Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022007045 |
Gegevens van de aanvrager: | BV AGRAFA INVEST met als adres Korte Lobroekstraat 1 te 2060 Antwerpen |
Ligging van het project: | Korte Lobroekstraat 1-5 en Lange Slachterijstraat 62 te 2060 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 7 sectie G nrs. 422E18, 422K11 en 422R18 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 26/07/2019: weigering (2019831) voor het bouwen van een nieuwbouw appartementsgebouw met casco handelspand;
- 25/02/2005: vergunning (197#20041217) voor het afbreken van woning en uitbreiden van handelszaak;
- 08/06/1987: vergunning (86#87082) voor het oprichten van een vleesverwerkingsbedrijf met woonhuis na afbraak huizen.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie Lange Slachterijstraat:
- functie Korte Lobroekstraat:
- bouwvolume:
- 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- bouwdiepte 1ste en 2de verdieping: 15 meter aan linkerzijde en 12,70 meter aan rechterzijde;
- bouwhoogte tot aan de kroonlijst: 10 meter;
- 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- bouwdiepte verdiepingen: 14 meter;
- scheidingsmuur op achterste perceelgrens op bouwdiepte van 18,90 meter tot op dezelfde hoogte als de tweede verdieping;
- bouwhoogte tot aan de kroonlijst: 10,60 meter;
- op het gelijkvloers rechts is er een garage met een breedte van 5 meter;
- gevelafwerking Korte Lobroekstraat:
- gevelafwerking Lange Slachterijstraat:
- inrichting:
Huidige toestand
- functie:
- bouwvolume:
- achteraan de 1ste verdieping is er een volume (berging en technische ruimte) bijgekomen met een totale breedte van 10,30 meter en een lengte van 4,70 meter en 5,35 meter;
- gevelafwerking Korte Lobroekstraat:
- gevelafwerking Lange Slachterijstraat:
- inrichting:
Gewenste toestand
- overeenkomstig bestaande toestand.
Inhoud van de aanvraag
- functiewijziging van een vleesverwerkingsbedrijf en woning naar een bedrijf in reclame en drukwerk;
- toevoeging van een berging en technische ruimte op de 1ste verdieping achteraan het perceel in de Lange Lobroekstraat;
- toevoeging van een overdekt terras op de 2de verdieping vooraan het perceel in de lange Lobroekstraat.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen | 13 april 2022 | 9 mei 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 13 april 2022 | 19 april 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 13 april 2022 | 5 mei 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 13 april 2022 | 22 april 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De inplanting en bouwhoogte van de berging en de technische ruimte op de 1ste verdieping achteraan het perceel aan de Korte Lobroekstraat zijn niet in overeenstemming met het referentiebeeld van de omgeving.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. Het gelijkvloers van het pand fungeerde in het verleden als een vleesatelier in functie van de vleesverwerkende bedrijvigheid die kenmerkend was voor de wijk Dam, ten tijde van de aanwezigheid van het slachthuis. Na de sluiting van het slachthuis wordt de vleesverwerkende bedrijvigheid stelselmatig met andere bedrijfsactiviteiten of andere functies ingevuld. In dit pand blijft de functie bedrijvigheid behouden en wordt deze verder uitgebreid door de twee wooneenheden ook te betrekken bij de bedrijfsruimte als ondersteunende kantoren. Het huidige bedrijf is gespecialiseerd in het drukwerk en in- en outdoor affichage, hoofdzakelijk in de culturele sector.
De functie is niet hinderlijk voor de omgeving en zorgt voor een verweving van wonen en werken. Deze visie past binnen de beleidsnota ruimtelijke economie wordt onderschreven in het advies van de stedelijke dienst voor ondernemen.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag omvat geen wijzigingen aan het bestaande volume. De berging en de technische ruimte op de 1ste verdieping achteraan het perceel aan de Korte Lobroekstraat zijn echter onvergunde constructies. De inplanting en bouwhoogte van deze constructies zijn niet in overeenstemming met het referentiebeeld van de omgeving (bouwcode, artikel 6 en 10). In de omgeving zijn de achterste perceelsdelen op de 1ste verdieping open, onbebouwde ruimte die dienst doen als private buitenruimte. De berging en de technische ruimte moeten uitgesloten worden uit de vergunning en verwijderd worden. Hierdoor kan de scheidingsmuur op de achterste perceelsgrens en linkerperceelsgrens verlaagd worden tot de kenmerkende bouwhoogte en wordt er meer licht en lucht gecreëerd in het binnengebied. De uitsluiting moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld. De uitsluiting wordt illustratief in rood aangeduid op het plan BA_FUNCTIEWIJZIGING_P_N_verdieping_1_ROOD.
Ten opzichte van de laatst vergunde toestand werd op de 2de verdieping een overdekt terras toegevoegd binnen het kenmerkende hoofdvolume. De rest van het dak werd ingericht als daktuin en dakterras. Gezien deze wijzigingen tussen de hogere scheidingsmuren van het linker- en rechteraanpalende pand zijn begrepen veroorzaken ze geen hinder naar de aanpalende percelen. Deze wijzigingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand worden gunstig beoordeeld.
Mits toepassing van de hoger genoemde voorwaarde, zijn de schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Verder wordt er gesuggereerd om de scheidingsmuur op de 1ste verdieping tussen het perceel aan de Korte Lobroekstraat en het perceel aan de Lange Slachterijstraat te slopen. De beide vloerpassen zitten nagenoeg op dezelfde hoogte. Mits een klein hoogteverschil dat door een trede kan opgelost worden, kan op die manier een ruime aangename buitenruimte gecreëerd worden aansluitend bij de refter, de keuken en de werkplaats. Bij voorkeur wordt een deel van deze ruimte als groendak aangelegd. De aanvrager kan hiervoor beroep doen op de Klimaatpremie van de stad Antwerpen.
Visueel-vormelijke elementen
Er werden minimale wijzigingen aangebracht aan de gevel langs de Korte Lobroekstraat ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Deze wijzigingen zijn vermoedelijk gebeurd bij de bouw van het pand en doen geen afbreuk aan de beoogde vormentaal uit 1987. De aanvraag blijft visueel-vormelijk inpasbaar in het straatbeeld.
De gevel langs de Lange Slachterijstraat werd in grijze gevelsteen opgetrokken in plaats van in een rode. Ook deze wijziging ten opzichte van de laatst vergunde toestand is visueel inpasbaar in het straatbeeld.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging. In de laatst vergunde toestand is er een werkplaats met burelen, 2 autostaanplaatsen en 1 bovenliggende wooneenheid. De wooneenheid van 160m² wordt verbouwd tot bijkomende kantoren: - 160 m² kantoren met parkeernorm 1,1/100m² = 1,76; - Er verdwijnen door de verbouwing 2 parkeerplaatsen. Deze worden bijgeteld bij de parkeerbehoefte. Bestaande parkeerplaatsen moeten maximaal behouden worden.
De werkelijke parkeerbehoefte is 4 (2 + 2 = 4).
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er worden geen parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein. De 2 vergunde plaatsen verdwijnen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2.
De 2 vergunde parkeerplaatsen kunnen en moeten bijgevolg behouden blijven. De overige 2 parkeerplaatsen die uit de behoefteberekening voortkomen zouden enkel op het perceel kunnen ingericht worden ten koste van de beoogde bedrijfsruimte. De economische draagkracht van de bedrijfsvoering rekent op deze ruimte waardoor de parkeerplaatsen niet kunnen gerealiseerd worden.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Er verdwijnt een woning met een parkeerbehoefte van 1 plaats.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de kantoren van 160m² moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden. (160m² x 1,25/100m² = 2). Er wordt een fietsenstalling ingericht in het magazijn op het gelijkvloers.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. De berging en de technische ruimte worden uitgesloten uit de vergunning
3. De 2 vergunde parkeerplaatsen in het pand aan de Korte Lobroekstraat moeten behouden blijven.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 19 januari 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 13 april 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 12 juni 2022 |
Verslag GOA | 26 mei 2022 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. De berging en de technische ruimte worden uitgesloten uit de vergunning
3. De 2 vergunde parkeerplaatsen in het pand aan de Korte Lobroekstraat moeten behouden blijven.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.