2022_CBS_05843 - Omgevingsvergunning - OMV_2021196082. Frankrijklei 22. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/04/2005: vergunning (197#20040915) voor het plaatsen van een nieuw trapgat + trap en functiewijziging van appartement tot kantoor;

-          25/04/1980: vergunning (18#82736) voor een gevelverbouwing en lichtreclame;

-          11/01/1963: vergunning (18#44660) voor een verbouwing - wijziging;

-          01/06/1962: vergunning (18#43955) voor een kantoor- en winkelgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• gedeelte kelder, gelijkvloers, tussenverdieping aanbouw en eerste verdieping:
  handel, kantoorfunctie en diensten met totale oppervlakte van circa 215 m²;
• bovenliggende verdiepingen 2 t.e.m. 8:
  7 woongelegenheden met 2 slaapkamers met een gemiddelde oppervlakte van circa 88 m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 9 bouwlagen onder een plat dak;
• kroonlijsthoogte voorzijde tot op circa 27 meter;
• technische ruimte van circa 12 m² met totale bouwhoogte tot op circa 29,30 meter;
• tussenverdieping ter hoogte van de linker perceelgrens tot een hoogte van circa 5 meter;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in grijs-zwarte parement met uitsprong voorzien van aluminium schrijnwerk met ondoorzichtige glazen invulling tussen de verdiepingen;
• gelijkvloerse gevelplint in grijze natuursteen.
   

Huidige toestand

-          functie: conform de vergunde toestand;

-          bouwvolume:

• kroonlijsthoogte voorzijde tot op circa 28 meter;
• totale bouwhoogte technische ruimte tot op circa 30,30 meter.

Gewenste toestand

-          functie:

• gedeelte kelder, gelijkvloers en tussenverdieping aanbouw: detailhandelsruimte met totale oppervlakte van circa: 139 m²;
• bovenliggende verdiepingen met 8 woongelegenheden:

-          verdieping 1: appartement met 2 slaapkamers van circa 81 m²;

-          verdieping 2 t.e.m. 7: appartementen met 2 slaapkamers van circa 82,5 m²

-          verdieping 8 en teruggetrokken daklaag: duplexappartement met 3 slaapkamers van circa 118,5 m²;

-          bouwvolume:

• nieuwe teruggetrokken daklaag voor de uitbreiding van het bovenste appartement;
• sloop tussenverdieping ter hoogte van de linker perceelgrens;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in grijze natuursteen en zwart aluminium schrijnwerk;
• teruggetrokken daklaag in grijze natuursteen met zwart aluminium schrijnwerk en  dakrand;
• uitkragende terrassen van verdieping 2 tot 8 bekleed met grijze natuursteen en voorzien van glazen balustrade in zwart stalen frame;

-          inrichting:

• groendaken;
• appartement 8 wordt voorzien van een inpandig terras aan de voorzijde.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een teruggetrokken daklaag met ophoging van de linkse scheimuur voor uitbreiding van het bovenste appartement;

-          functiewijziging naar wonen op de 1^ste verdieping;

-          wijzigen van het aantal woongelegenheden van 7 naar 8;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          interne constructieve wijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          2.1.8 Vaste uitsprongen boven de openbare weg:

De uitkragende terrassen aan de voorgevel zijn 6 meter breed, dit is breder dan het maximum van 4 meter;

-          2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

De teruggetrokken daklaag ligt minder dan 3 meter van het achtergevelvlak;

-          2.1.11.2 Terrassen op platte daken:
In de zone van het terras voor de teruggetrokken daklaag zou geen volume worden toegestaan. Het terras wordt niet voorzien binnen het maximaal toegelaten bouwvolume;

Het is niet duidelijk waar de borstwering van dit terras zich bevindt.
 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de terrassen van de appartementen op verdieping 2 tem 7 voldoen met circa 5,5 m²  niet aan een minimale oppervlakte van 6m² voor appartementen met 2 slaapkamers;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

        er worden geen parkeerplaats voorzien voor de bijkomende woonentiteit;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

        ter hoogte van de scheimuren wordt niet overal een dakopstand van tenminste 0,30 meter voorzien tegenover het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een appartement op de 1^ste verdieping sluit aan bij de woonfunctie op de resterende verdiepingen. Wonen is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad. De dienst Ondernemen en Stadsmarketing heeft geen bezwaar tegen de functiewijziging van handelsruimte naar wonen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het voorzien van een teruggetrokken daklaag is ruimtelijke inpasbaar in de gevelrij langs het Operaplein. Ten behoeve van de lagere gebouwen aan de rechterzijde, die zijn opgenomen op de inventaris van bouwkundig erfgoed, wordt een afstand gehouden ten opzichte van de rechter perceelgrens. Door deze inplanting van de dakverdieping worden bijkomende blinde scheimuren vermeden.

Hoewel de inplanting van de teruggetrokken daklaag achteraan afwijkt van artikel 2.1.9 ‘Dakvormen en dakkapellen’ van het RUP Binnenstad, kan overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO, na het voeren van een openbaar onderzoek beperkte afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan. Aangezien de inplanting aansluit bij de linker gebuur kan een afwijking worden toegestaan.

Visueel-vormelijke elementen

Het pand is gelegen op een beeldbepalende locatie aan het Operaplein.

Het voorstel werd ter advies voorgelegd aan de Kwaliteitskamer architectuur.

Hun advies is voorwaardelijk gunstig en luid als volgt:

“ Het project werd reeds besproken. Een aangepast ontwerp met betrekking tot de uitwerking van de voorgevel ligt nu voor ter advies. De aanvraag tot Omgevingsvergunning werd reeds ingediend.

De wijzigingen omvatten het weglaten van de kaders in beton rondom de raam - en terraspartijen en het visueel verbinden van de gelijkvloerse en eerste verdieping. De massieve geveldelen worden afgewerkt met natuursteen, het buitenschrijnwerk in zwart aluminium. De centrale geveluitsprong van circa 50cm (met terras en frans balkon) wordt voorzien van een borstwering in glas. De kwaliteitskamer apprecieert het aangepaste gevelbeeld dat meer tektonische logica heeft. Ook de toepassing van natuursteen wordt sterk gewaardeerd. Als enige aandachtspunt wijst de kwaliteitskamer op een doordachte detaillering van de natuursteen ter hoogte van de dagkanten en hoeken. Hier vraagt de kwaliteitskamer om de onderzijde van de terrassen (plafond) en de dagkanten mee uit werken in natuursteen. De afwerking van de scheimuur rechts is momenteel onduidelijk. De kwaliteitskamer vraagt om de natuursteen ter plaatse van de overgang met de scheimuur rechts om de hoek te trekken en de wachtgevel af te werken in een kleur die aansluit bij die van de natuursteen. Tot slot wordt de suggestie gedaan om een zachtere tint (brons?) voor het schrijnwerk te onderzoeken, die beter aansluit bij de natuursteen en minder contrast vormt.

Conclusie:

- Dagkanten, binnenwand en plafonds terrassen afwerken in natuursteen;

- Scheimuur rechts: natuursteen om de hoek trekken en blinde gevel afwerken in kleur natuursteen;

- Buitenschrijnwerk bij voorkeur in zachte bronstint.”

Bij het verlenen van de vergunning zullen bovenstaande punten worden opgenomen als voorwaarden.

De breedte van de uitkragingen wijkt principieel af van artikel 2.1.8 ‘Vaste uitsprongen boven de openbare weg’ van het RUP Binnenstad. Een afwijking kan worden toegestaan overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO, na het voeren van een openbaar onderzoek, aangezien de uitkraging niet vreemd is in de gevelrij langs het Operaplein.

Er wordt opgemerkt dat de plannen niet overeenstemmen met de snede AB voor wat betreft de uitkragende betonnen kroonlijst aan de voorgevel. Aangezien deze luifel niet is opgetekend op de gevelsimulatie en de geveltekening zal in voorwaarden worden opgelegd dat deze moet worden gesloopt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Hoewel de oppervlakte van de uitkragende terrassen aan de voorgevel niet voldoet aan artikel 28 ‘Minimale oppervlakte buitenruimte’ van de bouwcode, wordt geoordeeld dat deze een verbetering van de woonkwaliteit van de bestaande appartementen betekenen en dat een afwijking bijgevolg kan worden toegestaan. De buitenruimte van het nieuwe appartement op de 1^ste verdieping voldoet aan de minimale oppervlakte-eisen.

Het terras, voorzien aan de voorzijde van de teruggetrokken daklaag, hindert door zijn inplanting tot op de perceelsgrens, en de afwezigheid van voldoende hoge scheimuren, de privacy van de linker gebuur. De inplanting van het terras is ook strijdig met artikel 2.1.11.2 ‘Terrassen op platte daken’ van het RUP Binnenstad aangezien in de betreffende zone geen bouwvolume zou worden toegestaan. Mist het terras wordt voorzien binnen een denkbeeldige hoek van 45° ten opzichte van de perceelsgrens, kan een afwijking worden toegestaan na het voeren van een openbaar onderzoek overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO. Deze inplanting respecteert ook de privacy bij de gebuur. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden.

In voorwaarden zal ook worden opgelegd dat de balustrade rond de terraszone moet worden voorzien en niet ter hoogte van de kroonlijst.

Bij het verlenen van de vergunning zullen voorwaarden worden opgenomen aangezien ter hoogte van de scheimuren niet overal een dakopstand van tenminste 0,30 meter voorzien wordt tegenover het hoogst aangrenzende dakvlak.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

In het advies van de dienst mobiliteit is opgenomen dat voor het bijkomend appartement met 2 slaapkamers, 3 fietsenstallingen voorzien moeten worden.

In de gang op het gelijkvloers wordt een ophangsysteem voor 6 fietsen voorzien.

Deze oplossing is aanvaardbaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de Omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

3. De dagkanten, binnenwanden en plafonds van de terrassen zijn af te werken in natuursteen.

4. De natuursteen van de voorgevel moet om de hoek getrokken worden ter hoogte van de rechtse scheimuur.

5. De blinde zijgevel is af te werken in dezelfde kleur als de natuursteen.

6. Het buitenschrijnwerk is te voorzien in een zachte bronstint.

7. De uitkragende betonnen kroonlijst aan de voorgevel is te slopen overeenkomstig de gevelplannen.

8. Het terras aan de voorzijde op verdieping 9, moet worden voorzien onder een hoek van 45° ten opzichte van de perceelgrens, zoals in het rood aangeduid op de plannen.

9. De balustrade van het terras op verdieping 9 is te voorzien rond het terras zelf.

10. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, die zich als volgt laat samenvatten:

1. Geluidshinder: de bezwaarindiener merkt op dat in de omgeving al meer dan 10 jaar verbouwingswerken worden uitgevoerd en dat deze veel lawaai met zich meebrengen. Hij stelt voor om voorwaarden in de vergunning op te nemen zoals het beperken van decibels en de start der werken pas aan te vatten na 6 uur.

Beoordeling:

Het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard.

Hinder omwille van verbouwingswerken kunnen worden gemeld bij de bevoegde diensten.

Het bezwaar is niet gegrond.