2022_CBS_00839 - Omgevingsvergunning - OMV_2021156389. Neel Dofflaan 50. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/09/2021: vergunning (20212012) regulariseren van de uitbreiding van een terras en aanleggen van vloer van een horecagebouw en beachclub met tijdelijk karakter;

-          04/09/2020: vergunning (20202096) plaatsen van een tijdelijk paviljoen uit hout voor onthaalaccomodatie en opslag van sportmateriaal

-          18/10/2018: vergunning (20181782) voor het bouwen van een horecagebouw en beachclub met tijdelijk karakter;

-          07/09/2018: vergunning (20181874): regulariseren van de wakeboardkabel en bijhorende onthaalaccommodatie;

-          31/03/2017: vergunning (20162992): oprichten van een wakeboardkabel en bijbehorende onthaalaccommodatie.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          clubhuis aan recreatiedomein;

-          ontsloten door 3 steigers en een ponton;

-          gelijkvloerse verdieping:

• cafetaria met keuken, sanitair en kleedkamers en ruimte voor drogen wetsuits;
• terras met steigers rondom.

-          1ste verdieping:

• polyvalente ruimte met vide naar verbruikerszaal over de gehele lange zijde.

-          gevelafwerking;

• voorzetgevel in lauferstructuur met gegalvaniseerde draadroosters;
• beplanking in grenenhout;
• schuin groendak.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          op 1ste verdieping een kleedkamer voor vrouwen en een voor mannen;

-          nieuwe buitentrap met bordes aan oostgevel die toegang geeft tot 1ste verdieping;

-          verplaatsing noordelijke kabel voor Wakeboarding naar het zuiden net boven concessiegrens;

-          inrichting van een Aquapark op vrijgekomen waterzone ten noorden van het gebouw en steiger 3;

-          plaatsing hoogspanningscabine op oostelijke oever op plaats van generator.

Inhoud van de aanvraag

-          plaatsen van een hoogspanningscabine;

-          inrichten van kleedkamers in de polyvalente ruimte op de 1ste verdieping van het clublokaal;

-          plaatsen van een buitentrap naar de 1ste verdieping

-          verplaatsen van de wakeboardingmast;

-          inrichten van een Aquapark tijdens de warme maanden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor dagrecreatie. De gebieden voor dagrecreatie bevatten enkel de recreatieve en toeristische accommodatie, bij uitsluiting van alle verblijfsaccommodatie, (Artikel 16 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een bufferzone. De bufferzones dienen in hun staat bewaard te worden of als groene ruimte ingericht te worden, om te dienen als overgangsgebied tussen gebieden waarvan de bestemmingen niet met elkaar te verenigen zijn of die ten behoeve van de goede plaatselijke ordening van elkaar moeten gescheiden worden, (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor stedelijke ontwikkeling. Dit gebied is bestemd voor industriële, ambachtelijke en agrarische activiteiten, kantoren, kleinhandel, dienstverlening, recreatie, wonen, verkeer en vervoer, openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen, en dit voor zover deze functies verenigbaar zijn met hun onmiddellijke multifunctionele stedelijke omgeving. De stedenbouwkundige aanleg van het gebied, de bijhorende voorschriften betreffende terreinbezetting, vloeroppervlakte, hoogte, aard en inplanting van de gebouwen met bijhorende voorzieningen, en de verkeersorganisatie in relatie met de omringende gebieden, worden vastgesteld in een bijzonder plan van aanleg vooraleer het gebied kan ontwikkeld worden. Ook het wijzigen van de functie van bestaande gebouwen kan pas na goedkeuring van een bijzonder plan van aanleg.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Galgenweel-Borgerweert, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 2 mei 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor park pa (bestemmingszone galgenweelpark), zone voor park pb (bestemmingszone park insteekdok), zone voor water wa (bestemmingszone insteekdok) en zone voor gemengde bestemming gc (bestemmingszone rand insteekdok).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          Art. 2.11.4: In de bestemmingszone voor Park is bebouwing enkel toegelaten ter ondersteuning van de parkfunctie, in functie van zachte recreatie en/of waterbeheersing: de plaatsing van de hoogspanningscabine behoort niet tot een van deze functies.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van  de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 22: De ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt. Dit is niet het geval bij de deur tussen het sas en het aangepaste sanitair
• Artikel. 25: Bij de deur naar het aangepaste sanitair moet er naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 50 cm worden gezorgd. Dit is niet aanwezig

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 21: Minimale hoogte van ruimten: de hoogte van de kleedkamers varieert van 1,95 meter tot 2,38 meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

      Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-         Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functie van de onthaal-accommodatie met terras blijft ongewijzigd waardoor ook de functionele inpasbaarheid ongewijzigd blijft.

Het Galgenweel is een plas voor watersport en zachte recreatie. Het BPA definieert “zachte recreatie” niet wat betreft deze op het water. Als voorbeelden wordt wandelen, joggen en spelen. Een kleinschalig Aquapark dat de waterbeleving ondersteunt en de parkfunctie respecteert, is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Milieutechnische aspecten

De dienst milieuvergunningen kan de aanvraag niet gunstig adviseren omwille van het volgende:

De exploitant meldde in 2017 de uitbating van een kabelwaterskibaan onder rubriek 32.8.2 (MV2017/512). De uitbreiding van de exploitatie met het voorliggende project dient opgenomen te worden in deze melding. Het project dient als gemengd dossier aangevraagd te worden, zodat de vergunde IIOA in overeenstemming worden gebracht met de geplande situatie.

Opgemerkt wordt dat de voorwaarden verbonden aan rubriek 32.8.2 niet nageleefd worden in de huidige exploitatie. Een eventuele uitbreiding van de exploitatie kan enkel als de exploitant voldoende aantoont dat aan de voorwaarden opgenomen in afdeling 5.32.8 van Vlarem II kan worden voldaan (waterkwaliteit, veiligheid, hygiëne).

De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In 2018 werd er reeds een vergunning verleend voor een uitbreiding van een in 2016 vergunde onthaal-accommodatie. Een bijkomende uitbreiding en of verzwaring van het programma kan niet gunstig beoordeeld worden. Dit wijst op het saucissoneren van de aanvraag, wat niet aanvaardbaar is. 

Het aquapark mag geen afbreuk doen op het landschappelijk open karakter van het water. Gezien de ligging ervan, achteraan de plas en de schaal ervan, kan het aquapark op zich gunstig beoordeeld worden. Echter genereert deze functie enkele ruimtelijke behoeften waarop de aanvraag ofwel onvoldoende antwoord biedt of die vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gunstig geadviseerd kunnen worden:

-          het is onduidelijk waar de installatie (het aquapark) in de wintermaanden zal worden opgeborgen;

-          de kleedkamers voor het aquapark worden voorzien in het bestaande paviljoen. Dit bijkomende programma legt een bijkomende druk op het paviljoen. Om de kleedkamers te bereiken wordt er ook een buitentrap aan het paviljoen toegevoegd. Een programmatorische en volumetrische uitbreiding van het paviljoen is omwille van de beoogde kleinschaligheid niet aanvaardbaar. Daarenboven zijn de kleedkamers als gebruiksruimte onvoldoende kwalitatief (zie verder in het verslag);

-          een hoogspanningscabine wordt voorzien op de oever. Deze constructie is, strijdig met het BPA, niet ter ondersteuning van de parkfunctie, noch in functie van de zachte recreatie en of waterbeheersing. Bovendien  zal deze constructie het open zicht naar het water vanuit het park belemmeren. Deze hoogspanningscabine kan beter geïntegreerd worden in de omliggende bebouwing.

De aanvraag dient om deze reden dan ook te worden geweigerd. Zoals ook bij de beoordeling bij alle voorgaande vergunningsaanvragen in en rond Galgenweel wordt ook nu met aandrang gevraagd om deze bijkomende functie te kaderen binnen een algemene ontwikkelingsvisie van de aanwezige en gewenste activiteiten en hun ruimteclaim.

