2022_CBS_00865 - Omgevingsvergunning - OMV_2021177606. Ijskelderstraat 45. District Hoboken - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/04/1936: toelating, bouwen van een winkelhuis met appartementen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie & bouwvolume:

• meergezinswoning bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak;
• winkelhuis met garage op het gelijkvloers;
• 4 appartementen op de verdiepingen;
• koer links achteraan het perceel.

-          gevelafwerking:

• licht roodbruine gevelmetselwerk.

Huidige toestand

-          functie & bouwvolume:

• meergezinswoning bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak;
• winkelhuis met garage op het gelijkvloers;
• 4 appartementen op de verdiepingen;
• koer links achteraan het perceel.

-          gevelafwerking:

• licht roodbruine gevelmetselwerk;
• licht grijze aluminium schrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume:

• omvormen van de gelijkvloerse winkelruimte met woonst en garage tot een appartement;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 4 naar 5. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheid zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          1 tweeslaapkamerappartement  met een netto vloeroppervlakte van circa 83 m².

• bijbouw achteraan het perceel wordt afgebroken;
• bestaande garage wordt omgevormd tot slaapkamer;
• aantal bouwlagen en aantal woonentiteiten op de verdiepingen blijven ongewijzigd.

-          gevelafwerking:

• de voorgevel van het gelijkvloers wordt afgewerkt met een donkergrijze crepi, blauwe hardsteen plint en aluminium zwarte schrijnwerk.
• de achtergevel wordt geïsoleerd en afgewerkt met houtenbekleding en nieuwe ramen.

-          inrichting:

• buitenruimte van circa 14 m² achteraan het perceel.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een gelijkvloerse winkelruimte tot een appartement met 2 slaapkamers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  voorgevel donkergrijze bepleistering in harmonie
• Artikel 27 Open ruimte:
  bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.
  De open ruimte bedraagt hier geen 20% (14m² in plaats van 19,4m²).
• Artikel 26 Afvalverzameling:
  er wordt geen afvalberging voorzien.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er wordt geen fietsenberging voorzien.
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  bestaande garage wordt omgevormd tot slaapkamer, er wordt geen andere parkeerplaats voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van een aantal voorschriften van de bouwcode:

Afvalverzameling (art.26):

-          Voorliggende aanvraag voorziet niet in een afgescheiden afvalberging van minstens 4m², voorzien van verluchting. Dit is strijdig met artikel 26 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een minimum aan comfort en hygiëne voor de bewoners, niet afgeweken worden. De planschikking laat verder niet toe om een kwalitatieve afvalberging te voorzien. Bijgevolg wordt aan het college voorgesteld de aanvraag te weigeren.

Open ruimte (art.27):

-          Voorliggende aanvraag is strijdig met artikel 27 van de Bouwcode dat een minimum van 20% open ruimte op het maaiveldniveau oplegt om de leefbaarheid binnen bouwblokken te vergroten. Voorliggende aanvraag voorziet slechts in 14% open ruimte. De aanvraag is gelegen in een hoekperceel. Voor de open ruimte kan volgens artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid een afwijking toegestaan worden op artikel 27. De open ruimte moet wel zoveel mogelijk groen en onverhard gehouden te worden. Dit moet worden opgenomen als voorwaarde bij het afleveren van een vergunning.

De overige afwijkingen van de bouwcode worden verder besproken in het verslag.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op het wijzigen van de gelijkvloerse handelsfunctie naar wonen. Er werd tijdens de procedure advies ingewonnen aan de stedelijke dienst Business en innovatie:

“Gunstig advies voor de functiewijziging van (voormalige) handel naar woonst, gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”

Het advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. De aanvraag is functioneel inpasbaar in deze woonomgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de aanvraag wordt het bouwvolume in de tuinzone beperkt verminderd. Het omvormen van een handelsfunctie op het gelijkvloers naar wonen kan in deze context aanvaard worden. De gekozen planschikking laten echter niet toe om te voldoen aan de minimale woonkwaliteit die gesteld wordt bij een meergezinswoning (mobiliteitsimpact, afvalberging). In plaats van een fietsenberging en afvalberging te voorzien die aan de woonkwaliteit zouden bijdragen, wordt er een bijkomende slaapkamer ingetekend. Daarenboven verdwijnt er een garage. Er wordt hierdoor geoordeeld dat de draagkracht van het pand wordt overschreden met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden met een 2 slaapkamer appartement.

Het advies in schaal en ruimtegebruik is bijgevolg ongunstig. Een oplossing met een éénslaapkamerappartement, aangevuld met een vuilnisberging, een fietsenberging die bij voorkeur ook voor andere appartementen toegankelijk is en met een inkom vanuit één van de gemeenschappelijke toegangen (zie later) zou wel een valabele aanpassing kunnen zijn. Deze aanpassing is echter zo ingrijpend dat dit niet in voorwaarden opgelegd kan worden.

De aanvraag moet geweigerd worden.

Visueel-vormelijke elementen

In de bestaande toestand is er een eenheidsarchitectuur die zich leest in een materialisatie en geleding. Dit pand wordt gekenmerkt door een rode-bruine gevelsteen. De aanvraag voorziet het gedeeltelijk bepleisteren van de voorgevel en een gewijzigde indeling van het raampartijen in de gelijkvloers pui. Het gebruik van gevelbepleistering is een atypisch gevelmateriaal in het totaal architecturaal gevelbeeld. Hiervoor zou in voorwaarden opgelegd kunnen worden om het aan te passen deel van de gelijkvloerse pui uit te voeren in natuursteen zoals de plint, gevelsteen of gevelsteenstrips die aansluiten bij de rest van de gevel in plaats van pleisterwerk. Bovendien schrijft artikel 11 van de bouwcode een licht kleurgebruik voor.

Het project en de uitvoering dient aan te sluiten bij de korrelgrootte van het omringende weefsel. Dit vertaalt zich in het bouwvolume en ook in de geveluitwerking. In het hoekpand bevinden zich reeds 2 bestaande inkomdeuren naar de bovenliggende appartementen. Tussen deze inkomdeuren bevond de etalage van de handelsfunctie. Naar comfort van de bovenliggende woonentiteiten was er een aparte inkom voorzien voor die handelsfunctie. Die afzonderlijke toegang voor een winkel is nu niet meer nodig. De voorgevel moet daarnaast een eerlijke en vooral ook duidelijke vertaling vormen van de achterliggende woonfunctie. Klassiek wordt een appartement betreed via de gemeenschappelijke inkom, waar het appartement ook zijn adres en brievenbus krijgt.  Het is niet dus wenselijk dat er een bijkomende voordeur voorzien wordt voor één woning.

Het ontworpen sas beperkt bovendien het contact van de woning met de straat.

Het visueel aspect van deze aanvraag wordt dus ongunstig beoordeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. De voorgestelde voorwaarden zouden moeten integraal worden opgenomen bij het verlenen van een vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De fietsparkeerbehoefte voor het bijkomende appartement is 1 x (2+1) = 3 fietsplaatsen. Fietsstalplaatsten ten behoeve van wonen dienen inpandig, afsluitbaar, overdekt en veilig voorzien te worden. Er wordt in deze aanvraag niets voorzien.

Er wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt aangesloten bij het gegeven advies. De voorgestelde planschikking maken het echter niet mogelijk om een kwalitatieve fietsenberging te voorzien. Dit aspect wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.