2022_CBS_06735 - Omgevingsvergunning - OMV_2022066181. Bredabaan 537. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/03/2022: proces-verbaal (11002_2022_15645_VPV) voor het uitvoeren van werken en wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          19/03/2021: opname in het vergunningenregister (2020256) van de constructie, inclusief de functie van handel en wonen en een woonentiteit;

-          26/06/2018: proces-verbaal (11002_2018_6966_VPV) voor het wijzigen van de hoofdfunctiewijziging en werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          21/12/1970: vergunning (103#989) voor vergrotingswerken aan de winkel;

-          07/12/1964: vergunning (1974#4879) voor veranderingswerken aan de winkelruimte.

-           

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gelijkvloers handelspand en één woonentiteit;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van twee bouwlagen onder een schuin dak;
• volledig bebouwd perceel.

Huidige toestand

-          gelijkvloers dareca (dancing, restaurant en café) en twee woonentiteiten;

-          gevelafwerking:

• gewijzigde voorgevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping en het mansardedak;

-          inrichting:

• technische installatie op het dak van de gelijkvloerse verdieping.

Gewenste toestand

-          dareca op de gelijkvloerse verdieping en één woonentiteit met terras op de verdieping;

-          gevelafwerking:

• lichtgrijze gevelbezetting en wit pvc buitenschrijnwerk op de verdiepingen;
• mansardedak in zwarte leien en voorzien van een raam in wit pvc;
• antracietgrijs schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping;
• zwarte beplating met zaak-gebonden publiciteit over de volledige breedte, boven de gelijkvloerse verdieping;

-          inrichting:

• technische installatie op het dak van de gelijkvloerse verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van handel naar dareca;

-          verminderen van het aantal woongelegenheden;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18:
  het niveauverschil ter hoogte van de toegangsdeur tot de gelijkvloerse functie bedraagt circa 0,12 m en moet minstens met een helling overbrugd worden.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 16 Technische uitsprongen:

De klimaatbeheersingstoestellen staan niet op het hoogst gelegen dak en bevinden zich op minder dan 2 m van de perceelsgrens.

De geluidssterkte is niet gekend.

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er ontbreken 9 fietsstalplaatsen.

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

Moet op minstens 0,60 m van de grens met het naburige eigendom worden geplaatst;

• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:

De uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen moet zich situeren minstens 2 m boven de bovenrand van alle vensteropeningen, die zich binnen een straal van 4 m bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Bredabaan, gelegen in het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen met gelijkvloerse handelszaken.
 

Het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied centrum Merksem, kan gunstig worden geadviseerd.

De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen.

Verder worden de 2 bestaande wooneenheden terug gebracht naar 1 woning – de vergunde toestand. De aanvraag is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende functies in de omgeving.
 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er worden geen volumetrische wijzigingen voorzien ten opzichte van de vergunde toestand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik gunstig is.
 

Visueel-vormelijke elementen

Naar voorwaarden wordt meegenomen om de publiciteit (donkere paneel) te plaatsen op 0,6 m van beide perceelsgrenzen, conform artikel 33 van de bouwcode.

Verder voldoet de aanvraag aan de goede ruimtelijke ordening op vlak visueel-vormelijke elementen.
De gevels worden afgewerkt met antracietgrijs schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping en lichtgrijze gevelbezetting en wit pvc buitenschrijnwerk op de verdiepingen. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naar voorwaarden wordt meegenomen om de klimaatbeheersingstoestellen op 2 m van beide perceelsgrenzen te plaatsen, conform artikel 16 van de bouwcode.

Verder is de plaatsing op het dak van de gelijkvloerse verdieping aanvaardbaar.

Naar voorwaarden wordt meegenomen om de afvoerkanalen en uitlaten te plaatsen conform artikel 35 van de bouwcode.

Op plan is niet duidelijk of de afvoerkanalen aan de achtergevel conform artikel 35 geplaatst zijn. De uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen moet zich situeren minstens 2 m boven de bovenrand van alle vensteropeningen, die zich binnen een straal van 4 m bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.

Naar voorwaarden wordt meegenomen om een vet- en olieafscheider te plaatsen conform artikel 44 van de bouwcode.

Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Naar voorwaarden wordt meegenomen om het niveauverschil ter hoogte van de toegangsdeur tot de gelijkvloerse functie minstens met een interne helling te overbruggen, conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid.

Het niveauverschil bedraagt circa 0,12 m en moet minstens met een helling overbrugd worden.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.
 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

In vergunde toestand was het gelijkvloers een handelszaak, in de gewenste toestand zal dit een horecazaak worden. Hiervoor is er geen verandering in de parkeerbehoefte.

De laatste vergunde toestand betreft 1 woning. De bestaande toestand betreft 2 woningen, maar deze zal teruggebracht worden tot 1 woning in de nieuwe toestand. Ook hier is er geen aanpassing van de parkeerbehoefte.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dienen er 3 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden voor de bewoners van de eengezinswoning. Deze werden niet ingetekend maar zijn niet noodzakelijk omdat de woning reeds vergund was.

Voor de horecazaak dienen er 0.6/100 m² x 200 m² = 1.2 = 1 fietsparkeerplaats voorzien te worden voor personeel. Deze fietsparkeerplaats moet overdekt en afsluitbaar voorzien zijn.

Voor de bezoekers van de horecazaak dienen er 2/100 m² x 200 m² = 5 fietsparkeerplaatsen voorzien worden.

Gezien de specifieke invulling als winkel/restaurant is het niet realistisch om een vlot toegankelijke fietsenstalling voor klanten te voorzien. Daarvoor is het pand te smal. Een te groot deel van de economisch benutbare oppervlakte zou gehypothekeerd worden om het stallen van fietsen door klanten, die vaak maar kort aanwezig zijn en waarvan het af en aanrijden zeer frequent gebeurt, mogelijk te maken. Dit is echter niet het geval voor personeel. Die fietsenstalling kan achteraan in de zaak voorzien worden, aangezien die fietsen daar voor veel langer duur gestald zullen worden. Er zal in voorwaarde opgenomen worden één fietsparkeerplaats voor personeel te voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

3. De publiciteit op de voorgevel moet op minstens 0,6 m van beide perceelsgrenzen worden geplaatst, conform artikel 33 van de bouwcode.

4. De klimaatbeheersingstoestellen moeten op minstens 2 m van beide perceelsgrenzen worden geplaatst, conform artikel 16 van de bouwcode.

5. De afvoerkanalen moeten worden geplaatst conform artikel 35 van de bouwcode.

6. Er moeten vet- en olieafscheider worden voorzien, conform artikel 44 van de bouwcode.

7. Het niveauverschil ter hoogte van de toegangsdeur tot de gelijkvloerse functie moet minstens met een interne helling overbrugd worden, conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid.

8. er moet één inpandige fietsstalplaats voor personeel voorzien worden, conform artikel 29 van de bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten