2022_CBS_06368 - Omgevingsvergunning - OMV_2022070939. Cuylitsstraat 89. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          vaststelling/bescherming (ID: 212878) van Neoclassicistisch samenstel als bouwkundig erfgoed;

-          18/09/1896: toelating (1896#1320) voor drie huizen.

Vergund geachte toestand 

-          functie: meergezinswoning met 2 vergund geachte wooneenheden;

-          bouwvolume: 3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde en wit geschilderde lijstgevel van 3 traveeën;
• de centrale travee is uitgewerkt als risaliet met imitatievoegen en met balkon;
• plint in blauwe hardsteen;
• kroonlijst op klossen in hout.

Huidige toestand 

-          functie: meergezinswoning met 3 wooneenheden:

• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 64 m2;
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 54 m2;
• 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 30 m2;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing met een bouwdiepte van 9,36 m;
• achterbouw van 2 bouwlagen onder een plat langs de linker perceelsgrens en 1 bouwlaag onder een plat en licht hellend dak langs de rechter perceelsgrens tot een bouwdiepte van 16,32 m;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde en lichtkleurig geschilderde lijstgevel van 3 traveeën;
• de centrale travee is uitgewerkt als risaliet met imitatievoegen en met balkon;
• plint in blauwe hardsteen;
• kroonlijst op klossen in hout;
• lichtkleurig geschilderde houten voordeur;
• donkerkleurig buitenschrijnwerk in aluminium;

-          inrichting: overdekt terras langs de rechter perceelsgrens.

Gewenste toestand 

-          functie: 

• gelijkvloers kantoor;
• duplex appartement op de gelijkvloerse en eerste verdieping;
• atelier op de tweede verdieping;
• het eenslaapkamerappartement heeft een netto vloeroppervlakte van circa 95,5 m2;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing met een bouwdiepte van 9,36 m;
• achterbouw van 2 bouwlagen onder een plat dak langs de linker perceelsgrens en 1 bouwlaag onder een plat dak langs de rechter perceelsgrens;
• de maximale gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt 17,45 m, ter hoogte van de perceelsgrenzen is de bouwdiepte beperkt tot 16,32 m;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde en lichtkleurig geschilderde lijstgevel van 3 traveeën;
• de centrale travee is uitgewerkt als risaliet met imitatievoegen en met balkon;
• plint in blauwe hardsteen;
• kroonlijst op klossen in hout;
• lichtkleurig geschilderde houten voordeur;
• donkerkleurig buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• dakterras op het platte dak van de achterbouw op de eerste verdieping tegen de rechter perceelgrens;
• terras in de achtertuin met een oppervlakte van circa 5,10 m2;
• 2 fietsenstallingen in openlucht in de achtertuin.

Inhoud van de aanvraag 

-          omvormen van een meergezinswoning met 2 woongelegenheden naar een pand met 1 kantoorruimte, 1 duplexappartement en 1 atelierruimte;

-          verbouwen en uitbreiden van de achterbouw;

-          interne constructieve werken;

-          inrichten van de open ruimte;

-          uitbreiden van de scheimuur met de linker aanpalende.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18 Niveauverschillen:

Het hoogteverschil tussen de binnen- en de buitenruimte bedraagt circa 40 cm en wordt niet overbrugd met een helling conform artikel 19 van de verordening.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

Cuylitsstraat 89 is opgenomen in de inventaris onroerend erfgoed en vormt samen met 91 en 93 een samenstel van drie bijna identieke neoclassisitische burgerhuizen van drie bouwlagen en drie traveeën onder zadeldak. Achteraan de panden bevindt zicht telkens een entresol die over de helft van de perceelbreedte is bebouwd. De sloop van de entresol druist in tegen de wenselijkheid van behoud.

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Het buitenschrijnwerk in donkerkleurige aluminium is niet in harmonie met de neoclassicistische lijstgevel.

• Artikel 19 Tuinafsluitingen:

De tuinmuren hebben een hoogte van circa 2,76 m. Dit is meer dan de maximaal toegelaten 2,60 m.

• Artikel 26 Afvalverzameling:

Het gelijkvloerse kantoor en het atelier op de tweede verdieping hebben geen afgescheiden ruimte die voorzien is als afvalberging.

• Artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

De aansluitpunten van de DWA en de RWA bevinden zich ter hoogte van de rooilijn minder dan 0,20 m uit elkaar.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een rijwoning met twee geacht vergunde woongelegenheden te verbouwen en te wijzigen naar een programma met één woongelegenheid, een gelijkvloerse kantoorruimte en een atelierruimte op de bovenste verdieping. De voorgestelde functies zijn functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De omgeving van de oneven zijde van de Cuylitsstraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door rijwoningen met drie bouwlagen onder zadeldak met daarachter een entresol die over de helft van de perceelbreedte is bebouwd. De nummers 89 tot 93 zijn als samenstel van drie neoklassieke burgerwoningen die mee getuige zijn van het oorspronkelijk straatbeeld in de mooie Cuylitsstraat, opgenomen op de vastgestelde inventaris van onroerend erfgoed. De entresols van 89 tot 93 zijn quasi identiek en vormen samen mee het ensemble van deze drie burgerwoningen. De entresols van deze rijwoningen zijn een vormverschijnsel bij uitstek die de onaangetaste uitstraling van het ensemble benadrukken.

De aanvraag wenst de entresol van nummer 89 te slopen en ook de gelijkvloerse verdieping grondig te verbouwen. In de nieuwe toestand loopt de achtergevellijn ter hoogte van de perceelgrenzen naar binnen toe en eindigt in een punt. Op de eerste verdieping is aan de linkerzijde een nieuwe uitbreiding over de helft van de perceelbreedte opgericht. De achtergevellijn van dit volume loopt eveneens schuin af, op eenzelfde lijn als de gelijkvloerse verdieping. Rechts naast de entresol is een dakterras aanwezig.

Op het gelijkvloers is gezien de beperkte impact op het uitzicht en de beeldkwaliteit de uitwerking in een punt stedenbouwkundig aanvaardbaar. Echter op de verdieping tast de schuine achtergevellijn de kenmerkende entresoltypologie van het ensemble van de nummers 89, 91 en 93 aan. Daarnaast is de afgeschuinde vorm atypisch in de omgeving. Als voorwaarde wordt dan ook opgelegd om de achtergevellijn ter hoogte van de eerste verdieping recht te trekken.

De tuinmuren hebben een hoogte van 2,76 m. Dit is meer dan de maximaal toegelaten 2,6 m volgens artikel 19 van de bouwcode. Gezien de beperkte afwijking en het feit dat de aanpalenden hierover geen bezwaar hebben, kan deze hoogte vanuit stedenbouwkundig oogpunt toegelaten worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Het project werd voorbesproken.

Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd. Het advies luidt als volgt:

“De woningen van nummers 81 tot 97 vormen een mooie, ononderbroken rij eind-19de-eeuwse burgerhuizen met verzorgde neoclassicistische of eclectische lijstgevels. De huizenrij is een goede getuige van het oorspronkelijke straatbeeld in de Cuylitsstraat, als één van de mooiere straten op het Zuid.

Nummers 89 tot 93 vormen een samenstel van drie bijna identieke neoclassicistische burgerhuizen van drie bouwlagen en drie traveeën onder zadeldak, gebouwd circa 1896 voor eigen rekening van aannemer Felix Burlet. De centrale woning heeft een iets hogere kroonlijsthoogte, wat niet op het plan in de bouwaanvraag is aangeduid. De bepleisterde en witgeschilderde lijstgevels kennen de standaardafwerking die typerend is voor het Zuid: hardstenen plint, houten kroonlijst op klossen, imitatievoegen op gelijkvloerse verdieping, als risaliet uitgewerkte centrale travee met imitatievoegen en balkon.

Men wenst het pand om te vormen tot twee woongelegenheden met behoud van de kenmerkende kamerindeling, interieurafwerking en voorgevel.

Het entresolvolume wordt vervangen door een nieuw volume dat op de verdieping over de halve perceelsbreedte wordt voorzien, en is een hedendaagse vertaling van het historische volume dat kenmerkend is voor dit type van panden en voor deze drie woningen. Principieel is er geen bezwaar tegen het voorstel.”

Omdat de interieurafwerking zelf geen erfgoedwaarde herbergt, is een sloop en nieuwbouw vanuit oogpunt monumentenzorg te overwegen. Echter, getuigt de entresolvorm van de drie erfgoedpanden net van een kenmerkende typologie die dateert van bij de oprichting van de Zuidwijk. Nummers 89, 91 en 93 maken deel uit van dit onaangetaste historische stadsweefsel. Zoals reeds aangehaald, wordt de zuivere entresolvorm op de eerste verdieping als voorwaarde voor vergunning opgelegd.

Het hoogteverschil tussen de binnen- en de buitenruimte bedraagt circa 40 cm en wordt in strijd met artikel 19 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid niet overbrugd met een helling. Gezien dit deel uitmaakt van het typische gevelbeeld van deze burgerwoningen, kan hier omwille van de erfgoedwaarde een afwijking op toegestaan worden.

Voorts wordt opgemerkt dat het huidige en te behouden donkerkleurige buitenschrijnwerk de beeldkwaliteit in de straat vermindert. Bij het vervangen van het buitenschrijnwerk is het daarom wenselijk om dit in hout met de correcte profilering en in een lichte kleurstelling te voorzien conform artikels 5 en 6 van de bouwcode. Dit wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor het kantoor en het atelier is er geen afvalberging voorzien conform artikel 26 van de bouwcode. Dit wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd.

De aansluitpunten van de DWA en RWA bevinden zich ter hoogte van de rooilijn op minder dan 0,2 m uit elkaar, wat strijdig is met artikel 41 van de bouwcode. Dit wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius System Operator zijn strikt na te leven.

3. Het gelijkvloerse kantoor en het atelier op de tweede verdieping dienen een afgescheiden ruimte te voorzien als afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode.

4. De aansluitpunten van de DWA en de RWA dienen zich ter hoogte van de rooilijn op minimum 0,20 m uit elkaar bevinden conform artikel 41 van de bouwcode.

5. De achtergevellijn is ter hoogte van de eerste verdieping recht te trekken, in lijn met de achtergevels van de entresols van de aanpalende panden.

6. Bij het vervangen van het buitenschrijnwerk is het wenselijk om dit in hout met de correcte profilering en in een lichte kleurstelling te voorzien conform artikels 5 en 6 van de bouwcode.

7. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten