2022_CBS_04367 - Omgevingsvergunning - OMV_2022011508. Kolonel Harrystraat ZN, Salesianenlaan ZN. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/01/2014: vergunning door deputatie (20043) voor het verkavelen van een grond in 24 loten voor woningbouw met wegenaanleg.

Vergunde en huidige toestand

-          braakliggende percelen.

Gewenste toestand

-          functie:

• 16 eengezinswoningen met een netto vloeroppervlakte variërend van circa 200 m² tot circa 220 m²;

-          bouwvolume:

• halfopen en gesloten bebouwing;
• 2 bouwlagen;
• zadeldak;
• bouwdiepte van circa 13 m op het gelijkvloers voor loten 1-3, 5, 17-18 en 20-24;
• bouwdiepte van circa 17 m op het gelijkvloers voor loten 4, 6-8 en 19;
• bouwdiepte van circa 13 m op de verdiepingen;
• kroonlijsthoogte van circa 6,5 m;

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige gevelsteen;
• aluminium buitenschrijnwerk;
• dorpels in blauwe hardsteen;
• donkergrijze dakpannen;
• zwarte garagepoorten;

-          inrichting:

• woningen op loten 8 en 19 voorzien van een garage in de zijtuinstrook;
• woningen op loten 1-5, 17-18 en 20-24 voorzien van een inpandige garage;
• woningen op loten 6 en 7 niet voorzien van een garage.

Inhoud van de aanvraag

-          oprichten van 16 eengezinswoningen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling 20043, goedgekeurd op 16 januari 2014, meer bepaald in lot(en) 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 en 24.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op volgend(e) punt(en):

-          Hoofdstuk 2 Bijzondere voorschriften, artikel 2 Percelen bestemd voor gekoppelde bebouwing,  2.01. Strook voor hoofdgebouwen, 5° Welstand van de gebouwen:
de voorgevels worden voorzien in lichtkleurige gevelsteen in tegenstelling tot de rood-gele genuanceerde gevelsteen die binnen de verkaveling verplicht wordt;

-          Hoofdstuk 2 Bijzondere voorschriften, artikel 2 Percelen bestemd voor gekoppelde bebouwing,  2.03. Bouwvrije zijtuinstroken:
er wordt een autogarage voorzien in de bouwvrije zijtuinstrook van lot 19;

-          Hoofdstuk 2 Bijzondere voorschriften, artikel 3 Percelen bestemd voor gegroepeerde bebouwing,  3.01. Strook voor hoofdgebouwen, 5° Welstand van de gebouwen:
de voorgevels worden voorzien in lichtkleurige gevelsteen in tegenstelling tot de rood-gele genuanceerde gevelsteen die binnen de verkaveling verplicht wordt;

-          Hoofdstuk 2 Bijzondere voorschriften, artikel 3 Percelen bestemd voor gegroepeerde bebouwing,  3.03. Bouwvrije zijtuinstroken:
er wordt een autogarage voorzien in de bouwvrije zijtuinstrook van lot 8.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: De dakvlakvensters van de multifunctionele ruimten op de zolderverdiepingen liggen niet geheel tussen 1 m en 2 m boven het loopvlak van die verdieping om te worden toegevoegd bij de lichtinvalberekening;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  elk van de aansluitingspunten moet voorzien zijn van een toezichtsput, gemerkt "DWA" of "RWA" overeenkomstig het type afvalwater. De toezichtsput is gelegen op het private perceel en zo dicht mogelijk bij de perceelsgrens en de aansluitpunten van de gescheiden riolering moeten minstens 0,2 m en hoogstens 0,5 m uiteen gelegen zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project ligt in effectief overstromingsgevoelig gebied, op basis van de watertoets kan echter geoordeeld worden dat er geen schadelijke effecten te verwachten zijn.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 19/12/2021.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van volgende voorschriften van de verkaveling en van de bouwcode:

Verkaveling:

Welstand van het hoofdvolume (Hoofdstuk 2, 2.01 en 3.01)

-          De gevels van het hoofdvolume worden volgens de legende uitgevoerd in een lichte gevelsteen. Dit moet volgens de verkavelingsvoorschriften uitgevoerd worden in een geelrode genuanceerde gevelsteen. Ook in de bezwaarschriften wordt hier, weliswaar met een andere insteek, iets over vermeld. Het planmateriaal geeft aan dat de gekozen gevelsteen voldoet aan dit voorschrift. Om echter mogelijke onduidelijkheden hierover te voorkomen wordt specifiek in voorwaarde opgenomen dat de gevels van het hoofdvolume moeten uitgevoerd worden in een geelrood genuanceerde gevelsteen.

Bouwvrije zijtuinstrook (Hoofdstuk 2, 2.03 en 3.03)

-          Bij loten 8 en 19 wordt er in de bouwvrije zijtuinstrook een garage geplaatst. Dit is strijdig met de verkavelingsvoorschriften. Voor lot 8 wordt er specifiek een vermelding gemaakt dat er een bouwvrije zijtuinstrook van 10 meter bewaard moet blijven. De verkaveling is niet ouder den 15 jaar waardoor er niet kan afgeweken worden van de bestemmingsvoorschriften opgelegd in de verkaveling. Bijgevolg wordt de garage op deze loten uitgesloten van vergunning. Om toch te kunnen voldoen aan de nodige parkeernorm kan de oprit behouden blijven als autostaanplaats.

Bouwcode:

Minimale lichtinval en luchttoevoer (art.24):

-          Om een dakverdieping kwalitatief te verlichten en verluchten dienen de dakvlakvensters gelegen te zijn tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak. Dit is niet van toepassing in deze aanvraag. Er is geen gegronde aanleiding om af te wijken van dit voorschrift. Dit wordt dan ook opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Er is ook geen aanleiding om af te wijken van artikel 41 van de bouwcode. Dit wordt dan ook in voorwaarde opgenomen van vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het bouwen van 16 eengezinswoningen. De aanvraag is hierdoor in overeenstemming met de verleende verkaveling.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het bouwen van 16 eengezinswoningen. Het bouwvolume van de aanvraag is met uitzondering van de garages van lot 8 en 19 in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van de omgeving met deze 16 nieuwe woonentiteiten niet wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag is mits opvolging van de eerder gestelde aanpassingen visueel inpasbaar in deze woonomgeving.

Bodemreliëf

“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3000 m² (7 171 m²) en een ingreep boven 1000 m² (ca. gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Er werd een archeologienota opgemaakt door ABO en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 19/12/2021 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/20816). Het programma van maatregelen, nl. een boorcampagne, eventueel gevolgd door een proefsleuvenonderzoek. De erkende archeoloog maakt nadien een nota met een nieuw programma van maatregelen op, dat tevens als voorwaarde dient uitgevoerd te worden bij voorliggende Omgevingsvergunning.”

Het voorwaardelijk gunstig advies van de stedelijke dienst onroerend erfgoed/ archeologie wordt gevolgd. De voorgestelde voorwaarde worden mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst publieke ruimte:

“Deze woningen worden opgetrokken langsheen een in aanbouw zijnde nieuwe weg - betreft een verkaveling met wegenis. Hiervoor is een borgstelling toegepast door de ontwikkelaar naar de Stad. De riolering, wegfundering en nutsvoorzieningen zijn reeds uitgevoerd. De wegafwerking, groenaanleg, openbare verlichting volgt na bouwen van de woningen. Hiervoor staat nog ruim voldoende borg.”

Er wordt in voorwaarde opgenomen dat Stadsontwikkeling/Publieke Ruimte dient gecontacteerd te worden wanneer de afwerking van de weg opgestart wordt.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Proximus. De voorgestelde voorwaarde worden mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woningen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening:

De woningen hebben allemaal 3 slaapkamers. Per woning is er een fietsparkeerbehoefte van 3+1= 4 fietsstalplaatsen. De fietsen zijn ingetekend achter de geparkeerde wagen. Op deze manier zijn de fietsen niet te gebruiken zonder eerst de wagen buiten te rijden. We kunnen dat niet als nuttige fietsplaatsen meetellen. Enkel in de woningen 6 en 7 (zonder garage) zijn de stallingen zelf te bereiken. Deze voldoen echter ook niet omdat er te weinig plaats is achter de fietsen om ze uit de stalling te kunnen nemen.

Er wordt aangesloten bij het verleend advies van de stedelijke dienst mobiliteit. Dit wordt dan ook als voorwaarde van vergunning opgenomen. Dit kan bijvoorbeeld worden opgelost door de plaatsing van een tuinberging conform de verkavelingsvoorschriften.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het voorwaardelijk gunstig advies van Proximus moet strikt worden nageleefd.

2. De gevels moeten uitgevoerd worden in een rood-geel genuanceerde gevelsteen zoals bepaald in de verkavelingsvoorschriften.

3. De dakvlakvensters op de zolders moeten geplaatst worden tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak, conform artikel 24 van de bouwcode.

4. Er moet voor alle 16 woningen een fietsenstallingen voorzien worden, ingericht conform de artikel 29 van de bouwcode.

5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

6. Wanneer de afwerking weg wordt opgestart, moet de stedelijke dienst Stadsontwikkeling / Publieke Ruimte gecontacteerd worden.

7. De bouwheer voert het programma van maatregelen opgenomen in de archeologienota, nl. een booronderzoek eventueel gevolgd door een proefsleuvenonderzoek, verplicht uit. (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/20816) Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op, aangepast aan de laatste plannen, met bijhorend programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.

8. De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie en nodigt deze uit voor een startvergadering (archeologie@stad.antwerpen.be).

9. De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

10. De aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel moet voldoen aan artikel 41 van de bouwcode.

11. Uitsluiting: er wordt geen vergunning verleend voor de garages op lot 8 en 19 in de zijtuinstrook. De verharde oprit op deze percelen kan gebruikt worden als autostaanplaats.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 2 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Inplanting bouwvolume: Volgens het bezwaar is de inplanting van de autogarage van lot 17 in strijd met de verkavelingsvoorschriften en verkavelingsplan.

Beoordeling: Het bouwvolume van lot 17 is conform het verkavelingsplan. Het bezwaar is ongegrond;

2. Materialisatie scheidingsmuur lot 17 met loten 13,14,15 en 16: Volgens het bezwaarschrift is het voorgestelde materiaalgebruik op de scheidingsgrens strijdig met de verkavelingsvoorschriften.

Beoordeling: Zoals in het eerste bezwaarschrift aangehaald is het bouwvolume van de garage van lot 17 in overeenstemming met het verkavelingsplan. Volgens de voorschriften moet alle gevels van de gebouwen worden uitgevoerd in een rood-geel genuanceerde gevelsteen. De tuinen dienen omsloten te worden door een draadafsluiting of een levendige haag. De aanvraag voldoet aan dit materiaalgebruik. Het bezwaarschrift is bijgevolg ongegrond.

3. Uitwerking straat: Volgens het bezwaarschrift is de uitvoering van de straataanleg niet volgens de voorwaarde van de verleende verkaveling.

Beoordeling: Er werd hiervoor advies ingewonnen bij de stedelijke dienst publieke ruimte. De aanvraag is conform de afgesproken bepalingen met de stad. Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.