2022_CBS_01056 - Omgevingsvergunning - OMV_2021132893. Van Eycklei 14, Bexstraat 6, 20-22. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/10/2020: kwaliteitskamer advies gunstig mits voorwaarden;

-          29/10/2003: vergunning (86#8722896) voor het uitbreiden van technische verdiepingen;

-          02/09/1999: vergunning (86#990091) voor het verbouwen van de voorgevel en de inkomhal;

-          13/06/1988: vergunning (18#71238) voor het verbouwen van een deel van de parking tot archiefruimte;

-          24/11/1972: vergunning (18#551122) voor verbouwing;

-          28/06/1963: toelating (18#45294) voor verbouwing;

-          24/11/1961: toelating (18#43029) voor portiersloge;

-          03/03/1961: toelating (18#41736) voor het oprichten van een bureelgebouw met garage.  

Vergunde/vergund geachte toestand

-          kantoorgebouwen en bovengrondse parking;

-          bouwvolume zijde Van Eycklei 14:

• gesloten bebouwing van 8 bouwlagen en 7 traveeën; 
• gevel met zwart marmeren plint en glasgevel gecombineerd met plaatmateriaal met aluminium buitenschrijnwerk;

-          bouwvolume in binnengebied:

• verschillende aaneengesloten volumes tot tegen perceelsgrenzen;
• wisselende hoogtes in bebouwing, variërend van 1 tot 3 bouwlagen met technische dakopstand;
• gevels in witgeschilderd baksteenmetselwerk, wit plaatmateriaal en betonsteen;

-          zijde Bexstraat 6:

• volume met gelijkvloerse doorrit naar parking tegen rechter perceelsgrens;
• halfopen volume van 4 bouwlagen onder zadeldak; 
• wit bepleisterde gevel voorzien van ornamentiek en houten buitenschrijnwerk;
• volledig geasfalteerde parking met inrit;
• afsluiting in open betonstructuur en bomenrij aan straatzijde;

Huidige toestand

-          kantoorgebouw;

-          bouwvolume, gevelafwerking en inrichting: quasi overeenkomstig vergund. 

Gewenste toestand

-          woonproject met 71 appartementen bestaande uit 3 bouwblokken (blok A zijde Van Eycklei, blok B in binnengebied, blok C zijde Bexstraat): 

blok A Van Eycklei (totaalrenovatie):

-          functie: meergezinsgebouw met 13 appartementen:

• 10 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 96 m² (1.1, 2.1, 3.1, 4.1, 5.1) en 113,5 m² (1.2, 2.2, 3.2, 4.2, 5.2);
• 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 195,5 m² (7.1);
• 2 vierslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 191,5 m² (6.1) en 200 m² (7.2);
• gemiddelde netto vloeroppervlakte: 126 m²;

-          bouwvolume:

• 8 bouwlagen en 1 teruggetrokken daklaag;
• bouwdiepte: circa 21,8 m, met uitkragende terrassen aan achtergevel tot 24,5 m;

-          gevel:

• voorgevel:
  • parement in beige natuursteen met buitenschrijnwerk in geanodiseerd, bronskleurig aluminium; 
  • inpandige terrassen op verdiepingen 6 en 7;
  • licht uitkragende borstweringen in bronskleurig staal ter hoogte van alle verdiepingen;
• achtergevel:
  • grijskleurige beplating met buitenschrijnwerk in geanodiseerd, grijskleurig aluminium. De borstwering van de terrassen is voorzien in groene, ronde, stalen spijlen;

blok B binnengebied: nieuwbouw:

-          functie: meergezinsgebouw met 15 appartementen:

• 5 éénslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlaktes van circa 58 m² - 70,5 m² (0.1, 0.4, 0.6, 1.1 en 1.4);
• 9 tweeslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlaktes van circa 91 m² - 100,5 m² (0.2, 0.3, 0.5, 1.2, 1.3, 1.5, 2.1, 2.2 en 2.3);
• 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 112 m² (1.6.);
• gemiddelde netto vloeroppervlakte: 85,5 m²;

-          bouwvolume:

• open bebouwing in binnengebied van 2 en 3 bouwlagen onder schuine bedaking;
• footprint van circa 25,5 m x 32,5 m in grillige vorm;

-          gevel: houten beplating gecombineerd met horizontale geleding in verticaal houten keperwerk en voorzien van buitenschrijnwerk in hout;  

blok C Bexstraat: nieuwbouw;

-          functie: meergezinsgebouw met 43 appartementen:

• 14 éénslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlaktes van circa 67 m² - 74 m² (0.1, 0.3, 0.4, 0.6, 1.1, 2.1, 3.1, 4.1, 5.1 - 5.6);
• 29 tweeslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlaktes van circa 82 m² - 89,5 m²

(0.2, 0.5, 1.2 - 1.8,  2.2 - 2.8, 3.2 - 3.8, 4.2 - 4.7);

• gemiddelde netto vloeroppervlakte: 79,5 m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 - 6 bouwlagen onder plat dak;
• 5 bouwlagen met teruggetrokken daklaag;
• plaatselijk 4 bouwlagen aan linkerzijde met teruggetrokken daklaag;

-          gevel:

• 4 traveeën;
• erkergevel;
• parement in grijsbeige metselwerk met boven de raamopeningen architectonisch beton;
• schrijnwerk in natuurkleurig aluminium, enkele elementen tegen de gevel in aluminium panelen, borstweringen in groen gemoffeld staal;
• sokkel in zichtbeton met voorziening van in- en uitrit parking aan de linkerzijde en toegang naar het binnengebied aan de rechterzijde; 

-          ondergrondse garage voor het stallen van auto’s en fietsen;

-          aangelegd binnengebied met groenvoorziening en paden.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van alle verhardingen en volumes (uitgezonderd het kantoorgebouw zijde Van Eycklei);

-          ontwikkelen van een project met 71 appartementen:

• blok A:

-          wijzigen van functie van kantoren naar wonen;

-          inrichten van 13 appartementen;

-          uitbreiden van het volume;

-          interne constructieve wijzigingen;

-          wijzigen van de gevel;

• blok B: bouwen van een appartementsgebouw met 15 appartementen in binnengebied;
• blok C: bouwen van een appartementsgebouw met 43 appartementen en ondergrondse garage;

-          aanleggen van het binnengebied. 

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

In 1990 werd aan Fidea nv een milieuvergunning klasse 2 verleend voor de exploitatie van een administratief centrum (AN/90/M/229). In 2007 werd deze vergunning uitgebreid (AN2007/283). De milieuvergunning was geldig tot 1 september 2011. Op 19 november 2010 verleende het college aan dezelfde exploitant een milieuvergunning klasse 2 voor de exploitatie van een kantoorgebouw (AN2010/453). Deze vergunning is geldig tot 19 november 2030.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een transformator en van warmtepompen. De vergunning wordt gevraagd voor onbepaalde duur.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 5:
  Er werd onvoldoende informatie aangeleverd om na te kunnen gaan of het binnengebied aangelegd wordt conform de bepalingen opgelegd door de verordening. Hierbij wordt onder andere verwezen naar de artikels 14, 16 en 19;
• artikel 15:
  De gang in de kelder welke uitgeeft op de trap zijde Van Eycklei 17-18 voldoet niet aan de bepalingen van dit artikel. Deze is immers onvoldoende breed en beschikt niet over voldoende ruimte voor de inrichting van een draaicirkel aan het begin en einde van de versmalling;
• artikel 18:
  De kelderverdieping is langs blok A enkel bereikbaar via een trap.
  Ook het niveauverschil ter hoogte van de parkeerplaatsen 01-13 en de fietsenberging is enkel bereikbaar via een trap (blok C);
• artikel 19:
  Zowel de hellingen in de kelderverdieping, als de helling op de gelijkvloerse verdieping (blok A) werden niet voorzien van leuningen.
  Bovendien overbrugt de helling op de gelijkvloerse verdieping (blok A) een niveauverschil van 73 cm met een hellingspercentage van 9,7%. Niveauverschillen groter dan 50 cm dienen echter overbrugd te worden door een helling/hellingen met een percentage van maximaal 5%;
• artikel 20:
  De trappen vermeld onder artikel 18 dienen -gezien het ontbreken van een lift- conform de voorschriften van dit artikel gerealiseerd te worden (breedte, gelijkvormige aan- en optrede, bordessen, leuningen).
  Bovendien moeten de trappen van blok A alle voldoen aan de verordening gezien blok A niet beschikt over een lift conform de voorschriften van artikel 21;
• artikel 21:
  De lift in blok A (Van Eycklei) voldoet niet. De liftkooi is slechts 1,10 m diep in plaats van de minimaal vereist 1,40 m;
• artikel 24:
  Alle deuren waarop de verordening van toepassing is moeten voorzien worden van een draaicirkel welke aan de trekzijde van de deur het draaivlak van deze deur raakt. Deze draaicirkel wordt onder andere ter hoogte van de toegangsdeur tot de tellerlokalen en de vuilnisberging (blok A), de toegangsdeur tot het tellerlokaal van de watermeters (blok A), de deur ter hoogte van berging 21 (blok B), de sassen ter hoogte van parkeerplaatsen 14 en 47 (blok B), het sas ter hoogte van de bergingen 1 en 22 (blok C) en het sas dat uitgeeft op de fietsenberging ter hoogte van berging 22 (blok C) niet voorzien.
  Eveneens moeten de deuren welke onder het toepassingsgebied van de verordening vallen voorzien worden van een draaicirkel welke aan de duwzijde van de deur het deurblad raakt. Onder andere aan de toegangsdeuren van de appartementen van blok A, de toegangsdeuren tot de appartementen 0.06, 1.1, 1.2, 1.6, 2.1 en 2.2 van blok B, ter hoogte van de deur aan de helling van blok A (zijde fietsenstalling) kan geen vrije en vlakke draairuimte voorzien worden die het deurblad raakt.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:
  er is geen afvalberging voorzien voor blok B;
• artikel 38 Groendaken:

Het is niet duidelijk of de daken van blokken A en C worden aangelegd als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 31 december 2020.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de gedeeltelijke sloop en herbestemming van kantoren naar een woonprogramma opgedeeld in 3 gebouwen: een nieuwbouwvolume in de Bexstraat, een bestaand volume in de Van Eycklei en een laatste nieuwbouwvolume centraal in het bouwblok.

Het bestaande volume in de Van Eycklei bevat een kantoorfunctie die volledig wordt omgevormd door wonen. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business & Innovatie. Dit advies is gedeeltelijk gunstig en laat zich als volgt lezen:
 

“Ondanks de diverse voorbesprekingen en overlegmomenten is er geen terugkoppeling geweest met Business & Innovatie terwijl dit toch een verlies is van bijna 12500 m² economische ruimte.

Vanuit de goedgekeurde beleidsnota ruimtelijke economie wordt er net ingezet om zoveel mogelijk economische functies te verweven en economische ruimte toch maximaal te vrijwaren. Verouderde kantoorcomplexen kunnen eventueel gemotiveerd en onderbouwd herbestemd worden. De argumentatie in het dossier is maar ten dele gegrond en gaat zeker niet op voor de zijde van de Van Eycklei. Op deze plek kan perfect een economische functie behouden blijven daar er in de omgeving ook meerdere activiteiten aanwezig zijn. Vanuit het dossier is er ook geen enkele indicatie dat het behoud van een economische functie onderzocht is.

Voor het dossier wordt daarom gedeeltelijk gunstig advies gegeven voor het gedeelte Bexstraat maar ongunstig voor het gedeelte Van Eycklei daar de economische functie hier perfect te verantwoorden is.”

Het advies van de stedelijke dienst Business & Innovatie wordt deels bijgetreden.
De woonfunctie in de vorm van een meergezinswoning in de Bexstraat is in overeenstemming met het referentiebeeld dat gekenmerkt wordt door historische eengezinswoningen en recenter gebouwde meergezinswoningen. Er wordt echter geoordeeld dat ook de functiewijziging van het gebouw in de Van Eycklei van een kantoor naar een woonfunctie aanvaardbaar is. Quasi de volledige straatwand bestaat uit monofunctionele meergezinswoningen waardoor de functionele inpasbaarheid hier niet ter discussie hoeft te staan.

De aanvraag kan positief geadviseerd worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Gebouw A, aan de Van Eycklei, bestaat uit 8 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag. Deze daklaag vormt een uitbreiding van het bestaande dakvolume. Achteraan worden ruime terrassen voorzien, aansluitend op de bouwdiepte van de linkerbuur. Ondanks de beperkte uitbreidingen blijft de schaal van het gebouw qua bouwdiepte en bouwhoogte inpasbaar in zijn omgeving.
In totaal worden binnen het gebouw 13 appartementen gerealiseerd. Op de eerste tot de vijfde verdieping worden telkens 2 tweeslaapkamerappartementen gerealiseerd, op de zesde verdieping een ruim appartement met 4 slaapkamers en op de zevende en achtste verdieping zijn 2 duplexappartementen te vinden met respectievelijk 3 en 4 slaapkamers.

Gebouw B is centraal in het binnengebied gelegen en varieert tussen de twee en drie bouwlagen. Door de centrale inplanting en de variërende maar beperkte hoogte plant het gebouw zich harmonieus in de omgeving in.
In het gebouw worden 15 appartementen gerealiseerd. Op het licht verhoogde gelijkvloers zijn 3 éénslaapkamerappartementen en 3 tweeslaapkamerappartementen voorzien. De eerste verdieping telt 2 éénslaapkamerappartementen, 3 tweeslaapkamerappartementen en 1 drieslaapkamerappartement. Op de derde verdieping, die zich beperkt tot de noordoostzijde van het pand, worden nog 3 appartementen voorzien met 2 slaapkamers.

Een woonfunctie in binnengebied is uitzonderlijk aanvaardbaar gezien de morfologische context, de grootte van het binnengebied en het perceel en de voorgestelde typologie.

Door de keuze voor een paviljoentypologie met ruime gezinsappartementen op een verhoogd gelijkvloers en een eerste verdieping, wordt het collectieve gebruik van de parktuin mogelijk. Daarnaast houdt de inplanting voldoende afstand van de perceelsgrenzen en de bezonning van de omliggende tuinen waardoor de woningtypologie positief geadviseerd kan worden.

Gebouw C, het grootste pand, is gelegen in de Bexstraat en bestaat uit 4 traveeën die binnen dezelfde architectuurtaal beperkt variëren qua plint- en kroonlijsthoogte. Het gebouw bestaat voor het grootste deel uit 5 bouwlagen met een teruggetrokken daklaag. Ter hoogte van de aansluiting met het pand op nummer 24 (linker zijde) beperkt het bouwvolume zich tot 4 bouwlagen met een teruggetrokken daklaag die de overgang vormt naar de bouwhoogte van de bestaande bebouwing. Op het gelijkvloers zijn er 2 onderdoorgangen voorzien. Links geeft een brede onderdoorgang toegang tot de ondergrondse parkeergarage en rechts is er toegang tot de binnentuin.

Het pand telt in totaal 43 woonentiteiten. Op het gelijkvloers worden 4 éénslaapkamerappartementen voorzien en 2 appartementen met 2 slaapkamers. De eerste, tweede en derde verdieping voorzien telkens een appartement met 1 slaapkamer en 7 tweeslaapkamerappartementen. Op de vierde verdieping is er een appartement met 1 slaapkamer en 6 appartementen met 2 slaapkamers en op de vijfde verdieping zijn tot slot nog 6 éénslaapkamerappartementen voorzien. Onder blok B en C wordt tot slot een ruime kelderverdieping gebouwd met parkeerplaatsen en privatieve bergingen.

In totaal worden binnen deze aanvraag 71 nieuwe, ruime woonentiteiten voorzien waarbij de leefruimtes steeds in verhouding staan tot het aantal slaapkamers. Waar mogelijk wordt maximaal ingezet op kwalitatieve doorzonappartementen met ruime en functionele buitenruimtes die nog verder worden aangevuld door een grote collectieve parktuin. Gelet op het bovenstaande en door de doorgedreven ontharding van het perceel wordt geoordeeld dat de aanvraag de draagkracht van het perceel niet overschrijdt. De aanvraag is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats en kan positief geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevel van gebouw A kenmerkt zich door een ritmische gevel van kolommen met daarachter een terugspringende beglaasde gevel. De verdiepingshoogtes en materialen passen zich harmonieus in de omgeving in. Door de keuze voor het gebruik van een lichte, beige natuursteen en bronskleurig aluminium schrijnwerk wordt de inpassing in de straatgevel met vergelijkbare kleurstelling gegarandeerd.
De achtergevel wordt afgewerkt met een grijze beplating en voorzien van een staalconstructie in zachte groene kleur waarbinnen de terrassen vervat zitten. Ook deze kleurstelling en materiaalstelling is aanvaardbaar in zijn omgeving.
 

Het volume in het binnengebied, gebouw B, wordt gekenmerkt door het doorgedreven gebruik van hout. Zowel de structuur op de betonnen plint, de gevelbeplating, het schrijnwerk en de borstweringen worden voorzien in hout. Door het doorlopende keperwerk dat, afhankelijk van de verdieping, zowel de balustrade als de kroon van het gebouw vormt, wordt de horizontaliteit van het gebouw benadrukt waardoor het beter opgaat in de groene binnentuin. Ondanks zijn afwijkende typologie kan bijgevolg gesteld worden dat het gebouw visueel inpasbaar is in zijn omgeving.

Gebouw C, opgedeeld in 4 traveeën, met elk hun eigen toegang, probeert zich harmonieus in te passen in de korrel van de straatwand die getypeerd wordt door een verticale geleding.

De variatie in kroonlijsthoogte, de niveauverschillen en de uitkragende elementen in de gevel trachten het monoliet karakter van het gebouw te doorbreken.

De sokkel wordt voorzien in zichtbeton met accenten in staal. Op de verdiepingen wordt gewerkt met grijsbeige metselwerk dat onderbroken wordt door horizontale elementen in zichtbeton. Het schrijnwerk en de borstweringen worden voorzien in groen gemoffeld aluminium.
Dezelfde materialen worden gebruikt in de achtergevel. Hier laat het gebouw zich echter meer als een geheel lezen door de bijna continue terrassen die voorzien worden met zicht op de tuin.

Het project werd voorgelegd aan de welstandscommissie op 9 september 2019 en 25 oktober 2019 en aan de kwaliteitskamer architectuur op 23 oktober 2020. Het project werd uiteindelijk voorwaardelijk gunstig geadviseerd.
Als voorwaarde bij het laatste advies van de kwaliteitskamer werd gevraagd enkele stalen voor het metselwerk in de gevel voor te leggen ter advies. Dit zal als voorwaarde bij de vergunning opgenomen worden. Verder komt het ingediend ontwerp tegemoet aan de geformuleerde aandachtspunten van de welstandscommissie en de kwaliteitskamer architectuur.

De aanvraag kan positief geadviseerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van de bouwcode. Zo worden de daken van blok A en C niet voorzien van een groendak (bouwcode, art. 38) en wordt voor gebouw B geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien (bouwcode, art. 26).

Om alsnog een vergunning te verlenen wordt de conformiteit met deze voorschriften uit de bouwcode als voorwaarde bij de vergunning geformuleerd.

Daarnaast wijkt de aanvraag ook op verschillende punten af van de gewestelijke verordening inzake integrale toegankelijkheid. De strijdigheden werden onder de toetsing aan de regelgeving reeds opgelijst. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen, worden specifieke voorwaarden bij de vergunning geformuleerd.

Aangezien er in het project 71 appartementen worden gerealiseerd is een bescheiden last van toepassing. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ruimtelijke Planning. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt lezen:

De bescheiden last bedraagt 20% ofwel 14,2 woningen. Na afronding betekent dit 14 woningen kleiner dan 240 m³. De aanvrager heeft een tabel toegevoegd met appartementen die aan deze normen voldoen. De aanvrager duidt er 14 aan met 1 slaapkamer.

In het project komen ook tweeslaapkamerappartementen voor. Deze worden door de aanvrager niet gekozen om een mix in het bescheiden woonaanbod te verkrijgen. De aanvraag voldoet aan de bescheiden last.”

Het advies van de stedelijke dienst Ruimtelijke Planning wordt bijgetreden. De aanvraag voldoet aan de bescheiden last. 

Er werd ook advies ingewonnen bij de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en legt volgende voorwaarden op: 

-   “Ter hoogte van de parkingtoegang (Bexstraat) wordt een boom gerooid. Er wordt geadviseerd om een nieuwe boom op het einde van de parkeerstrook te planten (of de bestaande boom te verplanten). Hiertoe dient de helling naar de verhoogde inrichting mogelijk mee op te schuiven (detaillering zie draaiboek Openbaar Domein Stad Antwerpen)

-   De grens tussen het openbaar domein en de bestrating op het perceel zichtbaar maken in materialisering of legverband.

-   Voor het herstel van het openbaar domein geldt de bestaande procedure.”

Het advies van de stedelijke dienst Publieke Ruimte wordt integraal bijgetreden en de voorwaarden worden als voorwaarden bij de vergunning geformuleerd.

Aangezien volgens het Onroerenderfgoeddecreet een archeologienota verplicht is in het kader van de aanvraag, werd tot slot ook advies gevraagd aan het Agentschap Onroerend Erfgoed. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt lezen: “Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (4.504 m²) en een ingreep boven 1.000 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door Acke en Bracke en waarvan akte genomen door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 31 december 2020. De aangevraagde ingrepen komen overeen met deze opgenomen in de archeologienota. Het bijhorende programma van maatregelen adviseert geen vervolgonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/17047).

De helft van het projectgebied is mogelijk nog niet verstoord tijdens recente bouwcampagnes en herbergt nog archeologische waarden in de ondergrond. Indien de bouwheer dergelijke restanten aansnijdt, waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn, dient hij deze te melden onder de vondstmeldingsplicht.”

Het Agentschap Wegen en Verkeer gaf een gunstig advies, hoewel zij dit als “voorwaardelijk gunstig” kwalificeerde in het Omgevingsloket. Er worden bijgevolg geen voorwaarden gekoppeld aan de vergunning als gevolg van dit advies.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten 200 fietsenstallingen voorzien worden:

-          19 appartementen met 1 slaapkamer : 19 x 2 = 38

-          48 appartementen met 2 slaapkamers : 48 x 3 = 144

-          2 appartementen met 3 slaapkamers : 2 x 4 = 8

-          2 appartementen met 4 slaapkamers : 2 x 5 = 10

Er wordt een fietsenberging ingericht onder blok A voor 50 fietsen. Op het gelijkvloers van blok A is een fietsenstalling voor 19 fietsen.

Onder blok C zijn 164 fietsenstallingen.

In totaal zijn er dus 233 fietsenstallingen ingericht.

Er is een aparte toegang naar de fietsenstallingen via een trap met fietsgoot met een maximale hellingspercentage van 20%.

Laden en lossen:

Er is een aparte toegang voor de brandweer voorzien naar het binnengebied.

Parkeren voor poorten is niet toegelaten, bijkomend parkeerverbod is niet nodig. Eventuele extra signalisatie dat dit een toegang voor brandweer is, moet op eigen terrein voorzien worden.

Indien bijkomend parkeerverbod nodig is naast de inrit, moet dit tijdig aangevraagd en gemotiveerd worden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Voorliggend project omvat de ontwikkeling van de vroegere Fidea-site gelegen aan de Bexstraat en de Van Eycklei te Antwerpen. Het bestaande kantoorvolume wordt gesloopt en het gebouw aan de Van Eycklei wordt gerenoveerd tot een meergezinswoning met 14 appartementen. Aan de zijde van de Bexstraat en in het binnengebied komen nog twee meergezinswoningen (41 appartementen en 15 appartementen). Er wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien onder de meergezinswoningen in het binnengebied en langs de Bexstraat.

Het milieutechnisch luik van deze aanvraag betreft de collectieve nutsvoorzieningen voor verwarming (warmtepompen) en voor elektriciteit (transformator). Gezien het over een residentieel project gaat met enkel privatieve appartementen, zijn er geen andere ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing. Zowel de transformator als de warmtepompen zijn in de derde klasse ingedeeld. In de kelder van de meergezinswoning aan de Van Eycklei komt een gasbrander met een vermogen van 65 kW. Ook voor de twee andere gebouwen wordt een back-up gasbrander met een vermogen van 180 kW voorzien. Aangezien het gezamenlijk vermogen van deze gasbranders niet aan de ondergrens van 300 kW komt, zijn deze niet ingedeeld.

Op basis van de plannen en de toelichtingen in de aanvraag wordt afgeleid dat gebouw A zich langs de Van Eycklei bevindt, gebouw B in het binnengebied en gebouw C langs de Bexstraat. Er worden twee warmtepompen gepland. Hierover zegt de exploitant het volgende (bijlage “effecten op de omgeving”):

“De warmtepomp van gebouw A bevindt zich op het dak. Alle gebouwen langs de Van Eycklei hebben dezelfde hoogte. Er kunnen geen buren gehinderd worden door dit toestel. Het betreft een eerder kleine warmtepomp met een vermogen van 25 kW. Lawaaihinder is uitgesloten. De warmtepomp voor gebouwen B en C wordt in de kelder van gebouw B geplaatst. Hierdoor is lawaaihinder eveneens uitgesloten.”

In een aantal bezwaarschriften wordt de vrees uitgesproken dat de warmtepomp voor gebouwen B en C voor geluidsoverlast zal zorgen. Deze warmtepomp is echter foutief op het uitvoeringsplan ingetekend op de hoek van gebouw C langs de Bexstraat en de Van Noortstraat. Dit zorgt voor verwarring. Als bijzondere voorwaarde wordt opgelegd dat de warmtepomp voor gebouwen B en C geplaatst wordt in de kelder van gebouw B zoals beschreven in de bijlage “effecten op de omgeving” van het milieutechnisch luik van voorliggende aanvraag.

Aangezien er een ondergrondse parkeergarage gepland wordt, zal naar alle waarschijnlijkheid een bemaling noodzakelijk zijn. De exploitant wordt erop gewezen dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De exploitant wordt eveneens gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden. Deze toelating wordt bij de omgevingsvergunningsaanvraag voor de bemaling gevoegd. De opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan: een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Stalen voor het metselwerk voor de gevel van blok C voor te leggen aan de kwaliteitskamer architectuur.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius zijn strikt na te leven.

4. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Aquafin zijn strikt na te leven.

5. Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens.

6. Er dient een gemeenschappelijke afvalberging voorzien te worden voor gebouw B conform bouwcode, artikel 26.

7. De daken van gebouw A en C dienen voorzien te worden van een groendak conform bouwcode, artikel 38.

8. De aanleg van het binnengebied moet voorzien worden in overeenstemming met de verordening integrale toegankelijkheid.

9. De gang in de kelder welke uitgeeft op de vluchttrap naar het binnengebied, zijde Van Eycklei moet voorzien worden conform de verordening integrale toegankelijkheid, artikel 15.

10. Op plaatsen waar geen lift voorzien is, moeten de trappen voorzien worden conform de verordening integrale toegankelijkheid, artikel 20. Dit geldt ook voor alle trappen van blok A gezien blok A niet beschikt over een lift conform de voorschriften van artikel 21.

11. Alle deuren waarop de verordening van toepassing is moeten voorzien worden van een draaicirkel welke aan de trekzijde van de deur het draaivlak van deze deur raakt conform de verordening integrale toegankelijkheid, artikel 24.

12. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

13. Volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

- De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

- De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

- De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch relevant zijn, bijvoorbeeld hout, steen of verkleuringen in de grond, deze te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst Archeologie kan de waarde steeds komen inschatten.

14. Volgende voorwaarden uit het advies van Proximus zijn strikt na te leven: 

- Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

- Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

- Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor winddicht dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het downloadbaar formulier ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.

- De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

- Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werfcoordinatie@proximus.com.

15. Volgende voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Publieke Ruimte zijn strikt na te leven:

- Een nieuwe boom op het einde van de parkeerstrook in de Bexstraat te planten ter compensatie van de gerooide boom of de bestaande boom te verplanten. Hiertoe dient de helling naar de verhoogde inrichting mogelijk mee op te schuiven (detaillering zie draaiboek Openbaar Domein stad Antwerpen).

- De grens tussen het openbaar domein en de bestrating op het perceel zichtbaar maken in materialisering of legverband.

- Voor het herstel van het openbaar domein geldt de bestaande procedure.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het college gaf in zitting van 12 mei 2021 (jaarnummer 3911) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier.

Het college beslist in zitting van 11 februari 2022 tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee Koramic Development nv ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Harmonie: Het bezwaar dat de bouwvolumes in de aanvraag niet in harmonie zijn met de omgeving;
   Beoordeling: Het is correct dat het project afwijkt van het referentiebeeld in de omgeving omwille van volume, bouwdiepte en bouwhoogte. Desondanks kunnen deze volumes vanuit hun dissonante harmonie positief geadviseerd worden. De bouwhoogtes die voorzien worden zijn dan wel niet kenmerkend maar wel voorkomend in de omgeving. De bestaande bebouwing in binnengebied was eveneens uitzonderlijk. De aanvraag behelst een grootschalige ingreep in het bouwblok en is uitgewerkt als een samenhangend ontwikkelingsproject. Dit gaat gepaard met een doorgedreven ontpitting van het binnengebied. Densiteit wordt voornamelijk gerealiseerd langs de straat. Het binnengebied krijgt hierdoor ademruimte en wordt vergroend. Het bouwblok wordt gesloten en het groenere binnengebied biedt een meerwaarde voor de vele percelen die hierop aansluiten en/of uitkijken.
2. Verweving van functies: Het bezwaar dat de aanvraag een monofunctioneel woonprogramma heeft;
   Beoordeling: Het klopt dat de aanvraag enkel een woonfunctie voorziet. Dit is in overeenstemming met het referentiebeeld dat gekenmerkt wordt door historische eengezinswoningen en recenter gebouwde meergezinswoningen, waardoor het voorgestelde programma functioneel inpasbaar is.
   Het bezwaar is ongegrond.
3. Onvolledige MER-screeningsnota: Het bezwaar dat de MER-screeningsnota onvolledig is waardoor de aanvraag niet volledig is en correcte beoordeling niet mogelijk is door de vergunningsverlenende instanties;
   Beoordeling: Er werd binnen de 90 kalenderdagen na indiening van het dossier geen uitspraak gedaan over de mer-screening. Hiermee bevestigden de stedelijke dienst Omgevingsvergunningen dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. De verwachte milieu-effecten voor een project van deze omvang zijn beperkt en worden voldoende beschreven in de toegevoegde beschrijvende nota. Het bezwaar is ongegrond.
4. Draagkracht: Het bezwaar dat de draagkracht overschreden wordt door het nieuwe programma;
   Beoordeling: In totaal worden binnen deze aanvraag 71 nieuwe, ruime woonentiteiten voorzien. De gemiddelde oppervlakte van de woningen ligt boven de 80 m² wat binnen de stedelijke visie overeenkomt met een kwalitatief tweeslaapkamerappartement. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat binnen de aanvaardbare bouwenveloppe een overschrijding van de draagkracht gerealiseerd wordt. Het bezwaar is ongegrond.
5. Verlies van uitzicht en zonlicht: Het bezwaar dat de nieuwe volumes het uitzicht en de zonlichttoetreding beperken;
   Beoordeling: De voorgestelde volumes voldoen qua hoogte en bouwdiepte aan de geldende ruimtelijke voorschriften en de goede ruimtelijke ordening. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, maar de woonkwaliteit komt hierdoor niet in het gedrang. Het bezwaar is ongegrond.
6. Geluidsoverlast: Het bezwaar tegen de geluidsoverlast die de inrit van de parking, de terrassen en de technische installaties teweeg zullen brengen naar de omliggende woningen.
   Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat toename van bewoners, bezoekers en andere trafieken kan veroorzaken. Dit hoeft goed nabuurschap niet in de weg te staan. Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Daarnaast zijn de technische installaties ondergronds of op voldoende afstand van de perceelsgrenzen geplaatst.
   Het bezwaar is ongegrond.
7. Mobiliteitsimpact: Er worden slechts 82 van de 89 benodigde parkeerplaatsen voorzien. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en de bijkomende verkeersbewegingen sterk zullen verhogen waardoor de leefbaarheid in het gedrang komt.
   Beoordeling:
   Het betreft een groot perceel dat voor een deel gelegen is in het binnengebied van het bouwblok. De aanvraag voorziet 82 parkeerplaatsen in een ondergrondse garage die voor het grootste stuk voorzien wordt binnen de contouren van de nieuwe gebouwen. Op die manier kan een groot stuk van het perceel onverhard en groen aangelegd worden. Ondanks het tekort van 7 parkeerplaatsen wordt het voorziene aantal van 82 parkeerplaatsen gezien als een maximale inspanning.
   De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. Er wordt een parkeerretributie toegepast voor de ontbrekende plaatsen, waarmee op termijn een buurtparking kan worden gerealiseerd. Het bezwaar is ongegrond.
8. Bomen: Het bezwaar dat er bomen worden voorzien te dicht bij de perceelsgrens;
   Beoordeling: Aanplantingen in de tuin in de vorm van hagen, struiken en bomen zijn niet vergunningsplichtig. Het bezwaar is bijgevolg niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond.
9. Economische schade: Het bezwaar dat de waarde van de omliggende gebouwen zal verminderen;
   Beoordeling: Voorliggend project voldoet aan alle gestelde eisen inzake modern wooncomfort, veiligheid en tracht door organisatie en opbouw mogelijke hinder voor de omgeving te beperken. Het bezwaar dat voorliggend dossier de waarde van de panden in de buurt verstoort, is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard. 
   Het bezwaar is ongegrond.
10. Erfdienstbaarheden; Het bezwaar dat er niet voldaan is aan bepaalde burgerlijke rechten;
    Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.
    Het bezwaar is ongegrond.
11. Erfgoedwaarde: Het bezwaar dat blok A een negatieve impact heeft op de erfgoedwaarde van het Art Deco pand op Van Eycklei nr 13;
    Beoordeling: Daar waar het pand in zijn huidige toestand qua kleurstelling en materiaalgebruik sterk afwijkt van de omliggende panden, wordt door de keuze voor een lichte, beige natuursteen en bronskleurig aluminium schrijnwerk een harmonieuze visuele inpassing gegarandeerd. Er wordt daarom geoordeeld dat de nieuwe geveluitwerking van het gebouw A aan de Van Eycklei op een meer harmonieuze manier aansluit op het naastgelegen inventarispand. Het bezwaar is ongegrond.
12. Vrees voor schade: Vrees voor de stabiliteit van scheimuren;
    Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke stabiliteitsproblemen van de scheidingsmuren en van het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond.
13. Hinder door de werken: De vrees voor hinder tijdens de werffase;
    Beoordeling: De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast naar zijn omgeving. Dit is een noodzakelijk kwaad met een tijdelijke dimensie, die bovendien politioneel is geregeld. Dit aspect is geen reden om de aanvraag te weigeren. Het bezwaar is ongegrond.
14. Geluidsoverlast door de warmtepomp op het dak

Beoordeling: Volgens de informatie in het aanvraagdossier worden er twee warmtepompen geplaatst. Hierover zegt de exploitant in de bijlage “effecten op de omgeving” van het milieutechnisch luik van de aanvraag:

“De warmtepomp van gebouw A bevindt zich op het dak. Alle gebouwen langs de Van Eycklei hebben dezelfde hoogte. Er kunnen geen buren gehinderd worden door dit toestel. Het betreft een eerder kleine warmtepomp met een vermogen van 25 kW. Lawaaihinder is uitgesloten. De warmtepomp voor gebouwen B en C wordt in de kelder van gebouw B geplaatst. Hierdoor is lawaaihinder eveneens uitgesloten.”

De warmtepomp voor gebouwen B en C werd op het uitvoeringsplan echter ingetekend op de hoek van gebouw C langs de Bexstraat en de Van Noortstraat. Dit zorgt voor verwarring. Als bijzondere voorwaarde wordt opgelegd dat de warmtepomp voor gebouwen B en C geplaatst wordt in de kelder van gebouw B zoals beschreven in de bijlage “effecten op de omgeving” van het milieutechnisch luik van voorliggende aanvraag. Het bezwaar is deels gegrond.

15. Wateroverlast of watertekort door de bemaling voor de ondergrondse parkeergarage

Beoordeling: Voor de realisatie van de ondergrondse parkeergarage zal een bemaling noodzakelijk zijn om de werken in den droge te kunnen uitvoeren. Deze bemaling wordt echter niet aangevraagd in voorliggend dossier en maakt dus geen deel uit van de aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.