2022_CBS_00870 - Omgevingsvergunning - OMV_2021132628. Edenplein zn. District Wilrijk - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          niet van toepassing.

Vergunde en huidige toestand

-          braakliggend perceel tussen een bouwblok en een doorgang voor voetgangers en fietsers.

Gewenste toestand

-          nieuwbouw van 3 bouwlagen onder plat dak in halfopen bebouwing;

-          gelijkvloerse handelsruimte en 4 bovenliggende eenslaapkamer appartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 70 tot 75 m²;

-          gevels in rode gevelsteen met buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          het bouwen van een meergezinswoning met vier wooneenheden en een commercieel gelijkvloers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 19 Niveauverschillen:
  het niveauverschil tussen de straat en het vloerpeil van de commerciële ruimte bedraagt 10cm en wordt niet opgevangen door een helling of lift.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 27 Open ruimte:
  het perceel wordt volledig bebouwd;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuur van het plat dak  bezit geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. En de fundering aan de achterzijde ligt slechts een meter onder het straatpeil in plaats van de minimaal vereiste 1m75.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project voorziet in het bouwen in effectief overstromingsgevoelig gebied. Dit is onaanvaardbaar.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning met een kleinschalige commerciële ruimte op het gelijkvloers. Het pand is gelegen aan een plein waar deze bestemmingen kenmerkend zijn, bijgevolg zijn de voorgestelde functies principieel aanvaardbaar.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds.

Het voorliggende project met vier één-slaapkamerappartementen is een onaanvaardbare mix.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De plannen voorzien een nieuwbouw van drie bouwlagen onder een plat dak, wat kenmerkend is in de omgeving. De bouwdiepte wordt voorzien op 24,00 meter op het gelijkvloers en 20,00 meter op de verdieping. Dit sluit aan op de rechterbuur en de overige bebouwing in deze rij. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld en de afwijking met artikel 27 van de bouwcode, mocht het volledige perceel niet grotendeels in effectief overstromingsgevoelig gebied liggen.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd voorgelegd aan de kwaliteitskamer architectuur op 28/01/2022.

Het volgende werd opgenomen in de ongunstige beoordeling door de kwaliteitskamer: “(…) De kwaliteitskamer begrijpt dat de gaanderij, zoals aanwezig bij de buurpanden, wordt doorgezet en hierdoor aanleiding geeft voor een andere behandeling van de gelijkvloerse verdieping in het gevelbeeld. Toch betreurt de kwaliteitskamer dat de bovengevel volledig losgeknipt wordt van het maaiveld, waardoor de gelijkvloerse plint massa mist aan alle gevelzijden. De kwaliteitskamer adviseert de tektonische en constructieve logica verder te onderzoeken en penanten in baksteen door te trekken tot maaiveldniveau, waardoor het gebouw landt op de grond.

Daarnaast vraagt de kwaliteitskamer om de raamopeningen groter te voorzien en meer in proportie te brengen tot de maat van de achterliggende ruimten in functie van meer lichtinval. Hierbij wordt gerefereerd aan de royale openingen bij de aangrenzende panden.

Voor de verder uitwerking adviseert de kwaliteitskamer om enkele minder logische (speelse) details in het gevelbeeld weg te laten o.a. de optische verbinding door middel van blinde panelen tussen de ramen van verdieping 1 en 2 of de uitsnijding in de massieve borstwering van het terras in de achtergevel, genereren geen meerwaarde. De kwaliteitskamer stelt daarnaast ook de grote erker in vraag: dit grote, massieve gebaar dat wederom niet gedragen wordt door metselwerk penanten en als het ware zweeft boven het gladde schrijnwerkgeheel eronder, werkt de tektonische logica tegen.

Tot slot vraagt de kwaliteitskamer ook de detaillering van de betonelementen (dakrand, terrasplaten) verder te onderzoeken.”

Aan het pad ter hoogte van de Vierseizoenenlaan wordt een poort voorzien om te laden en te lossen. Gelet op het verhoogd gelijkvloers is dit geen aanvaardbare plaats daar het hoogteverschil bij het laden en lossen hierbij dient te worden overwonnen op het publieke domein.

Logischer is de laad- en los mogelijkheid reglementair te voorzien waarbij geen hoogteverschil moet worden overwonnen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Er wordt in de gang van de appartementsinkom plaats voorzien voor 8 fietsen. Er wordt volledig gebruik gemaakt van een hangsysteem.

Dit is niet ideaal omdat niet alle type fietsen in een dergelijk systeem opgehangen kunnen worden. Er moet minimaal 40 cm tussenafstand zijn.

Er wordt met schuifpanelen gewerkt waarachter de fietsen staan. De 4e fiets van boven gezien kan zoals nu ingetekend, nooit uit het rek gehaald worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten