2022_CBS_05373 - Omgevingsvergunning - OMV_2022055027. Vijfhoekstraat 24. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/03/2022: proces-verbaal (11002_2022_15680_VPV) voor het uitvoeren van vergunnings- en meldingsplichtige handelingen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het college van burgemeester en schepenen;

-          22/06/2021: ongunstig advies (2021447) voor het opsplitsen van het perceel in twee kavels;

-          23/10/1996: vergunning (961#1499) voor het aanbouwen van 13m2 op de verdieping;

-          09/09/1935: toelating  (1275#3396) voor het aanbouwen van een magazijn en bureel;

-          03/02/1933: toelating (1275#1946) voor het verbreden van een inrijpoort;

-          19/04/1927: toelating (961#8796) voor veranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• hoofdgebouw aan de straatzijde:

- kantoren;

- afgesplitst (naast- en achterin gelegen) perceel maakt geen deel uit van de aanvraag.

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met overbouwvolume boven het afgesplitst perceel;
• twee bouwlagen onder een mansardedak, kleine dakkapel van circa 1,50 meter breed op 2,80 meter van de rechterperceelgrens;
• kroonlijsthoogte van 10,24 meter;
• nokhoogte ter hoogte van de rechterbuur van 13,48 meter en ter hoogte van de linkerbuur 11,31 meter; 
• gelijkvloerse achterbouw grenzend aan het rechterbuurperceel;
• entresolvolume van drie bouwlagen (bouwhoogte 11,10 meter) grenzend aan het overbouwvolume en de onderdoorgang van het afgesplitst perceel.

-          gevelafwerking:

• beeldbepalende gevel opgebouwd uit roodkleurig metselwerk, witte gevelornamenten, blauwkleurig houten buitenschrijnwerk, natuurkleurige zinken dakafwerking, arduinen dorpels en gevelplint, smeedwerk en voorzien van een uitgesproken houten kroonlijst;

-          inrichting:

• overdekte koer achter het hoofdgebouw van 9 m² ter hoogte van het rechterbuurperceel nummer;

Huidige toestand

-          functie:

• hoofdgebouw aan de straatzijde:

- kantoren;

- afgesplitst (naast- en achterin gelegen) perceel maakt geen deel uit van de aanvraag.

-          bouwvolume:

• conform vergunde toestand met uitzondering van:

-          dakkapel van 5,20 meter breed op circa 1 meter van de rechterperceelgrens in aanbouw;

-          vergrote schrijnwerkopeningen in de achtergevel van de voorbouw;

-          gevelafwerking:

• conform vergunde toestand;
• pleisterwerk rond poort.

-          inrichting:

• open koer achter het hoofdgebouw van 9 m² ter hoogte van het rechterbuurperceel nummer met een tuinmuur van 2,50 meter grenzend aan het afgesplitst achterin gelegen perceel.

Gewenste toestand

-          functie:

• hoofdgebouw aan de straatzijde: meergezinswoning;

met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          gelijkvloers: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 86 m2;

-          eerste verdieping: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 72 m2 en één eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 70 m2;

-          tweede verdieping: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 82 m2;

-          de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 78 m².

-          afgesplitst (naast- en achterin gelegen) perceel maakt geen deel uit van de aanvraag.

-          bouwvolume:

• bestaand volume met vergrote dakkapel vooraan;

-          gevelafwerking:

• conform bestaande toestand met uitzondering van:

-          wit gepleisterde gevel;

-          witkleurig houten buitenschrijnwerk

-          zwartkleurige houten poort;

-          nieuwe dakkapel voorzien van witkleurig buitenschrijnwerk uit aluminium en afgewerkt met zinken afwerking, voorzien van een houten dakrand.

-          inrichting:

• open koer achter het hoofdgebouw van 9 m² ter hoogte van het rechterbuurperceel nummer met een tuinmuur van 2,50 meter grenzend aan het afgesplitst achterin gelegen perceel.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een kantoorgebouw naar een meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

-          vergroten van de dakkapel in de voorgevel;

-          vergroten van de schrijnwerkopeningen in de achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen overige ruimten anders dan verblijfs- horeca- of handelsruimte een minimale vrije hoogte te van 2,20 meter. De bergingen voor de appartementen in de kelder hebben slechtst een hoogte van circa 1,90 meter;
• Artikel 27 Open ruimte: Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Er is slechts 6,5% van het perceel onbebouwd;
• .Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: Bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. Enkel het gelijkvloerse appartement beschikt over een buitenruimte;
• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Er moeten fietsstal- en fietsparkeerplaatsen voorzien worden in volgende gevallen bij een woonfunctie: indien het een nieuwbouw, een herbouw, een functiewijziging naar een woonfunctie en/of een vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft. Er is geen fietsenberging voorzien op het perceel;
•  Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Bij nieuwbouw,  herbouw, verbouwing,  functiewijziging,  volumeuitbreiding of wijziging van het aantal wooneenheden dient de aanvraag te voldoen aan de normen zoals voorzien in de tabel in de bouwcode. Er worden geen autoparkeerplaatsen voorzien op het perceel;
• Artikel 40: Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. Er is geen funderingsplan waarop de afvoeren RWA en DWA te zien zijn.
• Artikel 43: Septische putten: Het is verplicht om bij nieuwbouw, herbouw en/of verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien. Er is geen funderingsplan waarop een septische put getekend staat.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 21, 27, 28, 29, 30, 40 en 43 van de bouwcode.

Vanuit het aspect Hinder – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen kan er, met uitzondering van artikel 30, niet op geldige wijze worden afgeweken van voormelde artikels. De aanvraag dient te worden geweigerd. Dit wordt verder gemotiveerd in de beoordeling hieronder.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het omvormen van de kantoorfunctie naar wonen. De Vijfhoekstraat is een woonstraat die gekenmerkt wordt door voornamelijk eengezinswoningen en enkele meergezinswoningen. De functionele inpasbaarheid is gunstig.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en stadsmarketing/Business en innovatie. Er wordt een gunstig advies gegeven voor het supprimeren van de kantoorfunctie aangezien dit geen strategische kantoorlocatie is.

Op 22 juni 2021 werd er een stedenbouwkundig ongunstig advies gegeven voor het opsplitsen van het perceel aan de straatzijde en het naast- en achterin liggend perceel beide omwille van onderstaande motivatie:

“Volgens het advies van de Stedelijke dienst Vermoeden van Vergunning bestaat het perceel uit het volgende:

-          Kavel B: een hoofdgebouw en meer specifiek een kantoorgebouw aan de straatzijde

-          Kavel A: een magazijn in het binnengebied met een klein kantoortje als ondergeschikte functie (=ondergeschikt aan het magazijn waardoor de functie als volledig magazijn wordt beschouwd) (Kavel A).

Het opsplitsen van Kavel A en Kavel B hypothekeert de verblijfskwaliteit van kavel B en de ontwikkelingsmogelijkheden van het perceel.

Zo is er na opsplitsing geen kwalitatieve buitenruimte die hoort bij het hoofdgebouw en worden er blijvende en heersende erfdienstbaarheden gecreëerd (overbouw, lichten en zichten aan de koer, doorgang voor gemeenschappelijke buitenruimte, erfdienstbaarheid van gemeenschappelijke buitenruimte, ..) wat vanuit goede ruimtelijke ordening niet aanvaardbaar is.”

Het achterin gelegen perceel met magazijn maakt geen deel uit van de aanvraag en wordt aldus niet beoordeeld in deze aanvraag.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt de omvorming van het bestaande kantoorgebouw aan de straatzijde tot een meergezinswoning met vier wooneenheden.

De functiewijziging gebeurt voornamelijk binnen het bestaande volume met uitzondering van het voorzien van een grotere dakkapel in het mansardedak. Schaal en ruimtegebruik zijn gunstig voor dit deel van het aspect.

Door de opsplitsing van de percelen ontstaat evenwel een onevenwicht in de bouwdichtheid. Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft biedt daardoor te weinig buitenruimte. Hierop wordt teruggekomen in het punt “Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen”. Hiervoor kan geen gunstig advies gegeven worden.

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op het pand gelegen in de Vijfhoekstraat 24. Het pand heeft geen erfgoedstatuut en is niet gelegen in CHE-gebied.

De aanvraag heeft betrekking op een voormalig burgerhuis, opgetrokken in een neoclassicistische vormentaal eind 19de eeuw. Het initiële hoofdvolume van 3 traveeën en 2 bouwlagen onder een mansardedak, werd in 1927 uitgebreid met een nieuwe travee (links) met gelijkvloerse poortdoorgang. De middenrisaliet van het woongebouw kraagt licht uit en wordt bovendaks bekroond met een dakkapel. De voorgevel, die oorspronkelijk voorzien was van een witte bepleistering, werd later gedecapeerd. Het buitenschrijnwerk dateert vermoedelijk nog uit de bouwfase van 1927.

Het interieur werd vrij gaaf bewaard. De rijkelijk gedecoreerde salons en traphal behielden grotendeels hun authentieke 19de eeuwse karakter en afwerking.

In 1935 werd een aanvraag ingediend tot bouw van een magazijn achter het straatvolume. De constructie telt 2 bouwlagen en was voorzien van een beglaasde koepelconstructie.

Niettegenstaande het pand geen vastgesteld erfgoedstatuut heeft, bevat het wel degelijk een architecturale erfgoedwaarde. Bovendien is het complex beeldondersteunend. Een object/complex is beeldondersteunend wanneer de stedenbouwkundige of architecturale waarde hoog is. De bebouwing ondersteunt de uitstraling van de wijk. Ze draagt bij aan de architecturale context door haar vormgeving en materiaalgebruik. Ze draagt bij aan de stedenbouwkundige context door haar vorm, inplanting, homogeniteit of dynamiek in het straatbeeld en haar contextwaarde. Ze is waardevol als element van een geheel.

De aangevraagde werken omvatten de herinrichting van het voormalige kantoorgebouw tot meergezinswoning. Het magazijn achteraan wordt ingericht als kantoorruimte (= maakt geen deel uit van deze aanvraag). De voorgevel wordt opnieuw voorzien van een witte bepleistering. De oorspronkelijke dakkapel wordt gesupprimeerd en vervangen door een nieuwe, brede dakkapel.

Het pand wordt opgedeeld in meerdere appartementen, waarbij de oorspronkelijke kamerindeling grotendeels wordt bewaard. De aanvraag bevat weinig details over de geplande wijzigingen aan de oorspronkelijke interieurafwerking.

Op basis van de beschikbare informatie kan gesteld worden dat de geplande wijzigingen binnenin geen onaanvaardbare impact hebben op de erfgoedwaarde. De intenties van de aanvrager om de gevel opnieuw te bepleisteren en zo terug in ere te herstellen, worden sterk gewaardeerd. Het nieuwe schrijnwerk wordt uitgevoerd in hout naar oorspronkelijk model. In voorwaarde wordt opgelegd om de detailtekeningen van het schrijnwerk voorafgaand aan de bestelling en de plaatsing ter advies voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen een vernieuwing van de dakkapel. Rekening houdende met de oorspronkelijke gevelordonnantie met geaccentueerd middenrisaliet, wordt wel geadviseerd om de breedte van de nieuwe dakkapel hierop af te stemmen. Als voorwaarde wordt daarom opgelegd om de breedte van de dakkapel te beperken tot max. 2m40 (binnenmaat).

Advies

Gelet op het bovenstaande, verleent de stedelijke dienst monumentenzorg een voorwaardelijk gunstig advies:

-          de detailtekeningen van het schrijnwerk zijn voorafgaand aan de bestelling en de plaatsing ter advies voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

-          de breedte van de dakkapel dient beperkt te worden tot max. 2m40 (binnenmaat).

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er aangesloten bij het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De oppervlakte van de appartementen is in verhouding met het aantal slaapkamers. Echter wordt er opgemerkt dat er ruimte is voor optimalisering. Zo zijn de voorziene bergingen in de woningen zeer beperkt van oppervlakte en is de oppervlakte van de verschillende leefruimtes onderling in de woningen  niet overal in verhouding. Dit is bijvoorbeeld het geval voor een grote keuken in verhouding tot de leefruimte, een grote slaapkamer in verhouding tot de leefruimte, een badkamer die niet aanligt aan het slaapgedeelte, enz.

Doordat het perceel werd afgesplitst van het achterin gelegen perceel is er nu slechts een open ruimte van 9 m² op het perceel zelf. Dit is amper 6,5 % open ruimte waar dat dit minstens 20% moet zijn bij functiewijzigingen.

Een kwalitatieve ontpitting is nu enkel nog mogelijk door het slopen van bouwvolumes achteraan. Dat gebeurt niet in de aanvraag waardoor ze onaanvaardbaar afwijkt van artikel 27 van de bouwcode.

Er worden evenmin voldoende buitenruimtes gecreëerd, waardoor de aanvraag in strijd is met artikel 28 van de bouwcode. Er is slechts een koer van 9 m² met een tuinmuur van 2,50 meter dewelke als buitenruimte dient voor de gelijkvloerse woning. Voor de 3 woningen op de verdiepingen is er aldus geen buitenruimte wat stedenbouwkundig onaanvaardbaar is. Een nieuwe woning uitvoeren zonder buitenruimte op eigen perceel is volgens de actuele woonkwaliteitsnormen en de ervaringen die we opdeden ten gevolge van de COVID-19 pandemie, totaal onaanvaardbaar en doet fundamenteel afbreuk aan het  gebruiksgenot en de woonkwaliteit van de bewoners.

Volgens het advies van de stedelijke dienst mobiliteit dienen er 8 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen te worden voorzien conform de afmetingen van de bouwcode.

Een ruime bruikbare buitenruimte alsook een goed bereikbare, bruikbare en ruime fietsenberging  zijn eveneens essentiële onderdelen die mee de woonkwaliteit van de appartementen bepalen.

Zowel de fietsenberging als de collectieve buitenruimte waarnaar verwezen wordt op de plannen, vallen buiten de perceelgrenzen en kunnen niet in rekening genomen worden als voorzieningen voor dit project. Bij toekomstige ontwikkelingen van het achter ingelegen perceel kan er bovendien niet gegarandeerd worden dat de fietsenberging en collectieve buitenruimte nog zouden blijven bestaan. Tevens dient een collectieve buitenruimte kwalitatief te zijn, een plek waar bewoners kunnen ontspannen en effectief kunnen zitten, een ruimte die effectief gebruikt wordt. Een doorgangsruimte daarentegen is geen kwalitatieve buitenruimte.

Tot slot wordt er opgemerkt dat, strijdig met artikel 21 van de bouwcode, de private bergingen voor de woningen in de kelder slechtst een vrije binnen hoogte hebben van circa 1,90 meter waar dat dit minstens 2,20 meter moet zijn.

De vele strijdigheden met de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening tonen aan dat de draagkracht op het perceel overschreden wordt.

Het feit dat zowel de fietsenberging als de collectieve ruimte buiten het perceel (moeten) worden voorzien, bevestigt eveneens aan dat de draagkracht op dit perceel overschreden wordt.

De aanvraag dient te worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Voor dit project dienen er 8 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in de tuin op het gelijkvloers.

De fietsenberging die wordt ingetekend, valt buiten de perceelgrens van het appartementsgebouw aan de straatzijde en kan dus niet in rekening worden gebracht als fietsenberging voor de appartementen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften.

Standpunt college

Het college sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar, die adviseert voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren.

Gewezen wordt onder meer op het ongunstige stedenbouwkundige advies voor het opsplitsen van het perceel aan de straatzijde en het naast- en achterliggende perceel. Deze opsplitsing werd in hoofdzaak ongunstig geadviseerd aangezien dit het creëren van een kwalitatieve buitenruimte voor het hoofdgebouw aan straatzijde bemoeilijkt.

De opsplitsing is evenwel een feit, zoals blijkt uit de aan het dossier toegevoegde splitsingsakte. Daardoor is een perceel gecreëerd met een hoofdgebouw aan straatzijde en een perceelsdiepte van ca. 18,90 meter (kavel B). Het tweede perceel (kavel A) heeft een toegang aan straatzijde, een open ruimte achter het hoofdgebouw van kavel B en een gebouw achteraan het perceel. Uit de splitsingsakte blijkt dat er erfdienstbaarheden vastgelegd zijn voor kavel A inzake het medegebruik van de buitenruimte en de toegang tot de fietsenstalling door kavel B.

Voor voorliggende aanvraag worden er afwijkingen vastgesteld inzake artikelen 21, 27, 28, 29, 30, 40 en 43 van de Antwerpse Bouwcode. De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt dat, met uitzondering van artikel 30, er niet op gegronde wijze zou kunnen worden afgeweken van deze voorschriften. Het college sluit zich daar niet bij aan en oordeelt als volgt:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: het klopt dat de bergingen in de kelder een hoogte hebben van ca. 1,90 meter. Het betreffen kelderruimtes in een bestaand en vergund (geacht) gebouw, die vermoedelijk reeds lang dienst doen als bergruimte. De bergingen die voor de appartementen voorzien zijn, hebben elks een ruime oppervlakte (meer dan 20m²). Gelet op het vergunde karakter en het reeds bestaande gebruik is een afwijking op artikel 21 aanvaardbaar.
• Artikel 27 Open ruimte: het toelichtende gedeelte van artikel 27, §1, stelt dat het in specifieke gevallen niet mogelijk is om aan het voorschrift te voldoen om 20 % van het perceel onbebouwd te laten, zoals bij kleinere hoekpercelen, minder dan 20 meter diep aan beide straatkanten. Het perceel waarop voorliggende aanvraag betrekking heeft, heeft een beperkte diepte van minder dan 20 meter en een breedte van 7 meter. Het perceel is dus dermate beperkt in omvang, dat een afwijking op artikel 27 wel degelijk aanvaard kan worden.
• Artikel 28 Minimale oppervlakte van buitenruimte: het klopt dat woningen, met uitzondering van het gelijkvloerse appartement, niet over een private buitenruimte beschikken. Conform de aanvraag wordt een collectieve buitenruimte voorzien op kavel A, die rechtstreeks toegankelijk is via de gemeenschappelijke hal van de appartementen op kavel B.

Hoewel de buitenruimte voorzien wordt op het aanpalende perceel, hetgeen minder gebruikelijk genoemd kan worden, is dit niet in strijd met artikel 28 van de Antwerpse bouwcode. Bovendien toont het dossier aan dat de nodige erfdienstbaarheden gecreëerd werden inzake het medegebruik van de buitenruimte door kavel B, hetgeen ook bevestigd is in het ongunstige stedenbouwkundige advies naar aanleiding van de opsplitsing.

Geconcludeerd kan dus worden dat de aanvraag in overeenstemming is met de voorschriften van artikel 28 en dat het gebruik van deze buitenruimte voor de bewoners van de woningen op kavel B voldoende verankerd is.

Wel is het college van mening dat de huidige aanleg, zoals ingetekend op inplantingsplan nieuwe toestand, weinig uitnodigend is voor bewoners om de buitenruimte effectief te gebruiken. Hoewel de voorziene aanplantingen de ruimte vergroenen, voor de nodige verkoeling kunnen zorgen en een aangename sfeer creëren, bestaat de ruimte verder voornamelijk uit een wandelpad naar de fietsenstalling en naar het achterliggende gebouw. Er blijft weinig plaats over om bijvoorbeeld de nodige zitruimte in te richten. Enkel ter hoogte van het achterliggende gebouw is een beperkte strook van ca. 6,5 m² beschikbaar voor het plaatsen van zitmeubilair. In voorwaarden wordt daarom opgelegd de ruimte dusdanig in te richten, zodat deze ook effectief als aangename verblijfsruimte voor de woongelegenheden dienst kan doen.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: het klopt dat op kavel B geen fietsstalplaatsen voorzien zijn voor de woongelegenheden. Er is een overdekte fietsenstalling voorzien op kavel A, met een rechtstreekse toegang vanuit de gemeenschappelijke hal van de appartementen op kavel B. Het gebruik van de fietsenstalling is verankerd door middel van een erfdienstbaarheid. Conform het advies mobiliteit zijn er 8 fietsstalplaatsen nodig voor de 4 woningen. In voorwaarde wordt opgelegd 8 fietsstalplaatsen voor te behouden in functie van de woningen.
• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: uitzonderingen op deze verplichting zijn de bestaande gebouwen van het gesloten type, indien er werken in of onder de woning nodig zijn om het regenwater naar de straat te leiden. Uit de plannen blijkt dat de functiewijziging van het pand aan de straatzijde niet gepaard gaat met grote verbouwingswerken aan de structuur van het pand. Bijgevolg kan een afwijking op artikel 40 worden toegestaan.
• Artikel 43 Septische putten: in voorwaarde zal worden opgenomen te voldoen aan dit voorschrift.

Naast deze elementen wordt opgemerkt dat er ruimte is voor optimalisering inzake de indeling van de appartementen. Nochtans vloeit de indeling logisch voort uit de bestaande structuur van het pand en is het college van oordeel dat de verblijfskwaliteit voor elk appartement voldoende gegarandeerd wordt. Hoewel de bergingen in de appartementen klein zijn, beschikken de appartementen over bijkomende bergingen in de kelder. Alle leefruimtes zijn voldoende groot in verhouding tot het aantal slaapkamers. De verblijfsruimtes beschikken over een ruime vrije hoogte en voldoende lichtinval. Bijgevolg kan op dit punt akkoord gegaan worden met voorliggende aanvraag.

Verder adviseert de stedelijke dienst Monumentenzorg om volgende twee voorwaarden op te nemen:

• de detailtekeningen van het schrijnwerk zijn voorafgaand aan de bestelling en de plaatsing ter advies voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg;
• de breedte van de dakkapel dient beperkt te worden tot max. 2m40 (binnenmaat);

Het beperken van de breedte van de dakkapel tot maximum 2,40 meter zou de lichtinval naar de verblijfsruimte van het appartement gevoelig verminderen. Om die reden wordt deze laatste voorwaarde niet weerhouden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.