2022_CBS_01067 - Omgevingsvergunning - OMV_2021180450. Pastorijstraat 26. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/09/1960: toelating (18#41403) voor een binnenverbouwing.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning in de vorm van een hoekpand van 4 bouwlagen onder mansardedak in gesloten bebouwing;

-          volledige perceel bebouwd.

Gewenste toestand

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          bouwen van een meergezinswoning van 5 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing met drie woonentiteiten, met betrekking tot de nieuwe woonentiteiten zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 twee-slaapkamerappartement op het gelijkvloers en de eerste verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 89 m²;
• 1 een-slaapkamerappartement op de tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 52 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartement op de derde en vierde verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 84 m²;

-          voorgevel afgewerkt met witte gevelsteen, plint in blauwe hardsteen, lichtgrijs aluminium buitenschrijnwerk en glazen borstwering.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          bouwen van een meergezinswoning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

• 1 Algemene voorschriften, 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:

Uit het advies van de kwaliteitskamer, zie verder bij ‘Omgevingstoets’, blijkt dat tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel geen kwaliteitsvolle relatie wordt voorzien. Het voorgesteld is niet kenmerkend.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  slaapkamer 1 op het gelijkvloers wordt voorzien van een raam met een oppervlakte van circa 0,5 m² waar dit minimaal 1,5 m² moet zijn, slaapkamer 2 op het gelijkvloers wordt voorzien van een raam met een oppervlakte van circa 0,5 m² waar dit minimaal 1 m² moet zijn;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  appartement 1 wordt voorzien van een buitenruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 3,4 m² waar dit minimaal 6 m² moet zijn, appartement 2 wordt voorzien van een buitenruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 3,4 m² waar dit minimaal 4 m² moet zijn, appartement 3 wordt voorzien van een buitenruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 3,4 m² waar dit minimaal 6 m² moet zijn;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

        de trap naar de fietsenstalling in de kelder is niet voorzien van een fietsgoot;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

        er worden geen autostalplaatsen voorzien;

• artikel 43 Septische putten:
  de septische put dient een minimaal volume van 2.900 l te hebben.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande meergezinswoning wordt afgebroken en vervangen door een nieuwe meergezinswoning. De functie op het perceel wijzigt bijgevolg niet en is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Visueel-vormelijke elementen

De nieuwbouw wordt op de hoek voorzien van een zelfde hoogte als het bestaand gebouw. In aansluiting met het rechtsaanpalende pand wordt een lagere hoogte voorzien.

Dit is aanvaardbaar.

Omwille van het belangrijke visuele aspect van het hoekgebouw en de nabijgelegen Sint-Willibrorduskerk (monument) werd advies gevraagd aan de kwaliteitskamer.

Het advies is ongunstig en luidt als volgt: “Het project betreft de sloop van een bestaand pand op de hoek van de Pastorijstraat en het oprichten van een nieuwbouw meergezinswoning. De nieuwbouw telt vier bouwlagen plus een daklaag die zich gedeeltelijk terugtrek ter plaatse van de rechter buur. In totaal worden er drie appartementen voorzien, waarvan 2 duplex appartementen.

Het nieuwe volume negeert de afgeschuinde rooilijn en voorzien op alle verdiepingen (incl. thv de daklaag) een uitkraging in de lange zijgevel. In de zuid gerichte voorgevel worden de terrassen gepositioneerd. De gevels worden opgetrokken in witte gevelsteen in combinatie grijze aluminium buitenschrijnwerk. De materialisatie van de gelijkvloerse verdieping wordt gedacht in blauwe hardsteen.

De kwaliteitskamer merkt op dat het bestaande pand zich zeer harmonieus schikt in de huizenrij en in de omgeving. Deze bijzondere locatie (unieke context tegenover de beschermde kerk) met meerdere gelijkaardige panden vraagt in de eerste plaats een ontwerp dat inspeelt op deze homogene/coherente context. Indien geopteerd wordt voor sloop en vernieuwbouw, kan en mag een hoekpand een bijzondere positie innemen, maar moet worden gestreefd naar een relatie met beide aangrenzende straatwanden.

De kwaliteitskamer mist het inzicht en de morfologische toenadering die binnen deze context vereist is. Omwille van de bestaande harmonie wordt gevraagd naar een ontwerp met meer aanwezige kenmerken zoals de afgeschuinde hoek, de ruime verdiepingshoogtes, specifieke (raam)verhoudingen en gevelgeleding. Een verwijzing naar het andere hoekpand kan worden onderzocht, mits voldoende aandacht wordt gegeven aan de kenmerkende gevelordening, de royale ramen en de verhouding open en gesloten delen (ook op het gelijkvloers).”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Appartement 1 is voorzien van twee slaapkamers en heeft een buitenruimte van slechts 3,40 m². Dit is onvoldoende en is negatief voor de woonkwaliteit. Conform artikel 28 van de bouwcode dient een twee-slaapkamerappartement een minimale buitenruimte van 6 m² te hebben. Ook de appartementen 2 en 3 hebben een te kleine buitenruimte die niet conform artikel 28 is. Dit is onaanvaardbaar.

De slaapkamers op het gelijkvloers voldoen niet aan de minimaal noodzakelijke daglichten en luchten. Slaapkamer 1 dient een raamopening te hebben van minimaal 1,5 m². Slaapkamer 2 dient een raamopening te hebben van minimaal 1 m².

De septische put in de kelder voldoet niet aan de minimaal noodzakelijke inhoud van 2.900 liter, conform artikel 43 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Voor de 3 appartementen moeten 9 (2 + 3 + 4 = 9) fietsenstallingen voorzien worden. Op het gelijkvloers wordt een fietsenstalling voor 7 fietsen ingericht. Deze fietsenstalling is comfortabel.

In de kelder wordt een bijkomende fietsenstalling voor 3 fietsen ingericht. Deze fietsenstalling is niet bereikbaar met een fiets in de hand. Ofwel dient de lift groter gemaakt te worden ofwel dient de trap voorzien te worden van een fietsgoot, conform artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Het bezwaar handelt over de scheidingsmuur. De geplande nieuwebouw heeft een ander gabarit dan het huidige, waardoor het bovenste deel van de scheidingsmuur met nummer 24 (Pastorijstraat) volgens de bezwaarindiener onafgewerkt vrij komt te staan. Dit zou volgens de bezwaarindiener noch de isolatiewaarde van zijn/haar woning, noch het straatbeeld ten goede komen.

Evaluatie: Het klopt dat een deel van de scheidingsmuur ‘bloot komt te liggen’ door de voorliggende aanvraag. Een nieuwe afwerking is noodzakelijk.

Het bezwaar is gegrond.