2022_CBS_00844 - Omgevingsvergunning - OMV_2021160982. De Villegasstraat 47. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/04/2019: PV van vaststelling met overtreding (11002_2019_9200_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke vergunning;

-          23/10/1928: toelating (1928/2444) voor het bouwen van een koepel;

-          20/08/1926: toelating (1926/602) voor het bouwen van een verdieping op de keuken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met koer (van circa 8 m²);

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van twee bouwlagen onder een speudo-mansardedak;
• bouwdiepte:
  • aan de rechterzijde werd het perceel volledig dichtgebouwd tot circa 13 meter zowel op de gelijkvloerse en eerste verdieping;
  • aan de linkerzijde achteraan is een smalle koer voorzien.

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen en detaillering in grijze en gele gevelsteen;
• plint in grijze hardsteen.

-          inrichting:

• keuken rechts achteraan het gelijkvloers met vrije hoogte van 2,58 meter;
• ruimte (zonder verdere verduidelijking van functie) rechts achteraan de eerste verdieping met vrije hoogte van 2,5 meter;
• zolderruimtes (zonder verdere verduidelijking van functie) onder het zadeldak met een vrije hoogte van 2,3 meter.

Huidige toestand

-          eengezinswoning zonder open ruimte;

-          bouwvolume:

• volledig dichtgebouwd op de gelijkvloerse verdieping;
• eerste verdieping aan de rechterzijde dichtgebouwd tot circa 12 meter met raam in de achtergevel;
• eerste verdieping aan de linkerzijde dichtgebouw tot circa 15 meter met een raam in de zijgevel en bovenlicht;
• daklaag tot circa 8 meter diepte.

-          inrichting:

• keuken rechts achteraan het gelijkvloers met vrije hoogte van 2,58 meter;
• ruimte rechts achteraan de eerste verdieping ingericht als een dressing met vrije hoogte van 2,52 meter;
• zolderruimtes onder zadeldak met vrije hoogte van 2,29 meter.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning met koer (van circa 4,4 m²);

-          bouwvolume:

• achterbouw van de gelijkvloerse verdieping en eerste verdieping met een bouwdiepte van circa 12 meter over de volledige perceelbreedte;
• open ruimte (koer) achteraan links;
• daklaag tot circa 8 meter diepte.

-          inrichting:

• gelijkvloers achteraan ingericht als dressing en badkamer met vrije hoogte van 2,58 meter;
• ruimte rechts achteraan de eerste verdieping ingericht als een bijkeuken met vrije hoogte van 2,51 meter;
• vooraan de daklaag wordt een slaapkamer ingericht met een gemiddelde vrije hoogte meer dan 2,6 meter.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van niet vergunde achterbouw aan de linkerzijde van het perceel;

-          nieuwbouw van achterbouw op de gelijkvloerse en eerste verdieping;

-          voorzien van een kleine koer links achteraan;

-          interne constructieve werken;

-          nieuwe inrichting van de woning met gewijzigde verblijfsruimtes (slaapkamers en bijkeuken).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Het talrijkst in de omgeving zijn entresol-volumes op circa 2m van de perceelsgrens. Een perceelsbreed volume op de verdiepingen, achterbouw het hoofdgebouw, is bijgevolg niet kenmerkend;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  De bouwhoogte en bouwdiepte houden bezwaarlijk rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De bijkeuken op de eerste verdieping heeft een vrije hoogte van 2,51 m < 2,60 m;
• artikel 24 Minimale  lichtinval en luchttoevoer:
  • Het buitenschrijnwerk van de bijkeuken op de eerste verdieping heeft een oppervlakte van 0,5m² < 1m²;
  • De achterste slaapkamer op de 1ste verdieping heeft geen uitzicht;
  • Het buitenschrijnwerk van ieder ramen van de slaapkamer vooraan het zadeldak heeft een opp. van 0,35m² < 1m²;
• artikel 27 Open ruimte:
  De open ruimte wordt ten opzichte van de vergunde toestand verkleint van 8m² tot 4,4m²;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  • De scheidingsmuren van de gewijzigde en nieuwe delen van de aanbouw beschikt niet over een minimale dikte van 0,18 meter op eigen perceel;
  • De scheidingsmuren van de gewijzigde en nieuwe delen van de aanbouw beschikken niet over een minimale opstand van 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft een eengezinswoning van twee bouwlagen met bijkomend een speudo-mansardedak (vooraan mansarde, achteraan zadeldak). De woning maakt onderdeel uit van een rij van vier eengezinswoningen waarvan het hoofdvolume over hetzelfde gabarit beschikt.

De overige woningen van deze rij eengezinswoningen beschikken over aanbouwen die beperkt blijven tot het gelijkvloers met een diepte van maximaal 3,4 meter ten opzichte van het hoofdvolume van de woning.

De aanbouw rechts achteraan over twee bouwlagen werd vergund tot achteraan de perceelgrens. Dit bouwvolume kan behouden blijven.

De vergunde koer links achteraan van circa 8 m² werd reeds over twee bouwlagen bebouwd. Dit bouwvolume wordt deels afgebroken tot een bouwdiepte van 4,1 meter ten opzichte van het hoofdvolume van de woning. Hierdoor daalt het aandeel onbebouwde ruimte van circa 13 % tot 7,3 m². Bijkomend sluit dit onvoldoende aan bij de kenmerkende bouwdiepte en bouwhoogte van de aanbouwen van de omliggende woningen.

Bijgevolg zal worden opgelegd de uitbreiding links achteraan slechts op het gelijkvloers te voorzien en niet dieper dan de bouwdiepte van de links aanpalende eengezinswoning. De open ruimte is dan nog steeds kleiner dan de 20% open ruimte conform artikel 27 van de bouwcode, maar deze beperktere bouwdiepte is gelet op de aansluiting met de aanpalende woning en de ligging dicht bij de hoek van het bouwblok wel aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevel betreft een rode baksteenarchitectuur met onderaan een plint in natuursteen. Boven de kroonlijst is een mansardegevel aanwezig in witte pvc-planchetten dat overgaat in schuin dak in rode pannen. Deze elementen van de voorgevel blijven behouden.

De materialisatie van de raamdorpels in de voorgevel wordt niet verduidelijkt op de geveltekeningen of op de legende. Ook het polychroom metselwerk wordt onvoldoende verduidelijkt. Deze elementen zijn kenmerkend voor het straatbeeld en dienen maximaal behouden te blijven.

De achtergevel van het hoofdvolume en de achtergevel van de aanbouw links achteraan wordt voorzien in witte bepleistering met buitenschrijnwerk in witte aluminium. Gelet op de stedelijke context van de achterbouw is dit aanvaardbaar.

De scheidingsmuur met de links aanpalende eengezinswoning wordt niet verduidelijkt en dient in zelfde witte bepleistering afgewerkt te worden.

De scheidingsmuur achteraan de rechter aanbouw wordt in rode baksteen afgewerkt. Gelet op de context en de samenhang dient deze in zelfde witte bepleistering afgewerkt te worden.

van een scheidingsmuur waartegen nooit een bouwvolume tegen gebouwd kan worden, dient dit inderdaad in dergelijk volwaardig gevelmateriaal voorzien te worden. De scheidingsmuur met de rechts aanpalende eengezinswoning wordt niet verduidelijkt en dient (conform de harmonie met de achtergevel van dit volume) in zelfde rode baksteen afgewerkt te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de uitbreiding links achteraan enkel te voorzien op het gelijkvloers en tot een maximale bouwdiepte van 11,3 meter;

2.      de ruimte achteraan de eerste verdieping (aangeduid als bijkeuken) niet te voorzien als verblijfsruimte;

3.      de ruimte vooraan de dakverdieping (aangeduid als slaapkamer) niet te voorzien als verblijfsruimte;

4.      het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

5.      alle gewijzigde delen en nieuwe delen van de scheidingsmuren te voorzien van een minimale dikte van 0,18 meter op eigen perceel, conform artikel 34 van de bouwcode;

6.      de scheidingsmuren van de aanbouw laf te werken in witte pleister;

7.      het polychroom metselwerk en de natuurstenen raamdorpels in de voorgevel te behouden;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten