2022_CBS_05629 - Omgevingsvergunning - OMV_2022035766. Turnhoutsebaan 317. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/01/1956: toelating (1956#344) voor een verbouwing;

-          21/06/2021: bouwovertreding (11002_2021_14300_VPV) voor werken uitvoeren en wijzigen van de hoofdfunctie zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          handelspand van 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          inspringende toegang winkel en bovengelegen woning;

-          gelijkvloerse winkel met achtergelegen magazijn en werkplaats en woning op de verdieping;

-          centrale binnenkoer ter hoogte van de rechter perceelgrens;

-          bouwdiepte 16,40 meter op de verdieping met aansluitend terras;

-          voorgevel in witte plaketten voorzien van een plint in lichtgrijze plaketten.

Huidige toestand

-          gelijkvloerse dareca met dichtgebouwde centrale binnenkoer;

-          aparte toegang gelijkvloerse dareca en bovengelegen woning;

-          bouwdiepte 17,76 meter op de verdieping;

-          gelijkvloerse plint in donkergrijze tegels met wit pvc buitenschrijnwerk en beigegeel metselwerk op de verdieping met wit houten buitenschrijnwerk;

-          reclamepaneel vlak tegen de gevel met een hoogte van 0,93 meter en over de volledige gevelbreedte;

-          bestickering 100 % ter hoogte van het gelijkvloerse vitrineraam.

Gewenste toestand

-          gelijkvloerse functiewijziging van detailhandel naar dareca;

-          uitbreiding bouwdiepte eerste verdieping;

-          reclamepaneel vlak tegen de gevel met een hoogte van 0,93 meter en een breedte van 4,10 meter;

-          verwijderde bestickering op het vitrineraam.

Inhoud van de aanvraag

-          Wijziging gelijkvloerse functie van detailhandel naar dareca;

-          supprimeren open koer;

-          uitbreiden bouwdiepte op de verdieping;

-          wijzigen toegang en buitenschrijnwerk van de gelijkvloerse voorgevel;

-          voorzien van zaakgebonden reclame vlak tegen de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18: de toegang tot de dareca wordt niet drempelloos voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: De arrière corps die kenmerkend is voor het gevelritme van de straat wordt niet op de grondplannen weergegeven;
  • Artikel 26 Afvalverzameling: Er wordt geen afvalberging voorzien voor de gelijkvloerse dareca;
  • Artikel 27 Open ruimte: De volledige gelijkvloerse koer wordt dichtgebouwd;
  • Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: Het terras van de bovenliggende woning wordt gesupprimeerd;
  • Artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: Er wordt geen informatie aangeleverd over de afvoerkanalen zichtbaar op de aangeleverde foto’s;
  • Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: Er wordt geen vetafscheiders voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt verbouwingen aan een handelspand waarbij de gelijkvloerse functie gewijzigd wordt van detailhandel naar dareca. De gewenste functie is kenmerkend in de omgeving van de Turnhoutsebaan en bijgevolg principieel aanvaardbaar. Echter is er geen sprake van een aanvaardbare inrichting.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op het gelijkvloers wordt de open ruimte gesupprimeerd, waardoor aan de straatzijde de keuken wordt voorzien om deze verblijfsruimte van voldoende daglicht en zicht te kunnen voorzien.

Helemaal de achteraan het perceel (op circa 24m van de van voorgevel) wordt dan weer de grote verbruikszaal voorzien die bereikbaar is door de gang langs de keuken, door twee kleinere verbruikszalen, langs het sas van het sanitair en door een gang langs een berging.

Deze bereikbaarheid kan bezwaarlijk een bereikbaarheid volgens actueel gebruiksgenot worden genoemd en daarenboven is het kenmerkend de grote verbruiksruimte te voorzien aan de straatzijde, met zicht vanop de publieke ruimte naar deze ruimte, in plaats van naar de gesloten keuken.

Ook is de doodlopende gang vanaf de voordeur tot aan het sanitair een vreemd gegeven.

Gezien het perceel gelegen is in kernwinkelgebied en gezien dat volledig bebouwde percelen kenmerkend zijn in de omgeving, zou het supprimeren van de koer aanvaardbaar zijn indien er geen verblijfsruimtes aan de achterzijde worden voorzien.

Voor een dareca is dit echter wel noodzakelijk gelet op de onder andere noodzakelijke keuken.

Ook voor een verbruikszaal komt een open ruimte het gebruiksgenot ten goede door het mogelijke zicht op de open ruimte en het licht door een verticaal geplaatst raam, naast natuurlijk de kwaliteiten van open ruimte voor het bouwblok en ecologie.

Op de eerste verdieping wordt het terras aan de achterzijde betrokken bij het volume. Een bouwdiepte van 17,75 meter overschrijdt de bouwdiepte van de linker en rechter aanpalende. Daarnaast beschikt de woning niet meer over een buitenruimte wat strijdig is met artikel 28 van de bouwcode. Dit heeft een negatieve invloed op de leefkwaliteit van de woning.

De wijzigingen zijn stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De plannen van de gelijkvloerse voorgevel tonen tegenstrijdigheden met de aangeleverde foto’s zoals bijvoorbeeld de gevelopeningen en proporties van het buitenschrijnwerk. Bijgevolg is het niet mogelijk de gevelwijzigingen correct te beoordelen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten