2022_CBS_00856 - Omgevingsvergunning - OMV_2021171198. Ter Heydelaan 145-147. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          3/02/1994: milieuvergunning (1993949) voor twee transformatoren;

-          8/08/1962: vergunning (627#21298) voor het optrekken van een vierde verdieping;

-          16/11/1961: toelating (627#20830) voor het oprichten van een appartementsgebouw.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning bestaande uit 9 woonentiteiten van 5 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing met een bouwdiepte van circa 17 m.

Huidige toestand

-          garage gesupprimeerd voor het exploiteren van 2 transformatoren.

Gewenste toestand

-          gesupprimeerde garage (regularisatie);

-          teruggetrokken zesde bouwlaag met 2 woonentiteiten met een kroonlijsthoogte van 16,94 m:

• 1 studio met een netto-vloeroppervlakte van 39,9 m² en een buitenruimte met een netto-vloeroppervlakte van 19,1 m²;
• 1 studio met een netto-vloeroppervlakte van 35,8 m² en een buitenruimte met een netto-vloeroppervlakte van 22,7 m²;

-          voorgevel van de dakverdieping afgewerkt met lichtkleurig crepi, buitenschrijnwerk in wit pvc, dakrand in naturelkleurig aluminium, balustrades en tussenscherm in wit aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van het supprimeren van de garage;

-          oprichten van een zesde bouwlaag met 2 woonentiteiten.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18: het niveauverschil tussen de vijfde en de zesde bouwlaag dient minstens overbrugd te worden met een helling of lift.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:
  de minimale oppervlakte van de studio aan de rechterzijde wordt enkel gehaald door die zijde van de dakverdieping op te richten zonder te voldoen aan artikel 34;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de fietsstalplaatsen dienen ingetekend te worden op de plannen;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden geen bijkomende parkeerplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de rechterzijde van de nieuwe dakverdieping wordt opgericht zonder een scheidingsmuur op te richten op het eigen perceel met een minimale dikte van 0,18 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand omvat in de huidige toestand 9 woonentiteiten over vijf bouwlagen. De aanvraag voorziet in twee bijkomende woonentiteiten in een teruggetrokken zesde bouwlaag.

Het aantal woongelegenheden wijzigt dus van negen naar elf. De woonfunctie van het pand blijft behouden en is aanvaardbaar in een straat die voornamelijk gekenmerkt is door meergezinswoningen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een extra bouwlaag waardoor het totale aantal bouwlagen op zes komt. De typologie met een teruggetrokken daklaag komt aan deze zijde van de Ter Heydelaan vaak voor en is ruimtelijk inpasbaar. Ook de rechter aanpalende heeft een gelijkaardige daklaag, waarbij de voorgestelde uitbreiding aansluit. Buiten het voorzien van een extra bouwlaag met dakterrassen voor- en achteraan wordt het bouwvolume van de aanvraag tegenover de bestaande toestand niet aangepast. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden ingestemd met het volume zoals voorgesteld.

In de laatst vergunde toestand bevindt er zich links in het pand een garage met een diepte van 9,65 m. In de bestaande situatie is deze garage gesupprimeerd en ingericht met een

hoogspanningscabine. De voorliggende aanvraag wil deze situatie regulariseren. Door deze aanpassing zijn de beschikbare inpandige parkeerplaatsen echter verdwenen, en wordt de parkeerbehoefte volledig afgewenteld op het openbaar domein. Dit kan niet gunstig geadviseerd worden. Bovendien wordt er door het creëren van twee extra woonunits nog een bijkomende parkeerbehoefte gecreëerd, die ook niet op het eigen terrein kan worden opgevangen. Hieruit kunnen we concluderen dat de draagkracht van het perceel op dit vlak wordt overschreden.

Daarnaast wordt vastgesteld dat in de voortuin de bestaande oprit ook in de nieuwe situatie behouden blijft. Volgens artikel 27 van de bouwcode moeten voortuinen echter vrij zijn van constructies, met uitzondering van tuinafsluitingen en brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten: toegangspaden met een maximumbreedte van 1,5 m en opritten naar een garage met een maximumbreedte van 3 m per autostaanplaats. Indien er geen garage meer aanwezig is in het gebouw, moet de voortuin (afgezien van het toegangspad naar de voordeur) groen en onverhard worden ingericht.

De bestaande appartementen worden niet gewijzigd in deze aanvraag. De twee nieuwe studio’s die voorzien worden in de nieuwe daklaag van het pand hebben een netto-vloeroppervlakte van 39,9 m² (linker unit) en 35,8 m² (rechter unit). De minimale oppervlakte van 35 m², zoals vastgelegd in artikel 22 van de bouwcode, wordt bij de rechter unit echter enkel gehaald door die zijde van de dakverdieping op te richten zonder te voldoen aan artikel 34 van de bouwcode, dat stelt dat scheidingsmuren steeds een minimale dikte van 0,18 m moeten hebben. De voorziene scheidingsmuur voldoet niet aan deze voorwaarde. Indien de scheimuur wel voldoende dik zou voorzien worden, wordt de minimale oppervlakte conform de bouwcode niet gehaald.

Om het ruimtecomfort van een studio te bewaken is het belangrijk dat de totale netto-vloeroppervlakte van alle voorziene verblijfsruimten groter is dan 35 m². Deze oppervlakte is nodig om zo voldoende beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner te kunnen aanbieden. Dit kan dus in het voorliggend project niet gerealiseerd worden, waardoor de studio aan de rechterzijde op de bovenste bouwlaag in de praktijk onvoldoende wooncomfort biedt.

Bovendien wordt in het ongunstig advies van de brandweer gesteld dat een evacuatieweg (sas) tussen de appartementen en het trappenhuis is vereist, omdat er zich meer dan één appartement per bouwlaag bevindt. Indien de plannen zouden worden aangepast om hieraan te voldoen, zouden de nieuwe studio’s nog kleiner worden.

Aangezien een extra teruggetrokken daklaag stedenbouwkundig wel aanvaardbaar is, is er een mogelijkheid om op deze bouwlaag een grotere woonunit te voorzien, of om de twee onderliggende appartementen uit te breiden met een duplexverdieping. Op die manier wordt er ook tegemoet gekomen aan de eisen van toegankelijkheid.

Visueel-vormelijke elementen

De voor- en achtergevels van het bestaande volume blijven behouden. Het nieuwe volume wordt afgewerkt met een witte gevelpleister en witte pvc ramen. De dakrand wordt voorzien in natuurkleurig aluminium, de balustrades en de tussenschermen in wit aluminium. Deze materiaalkeuzes zijn in harmonie met de bestaande gevel en zijn aanvaardbaar.

Er wordt in de aanvraag niet verduidelijkt hoe de nieuwe scheimuren zullen worden afgewerkt. Conform artikel 34 van de bouwcode moeten zichtbaar blijvende onderdelen van scheidingsmuren esthetisch verantwoord en volgens de regels der kunst afgewerkt worden. Indien een vergunning wordt verleend, wordt dit opgenomen in de voorwaarden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot - veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag wordt de scheimuur met de rechterbuur niet uitgevoerd conform artikel 34 van de bouwcode. Scheimuren moeten uitgevoerd worden in massief, ongeperforeerd materiaal en moeten een minimale dikte hebben van 0,18 meter. In de aanvraag wordt enkel een isolatielaag voorzien tegen de reeds bestaande scheimuur van de rechter aanpalende. Dit is structureel en bouwtechnisch onaanvaardbaar.

De aanvraag wijkt ook af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Volgens artikel 18 moet het niveauverschil tussen de vijfde en de zesde bouwlaag minstens overbrugd te worden met een helling of lift.

Bovendien heeft de brandweer voor dit dossier een ongunstig advies uitgebracht, waardoor de aanvraag omwille van de brandonveiligheid niet voor vergunning in aanmerking komt.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor twee studio’s moeten er vier fietsparkeerplaatsen voorzien worden. Er wordt een fietsenberging voorzien van 15 m², wat qua oppervlakte ruim voldoende is. De fietsenberging is echter moeilijk toegankelijk, namelijk via een smalle doorgang en twee bochten van 90 graden, wat de bruikbaarheid niet ten goede komt. Het is aangewezen te onderzoeken of een andere toegang mogelijk is, eventueel via een deur voor de trap.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en het ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Opbouw van de scheimuur: het is niet duidelijk hoe de nieuwe scheimuur wordt opgebouwd (welke materialen worden gebruikt, wordt er een spouwmuur voorzien, wordt er isolatie toegepast en welke, is de stabiliteit van de gemeenschappelijke scheimuur onderzocht, hoe wordt deze afgewerkt langs de zijkanten en bovenzijde).
   Beoordeling:
   Uit de plannen blijkt dat de scheimuur langs de zijde van de rechter aanpalende niet wordt opgetrokken conform de voorschriften uit de bouwcode (artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren). De scheimuur wordt niet opgetrokken in massief, ongeperforeerd materiaal en heeft geen minimale dikte van 0,18 m. De afwerking wordt niet verduidelijkt in het dossier.
   Het bezwaar is gegrond.
2. Uitvoering van de werken: kunnen de werken uitgevoerd worden vanop het dak van de buur en wordt er een plaatsbeschrijving voorzien op kosten van de aanvrager?
   Beoordeling:
   De vraag / opmerking is niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Financiële regeling: de aanvrager moet verhogingswerken betalen en later ook voor herstellingen en onderhoud van het hoger gedeelte zorgen. De wet voorziet dat de buur recht heeft op een vergoeding voor de last die de verhoging zou veroorzaken aan het bestaande gedeelte. Welk bedrag is hiervoor voorzien?
   Beoordeling:
   De vraag / opmerking is niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ongegrond.