2022_CBS_01068 - Omgevingsvergunning - OMV_2021136686. Peterseliestraat 2. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/06/2018: voorwaardelijke vergunning (2018469) voor het bouwen van een eengezinswoning met garage - vervallen;

-          29/12/1994: vergunning (19942372) voor de afbraak 4 woningen - 10.11.94 AFGEVOERD.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: eengezinswoning met 3 slaapkamers en met nevenfunctie (kantoorruimte) op het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• hoekpand in besloten bebouwing bestaande uit 2 kopvolumes van 3 bouwlagen onder hellend dak met daartussen 2 bouwlagen onder plat dak;
• het platte dak is ingericht als dakterras met een groenbuffer naar de buren toe;
• het volledige perceel is volgebouwd op het gelijkvloers;

-          gevelafwerking:

• straatgevels in architectonisch beton op het gelijkvloers en zinken leien op verdieping;
• buitenschrijnwerk in lichtkleurig aluminium;
• kantelpoort en balustrade in lichtkleurige spijlen;

-          inrichting:

• garage en fietsenberging achter 2 poorten naar de Burchtgracht;
• slechts 1 toegangsdeur naar de gelijkvloerse kantoorruimte en de bovenliggende woning vanaf de Peterseliestraat;
• zonnepanelen op de achterzijde van het hellende dak aan zijde Peterseliestraat.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein, ingericht als parkeerplaats voor 5 auto’s;

-          de voorgaande voorwaardelijke vergunning is vervallen wegens te laat uitgevoerd.

Gewenste toestand

-          functie: eengezinswoning met 3 slaapkamers en met nevenfunctie (kantoorruimte) op het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• hoekpand in besloten bebouwing bestaande uit 2 kopvolumes van 3 bouwlagen onder hellend dak met daartussen 2 bouwlagen onder plat dak;
• het platte dak is ingericht als dakterras met een groenbuffer naar de buren toe;
• het volledige perceel is volgebouwd op het gelijkvloers;

-          gevelafwerking:

• straatgevels in architectonisch beton op het gelijkvloers en zinken leien op verdieping;
• buitenschrijnwerk in lichtkleurig aluminium;
• kantelpoort en balustrade in lichtkleurige spijlen;

-          inrichting:

• garage en fietsenberging achter 2 poorten naar de Burchtgracht;
• aparte toegangsdeur naar de gelijkvloerse kantoorruimte en de bovenliggende woning vanaf de Peterseliestraat;
• zonnepanelen op de achterzijde van het hellende dak aan zijde Peterseliestraat.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een eengezinswoning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel – referentiebeeld:
de gevelafwerking grenzend aan Burchtgracht 21 is niet in harmonie;

-          artikel 2.1.12.1 Zonnepanelen en zonnecollectoren op schuine daken:
wegneembare zonnepanelen op hellende daken mogen enkel indien ze niet zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein. De nieuwe zonnepanelen zullen zichtbaar zijn vanaf de Burchtgracht;

-          artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
voor nieuwbouw moet een oppervlakte van minimum 15% van de perceelsoppervlakte voorzien worden als onbebouwde ruimte. Uitzonderingen worden enkel toegestaan op hoekpercelen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Gevelafwerking:

        niet in harmonie;

• artikel 12 Levendige plint:
  de gevelbreedte is kleiner dan 16 m,  per gevelbreedte van 8 m is 1 poort van maximum 3 m breedte toegelaten. Er zijn 2 poorten met een breedte van 3,20 m;
• artikel 30 Autostaanplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  de inpandige autostalplaats meet niet minstens 5 m diep.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 12/03/2018. De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de bouw van een eengezinswoning. Op het gelijkvloers bevindt zich een kantoorruimte als complementaire functie bij het wonen. Als voorwaarde wordt opgelegd dat het gebouw (inclusief) kantoor één en ondeelbaar moeten zijn in gebruik, verhuur en verkoop.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De huidige site betreft een braakliggend terrein. Vroeger stonden er vier kleine woningen die na een verleende bouwvergunning in 1994 werden gesloopt. De open ruimte omringd door wacht- of achtergevels zorgt voor een onafgewerkte bouwblok in het historische stadsweefsel.

Het nieuwe volume bestaat uit drie bouwlagen en een zolderverdieping. De vormentaal van de aangrenzende bebouwing wordt overgenomen en de goot- en nokhoogte sluiten aan op deze van de naastliggende bebouwing. Om de lichtinval van de bestaande bebouwing zoveel mogelijk te vrijwaren, wordt het volume uitgehold. Dit creëert eveneens de mogelijkheid van een dakterras. Dit concept resulteert in een heldere archetypische en geïntegreerde verschijning binnen de historische stadskern.

Bij nieuwbouw moet minimaal 15% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn (RUP Binnenstad artikel 2.2.5). Het ontwerp voorziet geen onbebouwde ruimte op het gelijkvloers. Op de tweede verdieping wordt een dakterras gecreëerd als buitenruimte voor de woning. Gezien de ligging van het perceel op de hoek en gezien de beperkte oppervlakte, laten de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan en de bouwcode een afwijking toe.

De gevelbreedte van 8 m laat volgens artikel 12 van de bouwcode slechts één garagepoort toe. De aanvrager vraagt een afwijking op deze voorschriften en wenst twee poorten van elk 3,20 m te plaatsen in de gevel van 14,80 m aan de Burchtgracht. De beperkte diepte van het perceel maakt dat er geen autostaanplaats met fietsenberging achter één poort kan voorzien worden. Aangezien de poorten volledig worden opgenomen in het gevelritme, is een toekomstige herbestemming van de garage mogelijk (bv. uitbreiding kantoor). Naast de poorten wordt de gelijkvloerse gevelpui maximaal opengewerkt, waardoor een regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat gegarandeerd wordt. Rekening houdende met het bovenstaande en de motivatie opgenomen in de beschrijvende nota, wordt deze afwijking toegelaten.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd op de Welstandscommissie besproken (24/11/2017 en 09/02/2018) en werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd. De opmerkingen van de Welstandscommissie zijn verwerkt in de voorgelegde plannen.

Een gevelafwerking in grijskleurige zinkleien is niet in harmonie met het referentiekader en daarom strijdig met de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan (artikel 2.1.2) en de bouwcode (artikel 6). De lichte kleur en het natuurlijke, duurzame karakter van het vooropgestelde gevelmateriaal maakt dat de gevel zich wel inpast binnen de historische context. De Welstandscommissie verleende een gunstig advies voor deze materiaalkeuze. Ook de stedelijke dienst Monumentenzorg adviseert deze aanvraag gunstig.

Rekening houdende met het bovenstaande, wordt een afwijking op de voorschriften toegestaan.

Volgens artikel 2.1.12.1 van RUP Binnenstad mogen niet-geïntegreerde zonnepanelen op schuine daken niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg. De zonnepanelen op het schuine dakvlak zijn zichtbaar vanop de straat en lijken op de dakbedekking bevestigd te worden. Als voorwaarde wordt opgelegd dat de zonnepanelen moeten worden geïntegreerd in de dakbedekking.

Cultuurhistorische aspecten

Het braakliggend terrein is gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan –binnenstad- werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.  Aan de beschrijvende nota werd een cultuurhistorische motiveringsnota toegevoegd.

In 1994 werd een vergunning verleend om de bestaande bebouwing te slopen. Tot op heden is het terrein braakliggend. Dit werkt beeldverstorend voor de straat. Voorliggend ontwerp past zich op een correcte manier in de bestaande straatwand en in de perceelstructuur van de omgeving in. De architecturale verschijningsvorm werd beoordeeld en gunstig bevonden door de stedelijke welstandscommissie. De stedelijke dienst Monumentenzorg adviseert deze aanvraag dan ook gunstig.

Het geplande bouwproject valt binnen de drempelwaarden voor de verplichte opmaak van een archeologienota volgens art. 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013: het project is gedeeltelijk gelegen in de archeologisch beschermde burchtzone.

De archeologienota werd op 27 februari 2018 ingediend door het bedrijf ABO en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Garage

De garage heeft een diepte van ca. 4,50 m en wijkt daarmee af van artikel 30 van de bouwcode dat een diepte van 5 m oplegt. Deze diepte is nog wel geschikt voor het stallen van een kleinere wagen. Gezien de beperkte afmetingen van het perceel is deze afwijking aanvaardbaar.

Fietsvoorzieningen

Voor de woning met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

De fietsenberging wordt ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de eengezinswoning, inclusief gelijkvloerse kantoorruimte, dient één en ondeelbaar te zijn in gebruik, verhuur en verkoop;

2. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3. de zonnepanelen moeten worden geïntegreerd in de dakbedekking.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

De bezwaren kunnen worden samengevat als volgt:

1. Bereikbaarheid voor brandweer van achtergevel achterburen: Op het adres Veemarkt 26 bevindt zich een B&B. De ramen in de achtergevel komen uit op de site van voorliggende aanvraag. De bezwaarindiener stelt dat deze ramen te allen tijde bereikbaar moeten blijven door de brandweer met ladderwagen in functie van de brandveiligheidsvoorschriften van de toeristische accommodatie. En dit zowel voor, tijdens als na de bouw van de eengezinswoning.

Beoordeling:

Het perceel waarop de nieuwbouwwoning wordt gerealiseerd betreft een bouwgrond. Het spreekt voor zich dat de aanvrager de werken moet uitvoeren volgens de regels van de kunst. De verantwoordelijkheid met betrekking tot de brandveiligheid van belendende eigendommen kan echter niet overgedragen worden op de eigenaar van betreffend perceel. Het bezwaar is ongegrond.