2022_CBS_05618 - Omgevingsvergunning - OMV_2022057551. Lange Leemstraat 164. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          4/10/2019: proces verbaal (11002_2019_10971_APO) voor het wijzigen van de voorgevel en het wijzigen van de functie van het gelijkvloers van een handelszaak naar een woongelegenheid;

-          26/03/1971: vergunning (18#54001) voor een gevelverbouwing;

-          19/12/1928: toelating (1928#32107) voor een vitrine;

-          27/04/1928: toelating (1928#29915) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinsgebouw met handelsgelijkvloers en bovenliggend 2 woongelegenheden;

-          3 bouwlaag onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          voorgevel afgewerkt met zwarte graniet op het gelijkvloers en lichtkleurige gevelsteen op de verdiepingen, dorpels in blauwe hardsteen, buitenschrijnwerk in aluminium en houten kroonlijst.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 2 woongelegenheden;

• 1 zesslaapkamerappartement op het gelijkvloers en de 1ste verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 230 m²;
• 1 vierslaapkamerappartement op de 1ste en 2de verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 163 m²;

-          bouwvolume:

• volume van het achterhuis uitgebreid;
• lichtkoepels van het achterhuis gesupprimeerd;
• lichtkoepel ter hoogte van de huidige keuken op het gelijkvloers gesupprimeerd;

-          afwerking:

• indeling van het buitenschrijnwerk op de verdiepingen gewijzigd;
• afwerking van het gelijkvloers met zwarte graniet verlaagd tot een hoogte van circa 2,87 m;
• vitrine lager in de voorgevel ingeplant met een indeling conform de indeling op de verdiepingen, uitgevoerd in donker pvc;
• nieuwe aluminium voordeur;
• plint en verbinding tussen de gewijzigde vitrine en de nieuwe voordeur in lichte crepi;
• gewijzigd buitenschrijnwerk in de achtergevel;
• grootte van het schrijnwerk in de zijgevel van het achterhuis gewijzigd.

Gewenste toestand

-          regulariseren van de huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie detailhandel naar wonen;

-          verbouwen van een meergezinswoning;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de uitbreiding van het volume achteraan en de inrichting ervan als verblijfruimtes overstijgt de draagkracht van het perceel;
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  de afwerking met zwarte graniet mag niet bepleisterd worden;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  op het gelijkvloers heeft de slaapkamer achter de speelruimte een lichtdoorlatende oppervlakte van circa 0,74 m² waar dit minimaal 1 m² moet zijn, de slaapkamer daarachter heeft een lichtdoorlatende oppervlakte van circa 0,58 m² waar dit minimaal 1,07 m² moet zijn;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de tweede woongelegenheid op de 1ste en 2de verdieping beschikt niet over een buitenruimte;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  ondanks de kamervermeerdering worden geen fiestenstalplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de nieuwe uitbreiding van het volume achteraan wordt niet voorzien van een dakopstand van minimaal 0,3 m;
• artikel 38 Groendaken:
  zoals ook aangegeven in de motivatienota bedraagt de toename van het dakoppervlakte meer dan 20 m² waardoor dit verplicht als groendak dient aangelegd te worden;
• artikel 43 Septische putten:
  de septische put dient een minimaal volume van 3.950 l te hebben.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het desbetreffende perceel is gelegen in woongebied waardoor het omvormen van de gelijkvloerse handelsruimte naar een wooneenheid stedenbouwkundig past binnen de bestemmingszone.

Ook de stedelijke dienst Ondernemen en stadsmarketing gaf een gunstig advies omdat gestreefd wordt naar een clustering van winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen. Het perceel ligt niet in zo’n kern waardoor het behoud van een commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen is.

De functiewijziging van handel naar wonen op het gelijkvloers, in het hoofdgebouw kan bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Een functiewijziging impliceert een minimale ontpitting van het terrein van 20%, zeker wanneer het een functiewijziging betreft waarbij een woonfunctie aan een tuinzone gekoppeld kan worden (bouwcode, art. 27).

Er wordt gestreefd om binnengebieden te laten ontwikkelen naar groene en open ruimtes. Dit is des te meer van belang in bouwblokken die grenzen aan drukkere straten zoals de Lange Leemstraat.

In de voorliggende aanvraag wordt het achterliggende werkhuis met bureau afgebroken om plaats te maken voor een nieuw volume met een aanvullend woonprogramma van 4 dubbele slaapkamers, 3 sanitaire ruimtes, een speelkamer en  een verbindingsgang naar het hoofdvolume.

De nieuwe achterbouw van 1 bouwlaag vormt een haaks volume ten opzichte van het hoofdvolume en sluit zowel aan op de rechter- als de achterste perceelsgrens. De resterende open ruimte wordt hierdoor aan 3 zijden ingesloten door bebouwing op eigen perceel.

Enkel vanuit de speelkamer is er toegang tot de tuin. De 4 kamers in dit nieuwe deel hebben er enkel zicht op.

De ontsluiting van de kamers en badkamers verloopt via een doodlopende gang waarvan de totale lengte circa 25,00 m bedraagt. Het langste stuk hiervan meet circa 13,20 m. Geen enkel stuk van de gang is voorzien van ramen of dakkoepels om natuurlijk daglicht binnen te halen.

Met een bouwdiepte van 18,65 m over quasi alle bouwlagen overschrijdt het pand reeds de bouwdiepte van de buurpanden.

De nieuwe uitbreiding van de gelijkvloerse woonfunctie in de tuinzone overschrijdt deze bouwdiepte verder en zorgt bijgevolg voor meer verharding op het perceel.

De oppervlakte van de overblijvende groenzone duikt zo onder de minimaal vooropgestelde 20% open ruimte van de perceelsoppervlakte. (bouwcode, art. 27)

De uitbreiding achter het hoofdvolume in de tuinzone kan bijgevolg niet gunstig geadviseerd worden.

De voorgestelde verdichting door het verder bebouwen van de open ruimte wordt niet gunstig beoordeeld. Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voormalige winkelpui werd verbouwd om de achterliggende leefruimte meer privacy te geven. Ook de beglaasde inkomdeur tot de handelsruimte in de gevelinsprong verdween en werd door een gepleisterde muur vervangen.

Hierbij werd het plintgedeelte van de oorspronkelijke zwart granieten gevelbekleding vervangen door pleisterwerk. Het voorzien van een plint in gevelpleister is niet wenselijk in een stedelijke omgeving omdat dit materiaal niet slagvast is en makkelijk beschadigd raakt. Vanuit duurzaamheid is het aangewezen de plint te voorzien in natuursteen in plaats van bepleistering.

De uitgevoerde voorgevelwijzigingen zijn bijgevolg niet inpasbaar in het straatbeeld.

Er wordt opgemerkt dat de voorgevelwijzigingen op de bovenliggende verdiepingen in 1971 vergund werden. Het voorgevelaanzicht in het aangeleverd plan van de laatst vergunde toestand is dus niet correct.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag omvat interne wijzigingen. De bouwdiepte van het hoofdvolume van 18,65 m wordt op het gelijkvloers zowat gelijk verdeeld tussen de eetruimte met keuken aan tuinzijde en een leefruimte aan straatzijde. De diepte van beide ruimtes overschrijdt hierdoor ruim 7,00 m waardoor deze ruimtes slechts beperkt licht en lucht ontvangen. Het verwijderen van de bestaande daglichtkoepel boven de eetplaats draagt hier aan bij.

Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning.

In de nieuwe uitbouw voldoen de raamoppervlaktes van de speelruimte en de slaapkamer in de hoek niet aan art. 24 uit de bouwcode. De raamoppervlaktes zijn niet groot genoeg in verhouding tot de vloeroppervlakte waardoor daglichttoetreding beperkt blijft. 

Ook het grote aantal slaapkamers staat niet in verhouding tot de leefruimtes om voldoende woonkwaliteit te garanderen (bouwcode, art. 22). Woonruimten en slaapkamers moeten voldoende groot zijn om bruikbaar te zijn. Het is van belang dat de oppervlakte van de verblijfsruimten in een goede verhouding tot elkaar en tot het aantal slaapkamers staan.

Het kameraantal wordt ten opzichte van de bestaande toestand sterk vermeerderd, namelijk van 5 naar minimaal 8 dubbele slaapkamers. Desalniettemin wordt geen fietsenberging in het gebouw voorzien (bouwcode, art. 29). Gezien dit duidelijk een meergezinswoning voor grote gezinnen betreft, is een fietsenstalplaats een noodzaak om fietsen veilig op te kunnen stellen en niet op het openbaar domein te stallen.

Ondanks het feit dat het bovenste duplexappartement minstens 3 dubbele slaapkamers en 4 badkamers bevat, ontbreekt het aan enige vorm van buitenruimte (bouwcode, art. 28). De aanwezigheid van een buitenruimte is een minimale vereiste om voldoende woonkwaliteit te garanderen.

Omwille van bovenvernoemde tekortkoming wordt geconcludeerd dat het voorgestelde programma en inrichting ervan, de draagkracht van het pand overschrijdt en een druk legt op de omgeving. Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Het dak van het nieuwe volume dient uitgevoerd te worden als groendak (bouwcode, art. 38). De dakopstand is onvoldoende hoog, conform artikel 34 uit de bouwcode.

Aan de hand van de aangeleverde informatie is het onduidelijk of de voorziene septische put qua dimensionering voldoet aan artikel 43 van de Bouwcode.

Om in aanmerking te kunnen komen van een vergunning dient de aanvraag zich hier eveneens mee conform te stellen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten