Verslag GOA | 25 januari 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
15 november 2021 | 14 december 2021 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.