Visueel-vormelijke elementen

Het paviljoen betreft een volledig in hout opgetrokken volume, met errond een tweede gevel uit gewafeld of gevlochten staal. De stalen trapconstructie, onderdeel van de aanvraag, bevindt zich buiten deze tweede gevel en doet hierdoor in grote mate afbreuk aan het initiële concept. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De mezzanine werd vergund als berging. Op de plannen van de bestaande toestand werd deze verkeerdelijk aangegeven als polyvalente ruimte. Deze berging wordt omgevormd tot kleedruimtes, in functie van het aquapark. De kleedruimtes hebben slechts een gemiddelde vrije hoogte van 1,95 m. Dit is te laag en kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden. Gezien deze ruimtes worden gebruikt door meerdere personen tegelijk, aan- en uitkleden een voldoende vrije hoogte vraagt en omwille van het publieke karakter van de ruimtes, wordt in alle redelijkheid een minimale hoogte van 2,60 m verwacht bij dergelijke functie, cf. verblijfsruimten.

Er wordt ook een discrepantie opgemerkt tussen de plannen en de snede. Op de snede is de kleedkamer slechts 1,85 meter diep, daar waar deze op grondplan 3,51 meter diep zijn.  Deze ruimte is te beperkt. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

Strijdig met de verordening toegankelijkheid is er aan de binnenziide van de deur naar het aangepaste sanitair geen vrije vlakke opstelruimte naast de deur. Bovendien is de deur vanuit dit aangepaste toilet naar het sas te smal. Hier kunnen geen afwijkingen op worden toegestaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Hoewel opgelegd in de vorige vergunning is er geen fietsenstalling voor bezoekers aanwezig.

Ook de fietsenstalling voor personeel binnen de onthaalaccommodatie op het hoofdponton wordt gesupprimeerd.

Dit is niet aanvaardbaar en kan bijgevolg bezwaarlijk gunstig beoordeeld worden. Een van de voorwaarden om in aanmerking te kunnen komen van vergunning is dat er 210 fietsstalplaatsen moeten voorzien worden voor bezoekers (200 + 10) en 3 overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen voor het personeel, conform eerdere vergunningen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren. Het college is echter van oordeel dat een vergunning kan verleend worden, mits het opleggen van voorwaarden.

Het college sluit zich aan bij de beoordeling dat een kleinschalig aquapark de waterbeleving ondersteunt en bijgevolg functioneel inpasbaar is. In afwijking van de omgevingsambtenaar vindt het college de noodzakelijke programmatorische aanpassingen eveneens aanvaardbaar, gelet op het feit dat ze slechts een minimale ruimtelijke impact hebben op het interieur , het exterieur en de omgeving. De aanpassingen maken het geheel functioneler voor de gunstig beoordeelde uitbreiding van het recreatief gedeelte. De in het verslag van de Goa aangehaalde ruimtelijke knelpunten werden besproken met de aanvrager, die zelf een aantal oplossingen naar voor bracht in een informatieve set aangepaste plannen (deze maken geen deel uit van het aanvraagdossier).

Terecht wordt opgemerkt dat de nieuwe kleedruimtes niet voldoen, zowel in oppervlakte als in (gemiddelde) vrije hoogte. De aanvrager stelt voor de beide ruimtes te vergroten door de vide dicht te maken. Deze interne aanpassingen kunnen aanvaard worden.

Een eveneens terechte opmerking betreft de nieuwe stalen trapconstructie aan de buitenzijde van de vliesgevelconstructie in gevlochten staal. De aanvrager stelt voor de vliesgevel op de oostgevel ca. 50cm naar buiten te verplaatsen en de bordestrap te vervangen door een steektrap aan de binnenzijde van de verruimde vliesgevel. Deze aanpassingen kunnen aanvaard worden.

Een permanente hoogspanningscabine wordt voorzien op de oever, ter vervanging van de mobiele generatoren. Deze constructie is uitermate wenselijk ter vervanging van de niet duurzame generatoren. Maar zoals nu aangevraagd is ze dan weer niet wenselijk omwille van de negatieve visuele impact op de natuurlijke omgeving. Deze hoogspanningscabine kan beter elders of ondergronds geïntegreerd worden, en wordt daarom uitgesloten van vergunning.

De dienst milieuvergunningen merkt op dat het dossier een uitbreiding vereist van de huidige milieumelding. Gelet op het feit dat het dossier ontvankelijk werd verklaard, kunnen de stedenbouwkundige handelingen reeds vergund worden, met die voorwaarde dat de melding moet verkregen zijn vooraleer het aquapark ook effectief in exploitatie kan gaan.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten