Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022007434 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA Stadsman Living met als adres Edith Kielpad 2 bus 501 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Boomgaardstraat 222 - 226 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 21 sectie A nrs. 117R7 en 117M7 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | slopen van de bestaande gebouwen en nieuwbouw van een meergezinswoning met ondergrondse parking |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 25/02/2022: kwaliteitskamer architectuur;
- 05/11/1969: toelating (957#5472) voor verbouwingswerken (nr. 224 – 226);
- 16/11/1961: toelating (957#646) voor loods oprichten (nr. 224);
- 13/04/1961: toelating (956#5072) voor vergrotings- en verbouwingswerken aan het huis (nr. 222);
- 19/08/1959: toelating (957#5329) voor een verbouwing (nr. 222);
- 05/08/1921: toelating (961#6422) voor bouwen verdieping op magazijn (nr. 224 – 226).
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- nr. 222:
- nr. 224 – 226:
- inrichting:
Huidige toestand
- de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw waardoor de bestaande toestand niet relevant is voor de aanvraag.
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume:
- visueel:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van de volledige bebouwing te nr. 222, nr. 224 en nr. 226;
- bouwen van een meergezinswoning met 7 woonentiteiten en een ondergrondse parkeergarage;
- kappen van een hoogstammige boom en aanplanten van een nieuwe boom.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen | 12 april 2022 | 5 mei 2022 | Ongunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 12 april 2022 | 27 april 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 12 april 2022 | 22 april 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 12 april 2022 | 5 mei 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 12 april 2022 | 21 april 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 12 april 2022 | 6 mei 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De dakkapellen in de achtergevel onderbreken de kroonlijst.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft de sloop van een grondgebonden eengezinswoning met gelijkvloerse winkel (nr. 222), de sloop van een detailhandel met magazijn (nr. 224-226) en de nieuwbouw van een meergezinswoning met 7 grote woonentiteiten (nr. 224) over het volledige samengevoegde perceel.
Gelet op de sloop van de bestaande bedrijvigheid werd het advies van de stedelijke dienst ‘Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie’ gevraagd. Hieruit volgde dit advies: “Het project de afbraak van 2 panden en de nieuwbouw van een meergezinswoning.
Het dossier voldoet niet aan de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid het aspect verweving van functies. In de ruimere omgeving is er een snelle afbouw van economische functies ten voordele van monofunctioneel wonen. Uit het dossier kan ook niet uitgemaakt worden of er onderzocht is om een andere functie dan wonen te voorzien op het gelijkvloers.
Voor het dossier wordt ongunstig advies gegeven.”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies niet bijgetreden. De percelen zijn gelegen in woongebied. Het voorzien van een meergezinswoning met zeer ruimte appartementen is inpasbaar binnen deze woonwijk.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Dit deel van de Boomgaardstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door woningen met 2 tot 3 bouwlagen onder een plat dak of zadeldak. In de onmiddellijke omgeving beschikt het merendeel van de woningen achteraan over diepe entresolvolumes of aanbouwen.
Het project voorziet de sloop van 3 zeer grote bestaande (en vergunde) gebouwen en de realisatie van een nieuwbouwvolume met ondergrondse parking. Het nieuwe volume telt 3 bouwlagen onder een zadeldak. In de voorgevel worden accentvolumes tot 4 bouwlagen toegepast die het gevelritme van de straat benadrukken. Achteraan worden de aanbouwen getrapt voorzien met terrassen.
De uitwerking van de volumewerking en de architectuur van de gevels (met traveegeleding) zorgt ervoor dat het gebouw is afgestemd op de korrel van kleinere eenvoudige huizen die kenmerkend zijn voor de Boomgaardstraat.
Het gelijkvloerse rechterappartement wordt voorzien tot een bouwdiepte van circa 17,6 meter. Gelet op de bouwdieptes die kenmerkend zijn in de omgeving en de ideale daglichttoetreding van dit appartement, wordt in voorwaarde opgelegd dit te beperken tot maximaal 17,0 meter. Bijkomend dient de keuken-leefruimte omwille van de ideale daglichttoetreding in diepte beperkt te worden, zodanig dat de totale diepte van deze ruimte niet meer dan 8 meter betreft.
Het gelijkvloerse linker appartement wordt voorzien tot een bouwdiepte van circa 19,0 meter. Een hoge bouwdiepte kan hier enkel gunstig geadviseerd worden op voorwaarde dat dit voldoende aansluit op de bouwdiepte van de links aanpalende woning. In voorwaarde wordt opgelegd dat het bouwvolume links beperkt moet blijven tot maximaal 18,6 meter en niet dieper mag komen dan de achtergevel van de links aanpalende woning. De ideale daglichttoetreding van dit appartement wordt wel voldoende gerespecteerd omwille van de doorzontypologie (van bureau vooraan tot leefruimte achteraan), het grote schuifraam achteraan en de lichtstraat boven de keuken-leefruimte.
Het project betreft 7 ruimte appartementen die elk over een groot terras of tuin beschikken. Dit wordt gunstig geadviseerd.
Bouwcode artikel 13:
De omgeving wordt gekenmerkt door diepe entresolvolumes die de helft van de perceelsbreedte innemen. De aanbouwen (inclusief terrassen) werden op deze context afgestemd. Links en rechts wordt een afstand van 2,5 meter tussen de uitbouwen van de verdiepingen en de perceelgrens voorzien. Deze afstand is gelijk aan de helft van de kenmerkende perceelsbreedte en dus gelijk aan de afstand die de kenmerkende entresolvolumes in de omgeving voorzien. Bovendien bevinden deze terrassen zich binnen een lagere bouwdiepte dan de bouwdiepte van het bestaande en vergunde gebouw. Gelet op deze context kan deze afwijking gunstig geadviseerd worden.
Bouwcode artikel 15:
De dakkapellen in de achtergevel doorbreken de kroonlijst, zodat deze een voortzetting zijn van het terrassen-concept van de onderliggende verdiepingen. Gelet op de afstemming op de bouwvolumes van de onderliggende verdiepingen, gelet op het feit dat deze voldoende afstand voorzien ten opzichte van de perceelgrenzen én gelet op het feit dat het totale dak en kroonlijst van het gebouw voldoende leesbaar blijft, kan deze afwijking gunstig geadviseerd worden.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel bestaand uit drie delen die de kenmerkende gevelrite van de percelen in de straat volgt. Het linker en rechter gedeelte wordt voorzien in beigekleurig dunbed metselwerk. Het centrale gedeelte wordt voorzien in lichtgrijs dunbed metselwerk. Bovendien wordt er bij het metselwerk van het linkerdeel en het rechterdeel van de gevel aan reliëfwerking gedaan. Het metselwerk van het centrale gedeelte blijft vlak. Deze zorgt ervoor dat het gebouw ondanks de hoge perceelsbreedte tot aansluit bij de straat die hoofdzakelijk gekenmerkt wordt door kleinschaligere eengezinswoningen.
Het voorgevelschrijnwerk wordt voorzien in champagnekleurig aluminium. De plint en raamdorpels worden voorzien in beige natuursteen. En ook de vooruitstekende kroonlijst wordt in beige natuursteen voorzien.
De achtergevel wordt voorzien in zelfde beigekleurig metselwerk als het linker en rechter gedeelte van de voorgevel. Ook het schrijnwerk en natuurstenen geveldetaillering wordt in zelfde materialisatie als de voorgevel voorzien. Dit wordt gunstig geadviseerd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Bouwcode artikel 17 en 18:
Er moet maximaal getracht worden de hoogstammige boom te behouden. Enkel aangetoond wordt dat behoud van deze hoogstammige boom niet mogelijk is, dan kan de boom vervangen worden. Hiervoor is echter 1 kleine boom onvoldoende. Er dient in dit geval minimaal hetzelfde groenvolume in de vorm van hoogstammige bomen op eigen terrein gerealiseerd te worden.
Bouwcode artikel 30 en 38:
Het enige gedeelte van de ondergrondse parking dat zich dieper bevindt dan de gelijkvloerse verdieping, bevindt zich volledig onder het terras. Het voorzien van 1 meter onder een verhard oppervlakte betreft geen meerwaarde. De afwijking om geen 1 meter gronddekking onder het terrasoppervlakte te voorzien kan gunstig geadviseerd worden.
Voor deze aanvraag werd een milieuadvies gevraagd. Hieromtrent volgde onderstaand advies: “Huidige omgevingsvergunningsaanvraag betreft de afbraak van bestaande bebouwing aan de Boomgaardstraat 222-224-226 en de bouw van meergezinswoning met 7 appartementen en ondergrondse parking.
De plannen van de ondergrondse verdieping maken melding van een machinekamer, zondermeer. Wij gaan ervanuit dat het stookplaats betreft met een vermogen lager dan het indelingscriteria, conform rubriek 46_bijlage 1 _Vlarem II. Milieutechnisch zijn er geen bezwaren om het voorgenomen project te vergunnen; wel wordt de aandacht van de initiatiefnemer er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze Omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).”
De milieuaspecten worden niet aangevraagd en dienen dus uitgesloten te worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 9 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de nieuwbouw van 7 wooneenheden. 3 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2 : 3 x 1.2 = 3,6 4 appartementen > 90m² met parkeernorm 1.35 : 4 x 1.35 = 5,4 De werkelijke parkeerbehoefte is 9.
|
De plannen voorzien in 4 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
De plannen voorzien in 8 autostal- en autoparkeerplaatsen. Hierbij zijn 3 hoekplaatsen niet conform de inrichtingsprincipes (P4 en P5 bevinden zich onmiddellijk tegen de fietsenplaatsen, en P8 voldoet slechts gedeeltelijk). De stalplaats in de garagebox (P1) voldoet niet aan de inrichtingsprincipes indien de fietsen mee in de garagebox geplaatst worden.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 8.
Alle 8 voorziene autostal- en autoparkeerplaatsen moeten voorzien worden zodanig dat ze voldoen aan de inrichtingsprincipes uit artikel 30 §3 van de bouwcode.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor dit project dienen er 25 (=3*(2+1)+4*(3+1)) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er werden 21 plaatsen ingetekend in de ondergrondse parking.
Het gedeelte van de kelder dat voorzien wordt als fietsenplaats voldoen echter niet aan de inrichtingsprincipes uit artikel 29 §2 van de bouwcode. Bijkomend hinderen deze de bruikbaarheid van de hoekparkeerplaatsen voor auto’s.
De fietsstalplaatsen die voorzien worden in de garagebox zijn onvoldoende vlot bereikbaar en hinderen de bereikbaarheid van de autostalplaats (P1).
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ongunstig advies van de brandweer.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 18 februari 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 12 april 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 11 juni 2022 |
Verslag GOA | 25 mei 2022 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
7 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
1. Samenwerking overheid: Het bezwaar dat de dienst die de vergunning verleent samenwerkt met de ontwikkelaar;
Beoordeling: De ontwikkelaar heeft advies gevraagd aan de dienst stedenbouw en heeft de meest recente communicatie via mail hieromtrent toegevoegd aan het dossier. De dienst stedenbouw geeft antwoord en advies aan alle partijen die erom vragen. Inzake de inhoud van deze communicatie: het is inderdaad zo dat het toevoegen van de bestaande en vergunde toestand van het gebouw in het belang is van de aanvrager, aangezien het toevoegen hiervan de meest juridisch correcte procedure is. De aanvrager wenst te verwijzen naar de vergunde schaal van het gebouw om de hoge bouwdiepte te verantwoorden. Indien de aanvrager de hiervoor noodzakelijke plannen niet toegevoegd had, betrof het een onvoldoende duidelijk dossier, wat bij een geldig bezwaar tot een ongunstige beoordeling van het dossier kon leiden. Het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard en dus ongegrond.
2. Openbaar onderzoek: Het bezwaar dat er geen openbaar onderzoek georganiseerd wordt;
Beoordeling: Het project valt onder de intakecriteria voor een vereenvoudigde procedure. Er dient bij deze procedure geen openbaar onderzoek georganiseerd te worden. Het bezwaar is ongegrond.
3. Foutieve plannen – renders: Het bezwaar dat de aangeleverde renders een vertekend beeld geven. De render “BA_Gebouw_3D_voorkant” toont niet de werkelijke dakvorm en de render “BA_Gebouw_3D_achterkant” toont niet de werkelijke toestand van het rechts aanpalende gebouw;
Beoordeling: Het is inderdaad zo dat de gekozen projectievorm van de frontale render een vertekend beeld geeft inzake de dakvorm. Dit betreft echter bijkomende informatie. De beoordeling van het bouwvolume wordt gemaakt op basis van de aangeleverde plannen. Hierbij levert de bezwaarindiener een alternatief aan met dakvolume in rood. Dit bouwvolume zoals getekend door de bezwaarindiener is ook niet correct (vele malen groter getekend dan het aangevraagde). Bij de render van de achterzijde heeft de aanvrager besloten een niet-vergund (en niet-vergunbaar) gedeelte van de aanpalende woning niet weer te geven en heeft de aanvrager het dakvolume van het eigen project wel juist getekend. Dit is correct. Het bezwaar is ongegrond.
4. Foutieve plannen – scheidingsmuren: Het bezwaar dat de bestaande scheidingsmuren achteraan een hoogte hebben van 230 centimeter in plaats van 260 centimeter zoals aangeduid op de plannen. Indien deze met hoogte 230 centimeter behouden blijven betreft de hoogte vanaf het terras tot de bovenzijde slechts 170 centimeter;
Beoordeling: Dit gedeelte betreft de bestaande tuinmuren. Zowel de aanvrager als de bezwaarindiener leveren geen foto’s (of ander bewijsmateriaal) aan waarop de exacte hoogte van deze bestaande tuinmuren eenduidig af te leiden is. Het bezwaar is deels gegrond. Los van de werkelijke bestaande hoogte, zal de nieuwe hoogte van deze muur zoals zichtbaar op de snede “BA_Gebouw_S_N_AA_snedeAA”, beoordeeld worden. De tuinmuur/scheidingsmuur moet voorzien worden conform de nieuwe plannen.
5. Ontbrekende plannen – snede trap: Het bezwaar dat er geen snede door de trap aangeleverd wordt waardoor men niet kan nagaan of er voldoende vrije hoogte is voor de trap;
Beoordeling: Er is geen informatie die aantoont dat de trap niet zou voldoen aan de verordende voorschriften inzake vrije hoogte. Aangezien dit niet verduidelijkt wordt, wordt een afwijking hierop dus niet aangevraagd en moet de trap integraal voldoen aan de minimale vrije hoogte. Het bezwaar is ongegrond.
6. Ontpitting: Het bezwaar dat de aanvrager in de beschrijvende nota verwijst naar “ontpitting”, wat bij een nieuwbouwproject niet van toepassing is. En het bezwaar dat de huidige constructie niet wenselijk is in de wijk en dus niet verwezen naar kan worden als verantwoording voor de nieuwbouw;
Beoordeling: De aanvraag betreft handelingen, werken en wijzigingen ten opzichte van een vergunde toestand. De beoordeling van voorliggende aanvraag is dus van alle handelingen, werken en wijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand van het gebouw, waaronder dus de inpasbaarheid van de volumewijzigingen in de vergunde omgeving van het project. Het bezwaar is ongegrond.
7. Doorbreken kroonlijst: Het bezwaar dat de dakkapellen in de achtergevel de kroonlijst doorbreken;
Beoordeling: Dit betreft een afwijking op artikel 15 van de bouwcode. Dit betekend echter niet dat hierdoor het project onaanvaardbaar zou zijn. Deze afwijking kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig geadviseerd worden. Dit gelet op het totale ontwerpconcept met terraswerking.
8. Breedte dakkapel: Het bezwaar dat de dakkapellen uit proportie zijn en niet kenmerkend zijn voor het straatbeeld;
Beoordeling: Net zoals de overige dakkapellen in de omgeving afgestemd zijn op de schaal van de daken waarin deze zich bevinden, zijn ook deze dakkapellen afgestemd op de schaal van het dak van de zeer brede meergezinswoning. Bijkomend zijn de dakkapellen op vlak van breedte afgestemd op de schaal van de aanbouwen van de onderliggende verdiepingen. Het bezwaar is ongegrond.
9. Gelijkvloerse bouwdiepte (links): De opmerking dat de gelijkvloerse bouwdiepte 19 meter betreft, terwijl een standaard gelijkvloerse bouwdiepte 17 meter betreft. En dat de beschrijvende nota hiervoor als reden geeft het aansluiten op de bouwdiepte van de links aanpalende woning, maar dat de bouwdiepte volgens plan toch circa 40 centimeter dieper dan de aanpalende woning voorzien wordt. Het bezwaar betreft het gedeelte dat dieper komt dan de aanpalende woning;
Beoordeling: Gelet op de bouwdiepte van de vergunde toestand van het gebouw en de bouwdiepte van de aanpalende woning is bouwdiepte die hoger dan 17 meter aanvaardbaar, op voorwaarde dat dit maximaal aansluit bij de bouwdiepte van de aanpalende woning. Het bezwaar is gegrond. De achtergevel van het linker gedeelte van het gelijkvloers mag niet dieper voorzien worden dan de aanpalende woning.
10. Gelijkvloerse bouwdiepte (rechts): De opmerking dat de hoge bouwdiepte van het gelijkvloerse appartement rechts een diepe leefruimte met slechts eenzijdig licht tot gevolg heeft;
Beoordeling: De bouwdiepte van het gelijkvloers wordt rechts voorzien tot 17,6 meter. Hierbij wordt een leefruimte-leuken voorzien met een breedte van 4,04 meter en een diepte van 9,61 meter. Door deze bouwdiepte en de beperkte lengte-breedte verhouding van de ruimte wordt de ideale daglichttoetreding van het gedeelte van de keuken gehinderd. Het bezwaar is gegrond.
11. Bouwdiepte verdiepingen en terrassen: Het bezwaar dat de bouwvolumes achteraan dieper komen dan de standaard 13 meter (en standaard 9 meter voor een dak) en dat deze zich niet binnen een hoek van 45° bevinden ten opzichte van de perceelgrenzen terwijl dit wel opgelegd wordt in artikel 13 §3 van de bouwcode;
Beoordeling: De aanbouwen betreffen volwaardige bouwvolumes en niet louter uitsprongen uit de gevel. Het is inderdaad correct dat de terrassen zich verder bevinden dan het volume wat conform artikel 13 van de bouwcode zou zijn. Dit betekent echter niet dat dit stedenbouwkundig gezien onaanvaardbaar zou zijn. Het bezwaar is ongegrond. Het pand is gelegen in een omgeving waar er zeer veel diepe entresolvolumes aanwezig zijn (wat een bouwtypologie is die afwijkt van dit voorschrift). De uitbouwen (inclusief terrassen) worden voorzien op een afstand die de helft is van de kenmerkende perceelsbreedte van de percelen in de straat. Gelet op het feit dat deze volumes veel kleiner zijn dan het vergunde volume, gelet op de voorziene afstand tot de linker en rechter perceelgrenzen én gelet op de kenmerkende entresoltypologie in de omgeving, kan deze afwijking gunstig geadviseerd worden.
12. Daglichttoetreding: Het bezwaar dat de bouwvolumes zodanig diep komen dat het zicht en licht van de aanpalende panden geschonden wordt;
Beoordeling: Het bouwvolume van het gebouw is niet dusdanig dat deze de daglichttoetreding van de vergunde delen van de aanpalende gebouwen op een onaanvaardbare wijze zou hinderen. Het bezwaar is ongegrond;
13. Privacy - aanpalenden: Het bezwaar dat de terrassen de privacy van de aanpalende woningen hindert;
Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Voor de specifieke woning is van onaanvaardbare inkijk geen sprake gelet op de afstand van circa 2,5 meter tussen het terras en het platte dak van de links aanpalende woning én gelet op de afstand van circa 2,5 meter tot de koer van de rechts aanpalende woning. Het bezwaar is ongegrond;
14. Privacy - intern: Het bezwaar dat de bovenliggende terrassen de privacy van de onderliggende appartementen hindert;
Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Bovendien gaat de aanvraag over een meergezinswoning waar dergelijke zijdelingse of onrechtstreekse inkijk gebruikelijk is. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Het bezwaar is ongegrond;
15. Harmonie - bouwhoogte: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de hoogte van het gebouw en de aanwezigheid van de dakkapellen. De beoogde nieuwbouw zorgt voor en schaalbreuk met de straat die langs weerszijden gekenmerkt wordt door ééngezinswoningen van 3 bouwlagen;
Beoordeling: Het is inderdaad correct dat de totale hoogte van het project hoger komt dan de aanpalende woningen. Echter betreft dit een perceel dat drie maal breder is dan de percelen waarop de eengezinswoningen zich bevinden én sluit het project ter hoogte van de perceelgrenzen maximaal aan op de omgeving die hoofdzakelijk bestaat uit woningen van 3 bouwlagen (onder plat dak of zadeldak). Het merendeel van het gebouw betreft 3 bouwlagen onder een zadeldak. De accenten in de gevel tot 4 bouwlagen en de dakkapellen achteraan doen geen afbreuk aan de afstemming op de wijk. Deze elementen zorgen voor een benadrukking van de kenmerkende perceels- en gevelbreedte in de straat.
16. Harmonie - eengezinswoningen: Het bezwaar dat de omgeving gekenmerkt wordt door eengezinswoningen;
Beoordeling: Het is inderdaad zo dat de straat hoofdzakelijk grondgebonden eengezinswoningen betreft. Er zijn echter ook in dit deel van de straat reeds meergezinswoningen aanwezig. Het voorzien van een meergezinswoning is inpasbaar binnen deze context. Het bezwaar is ongegrond. Bijkomend voorziet het project enkele grootschalige appartementen met tuin welke geschikt zijn voor gezinnen.
17. Bestaande functie: Het bezwaar dat de bestaande kantoorfunctie niet behouden blijft zodat de impact op de omgeving beperkt blijft;
Beoordeling: Het project is gelegen in woongebied. Het is niet aangetoond dat een kantoorproject over meerdere bouwlagen en met een hoge bouwdiepte een lagere impact zou hebben op deze woonomgeving dan de aangevraagde meergezinswoning. Het is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet verplicht om deze kantoorfunctie in dit woongebied te behouden. Het bezwaar is ongegrond.
18. Groenbehoud: Het bewaar dat de grote karaktervolle boom in de tuin verwijderd wordt;
Beoordeling: Het vrijgesteld kappen van een boom is enkel mogelijk indien dit voldoet aan de verordende voorschriften. Door het kappen van zulk groot groenvolume betreft dit een niet-aanvaardbare afwijking op artikel 17 (Behoud en heraanplanting) en artikel 18 (groenbescherming) van de bouwcode. Het behoud van deze boom werd ook door de kwaliteitskamer als voorwaarde geformuleerd. Het bezwaar is gegrond. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het niet aanvaardbaar om een boom met zulk groot groenvolume te kappen en in ruil slechts één kleine (jonge) boom te voorzien.
19. Mobiliteit – aantal autostalplaatsen: Het bewaar dat er slechts 8 parkeerplaatsen voorzien worden, waar er een parkeerbehoefte van 9 voorzien wordt;
Beoordeling: De bouwdiepte van de ondergrondse garage is beperkt om de oude boom en het niet bebouwde gedeelte van het project te kunnen vrijwaren. Hierdoor is het niet mogelijk om meer autostalplaatsen op eigen terrein te kunnen voorzien. Het bezwaar is deels gegrond. Het tekort aan parkeerplaatsen moet conform artikel 30 van de bouwcode financieel gecompenseerd worden. Bijkomend blijkt dat de boom waarmee de bouwdiepte van de kelder verantwoordt wordt verwijderd wordt (zie punt 18 hierboven).
20. Mobiliteit – garagebox: Het bewaar dat de gesloten garagebox te klein is om zowel een auto als drie fietsen te kunnen stallen;
Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De poort van de box is te smal om de fietsen vlot en veilig te kunnen verplaatsen wanneer de auto in de garagebox geparkeerd staat. Bijkomend is de ruimte die voorzien is voor de fietsen onvoldoende groot conform de inrichtingsprincipes uit artikel 29 van de bouwcode. Deze garagebox is ongeschikt om fietsen te stallen.
21. Mobiliteit – fietsstalplaatsen: Het bewaar dat er tussen autostalplaats 4 en 5 onvoldoende circulatieruimte voorzien wordt om de fietsstalplaatsen te bereiken;
Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De plannen tonen een breedte van 0,85 meter tussen vlakken van de autostalplaatsen. Dit is reeds onvoldoende. Echter zijn deze vlakken niet getekend conform inrichtingsprincipes uit artikel 30 van de bouwcode (deze zijn afgeschuind en autostalplaats 4 betreft een hoekplaats). Indien hiermee rekening gehouden wordt blijft er zelfs geen doorgang over.
22. Autolift: Het bezwaar dat de autolift niet efficiënt is en dat deze niet tegelijk voor auto’s en fietsen gebruikt kan worden;
Beoordeling: Het advies is ongegrond. De autolift wordt zodanig geprogrammeerd dat deze steeds bovenaan, om de wachttijden op de straat te beperken. De autolift wordt gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst mobiliteit. Bij dit advies werd rekening gehouden dat deze autolift ook door fietsers gebruikt zal worden.
23. Afvalberging: Het bewaar dat de afvalberging niet van een sas voorzien wordt;
Beoordeling: Dergelijke afvalberging moet niet van een sas voorzien worden. Het bezwaar is ongegrond.
24. Zolder: Het bezwaar dat het extra niveau van de zolder geen meerwaarde is;
Beoordeling: Het feit dat de zolder niet noodzakelijk is, betekend niet dat het geen meerwaarde kan zijn voor het appartement indien dit al een beoordelingscriterium is van voorliggende aanvraag. Dergelijke zolderruimte betreft bouwlaag waar technische installaties of bergruimte voorzien kunnen worden, waardoor de overige delen van het appartement hierdoor optimaler gebruikt kunnen worden. Het bezwaar is ongegrond.
25. Brandregelgeving en toegankelijkheid: Meerdere bezwaren inzake de delen van het gebouw die niet conform de brandregelgeving en de verordening toegankelijkheid voorzien worden;
Beoordeling: Het project krijgt een ongunstig advies van brandweer. Het project voldoet echter wel aan de verordending toegankelijkheid. Het bezwaar is deels gegrond.
26. Levendige plint: Het bezwaar dat slechts 1 van de 5 ramen aan de straatzijde gekoppeld is aan een dagfunctie in strijd met artikel 12 van de bouwcode.
Beoordeling: Vooraan het gelijkvloers worden 2 slaapkamers en 1 bureau (welke in doorzontypologie doorloopt tot de keuken-leefruimte) voorzien. De bouwcode maakt geen onderscheid tussen dag- en nachtfuncties zolang de plint voldoende levendig is. De gelijkvloerse voorgevel voldoet aan de goede ruimtelijke ordening en artikel 12 van de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.