2022_CBS_05855 - Omgevingsvergunning - OMV_2022060003. Van Luppenstraat 42. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/10/2019: proces verbaal (11002_2019_11201_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke, schriftelijke omgevingsvergunning;

-          25/03/1936: toelating (18#4733) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse magazijnruimte met garagepoort vooraan en een veranda en koer achteraan.

Huidige toestand

-          intern verbouwde eengezinswoning met 4 slaapkamers en een gelijkvloerse magazijnruimte;

-          gelijkvloerse achtergevel iets teruggetrokken;

-          perceelsbrede volume-uitbreiding achteraan op de 1^ste verdieping met verhoging van de vloerplaat;

-          voorgevel in gebroken witte natuursteen op een blauw bepleisterde plint met buitenschrijnwerk in pvc.

Gewenste toestand

-          heringerichte eengezinswoning met 6 slaapkamers met een netto vloeroppervlakte van circa 166 m², inclusief de zolder;

-          voorzien van een perceelsbrede achterbouw over 2 bouwlagen;

-          dakterras op het dak van de uitbreiding;

-          deel van de scheidingsmuur links achteraan verwijderd;

-          garagepoort vervangen door een wit bepleisterd geheel met 2 nieuwe ramen;

-          de bestaande gevelmaterialen met buitenschrijnwerk in pvc blijven behouden.

Inhoud van de aanvraag

-          voorzien van een perceelsbrede achterbouw over 2 bouwlagen;

-          interne constructieve werken;

-          beperkte verwijdering van de scheidingsmuur;

-          wijzigen van de voorgevel. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht

-          Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
Het pleisterwerk ter hoogte van de voormalige gevelopening voor de poort, wijkt af van de gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen. De nieuwe raamopeningen worden daarnaast noch uitgelijnd op de hoogte van de bestaande voordeur met bovenlicht, noch op de raamopeningen van de verdiepingen. De materialisatie van het schrijnwerk wordt niet gespecifieerd.

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

-          De speelruimte in de kelder heeft een hoogte van slechts 1,81 m in plaats van de minimaal vereiste 2,60 m. Bovendien ligt de vloer van de speelruimte 2,15 m onder het maaiveldniveau in plaats van de maximaal toegelaten 1,10 m onder het maaiveldniveau.

-          De slaapkamer in het onvergund toegevoegde volume op de 1^ste verdieping achteraan heeft een hoogte van slechts 2,41 m in plaats van de minimaal vereiste 2,60 m.

-          Beide slaapkamers op de zolder hebben een hoogte van slechts 2,47 m in plaats van de minimaal vereiste 2,60 m.

• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer:

-          De speelruimte in de kelder ontvangt geen lichtinval.

-          De dakvlakvensters in beide zolderkamers hebben een onvoldoende lichtdoorlatende oppervlakte en zijn te hoog geplaatst om te mogen meetellen bij de daglichtberekening.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde functie als eengezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het voormalig magazijn op het gelijkvloers wordt ingericht als eetruimte en keuken en betrokken bij de eengezinswoning. Achteraan wordt een zone van 11,85 m² ontpit als buitenruimte bij de keuken. Deze ingrepen kunnen gunstig geadviseerd worden.

De vergunde achterbouw wordt gesloopt en vervangen door een nieuwe, perceelsbrede achterbouw van twee bouwlagen waarbij het plat dak ter hoogte van de 3^de bouwlaag dienst doet als terras. Deze ingrepen kunnen niet gunstig geadviseerd worden. Zo is de vrije hoogte ter hoogte van de 2^de bouwlaag te beperkt (bouwcode, art. 21) en geeft het terras bovenaan inkijk naar de linker- en achterburen. Hierover werd ook een bezwaarschrift ingediend.

Ook de interne werken, waarbij een herindeling van de bestaande verdiepingen wordt voorgesteld, kunnen niet gunstig geadviseerd worden. Zo worden er 6 slaapkamers voor in totaal 12 personen ingericht verspreid over de drie bovenste bouwlagen wat in schraal contrast staat tot het gelijkvloers dat slechts bestaat uit een keuken en eetkamer en waar een kwalitatieve leefruimte ontbreekt. Gelet op het hoge aantal gebruikers, afgeleid uit het aantal slaapkamers, wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden.
De aanvraag dient geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid onvoldoende wooncomfort biedt.

De eengezinswoning voorziet 35 m² aan leefruimte voor 6 dubbele slaapkamers, wat overeen komt met een bezetting van 12 personen. De dagfunctie is beperkt tot het gelijkvloers en bestaat enkel uit een keuken en eetkamer. Een kwalitatieve leefruimte ontbreekt. Dit staat niet in verhouding tot de 3 bovenliggende slaapverdiepingen.

Daarnaast dient opgemerkt te worden dat op een na alle slaapkamers strijdig zijn met de oppervlaktebepalingen uit de Vlaamse Codex Wonen. Ook de keuken en eetruimte wijken af van de minimale afmetingen waarnaar verwezen wordt in de Vlaamse Codex Wonen.
Naast strijdigheden op de Vlaamse Codex Wonen, is de aanvraag ook in strijd met de bouwcode. Ten eerste is de vrije hoogte van de speelruimte in de kelder, de slaapkamer in de achterbouw op de ^1ste verdieping en de twee slaapkamers op de 3^de verdieping onvoldoende om als verblijfsruimtes gebruikt te kunnen worden. Bijkomend ligt de vloer van de speelruimte 2,15 m onder het maaiveldniveau in plaats van de maximaal toegelaten 1,10 m (bouwcode, art. 21). Ten tweede ontvangt de speelkamer in de kelder geen rechtstreekse licht- en luchttoetreding en hebben de dakvlakvensters in beide zolderkamers onvoldoende lichtdoorlatende oppervlakte en zijn te hoog geplaatst om te mogen meetellen bij de daglichtberekening. Hierdoor kunnen de beschreven ruimtes niet als verblijfsruimtes gebruikt worden (bouwcode, art. 24).
Omwille van de zeer beperkte woonkwaliteit wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevel wordt aangepast. De poort wordt hierbij vervangen door een wit bepleisterd geheel met 2 nieuwe ramen. Verder blijven de bestaande gevelmaterialen en het pvc-buitenschrijnwerk in de rest van de voorgevel behouden.

Ook deze aanpassingen kunnen niet gunstig geadviseerd worden. Het pleisterwerk ter hoogte van de voormalige gevelopening voor de poort, wijkt af van de gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen. De nieuwe raamopeningen worden daarnaast noch uitgelijnd op de hoogte van de bestaande voordeur met bovenlicht, noch op de raamopeningen van de verdiepingen. De materialisatie van het schrijnwerk wordt niet gespecifieerd.
Gelet op het bovenstaande kan, onmogelijk gesproken worden over een harmonische inpassing (bouwcode, art. 6) waardoor de aanvraag geweigerd dient te worden.

Ook de achtergevel wordt gewijzigd. De nieuwe achterbouw wordt afgewerkt met een witte bepleistering en wordt voorzien van nieuw schrijnwerk. Zo wordt op de gelijkvloerse bouwlaag een ruime schuifraam voorzien. Ter afbakening van het voorgestelde terras wordt op de dakrand een aluminium balustrade voorzien met glazen invulling. Indien de nieuwe achterbouw ruimtelijk aanvaardbaar had geweest, zou de gevelafwerking en het nieuwe schrijnwerk gunstig geadviseerd kunnen worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de Omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Vermoeden van foutief opgetekende plannen: Het bezwaar dat de plannen niet in overeenstemming zijn met de werkelijke bestaande toestand, specifiek wat betreft de intekening van de buren, waardoor de aanvraag niet correct beoordeeld kan worden.
   Beoordeling: Het klopt dat de buurpanden niet correct zijn opgetekend. Daar wordt rekening mee genomen bij de toetsing van de aanvraag aan de goede ruimtelijke ordening. Een vergunning heeft echter enkel betrekking op het perceel waarvoor de vergunning wordt aangevraagd waardoor de foutieve intekening van de buren geen wezenlijk probleem vormt. De aanvrager is vervolgens verplicht de werken uit te voeren volgens deze plannen nieuwe toestand. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.
2. Onduidelijkheden op de plannen: Er zijn bezorgdheden over eventuele wijzigingen aan de scheimuren. Volgens de terreinprofielen blijven deze ongewijzigd maar op de achtergevel wordt een specifieke aanduiding in stippenlijn gemaakt.
   Beoordeling: De onduidelijkheid die geschept wordt door de aanduiding in stippenlijn is begrijpelijk. Er is echter geen verduidelijking op de plannen voorzien en de terreinprofielen tonen geen wijziging aan de vergunde scheimuren waardoor eventuele wijzingen aan de scheimuur geen deel uitmaken van de vergunning. 
   Het bezwaar is ongegrond.
3. Schenden van de privacy: Vanuit het dakterras wordt de privacy geschonden van de linkerbuur. De hoogte van de scheimuur ten opzichte van de pas van het dakterras bedraagt slechts 1,55 m wat in strijd is met de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek.
   Beoordeling: Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumhoogte voor een terrasscheiding voor. De aanvraag voldoet inderdaad niet aan deze minimum hoogte van 1,90 m. Bijgevolg kan het plat dak niet als terras dienst doen. Dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen. Het bezwaar is gegrond.
4. Overschrijding draagkracht: Het bezwaar dat de leefruimtes niet in verhouding tot het aantal slaapkamers staan en dat sommige ruimtes niet voldoen aan de Vlaamse Codex Wonen.

Beoordeling: Het klopt inderdaad dat de leefruimtes niet in verhouding staan tot het aantal slaapkamers. Er worden in totaal 6 slaapkamers (in totaal ca. 81 m²) voorzien in een pand waarbij de verblijfsruimten voor de dagfuncties zeer beperkt zijn. Zo is er slechts een eetruimte met aansluitende keuken van ca. 35 m² voorzien en ontbreekt een leefruimte. Verschillende verblijfsruimtes voldoen inderdaad niet aan de Vlaamse Codex Wonen. Het bezwaar is gegrond.