Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022056537 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Brunella Gazzi met als adres Reyndersstraat 27 te 2000 ANTWERPEN |
Ligging van het project: | Reyndersstraat 27-27A te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nr. 408K |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van 3 appartementen naar 2 duplex appartementen op de verdiepingen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- vaststelling (ID: 103329) van neoclassicistisch hoekhuis met traditionele kern als bouwkundig erfgoed Vlaanderen;
- vaststelling (ID: 4487) van Schilt van Leyden als bouwkundig element;
- 20/11/1953: toelating (18#31586) voor gevelveranderingen.
Geacht vergunde toestand
- functie: gemengd gebouw met 2 appartementen in gesloten bebouwing:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- functie: gemengd gebouw met 3 appartementen in gesloten bebouwing:
- eerste verdieping met 1 eenslaapkamerappartement;
- tweede verdieping met 1 eenslaapkamerappartement;
- dakverdieping van 2 niveaus met 1 duplex tweeslaapkamerappartement;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie: gemengd gebouw met 2 appartementen in gesloten bebouwing:
- op de eerste en tweede verdieping: 1 duplex tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 109 m² en een uitkragend terras van circa 4,5 m²;
- dakverdieping van 2 niveaus bestaande uit 1 duplex tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 71 m²;
- bouwvolume:
- gevelafwerking: conform de bestaande toestand:
Inhoud van de aanvraag
- herinrichtingswerken tussen het afsplitsen van het pand van huisnummer 25 in 1933 en nu;
- omvormen van 3 appartementen naar 2 duplex appartementen op de verdiepingen;
- uitbreiding derde en vierde verdieping;
- plaatsen van een uitkragend terras op de tweede verdieping.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen | 16 mei 2022 | 1 juni 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 16 mei 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 16 mei 2022 | 24 mei 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 16 mei 2022 | 20 mei 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 16 mei 2022 | 20 mei 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 16 mei 2022 | 30 mei 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 16 mei 2022 | 22 juni 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- Artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:
Er werd een uitbreiding voorzien aan de achtergevel en aan het dakvolume. De wenselijkheid van behoud staat voorop. Er is onvoldoende informatie beschikbaar bij voorliggende aanvraag om te kunnen beoordelen of hierbij elementen met che-waarde werden beschadigd of verwijderd.
De voorgevel van de gelijkvloerse verdieping werd gewijzigd zonder vergunning: schrijnwerk en keramische tegels, supprimeren van de gevelplint in natuursteen.
- Artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
Er werd een uitbreiding voorzien aan de achtergevel en aan het dakvolume. Het volume komt niet in aanmerking voor vermoeden van vergunning en was niet aanwezig in 1974 en is qua materialisatie recenter uitgevoerd. De uitbreiding is niet in harmonie en refereert niet met de bebouwde omgeving of het schilddak dat een visueel geheel vormt met Reyndersstraat 25.
- Artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:
Er werd een uitbreiding voorzien aan de achtergevel en aan het dakvolume. Het bijkomende bouwvolume boven het schilddak is niet in harmonie met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2.
- Artikel 2.1.4 hoogte van het gebouw:
De bouwhoogte moet in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals nader bepaald in punt 2.1.2.
- Artikel 2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels
De kroonlijsthoogte van de achtergevels moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2. De kroonlijsthoogte van de achtergevels zijn steeds kleiner of gelijk aan de kroonlijsthoogte van de voorgevels. De kroonlijsthoogte ligt hoger bij het toegevoegde volume zonder vergunning.
- Artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
Het materiaalgebruik van de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping (winkelpui) is niet in harmonie met de omgeving. Keramische tegels dienen niet als gevelafwerking in che-gebied.
- Artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:
De vorm en de helling van de daken moet in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2.
- Artikel 2.2.1 Draagkracht:
De draagkracht van het gebouw wordt overschreden door het bijkomende volume op het schilddak dat niet in harmonie is met de omgeving, de toegelaten bouwhoogte overschrijdt en waarvan de kroonlijsthoogte hoger is dan deze aan de voorgevel. Doordat de minimale hoogte van de badkamers niet voldoet aan de bouwcode en doordat de slaapkamer van appartement 2 geen direct licht of lucht heeft.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Er werd een uitbreiding voorzien aan de achtergevel en aan het dakvolume. De wenselijkheid van behoud staat voorop. Er is onvoldoende informatie beschikbaar bij voorliggende aanvraag om te kunnen beoordelen of hierbij elementen met che-waarde werden beschadigd of verwijderd;
De voorgevel van de gelijkvloerse verdieping werd gewijzigd zonder vergunning: schrijnwerk en keramische tegels, supprimeren van de gevelplint in natuursteen.
Er werd een uitbreiding voorzien aan de achtergevel en aan het dakvolume. Het volume komt niet in aanmerking voor vermoeden van vergunning en was niet aanwezig in 1974 en is qua materialisatie recenter uitgevoerd. De uitbreiding is niet in harmonie en refereert niet met de bebouwde omgeving of het schilddak dat een visueel geheel vormt met Reyndersstraat 25.
De draagkracht van het gebouw wordt overschreden door het bijkomende volume op het schilddak dat niet in harmonie is met de omgeving, de toegelaten bouwhoogte overschrijdt en waarvan de kroonlijsthoogte hoger is dan deze aan de voorgevel. Doordat de minimale hoogte van de badkamers niet voldoet aan de bouwcode en doordat de slaapkamer van appartement 2 geen direct licht of lucht heeft.
Het materiaalgebruik van de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping (winkelpui) is niet in harmonie met de omgeving. Keramische tegels dienen niet als gevelafwerking in che-gebied.
Er werd geen afstand van minimaal 0,60 m ten opzichte van de perceelgrenzen bewaard.
De handelsfunctie heeft achteraan een vrije hoogte van circa 2,40 m (< 2,60 m), de badkamer op de eerste verdieping heeft een vrije hoogte van circa 2 m (< 2,20 m) en het bureau en de tweede slaapkamer van het tweede appartement hebben een vrije hoogte van circa 2,50 m (< 2,60 m).
In het eerste appartement heeft de eerste slaapkamer geen raamopeningen en de tweede slaapkamer heeft een raamopening van circa 0,80 m² (< 1,40 m²). De tweede slaapkamer van het tweede appartement heeft een raamopening van circa 1,10 m² (< 1,40 m²).
De handelsfunctie op het gelijkvloers heeft geen aparte afvalberging.
Het uitkragende terras van het eerste appartement heeft een oppervlakte van circa 4,50 m² (< 6 m²).
Er worden geen autostalplaatsen voorzien.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het herinrichten van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers en omvat ook een volume-uitbreiding. De woonfuncties zijn op zich inpasbaar op voorwaarde dat de leefkwaliteit gewaarborgd blijft en de aanvraag de draagkracht van het perceel en de omgeving niet overstijgt.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Voor de bovendakse uitbreiding bestaande uit twee bouwlagen en platte daken werd geen vergunning gevonden. Er zijn ook geen aanwijzingen dat deze uitbreiding vergund geacht kan worden. De aanvraag bevat geen plannen van de vergunde toestand, enkel plannen bestaande toestand waarbij de indruk zou kunnen ontstaan dat deze uitbreiding vergund (geacht) is.
De uitbreiding is in strijd met de voorschriften van het RUP Binnenstad (artikels 2.1 en 2.2) en de bouwcode (artikels 5, 6, 10, 15). De impact op de omgeving is te groot waardoor de uitbreiding niet voor vergunning in aanmerking komt.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Het pand is gelegen in che-gebied en werd opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is ongunstig met betrekking tot de bovendakse uitbreiding en de afwerking van de winkelpui, en voorwaardelijk gunstig wat betreft het plaatsen van de trap tussen verdiepingen 1 en 2 en de rookkoepel:
“Inventarisgeheel met 16de-eeuwse kern waarvan de gevel werd aangepast in 1837. De gevraagde ingrepen zijn aanvaardbaar (trap tussen +1 en +2 + rookkoepel). Al is de impact op de roostering (moer- en kinderbalken), die mogelijk nog 16de-eeuws is, niet op te maken uit het dossier. Het plaatselijk doorbreken van kinderbalken is aanvaardbaar, op voorwaarde dat ze niet uitzonderlijk gedecoreerd zijn, het onderbreken van een moerbalk niet (terug te koppelen voor uitvoering). In het verleden zijn er ingrepen gebeurd aan het pand, die weinig kwalitatief zijn waaronder de toevoeging van een enorme dakuitbouw en de wijzigingen aan de pui. Indien het pand niet vergunbaar blijkt en er zijn verdere ingrepen nodig dient er eerst een volwaardig che-rapport opgemaakt.”
In geval van vergunning moeten vanuit oogpunt monumentenzorg minstens volgende voorwaarden opgelegd:
- De recent gewijzigde pui wordt uitgesloten van vergunning.
- Er moet voorafgaand aan het plaatsen van de wenteltrap tussen +1 en +2 worden teruggekoppeld wat de impact op de roostering zal zijn. Is er nog een 16de-eeuwse roostering aanwezig en indien dit het geval blijkt, welke delen worden doorbroken (kinderbalken of moerbalk en bleef er eventueel een afwerking bewaard in de vorm van een beschildering, spreidsel, ...)?
De uitbreiding op verdieping 3 en 4 is zowel vanuit stedenbouwkundig als erfgoedkundig oogpunt niet inpasbaar en komt niet in aanmerking voor vergunning.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.
De woningen wijken op verschillende punten af van de bouwcode waardoor ze niet voldoen aan de hedendaagse minimale comforteisen.
Zo hebben niet alle verblijfsruimten een vrije hoogte van 2,60 m, wat strijdig is met artikel 21 van de bouwcode.
De slaapkamers hebben geen (appartement 1) of te weinig (appartement 2) rechtstreeks daglicht en verluchting, wat in strijd is met artikel 24 van de bouwcode.
Appartement 1 heeft een uitkragend terras met een oppervlakte van 4,50 m², terwijl artikel 28 van de bouwcode een terras van 6 m² oplegt voor een tweeslaapkamerappartement. Appartement 2 beschikt zelfs niet over een terras.
In strijd met artikel 26 van de bouwcode heeft de handelsruimte geen afzonderlijke afvalberging.
Er zijn twee tweeslaapkamerappartementen: appartement 1 heeft een netto vloeroppervlakte van 109 m², appartement 2 heeft een netto oppervlakte van 71 m².
Over het algemeen zijn een aantal leefruimtes klein en benepen (een slaapkamer van 7,50 m², een leefruimte voor drie personen van 12,80 m²). Door de interne organisatie hebben sommige kamers geen rechtstreeks daglicht.
Een herindeling van de wooneenheden, in nauw overleg met de stedelijke dienst Monumentenzorg dringt zich op.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 20 april 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 16 mei 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 15 juli 2022 |
Verslag GOA | 24 juni 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.