2022_CBS_04212 - Omgevingsvergunning - OMV_2022010129. Sint-Jansplein 2-3. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/02/1988: vergunning (86#87759) voor het verbouwen woonhuis met winkels.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met detailhandel op gelijkvloers;

-          bouwvolume: 3 bouwlagen met zadeldak in gesloten bebouwing.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met reca op gelijkvloers en 4 appartementen op de verdiepingen;

• gelijkvloers bestaat uit reca met een netto vloeroppervlakte van circa 94 m²;
• eerste verdieping bestaat uit 1 twee-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 67 m²;
• tweede verdieping bestaat uit 1 twee-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 67 m²;
• derde verdieping bestaat uit 1 twee-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 67 m²;
• vierde en vijfde verdieping bestaan uit 1 drie-slaapkamer-duplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 104 m²;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 6 bouwlagen onder plat dak;

• het perceel is volledig bebouwd op het gelijkvloers;
• bouwdiepte op verdieping van 8,5 m links en 11,7 m rechts;
• terugspringende daklaag;

-          gevelafwerking:

• voorgevel is afgewerkt met gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen, rood-bruine gevelsteen op de verdiepingen, donkergrijze gevelsteen voor de bovenste terugspringende verdieping, prefab betonnen balkonconstructies, donkergrijze balustrades in staal en donkergrijs buitenschrijnwerk in aluminium;
• achtergevel in rood-bruine gevelsteen;

-          inrichting:

• inpandige fietsenstalling van 16,6 m² voor 14 fietsen op het gelijkvloers;
• afvalberging voor huisafval van 4 m² op het gelijkvloers;
• afvalberging van 3,4 m² voor de keuken op het gelijkvloers.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande pand;

-          bouwen van een meergezinswoning met reca op het gelijkvloers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied en artikel 2 zone voor detailhandel - (de).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Algemene bepalingen:
  de inkom van de reca-zaak heeft een niveauverschil van circa 0,10 m tussen binnen en buiten (> 0,02 m), die niet overbrugd wordt door een inpandige helling conform artikel 19 van de verordening Toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • Het talrijkst als kleur van de panden rond het plein is een lichte kleurstelling. Rood-bruin kan bezwaarlijk als een lichte kleurstelling worden benoemd. De voorgestelde kleur is bijgevolg niet kenmerkend;
  • Het talrijkst als kroonlijst van de panden rond het plein is een uitstekende kroonlijst. De voorgestelde kroonlijst is bijgevolg niet kenmerkend.
• artikel 16 Technische uitsprongen:
  de buitenunits van de warmtepompen worden op circa 0,90 m van de linker perceelsgrens geplaatst (< 2 m);
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de keuken van de reca-zaak heeft buiten een dakkoepel geen openingen voor de toetreding van daglicht en lucht;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  de afvalberging van de reca-zaak heeft een oppervlakte van circa 3,4 m² (< 4 m²);
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de circulatieruimte in de fietsberging is te klein voor de nodige fietsstalplaatsen;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden geen autostalplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  het hoofddak en het dakterras hebben ter hoogte van de scheidingsmuren geen dakopstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Het is niet duidelijk hoe de zichtbaar blijvende delen van de scheidingsmuren afgewerkt worden;
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  er wordt een verluchtingsrooster op het gelijkvloers in de voorgevel geplaatst. Het afvoerkanaal uit de keuken bevindt zich op minder dan 0,60 m van de opgaande gevel van de rechteraanpaler;
• artikel 38 Groendaken:
  het platte dak van het hoofdgebouw wordt niet als groendak aangelegd;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de verticale hemelwaterafvoeren bevinden zich meer dan 0,15 meter uit het voorgevelvlak en worden niet inpandig aangesloten;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  het afvalwater van de reca-zaak dient met een vetafscheider geloosd te worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het slopen van een pand en bouwen van een meergezinswoning met reca op het gelijkvloers. 

Het pand is gelegen in de zone ‘lokaal kernwinkelgebied Antwerpen-Noord’ en in het strategische horecagebied ‘Sint-Jansplein’. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen. De vestiging van de functie reca is daarnaast een gewenste ontwikkeling in het kader van het versterken van de strategische horecagebieden in Antwerpen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het voorgesteld volume wordt grotendeels voorzien binnen de profielen van de aanpalenden, uitgezonderd de daklaag welke hoger is dan de linksaanpalende.

Dit is aanvaardbaar daar zo de links aanpalende de mogelijkheid wordt voorzien, om aansluitend een toegangsvolume te voorzien, om het dak om te kunnen vormen tot een klimaat robuust dak met tuin mogelijkheden.

Visueel-vormelijke elementen

De verhoogde voorgevelplint in blauwe hardsteen zoekt qua hoogte aansluiting op de naastgelegen panden, hetgeen gunstig kan worden beoordeeld.

In afwijking op artikel 6 van de bouwcode, is de voorgevel niet voorzien in een lichte kleurstelling alsook is geen uitstekende kroonlijst voorzien. Samen met de gekozen openingen én de keuze om een aantal de inpandige terrassen van een ander materiaal te voorzien, past de voorgevel zich zo visueel onvoldoende in het straatbeeld.

In functie hiervan zal worden opgelegd de gevelsteen te voorzien in een lichte kleur en een uitstekende kroonlijst, alsook dezelfde gevelsteen te voorzien ter hoogte van de terrassen waar nu beton is voorzien.

De oorspronkelijke arrière-corps zijn niet meer voorzien, waardoor de ritmering van de percelering verloren gaat en het straatbeeld enigszins vervlakt wordt. Een dergelijk detail is typerend voor aaneengesloten bebouwing in stedelijke context; het is dan ook wenselijk dit detail te behouden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggend project omvat 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 67 m² en 1 drieslaapkamerduplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 104 m². Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor alle woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

In functie hiervan zal worden opgelegd slaapkamer 2 in elk appartement te voorzien als bureauruimte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers met een hangsysteem.

Minimum de helft van de fietsenstalling moet een gewoon enkel systeem zijn. Niet alle fietsen kunnen gebruik maken van een hangsysteem (zware (elektrische) fietsen, fietsen met kinderstoeltjes, manden, zakken,…)

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het niveau verschil ter hoogte van de inkom te overbruggen conform de bepalingen van artikel 18 en 19 van de verordening Toegankelijkheid.

3. De gevelsteen te voorzien in een lichte kleur.

4. Een uitstekende kroonlijst te voorzien.

5. Alle technische installaties te voorzien conform de bepalingen van artikel 16 van de bouwcode.

6. De keuken op het gelijkvloers niet te voorzien als verblijfsruimte.

7. Een afvalberging te voorzien met een oppervlakte van 4m² conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.

8. Een enkel systeem te voorzien, in plaats van een hangsysteem, voor minimum de helft van de noodzakelijke fietsen conform de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode.

9. Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

10. Geen afvoerkanalen te voorzien in de voorgevel en afvoerkanalen te voorzien op 0,60 meter of meer van aangrenzende opgaande gevels conform de bepalingen van artikel 35 van de bouwcode.

11. Het platte dak van het hoofdgebouw te voorzien als groendak.

12. De verticale hemelwaterafvoeren te voorzien op 0,15 meter of minder uit het voorgevelvlak en de aansluiting inpandig te voorzien conform de bepalingen van artikel 41 van de bouwcode.

13. Het afvalwater van de reca-zaak te lozen via een vetafscheider conform de bepalingen van artikel 44 van de bouwcode.

14. In de voorgevel ter hoogte van de terrassen waar nu beton is voorzien ook gevelsteen te voorzien in plaats van beton.

15. Aan weerszijden van de voorgevel een arrière-corps te voorzien zoals in bestaande toestand.

16. Slaapkamer 2 in elk appartement te voorzien als bureauruimte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten