2022_CBS_02966 - Omgevingsvergunning - OMV_2021160228. Monnikenhofstraat 30. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/12/2020: vergunning (202017) voor het verkavelen van een terrein in 3 loten voor woningbouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          lot 1 binnen de verkavelingsvergunning.

Huidige toestand

-          braakliggend perceel.

Gewenste toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing;
• hoofdbouw van 2 bouwlagen onder een zadeldak met een bouwdiepte van 9 m;
• achterbouw van 1 tot 2 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van 17 m op het gelijkvloerse verdieping en 13 m op de eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in oker rood genuanceerde gevelsteen;
• buitenschrijnwerk in zwarte aluminium;
• dorpels in blauwe hardsteen.

-          inrichting: inpandige garage aan de rechterzijde.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een nieuwe eengezinswoning;

-          uitbreiden van de scheimuren met de linker en rechter aanpalende.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling 202017, goedgekeurd op 4 december 2020, meer bepaald in lot(en) 1.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op volgende punten:

-          artikel 2.3. Nokhoogte:

de nokhoogte bedraagt 12,04 m. Dit is meer dan de maximaal toegelaten 11,50 m;

-          artikel 2.4. Kroonlijsthoogte:
de kroonlijsthoogte bedraagt 7,54 m. Dit is meer dan de maximaal toegelaten 7 m;

-          artikel 2.5. Dakuitvoering:

de dakvensters aan de voorzijde doorbreken de kroonlijst en houden geen afstand van 40 cm ten opzichte van de snijlijn van het gevelvlak met het dakvlak. De onderlinge afstand tussen de dakvensters in de voorgevel bedraagt minder dan 2 m;

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• er wordt een hemelwaterput geplaatst met een inhoud van 7.500 liter, dit is meer dan de minimale inhoud van 5.000 liter volgens de hemelwaterverordening;
• er wordt een geperforeerde zinkput met een inhoud van 3.000 liter geplaatst. Het perceel heeft een oppervlakte die kleiner is dan 250 m² waardoor volgens de verordening hemelwater geen infiltratievoorziening moet worden geplaatst.
   

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:

in gevels met een breedte smaller dan 8 m is het plaatsen van een garagepoort niet toegelaten;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de garage is te klein voor het stallen van een wagen en 6 fietsen;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de fundering heeft ter hoogte van het openbaar domein geen aanzetdiepte van minstens 1,75 m onder het straatpeil;

• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen:

het is niet duidelijk of het terras wordt aangelegd in een helling van 1 à 2 % richting de aangrenzende tuin;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

de overloop van de hemelwaterput wordt niet aangeboden aan de straat.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het optrekken van een nieuwe eengezinswoning. Zowel de bestemmingsvoorschriften als de omgeving worden gekenmerkt door woningen. Bovendien situeert het perceel zich binnen een geldige verkaveling (lot 1), gekend onder nr. OMV_2020084462 en waarin eengezinswoningen eveneens toegelaten zijn. Een eengezinswoning kan hier dan ook als functioneel inpasbaar worden beschouwd.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorziene volumetrie van de nieuwe woning voldoet qua bouwdiepte aan de verkavelingsvoorschriften. Deze zijn 17 m op het gelijkvloers, 13 m op de eerste verdieping en een zadeldak met een basis van 9 m bouwdiepte.

Echter, voor wat betreft de bouwhoogte worden een aantal strijdigheden met artikels 2.3 en 2.4 van de verkavelingsvoorschriften vastgesteld. Zo situeert de kroonlijsthoogte zich op een hoogte van 7,54 m daar waar de maximaal toegelaten kroonlijsthoogte volgens de voorschriften 7 m bedraagt. Een logisch gevolg hiervan is dat ook de nokhoogte 54 cm hoger gelegen is dan de toegelaten nokhoogte van 11,50 m.

Deze afwijkende hoogtes kunnen hier, rekening houdend met de kenmerkende hoogtes in de omgeving, niet toegelaten worden. Er is dan ook geen reden om af te wijken van de geldende verkavelingsvoorschriften. 

Ook met betrekking tot de hemelwaterverordening worden een aantal zaken vastgesteld. Zo wordt er een hemelwaterput geplaatst met een inhoud van 7.500 liter, wat meer is dan de inhoud van 5.000 liter volgens de hemelwaterverordening. Daarnaast wordt er een geperforeerde zinkput met een inhoud van 3.000 liter geplaatst. Aangezien het perceel een oppervlakte heeft kleiner dan 250 m², moet er volgens de hemelwaterverordening geen infiltratievoorziening worden geplaatst.

Op het gelijkvloers wordt een garage voorzien. Artikel 12 van de bouwcode legt echter op dat een garage enkel toegelaten kan worden in gevels met een breedte groter dan 8 m. De voorgevelbreedte hier bedraagt 6,28 m waardoor de gevelbreedte geen ruimte biedt om naast de garage nog een levendige functie te voorzien. De garage kan hier niet toegelaten worden.

Visueel-vormelijke elementen

Ook naar dakuitvoering toe worden zowel ter hoogte van de voor- als de achtergevel een aantal strijdigheden met de verkavelingsvoorschriften vastgesteld. In de voorschriften wordt bij artikel 2.5. duidelijk het toepassen van een kroonlijst opgelegd en hierover uitdrukkelijk vermeld dat dakvensters, dakkapellen en dakterrassen enkel op 40 cm uit de snijlijn van het gevelvlak met het dakvlak voorzien mogen worden. In voorliggend plan worden in de voor- en achtergevel dakvensters voorzien in het gevelvlak, die de kroonlijst doorbreken en bijgevolg geen rekening houden met deze vastgestelde afstand van 40 cm. Ook de onderlinge afstand tussen de dakvensters bedraagt minder dan 2 m. Dit resulteert in een gevel met twee kroonlijsten, één onder de gevel-/dakramen en één ter hoogte van de dakbasis. Een gevolg van het voorzien van twee kroonlijsten is dat er voor de afwatering ervan een veelheid van afvoerbuizen voorzien moet worden en dit ter hoogte van zowel de voor- als achtergevel.

Deze opbouw met twee kroonlijsten is niet alleen strijdig met de verkavelingsvoorschriften, maar is ook vormelijk vreemd in de omgeving en daardoor niet in harmonie met deze omgeving, wat strijdig is met artikel 6 van de bouwcode.

Omdat aan de achtergevel de kroonlijst doorbroken wordt door een deurhoge schrijnwerkpartij, biedt dit de mogelijkheid om het platte dak van de eerste verdieping als dakterras te gebruiken. Naast het doorbreken van de kroonlijst kan het voorzien van een dakterras kan op deze plek niet toegelaten worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woning bevat 5 slaapkamers. Dit impliceert dat er minimaal 6 personen kunnen verblijven in de woning. De verblijfsruimte op het gelijkvloers is met een totale oppervlakte van +/- 58 m² eerder beperkt in oppervlakte, zeker wetende dat op deze oppervlakte een leefruimte, keuken én trap voorzien worden. Deze voorgestelde oppervlakte staat bijgevolg niet in verhouding tot het aantal slaapkamers en dus tot het aantal bewoners van de woning.

Bovendien beschikt deze leefruimte/keuken, door de aanwezigheid van de garage aan de zijde van de voorgevel, over één raamvlak voor lichttoetreding, wat niet ten gunste komt van de verblijfskwaliteit van deze verblijfsruimte.

Verder worden nog strijdigheden vastgesteld met de artikels 34, 39 en 40 van de bouwcode. Zo heeft de fundering ter hoogte van het openbaar domein geen aanzetdiepte van minstens 1,75 m onder het straatpeil, is het niet duidelijk of het terras wordt aangelegd in een helling van 1 à 2 % richting de aangrenzende tuin en wordt de overloop van de hemelwaterput wordt niet aangeboden aan de straat.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De garage is te klein voor het voorzien van voldoende stallingplaats voor fietsen. Aangezien de woning 5 slaapkamers bevat, moet er plaats voorzien worden om 6 fietsen te stallen. Er is geen fietsenstalling ingericht op de plannen. De garage, die weliswaar omwille van onverenigbaarheden met artikel 12 van de bouwcode niet toegelaten kan worden, is te klein om ook 6 fietsen te stallen. Dit maakt dat de aanvraag ook strijdig is met artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Openbaar onderzoek is niet correct verlopen – aanvrager heeft geen datum van aanplakking aangeduid in het omgevingsloket (en daarmee ook niet in omg.net)

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten