2022_CBS_04222 - Omgevingsvergunning - OMV_2021174205. Turnhoutsebaan 107. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/03/1980: vergunning (179#8180 ) voor het plaatsen van een lichtreclame aan de voorgevel;

-          23/02/1978: vergunning (179#11747) voor het bouwen van een handels- en appartementsgebouw met vier verdiepingen.

Vergunde toestand

-          functie en bouwvolume:

• meergezinswoning met 4 wooneenheden van vijf bouwlagen onder een plat dak;
  • per verdieping een drieslaapkamerappartement van circa  114 m² netto vloeroppervlakte met een buitenruimte van circa 5 m².
• de volledige gelijkvloerse verdieping heeft als functie detailhandel (225 m²);
• een totale bouwdiepte van circa 16 m tegen de linker perceelgrens en 12,50 m tegen de rechter perceelgrens;

-          gevelafwerking:

• de gevel bestaat uit witte kunststeen met ramen en onderdorpels in geanodiseerd aluminium;
• ramen en deuren op de gelijkvloerse verdieping in donkerbruin geanodiseerd aluminium;
• kolombekleding op de gelijkvloerse verdieping in lichtgekleurde marmer.

-          inrichting:

• de volledige gelijkvloerse verdieping is bebouwd;
• een doorgang aan de rechter perceelgrens naar de Laar tussen Laar 65 en 66.

Huidige toestand

-          gevelafwerking:

• er werd een zonneluifel geplaatst op de gelijkvloerse verdieping tegen de gevel.

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume:

• meergezinswoning met 7 wooneenheden van 7 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag;
  • op de 5de en 6de verdieping een drieslaapkamerappartement van circa 116 m² netto vloeroppervlakte met een buitenruimte van circa 8 m².
  • op de 7de verdieping een tweeslaapkamerappartement van circa 83 m² netto vloeroppervlakte met een buitenruimte van circa 24 m².
• toevoegen van twee bouwlagen en een teruggetrokken daklaag;
  • de 6de verdieping wordt 60 cm teruggetrokken ten opzichte  van de voorgevellijn uitgevoerd;
  • de teruggetrokken daklaag bevindt zich op circa 3,60 m van de voorgevellijn;
• de totale bouwhoogte bedraagt na uitbreiding 24 m, kroonlijst op 16 m;
• een gedeelte van de gelijkvloerse verdieping wordt voorzien als gemeenschappelijke fietsenberging;
• de volledige gelijkvloerse verdieping heeft als functie detailhandel (213 m²);

-          gevelafwerking:

• ramen in donker bruin geanodiseerd aluminium met en gevel in donker bruine rockpanelen die geproduceerd worden van geperst steenwol van basalt.

-          inrichting:

• conform vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 4 naar 7, toevoegen van drie bouwlagen boven de kroonlijst.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 14: Breedte van een looppad:

breedte van de doorgang volstaat niet voor het integraal toegankelijk betreden van de nieuwe fietsenstalling. De hal dient hier een breedte te hebben van minstens 1.50 m;

• artikel 21 Verticale plateauliften:

indien er een nieuwe lift voorzien wordt dan dient deze voorzien te worden met een interne grootte van 1.10 m op 1.40 m.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Er worden drie nieuwe verdiepingen toegevoegd aan het bestaande gebouw. De hoogte van het gebouw is in overeenstemming met de hoogtekenmerken van de talrijkste bebouwing die voorkomt aan deze zijde van het bouwblok. De uitvoering van de drie bouwlagen echter niet.

• De bebouwing is het talrijkst voorzien in één gevelmateriaal, terwijl de opbouw in voorliggende aanvraag wordt voorzien in een ander materiaal.
• De gevelopeningen zijn het talrijkst hetzelfde over alle verdiepingen .Dit is niet in voorliggend geval.
• De 6de verdieping is het talrijkst voorzien op de rooilijn, in hetzelfde vlak als de onderliggende verdiepingen. Dit is niet in voorliggend geval.
• De bovenste verdieping is het talrijkst teruggetrokken aan de achterzijde. Dit is niet in voorliggend geval.
• De bovenste verdieping heeft het talrijkst een bouwdiepte van maximaal circa 11m. Dit is niet in voorliggend geval met een bouwdiepte van circa 13m.

De voorgestelde opbouw kan dus bezwaarlijk afgestemd genoemd worden op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de fietsenberging is moeilijk bereikbaar.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden geen autoparkeerplaatsen voorzien.

