Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022038217 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Maurice Aftergut met als adres Albertstraat 25 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Vestingstraat_AN 59 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 8 sectie H nr. 1171Z5 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | functiewijziging van een kantoorgebouw naar een appartementsgebouw |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 05/10/1979: vergunning (18#60515) voor het oprichten van een bureelgebouw.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie:
- bouwvolume:
Inclusief de technische ruimte circa 25,60 meter;
- gelijkvloers volledig bebouwd met een gemiddelde bouwdiepte van circa 23 meter;
- 29 meter ter hoogte van de linker perceelsgrens op de verdiepingen;
- 17,75 meter ter hoogte van de rechter perceelgrens op de verdiepingen;
- teruggetrokken technische verdieping met een bouwdiepte van 12,60 meter op de linker perceelsgrens;
- insprong in de achtergevel ter hoogte van de rechter perceelsgrens ten behoeve van een raam;
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie:
- 25 appartementen op de verdiepingen:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- functiewijziging van kantoren en handel naar wonen en handel;
- interne constructieve handelingen;
- wijzigen van de voorgevel;
- voorzien van een gemeenschappelijke daktuin.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 25 mei 2022 | 22 juni 2022 | Ongunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 25 mei 2022 | 3 juni 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 25 mei 2022 | 17 juni 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 25 mei 2022 | 7 juni 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Het voorzien van een gemeenschappelijke daktuin op een technische verdieping is niet kenmerkend in de omgeving.
Wonen tot op een bouwdiepte van 29 meter is niet kenmerkend in de omgeving.
Het voorzien van 4 handelsruimten en 25 appartementen overschrijdt de draagkracht van het gebouw.
Een bouwdiepte van 29 meter is niet kenmerkend voor gebouwen met een woonfunctie.
Door het voorzien van een bijkomende gebruikslaag in de vorm van een gemeenschappelijk tuin wordt de maximaal aanvaardbare bouwhoogte overschreden.
De grote bouwdichtheid op het perceel verhinderd een optimale bezonning en daglichttoetreding in de achterste appartementen.
De appartementen hebben een plafondhoogte van 2,53 meter in plaats van de vereiste 2,60 meter.
Ondanks de functiewijziging wordt er geen 20% open ruimte voorzien op het maaiveld.
De fietsenstalplaatsen worden niet voorzien conform de inrichtingsprincipes van dit artikel.
Er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de appartementen.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het voorzien van woningen is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het woongebied. Het voorzien van woningen is functioneel inpasbaar in de omgeving van het Centraal Station. De dienst Ondernemen en Stadsmarketing merkt op dat een volledige omvorming van kantoorfunctie naar woonfunctie niet past in de beleidsvisie Ruimtelijke Economie. Deze strategische kantoorlocatie is op wandelafstand van station Antwerpen-Centraal, heeft een multimodale bereikbaarheid en kantoren passen in deze omgeving. Vanuit het standpunt omtrent de verweving van economische functies gaan ze akkoord met woningen op de bovengelegen verdiepingen, maar adviseren ze om toch kantoren te voorzien op de eerste verdiepingen.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het perceel is op het gelijkvloers volledig bebouwd. Op de verdiepingen is ook meer dan 90% van de footprint van het perceel bebouwd.
Deze densiteit, alsook de bouwdiepten van 29 en 17,55 meter op de perceelsgrenzen laten geen kwalitatieve functiewijziging naar wonen toe.
De woongebouwen in de omgeving hebben een veel geringere bouwdiepte. Voorliggende densiteit en bouwdiepten zijn niet kenmerkend voor een woonfunctie.
Door de grote bouwdiepte en de inplanting van de bestaande verticale circulatie voorziet het voorstel overwegend in eenzijdig georiënteerde appartementen. Zowel de bezonning, als de daglichttoetreding, als het uitzicht worden hierdoor beperkt. Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving. Het grote aantal eenzijdig georiënteerde appartementen en het ontbreken van een kwalitatief uitzicht is niet aanvaardbaar. De bestaande verticale circulatie bevindt zich niet op de juiste plek voor een kwalitatieve functiewijziging naar wonen. Dit komt tot uiting in de appartementen die veelal een grote lege inkomzone en veel circulatieruimte hebben en slechts een kleine leefruimte, soms in combinatie met een open keuken. Over het algemeen moeten we vaststellen dat de planschikking en de ruimte verdeling niet voldoende kwalitatief is.
De hoogte van 2,53 meter van de voormalige kantoorplateau’s is onvoldoende voor een functiewijziging naar wonen. De verdiepingshoogte moet minstens 2,60 meter zijn.
De daktuin wordt voorzien buiten de maximaal aanvaardbare bouwhoogte van de omgeving.
Bovendien is het voorzien van gemeenschappelijke daktuinen op die hoogte niet kenmerkend in de omgeving.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Door de beperkte afstand tot het achterliggende hotel kan de privacy van woningen aan de achterzijde niet worden gegarandeerd.
De diepte en de vorm van verschillende woonruimten en keukens beperkt de daglichttoetreding in de centrale zones. Het voorzien van L-vormige leefruimten met keukens, waarbij het centrale deel niet beschikt over eigen raamopeningen naar buiten, is onaanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen
De gevels blijven nagenoeg ongewijzigd, buiten het toevoegen van balustrades voor de inpandige terrassen en de daktuin. De materialisatie is inpasbaar in de stedelijke context, maar het gebouw leest duidelijk als een kantoorgebouw. Een transformatie naar wonen vraagt een aangepaste geveluitwerking waarbij raamopeningen differentiëren naargelang de functie die zich erachter bevindt. Het voorzien van eenzelfde type raamopening voor een leefruimte als voor een slaapkamer komt de woonkwaliteit en privacy niet ten goede.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 31 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van een kantoorgebouw naar appartementen. De winkelruimtes op het gelijkvloers blijven behouden. De bovenliggende kantoren worden verbouwd tot 25 appartementen.
21 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2 : 21 x 1.2 = 25.2 4 appartementen > 90m² met parkeernorm 1.35 : 4 x 1.35 = 5.4
De werkelijke parkeerbehoefte is 31 (25.2 + 5.4 = 30.6 afgerond 31).
|
De plannen voorzien geen nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 31.
Het plan voorziet niet in het aantal te realiseren plaatsen. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein. De aanvraag moet worden geweigerd.
Het voorzien van 25 appartementen overschrijdt de draagkracht van het perceel. Ondanks de gevelbreedte van 16,53 meter werd er geen onderzoek gedaan naar het voorzien van een ondergrondse parkeergarage. Gelet op de oppervlakte van het perceel zullen er geen 31 parkeerplaatsen kunnen worden voorzien.
Als de bestaande kantoren (deels) verdwijnen kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
Het programma moet worden aangepast en de ondergrondse parkeermogelijkheden moeten worden onderzocht.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de appartementen moeten volgende fietsenstallingen voorzien worden.
11 appartementen met 1 slaapkamer : 11 x 2 = 22
10 appartementen met 2 slaapkamers : 10 x 3 = 30
4 appartementen met 3 slaapkamers : 4 x 4 = 16
In totaal moeten 68 fietsenstallingen voorzien worden.
Het advies van de dienst mobiliteit luidt als volgt:
“ Er zijn 2 fietsenstallingen ingericht op het gelijkvloers.
In de ene fietsenstallingen zijn 12 fietsenstallingen voorzien met een hangsysteem. De ruimte achter de fietsen is te kort om fietsen vlot te kunnen stallen.
In de andere fietsenstallingen zijn 48 plaatsen, waarvan 12 met een hangsysteem en 36 dubbelhoge plaatsen. Niet alle fietsen kunnen gebruik maken van een hang- of dubbel systeem (zware elektrische) fietsen, fietsen met manden, tassen, kinderstoeltjes,…)
Minimum de helft van de fietsenstallingen moeten gewone enkele stallingen zijn.
Bij gebruik van dubbelhoge fietsenstallingen, moet de tussenafstand minimum 50cm zijn.
De fietsenstalling moet voldoende groot zijn om 68 fietsen te stallen en ingericht zijn volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.”
Het ontbreken van voldoende kwalitatieve fietsenstalplaatsen is onaanvaardbaar.
Draagkracht
Uit bovenstaande kunnen we concluderen dat door het voorzien van 25 appartementen de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd geen hedendaagse verblijfskwaliteit wordt voorzien. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
De brandweer bracht een ongunstig advies uit waardoor de aanvraag ook moet worden geweigerd.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening, de stedenbouwkundige voorschriften, en het ongunstig advies van de brandweer.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 29 maart 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 25 mei 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 24 juli 2022 |
Verslag GOA | 7 juli 2022 |
naam GOA | Gerd Cryns |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.