2022_CBS_04346 - Omgevingsvergunning - OMV_2022014799. Lange Lobroekstraat 1. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/11/1964: vergunning (18#46835) voor een winkelhuis.

Vergunde en huidige toestand

-          hoekpand van 1 tot 4 bouwlagen onder plat dak;

-          2 gelijkvloerse winkels met 1 garage en bergruimtes;

-          bovenliggende werkplaats en 2 wooneenheden.

Gewenste toestand

-          sloop van het bouwgedeelte van 1 en 2 bouwlagen op de spie van het perceel plus sloop van de liftuitloop op het andere gedeelte;

-          nieuwbouw van 4 bouwlagen onder plat dak, aansluitend op het behouden gedeelte;

-          2 gelijkvloerse winkelruimtes en 6 bovenliggende appartementen waarvan:

• 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 110 m²;
• 3 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 98 m²;

-          de bestaande en nieuwe voorgevel bestaan respectievelijk uit beige en lichtgrijs metselwerk  en buitenschrijnwerk in donkerkleurig aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          gedeeltelijke sloop;

-          nieuwbouw naast het behouden volume;

-          op het gelijkvloers worden 2 winkels ingericht plus een gemeenschappelijke fietsenberging en een centrale inkom met lift voor de 6 bovenliggende appartementen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Het project voorziet niet in een infiltratiesysteem. De aanvrager vraagt een afwijking aan wegens de beperkte onbebouwde ruimte en wil in de plaats een bufferput plaatsen. In het gecoördineerde advies van Aquafin en Water-link wordt akkoord gegaan met de afwijking.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18: het is niet duidelijk of het niveauverschil tussen het voetpad en de winkelruimtes maximaal 2 cm bedraagt.
• Artikel 21: het is niet duidelijk of de voorziene liftkoker groot genoeg is om een vereiste lift van het type EN 81-70 te kunnen plaatsen.
• Artikels 24 en 25: de deuren van de appartementen liggen te diep in de wanden zodat er geen draaicirkel voor de deuren aanwezig is en ook geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de krukzijde.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 Open ruimte: er wordt na de nieuwbouw geen minimale onbebouwde ruimte voorzien van 20% op het maaiveldniveau.
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: na het supprimeren van de vergunde garage worden er geen autostalplaatsen voorzien.
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van het behouden dakgedeelte bezitten geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.
• Artikels 40 en 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: het is onduidelijk of het voorziene rioolstelsel conform artikels 40 en 41 van de bouwcode zal worden uitgevoerd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Damwijk is in volle transformatie na de stopzetting van de activiteiten op de Slachthuissite. In de nabije toekomst zal de Oosterweelverbinding zorgen voor de transformatie van de publieke ruimte. Het viaduct van Merksem als onderdeel van de ring rond Antwerpen verdwijnt ten voordele van het ringpark Lobroekdok. Het stadsproject op de Slachthuissite heeft een belangrijke taak om het ringpark Lobroekdok te verbinden met de Stuivenbergwijk en de park Spoor Noord.

Om deze verbinding tussen beide stadsdelen te kunnen realiseren werd er door AG VESPA een haalbaarheidsstudie uitgevoerd om een bijkomende doorsteek onder het ringspoor te voorzien. Eén van de twee voorkeurslocaties van de opties die werd onderzocht bevindt zich op de percelen van voorliggende vergunningsaanvraag. Deze locatie geniet een voorkeur vanuit ruimtelijk standpunt omdat het een lange verbindingsas vormt van de wijk Kronenburg via de toekomstige nerf naast het Sportpaleis, door de Hallentuin, onder het spoor via de Meloenstraat naar het Stuivenbergplein. De bedoeling van de nerven is om verbindingen voor zachte weggebruikers te maken die het bestaande stadsweefsel met de toekomstige ringparken verbindt. Op kleinere schaal creëert deze doorsteek een bijkomende verbinding tussen park Spoor Noord en de Damwijk en kan bijkomend een ruimtelijke meerwaarde bieden aan de zeer smalle Halenstraat.

AG Vespa en de kwaliteitskamer stellen vast dat het voorstel uit de omgevingsaanvraag deze gewenste doorsteek hypothekeert door deze dicht te bouwen.

De kwaliteitskamer begrijpt de problematiek waarbij de architecturale invulling voorafgaat aan de stedenbouwkundige inpassing terwijl de volgorde normaal omgekeerd is. Hoewel nu de architecturale beoordeling van het project voorligt, mag men het belang van het grotere geheel niet ontkennen en dient men nieuwe inzichten soms kansen te geven ook al vraagt dat een heroverweging of aanpassing. De kwaliteitskamer vraagt de bouwheer om in dialoog te treden met de stad (AG Vespa) en alternatieven te onderzoeken waarbij de nieuwe bebouwing gecombineerd wordt met een doorsteek in functie van de toekomstige verbinding tussen het ringpark en het stadsweefsel. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Het onderzoek en de keuze van de voorkeurslocaties door het college gebeurde parallel aan de opmaak en indiening van de omgevingsvergunningsaanvraag. Het standpunt van het college, AG Vespa en de kwaliteitskamer moeten dan ook beschouwd worden als voortschrijdende inzichten ten aanzien van voorbespreking over het ontwerpvoorstel. Op 20 mei 2022 nam het college kennis van de haalbaarheidsstudie “Passage onder ringspoor tussen Stuivenbergwijk en Slachthuiswijk” en bevestigde ze daarbij de locatie van voorliggende aanvraag als een van de voorkeurslocaties om een doorsteek te realiseren. Een nieuwbouw op deze locatie hypothekeert de mogelijkheid van een doorsteek en wordt daarom betreurd. 

Als de aanvraag louter op perceelsniveau wordt beoordeeld, dan is aanvraag functioneel inpasbaar. De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst voor ondernemen en stadsmarketing: “Gunstig advies voor het herinrichten van een bestaande handelsruimte als twee handelsruimten op het gelijkvloers van een pand gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling en in de strategische horecakern Lange Lobroek-Dam. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd. Eventuele functiewijziging van de aangevraagde handelsruimten naar reca is op termijn ook een optie gelet op de locatie in de strategische horecakern Lange Lobroek-Dam.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In het haalbaarheidsonderzoek van AG Vespa voor de bijkomende onderdoorgangen onder de spoorweg, worden de gebouwen afgebroken en blijven de percelen grotendeels onbebouwd. Ze vormen een verruiming van de publieke ruimte ter hoogte van het Ceulemanshofje. Een nieuw kopgebouw begeleidt de passage naar de onderdoorgang.

Abstractie makend van de noodzaak aan een doorsteek onder de spoorweg, kan gesteld worden dat de schaal en het ruimtegebruik van het project verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. Het project betreft de uitbreiding van een bestaand bedrijfspand op de spie tussen de spoorwegberm en de Lange Lobroekstraat. De nieuwbouw bevindt zich tegenover het Ceulemanshofje en krijgt binnen de Slachthuisontwikkeling een prominente, beeldbepalende ligging in het perspectief naar het plein. De toevoeging van een extra bouwlaag is aanvaardbaar.

Het perceel vormt de westelijke aanzet van een bebouwingswand langs de Lange Lobroekstraat en wordt volledig bebouwd. De perceelsdiepte is zo beperkt dat een tuinzone tussen gebouw en spoorwegberm niet mogelijk is. Met toepassing van artikel 3 van de bouwcode, wordt een afwijking van artikel 27 toegestaan.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwbouw wordt voorzien van een afgeronde hoek en wordt tweeledig opgebouwd door diversifiëring in kleur en materiaalgebruik. Op het rechterperceel blijft het bestaande pand behouden. Het project werd voorgelegd aan de kwaliteitskamer op 3 februari 2021 en kreeg een voorwaardelijk gunstig advies.

“De kwaliteitskamer apprecieert de modernistische insteek in de ontwerpschetsen, met name de afgeronde hoek en de oefening om de ramopeningen samen te vatten als een soort bandraam. Om deze modernistische dynamiek te versterken vraagt de kwaliteitskamer om het thema van de ronde hoek meer uit te spelen in de architectuur. Bijkomend wordt verder onderzoek gevraagd naar de detaillering van de horizontale geleding en het samenvatten van de ramen (in een rustig ritme) in de bovenbouw.

Een belangrijk aandachtspunt betreft de behandeling van de gelijkvloerse plint: hier vraagt de kwaliteitskamer om de penanten van de bovenbouw verder door te vertalen in de vormgeving van de plint en de verhouding tussen de open en gesloten geveldelen te herbekijken. Minder beglazing tot op vloerniveau kan hierbij onderzocht worden.”

De opmerkingen van de kwaliteitskamer werden verwerkt door de hoek uit te werken als buitenruimte. De horizontaliteit werd versterkt door verschil in metselwerkverband tussen de ramen op dezelfde verdieping.

Het ontwerp werd tijdens de vergunningsprocedure voor een tweede keer voorgelegd aan de kwaliteitskamer en dit enerzijds naar aanleiding van de doorgevoerde aanpassingen en anderzijds omwille van het voortschrijdend inzicht met betrekking tot de spoorwegonderdoorgangen. Aangaande de architecturale uitwerking van het project stelde de kwaliteitskamer dat het ingediende ontwerp slechts minimaal beantwoordt aan het advies zoals opgenomen in eerdere verslag. Met betrekking tot de articulatie van de ronde hoek en de horizontale geleding van de gevel zou er nog een bijkomende ontwerpslag gemaakt kunnen worden. De kwaliteitskamer vraagt bijkomend aandacht te schenken aan de kleurkeuze, materialiteit en verdere verfijning van de details. Momenteel ligt er een donkergrijze steen in combinatie met grijs aluminium schrijnwerk voor. De kwaliteitskamer vraagt voor de toepassing van een genuanceerde warme steenkleur met voldoende diepte en dit in combinatie met warmkleurig schrijnwerk. Dit dient als voorwaarde aan de vergunning te worden gekoppeld. De aanvrager wordt geadviseerd om de aanpassingen voor te leggen aan de stad vooraleer in uitvoering te gaan. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er worden 3 tweeslaapkamerappartementen van 110 m² voorzien en 3 drieslaapkamerappartementen van circa 98 m². De oppervlakten van de verblijfsruimten verhouden zich correct tot elkaar. Ieder appartement beschikt over een eigen buitenruimte. Het wooncomfort wordt gegarandeerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende appartementen moeten 14 fietsenstallingen voorzien worden:

-          2 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers : 2 x 3 = 6;

-          2 bijkomende appartementen met 3 slaapkamers : 2 x 4 = 8.

Er wordt een fietsenstalling ingericht voor 19 fietsen op het gelijkvloers. Alle fietsenstallingen worden voorzien met een hangsysteem. De tussenafstand is te klein, waardoor niet alle fietsenstallingen gebruikt kunnen worden. De capaciteit zal in werkelijkheid dan ook kleiner zijn. Minimum de helft van de fietsenstallingen moet een gewone fietsenstalling zijn. De inrichtingsprincipes uit de bouwcode moeten gevolgd worden. Het advies wordt bijgetreden.

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Het advies wordt bijgetreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het bijgevoegde geïntegreerde advies van Water-link in samenwerking met Aquafin is strikt na te leven.

3. De bijgevoegde veiligheidsmaatregelen van Infrabel zijn strikt na te leven tijdens de uitvoering van de werken.

4. De bouwheer moet in dialoog treden met stad Antwerpen om alternatieven te onderzoeken die een doorsteek in functie van een toekomstige verbinding tussen het ringpark en het stadsweefsel niet verhinderen.

5. De gevels moeten uitgewerkt worden in een warme steenkleur met voldoende diepte en warmkleurig schrijnwerk.

6. Minimum de helft van de fietsenstallingen te voorzien als gewone fietsenstalling en de fietsenberging in te richten conform artikel 29 van de bouwcode.

7. Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten