2022_CBS_06369 - Omgevingsvergunning - OMV_2022071122. Dendermondestraat 16. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/07/2021: weigering (20212005) voor het omvormen van een garagewerkplaats naar appartement;

-          11/06/2020: proces-verbaal (11002_2020_12560) voor het wijzigen van functie van de gelijkvloerse verdieping en uitvoeren van constructieve ingrepen zonder vergunning;

-          11/06/2010: vervallen vergunning (20101566) voor het verbouwen van appartementen; 

-          06/01/1956: toelating (18#34612) voor veranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: meergezinsgebouw met 3 woongelegenheden en op de gelijkvloerse verdieping een garagewerkplaats;

-          bouwvolume:

• volledig bebouwd gelijkvloers;
• hoofdvolume van 4 bouwlagen onder mansardedak;
• achterbouw (rechter perceelsgrens) van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in rode baksteen met schrijnwerk in hout met zwarte kleur;
• in de voorgevel is een poort aanwezig naar de garagewerkplaats.

Huidige toestand

-          functie: meergezinsgebouw met 3 appartementen;

-          bouwvolume:

• constructieve werken in uitvoering op de gelijkvloerse en derde verdieping overeenkomstig de plannen van de vervallen vergunning 20101566, zoals het verwijderen van dragende binnenmuren en het creëren van een patio;
• niet-constructieve werken aan de overige verdiepingen eveneens conform de plannen behorende tot de vervallen vergunning 20101566.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinsgebouw met 3 appartementen;

-          bouwvolume:

• opnieuw overdekte patio met behoud van de vergunde gelijkvloerse functie van garagewerkplaats;
• gedeeltelijk verlaagd dak van de achterbouw op de 4^de verdieping;
• deel van het hoofddak boven de traphal als hellend dak uitgevoerd;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse voorgevel in rode baksteen;
• extra raam in de zijgevel van de achterbouw;
• gerenoveerde bestaande poort met afwerking in zwarte kleur;

-          brandladder links achteraan de achtergevel.

Inhoud van de aanvraag

-          herinrichten (behouden) van het gelijkvloers als garagewerkplaats;

-          opnieuw overdekken van de patio;

-          gedeeltelijk wijzigen van het dak van het hoofdvolume en van de achterbouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

De scheidingsmuur van het nieuw plat dak op het gelijkvloers heeft geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

• Artikel 38 Groendaken:

Het nieuw plat dak van het gelijkvloers heeft een oppervlakte van circa 31,5 m² en wordt niet als groendak aangelegd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande gelijkvloerse functie van garage/werkplaats en de bovenliggende woonfunctie blijft behouden waardoor het pand functioneel inpasbaar blijft.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Op het gelijkvloers werd na het vervallen van de vergunning gestart met het omvormen van de voormalige garage/werkplaats tot een bijkomende woonentiteit. In een vorige aanvraag om deze werkzaamheden alsnog te regulariseren, werd geoordeeld dat de bijkomende wooneenheid de draagkracht van het perceel zou overschrijden. De vorige aanvraag werd bijgevolg geweigerd.

De voorliggende aanvraag beoogt nu het herstel van de oorspronkelijke gelijkvloerse functie als garage/werkplaats en bouwvolume.

De reeds opgemaakte patio-opening wordt terug voorzien van een plat dak met twee dakkoepels. Op de toegang tot de bovenliggende appartementen na, wordt quasi het volledige gelijkvloers terug garage/werkplaats.

Het nieuwe platte dak wordt lager voorzien (dakrandhoogte 3,75 m) dan het oorspronkelijke dak (dakrandhoogte 4,35 m). Een deel van de scheimuur met de linkerbuur verlaagt hierdoor, maar wordt op een andere plaats dan weer opgehoogd. Omdat deze verhoging echter beperkt blijft, kan hiermee ingestemd worden.

Er wordt opgemerkt dat het bouwvolume her en der anders uitgevoerd werd dan op de laatste vergunning. De wijzigingen vallen echter binnen de contouren van het vergunde volume waardoor de draagkracht van het pand niet overschreden wordt en de aanvraag ruimtelijk inpasbaar is.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Vermits de werken gesitueerd zijn in een zone die werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het verleende advies laat zich als volgt samenvatten:

“De aangevraagde werken omvatten een aantal wijzigingen ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping. De voorgevel en de overige verdiepingen blijven ongewijzigd. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de geplande werken.”

De houten poort van de voormalige garagewerkplaats vormt de enige visuele vertaling van de achterliggende functie in het straatbeeld. Gezien deze gerenoveerd en zwart geschilderd wordt, blijft het pand inpasbaar in de omgeving en het straatbeeld.  

Aan de achtergevel werden enkele ramen anders of niet uitgevoerd dan op de laatste vergunning. Deze hebben echter geen invloed op de daglichttoetreding in de verblijfsruimtes waardoor deze stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De stedelijke Milieudienst gaf volgend advies:

“De aanvraag betreft een herstel van de vergunde situatie met name op het gelijkvloers een garage met herstelwerkplaats en drie bovenliggende appartementen. De milieuvergunning voor exploitatie van de herstelwerkplaats met spuitinstallatie is verlopen. Er werd op het perceel een oriënterend bodemonderzoek (OBO 31223) uitgevoerd. Het perceel is opgenomen in de lijst van verontreinigde gronden. Een bijkomend beschrijvend onderzoek (BBO) werd niet noodzakelijk geacht. De uitbating van de garageherstelwerkplaats is echter niet toegelaten zonder geldige melding of vergunning.”

Een eventuele toekomstige uitbating zal door middel van een meldings- of vergunningsaanvraag moeten gebeuren. Een huidige uitbating van garageherstelwerkplaats wordt hierdoor uit de vergunning uitgesloten. Daarbij moet de uitbating van de garagewerkplaats steeds voldoen aan de geldende milieuwetgeving.

Bovendien is het aangewezen om de grond te saneren voordat bodemverontreiniging de gezondheid van huidige of toekomstige bewoners en omwonenden aantast.

Omdat er conform artikel 34 van de bouwcode onvoldoende dakopstand voorzien wordt ter hoogte van het nieuwe dak en de risico’s voor brandoverslag vermeden moeten worden, worden in de vergunning voorwaarden opgelegd naar de brandweerstand ervan.

De aanvraag beoogt het gelijkvloers naar de vergunde toestand te herstellen. Hierdoor wordt het volledig perceel terug dichtgebouwd. Om te voldoen aan de huidige kwaliteits- en duurzaamheidsvereisten en de leefkwaliteit van de bovenliggende wooneenheden en aanpalenden te verbeteren, wordt in voorwaarden opgenomen dat de volledige oppervlakte van het plat dak als groendak aangelegd moet worden conform artikel 38 van de bouwcode.  

Mits rekening houdend met de gestelde voorwaarden zijn de voorgestelde wijzigingen en toevoegingen inpasbaar in het referentiebeeld en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Het gelijkvloerse platte dak moet als een groendak aangelegd worden, conform artikel 38 van de bouwcode.

4. Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

5. Alle handelingen, werken en wijzigingen in verband met de uitbating van een garageherstelwerkplaats worden uitgesloten van de vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 2 bezwaarschriften ingediend. De bezwaren laten zich als volgt samenvatten:

1. Kennisgeving: Het bezwaar stelt dat de aangeleverde plannen foutief zijn. In realiteit is er geen raam in de zijgevel op de eerste verdieping en zijn de afmetingen op de plannen foutief.

Beoordeling:

Het klopt inderdaad dat er geen raam aanwezig is in de zijgevel ter hoogte van de eerste verdieping. De aanvraag bevat echter voldoende informatie om de wijzigingen te beoordelen aan de hand van de geldende regelgeving en de goede ruimtelijke ordening.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Vrees voor overlast: Bezwaarindieners tekenen bezwaar aan tegen de functie van garageherstelwerkplaats op het gelijkvloers en vreest overlast voor de omwonenden.

Beoordeling:

Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen in functie van het herinrichten van een garagewerkplaats conform de nu vervallen stedenbouwkundige vergunning uit 2010.

De uitbating van de gelijkvloerse ruimte als garageherstelwerkplaats dient via een aparte aanvraag voor milieuaspecten gemeld of vergund te worden. Hierbij zullen oa. geur- en lawaaioverlast mee in overweging genomen worden en zal de uitbating steeds moeten voldoen aan de huidige van toepassing zijnde milieuwetgeving.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Positie brandladder: Vraag tot aanpassing van de positie van de brandladder om de visuele impact ervan te beperken.

Beoordeling:

Het plaatsen van een brandladder aan de achtergevel is niet vergunningsplichtig omdat het een handeling zonder stabiliteitswerken en zonder wijziging van het fysiek bouwvolume betreft. Gezien de positie op circa 0,50 m van de perceelsgrens zal de visuele impact beperkt blijven.

Het bezwaar is ongegrond.

4. Tuinmuur: Bezwaarindiener merkt op dat er werken onder of op de hoogte van hun tuinmuur gebeuren en heeft geen bezwaar op voorwaarde dat deze tuinmuur intact blijft, omdat deze deel uitmaakt van hun gerestaureerde historische woning waarvan de tuinmuur deel uitmaakt. Omdat in de brief bij de bevraging van de aanpalenden melding wordt gemaakt van werken (uitbreiding, eventuele afbraak) van de muur, kan hier niet akkoord mee gegaan worden. 

Beoordeling:

Zoals bezwaarindieners zelf al aangeven is er van een uitbreiding of afbraak van de tuinmuur geen sprake en ook geen aanduiding op de plannen. De algemene verwoordingen in de aangetekende brief wijst enkel op de aanvraag die loopt en waarvoor de aanpalenden het recht van inzage hebben.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Gebruik van het dakterras: Er is op de plannen geen sprake van een terras, maar het dak dat er momenteel ligt, wordt weldegelijk als terras gebruikt, waardoor deze gebruikers een open inkijk hebben in de tuinen en woningen van de Cuylitsstraat 21 en 23. Dit kan uiteraard mits overleg opgelost worden.

Beoordeling:

Omdat het terras niet aangevraagd wordt en niet op de plannen staat, wordt het ook niet beoordeeld. Bijgevolg wordt er geen vergunning voor het aanleggen van een dakterras, wat wel vergunningsplichtig is, verleend.

 Het bezwaar is ongegrond.