2022_VB_00152 - Woonrechtcertificaten - Informatiememorandum. Patrimonium programma 2022 deel A - Bekrachtiging

Zorgbedrijf Antwerpen biedt  voor een gedeelte van zijn patrimonium de mogelijkheid aan om woonrechtcertificaten te verwerven. Het gaat om een alternatief voor de huur van een assistentiewoning, waarbij de certificaathouder een certificaat aankoopt, dat gedurende een vaste looptijd (in principe 20 jaar) het recht geeft om een assistentiewoning gratis te bewonen. Het nominaal aankoopbedrag wordt op het einde van de bewoning terugbetaald aan de certificaathouder of diens erfgenamen. OCMW Antwerpen treedt op als emittent van de certificaten en Zorgbedrijf Antwerpen als beheerder en dus als feitelijke uitvoerder van de verplichtingen tegenover de certificaathouders.

Op 28 juni 2018 (jaarnummer 430) besliste de raad voor maatschappelijk welzijn om Belfius Bank aan te duiden als financiële dienstverlener om ondersteuning te verlenen bij de uitgifte van de woonrechtcertificaten.

Op 27 september 2018 (jaarnummer 565) keurde de raad voor maatschappelijk welzijn een samenwerkingsovereenkomst tussen OCMW en Zorgbedrijf Antwerpen goed waarin hun wederzijdse verplichtingen in verband met de woonrechtcertificaten werden vastgelegd.

Op 27 april 2020 (jaarnummer 13) keurde de raad voor maatschappelijk welzijn het informatiememorandum 'Patrimonium programma 2020' goed.

Op 14 december 2020 (jaarnummer 60) keurde de raad voor maatschappelijk welzijn het informatiememorandum 'Patrimonium programma 2021' goed.

Op 30 mei 2022 (jaarnummer 16) keurde de raad voor maatschappelijk welzijn de vijfde aanpassing van het meerjarenplan 2020-2025 goed.

Oorspronkelijk bleef de formule van de woonrechtcertificaten beperkt tot de nieuwbouwprojecten. Zorgbedrijf Antwerpen wenste de formule vervolgens ook voor zijn bestaand patrimonium aan te bieden, om op termijn te komen tot een mix van huur- en woonrechtcertificaatklanten over het volledige patrimonium, op het volledig grondgebied van de stad. Met het informatiememorandum 'Patrimonium programma 2020', waarvan de inschrijvingsperiode liep van 1 maart 2020 tot 1 maart 2021, werd het voor het eerst mogelijk gemaakt de WRC-formule aan te bieden op een aantal bestaande sites van Zorgbedrijf Antwerpen.

In het informatiememorandum 'Patrimonium programma 2021', waarvan de inschrijvingsperiode liep van 1 maart 2021 tot 28 februari 2022, werd deze mogelijkheid uitgebreid tot 25 bestaande sites van Zorgbedrijf Antwerpen.

OCMW en Zorgbedrijf Antwerpen wensen deze werkwijze nog tot eind 2022 verder te zetten. Hiertoe werd een nieuw informatiememorandum 'Patrimonium programma 2022 deel A' opgesteld. Dit heeft betrekking op dezelfde 25 sites op het grondgebied van de stad Antwerpen als in het vorige informatiememorandum. Het aantal individuele serviceflats vermindert van 1882 tot 1852 omwille van de uitvoering van het Masterplan Jeugd.

De krachtlijnen van het informatiememorandum zijn in essentie ongewijzigd ten opzichte van 'Patrimonium programma 2021' en kunnen als volgt worden samengevat:

• De inschrijvingsperiode loopt van 1 maart 2022 tot 31 december 2022. Aan een beperkt aantal klanten die wensten in te tekenen op een woonrechtcertificaat, maar dat (nog) niet konden omdat de looptijd van het informatiememorandum 'Patrimonium programma 2021' op 28 februari 2022 was afgelopen en er (nog) geen nieuw informatiememorandum werd goedgekeurd, zal de mogelijkheid worden geboden om in te tekenen op een woonrechtcertificaat met terugwerkende kracht tot 1 maart 2022. In voorkomend geval zal de in de tussentijd betaalde huurvergoeding worden terugbetaald.
• De minimumuitgifte bedraagt één certificaat met een verwachte minimale nominale waarde van 116.000,00 euro; de maximumuitgifte bedraagt 1852 certificaten met een totale verwachte maximale nominale waarde van 324.730.000,00 euro.
• De uitgifte gebeurt a pari, dit wil zeggen dat de intekenprijs 100% van de nominale waarde bedraagt.
• De looptijd van de certificaten is 20 jaar vanaf de eerste ingebruikname. Op het einde van de looptijd wordt het nominaal bedrag terugbetaald aan de certificaathouder.
• Vervroegde beëindiging is mogelijk als de begunstigde overlijdt of medisch ongeschikt wordt om zelfstandig te wonen; bij beëindiging van het certificaat op verzoek van de houder of wegens een fout van de bewoner is een schadevergoeding verschuldigd aan Zorgbedrijf Antwerpen.
• Het certificaat dekt de volledige dagprijs voor het verblijf in de assistentiewoning (wooncomponent + servicecomponent). De individuele nutsvoorzieningen, de kosten voor de gemeenschappelijke delen en de eventuele bijkomende dienstverlening van Zorgbedrijf Antwerpen aan de bewoner worden apart aangerekend.
• Het woonrecht kan worden uitgeoefend door de certificaathouder zelf, al dan niet samen met diens levenspartner, of door een derde-begunstigde; enkel een (stief)ouder, (stief)broer of (stief)zus van de certificaathouder kan derde-begunstigde zijn. De certificaten zijn enkel binnen diezelfde kring overdraagbaar.
• De bewoner moet aan een aantal voorwaarden voldoen op vlak van leeftijd en zelfredzaamheid.
• De certificaathouder is jaarlijks roerende voorheffing verschuldigd op het huurvoordeel. Dit is het bedrag dat overeenstemt met de maximale dagprijs (wooncomponent + servicecomponent); met andere woorden het bedrag dat een huurder van dezelfde assistentiewoning zou moeten betalen om in de woning te verblijven, zonder eventuele kortingen. Deze dagprijs stemt overeen met de maximale dagprijs die in het online loket van de bevoegde Vlaamse overheidsdienst werd aangemeld en wordt jaarlijks geïndexeerd.

In het kader van de vernieuwde juridische structuur van (de groep) Zorgbedrijf Antwerpen, zal vanaf 1 januari 2023 het OCMW niet langer optreden als emittent van nieuwe woonrechtcertificaten. Deze rol zal worden opgenomen door een (nog te bepalen) entiteit binnen (de groep) Zorgbedrijf Antwerpen. De nodige besluitvorming hieromtrent wordt op een later moment aan de bevoegde stads- en OCMW-organen voorgelegd. Het OCMW zal evenwel zijn rechten en verplichtingen verbonden aan de op 31 december 2022 uitstaande woonrechtcertificaten blijven uitoefenen respectievelijk honoreren, tot aan de (al dan niet vervroegde) terugbetaling van elk van die certificaten. Daarbij zal zoals voorheen Zorgbedrijf Antwerpen, eventueel met tussenkomst van andere entiteiten binnen de groep Zorgbedrijf Antwerpen, instaan voor de feitelijke uitvoering van die rechten en verplichtingen, overeenkomstig de samenwerkingsovereenkomst van 27 september 2018.

Art. 77, eerste lid van het Decreet Lokaal Bestuur bepaalt dat de raad voor maatschappelijk welzijn de volheid van bevoegdheid heeft in aangelegenheden die aan het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn door of krachtens de wet of het decreet zijn toevertrouwd.

OCMW neemt de verkoopprijs van de certificaten in ontvangst en stort deze integraal door aan Zorgbedrijf Antwerpen. Zorgbedrijf Antwerpen gebruikt de ontvangen bedragen voor de (pre)financiering van nieuwbouw- en renovatieprojecten en voor de aanleg van een reservefonds, dat dient als buffer voor de terugbetaling van de certificaten. Telkens wanneer een terugbetaling moet gebeuren aan een certificaathouder, maakt Zorgbedrijf Antwerpen de nodige middelen opnieuw over aan OCMW.

Alle kosten en opbrengsten verbonden aan de certificaten (inclusief de kosten van de financiële dienstverlening door Belfius) komen voor rekening van Zorgbedrijf Antwerpen, volgens de modaliteiten die in de samenwerkingsovereenkomst tussen OCMW en Zorgbedrijf Antwerpen werden vastgelegd.

OCMW draagt het risico ten aanzien van de certificaathouders, mocht Zorgbedrijf Antwerpen zijn verplichtingen op vlak van dienstverlening en terugbetaling van kapitaal niet meer (kunnen) nakomen. Het risico is (theoretisch, dus als Zorgbedrijf Antwerpen beslist alle betrokken assistentiewoningen onder de vorm van woonrechtcertificaten aan te bieden) gelijk aan het maximaal nominaal uitgiftebedrag van 324.730.000,00 euro. Dit bedrag houdt geen rekening met eventuele schadevergoedingen die verschuldigd zouden kunnen zijn als Zorgbedrijf Antwerpen zijn dienstverleningsverplichtingen niet meer zou (kunnen) nakomen.

De kosten van de financiële dienstverlening worden door Belfius gefactureerd aan OCMW en doorgefactureerd aan Zorgbedrijf Antwerpen. De vergoedingen die aan Belfius verschuldigd zijn, bestaan uit een eenmalig gedeelte bij opstart van het project en vervolgens een jaarlijkse vergoeding per uitgegeven certificaat. De bedragen in de financiële tabel zijn ramingen, gebaseerd op het voornemen van Zorgbedrijf Antwerpen om ongeveer 40% van het patrimonium waarop het informatiememorandum betrekking heeft onder het stelsel van woonrechtcertificaten te commercialiseren, en de rest als verhuringen. Op de vergoedingen die aan Belfius betaald worden is 21% btw verschuldigd.