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) heeft geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Bijkomend geldt voor enkelvoudige scheidingsmuren dat ze steeds een minimale dikte van 0,18 meter hebben. Scheidingsmuren met een grotere dikte mogen constructieonderdelen dragen voor zover ze de perceelsgrens niet overschrijden en er een minimale dikte van 0,18 overblijft. De dikte bedraagt circa 0,15 meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Turnhoutsebaan wordt gekenmerkt door commerciële functies op het gelijkvloers die zeer diep op het perceel aanwezig zijn. Vanaf de eerste verdieping bevinden zich kenmerkend woonfuncties. De nieuwe bouwlagen krijgen de bestemming wonen en zijn functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bovenop de vijf bestaande bouwlagen worden drie extra bouwlagen toegevoegd. Tussen Laar 73 en Turnhoutsebaan 111 wordt de bebouwing gekenmerkt door een kroonlijsthoogte van circa 16 meter. Verder in de Turnhoutsebaan wordt de bebouwing gekenmerkt door een kroonlijsthoogte van circa 21,5 meter met daarboven een teruggetrokken bouwlaag met een afstand van circa 3,7 meter ten opzichte van de voorgevellijn en de achtergevellijn. Het huidig voorstel voor nummer 107 betreft een kroonlijsthoogte van circa 16 meter met een daklaag met gelijke gevellijn tot een hoogte van circa 18 meter, een teruggetrokken daklaag tot een hoogte van circa 21,5 meter met een afstand van 0,6 meter ten opzichte van de gevellijn en een teruggetrokken daklaag tot een hoogte van circa 24,2 meter met een afstand van circa 3,5 meter ten opzichte van de gevellijn. De uitwerking van het volume is bijgevolg niet kenmerkend in de onmiddellijke omgeving.

Voorliggende aanvraag werd voorgelegd ter advies aan de kwaliteitskamer. Dit advies in ongunstig en luidt alsvolgt: “De kwaliteitskamer stelt de optopping in vraag die momenteel sterk in contrast staat met de onderbouw en betreurt het gebrek aan dialoog met de ontwerper. Een doordacht onderzoek en een gesprek over ‘hoe’ je op deze plek én op dit pand verder bouwt ontbreekt volledig.

De kwaliteitskamer betreurt dat ineens een afgewerkt, ingediend ontwerp voorligt ter beoordeling. De bestaande gebouwen in de omgeving die momenteel hoger zijn, werden in één keer opgericht in één zelfde architectuurtaal en voorzien telkens een afgewerkt hoofdvolume plus één teruggetrokken daklaag.

Dit recht geldt ook voor dit perceel, waardoor op de bestaande onderbouw (naar analogie met de omgeving) dan ook slechts één teruggetrokken daklaag kan toegevoegd worden.

Indien meer bouwhoogte gewenst is, dan dringt een degelijk onderzoek én een dialoog hierover met de kwaliteitskamer zich op.”

De uitbreiding voorziet twee drieslaapkamerappartementen en één tweeslaapkamerappartement waarbij de zesde en de zevende bouwlaag een kopie zijn van de vier onderliggende bouwlagen zoals aangevraagd in 1977 en waarbij dus geen fundamentele mix van verschillende slaapkamerappartementen ontstaat.

Ook voorziet de aanvraag geen andere typologie, dan een ‘standaard’ appartement, zoals een zorgwoning of een woning met de kwaliteiten van een voldoende ruime eengezinswoning.

De voorziene uitwerking benut de potentiële en noodzakelijke kwaliteiten, die zulke uitbreiding met zich kan meebrengen, dus niet, wat onaanvaardbaar is.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden indien het project in aanmerking komt voor een vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

De uitvoering van de drie bouwlagen is afwijkend. Vergelijkbare bebouwing werd uitgevoerd in één gevelmateriaal.

De uitvoering van drie daklagen in een afwijkend materiaal (bruine gevelplaten) is bijgevolg niet kenmerkend.

Daarnaast dient omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde een lichte kleurstelling van gevels bewaakt te worden.

Een lichte gevelafwerking is ook veel voorkomend in de onmiddellijke omgeving.

De voorgesteld materialisatie is bijgevolg stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Toegang tot de fietsenberging dient verbeterd te worden. De openklappende deuren versperren momenteel de toegang tot en van de gang. Een schuifdeursysteem kan hier verbetering in brengen.

Er dienen ook plaatsen voor niet-standaardfietsen (zoals bakfietsen/longtailfietsen/..) te worden voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten