2022_CBS_05886 - Omgevingsvergunning - OMV_2022044354. Vaderlandstraat 65. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/06/2015: proces-verbaal (WI/2015/VPV/0487 – 20142757 voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          10/12/2014: proces-verbaal (WI/2014/VPV/0795 – 20142757) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          19/01/1948: toelating (238#6411) voor tussenverdiep.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning van 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing.

-          voorgevelafwerking:

• gevelsteen: rood/bruin;
• buitenschrijnwerk: aluminium - antraciet;
• dorpels: hardsteen – grijs;
• plint: blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          studentenwoning van 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing met 5 studentenkamers.

Gewenste toestand

-          het regulariseren van 5 studentenkamers;

-          het voorzien van een overdekte fietsen- en afvalberging.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van 5 studentenkamers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 1-2 Sint-Bavostraat-Dr Donnyplein en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 23 februari 1993. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone c voor woningen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg en wijkt af op volgend punt:
Zone C voor woningen: hoofdstuk II bebouwingsvoorschriften:

-          Deel 1 Hoofdgebouwen:

• 4. Afmetingen van gebouwen:
  • A) bouwhoogte: voor een pand met 2 bouwlagen en een plat dak is het de maximumhoogte 6 meter. Het pand heeft over de volledige diepte van het hoofdgebouw een bouwhoogte van 7,24 meter. In de laatst vergunde toestand was dit nog licht aflopend van de voorgevel naar de achtergevel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten

De vrije hoogte van kamer 002 bedraagt 2,56 meter.

De vrije hoogte van kamer 101 bedraagt 2,55 meter.

De vrije hoogte van kamer 102 bedraagt 2,58 meter.

De vrije hoogte van kamer 103 bedraagt 2,56 meter.

• artikel 23 Opdelen van een woning:
  Het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 m² in meerdere woongelegenheden is principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto vloeroppervlakte van minstens 100 m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² behouden blijft. De aanvraag voldoet niet aan dit artikel;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  De aanvraag genereert een behoefte van 1 parkeerplaats die niet voorzien wordt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

In de zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college van burgemeester en schepenen dat panden die voor 2009 als studentenhuisvesting werden opgedeeld zonder relevante stedenbouwkundige vergunning de mogelijkheid te geven een regularisatie aan te vragen. Dit om te vermijden dat deze historisch gegroeide vormen van studentenhuisvesting van de markt verdwijnen.

Een pand dient aan volgende voorwaarden te voldoen:

• voor het pand mag er geen stedenbouwkundige vergunning toegekend zijn die stelt dat er studentenhuisvesting gecreëerd werd tussen 1 januari 2009 en het moment van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning;
• de stedenbouwkundige inbreuk dateert van vóór 1 januari 2009. De eigenaar moet daarvoor zelf bewijsstukken (notarisakte, huurcontracten e.a.) aanleveren.

Deze aanvraag voldoet aan de gestelde voorwaarden van het besluit.

Functionele inpasbaarheid

De woning is gelegen in een straat waar voornamelijk eengezinswoningen en enkele meergezinswoningen kenmerkend zijn. Het voorzien van een studentenwoning is vreemd in deze buurt, maar niet onaanvaardbaar. Het gaat om een beperkte invulling (5 studentenkamers) waarbij de studenten niet permanent de woning bewonen. Door de ligging van het perceel is er een goede bereikbaarheid naar campussen in de buurt. De functie van een studentenwoning is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het BPA en het gewestplan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanpassingen aan het pand situeren zich binnen het vergunde volume in functie van het inrichten van 5 studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De studentenwoning is voorzien van de vereiste woonkwaliteit op voorwaarde dat de kamers voorzien zijn van voldoende vrije hoogte en het bovenlicht in de ramen niet wordt gesupprimeerd.

Het supprimeren van het bovenlicht is waarschijnlijk het gevolg van een vals plafond, waardoor ook de kamers onvoldoende hoogte vrije hoogte.

Achteraan de woning wordt een ruime overdekte fietsenstalling en afvalberging voorzien. De studenten kunnen ook gebruik maken van de ruime tuin. Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar mits het naleven van de gestelde voorwaarden.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag voorziet geen wijzigingen aan de gevels buiten het supprimeren van de bovenlichten in de ramen. In functie van afstemming op de architectuur van het pand en het gebruiksgenot van de verschillende kamers is dit niet aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De fietsparkeerbehoefte voor de 5 studentenwoningen is 5 x 1 = 5 stalplaatsen. In de tuin is er een voldoende grote overdekte zone waar fietsen gestald kunnen worden. De doorgang om er te geraken is smal, maar reeds zo in gebruik.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Tegenover de laatst vergunde toestand is het pand beperkt verhoogd, met uitzondering van de voorgevel. Hierdoor is er een afwijking vastgesteld op het maximumprofiel voor panden die bestaan uit twee bouwlagen en een plat dak, zoals opgenomen in het geldend BPA. Aangezien deze verhoging beperkt is, geen invloed heeft op het volume en op het straatbeeld van het pand is deze afwijking aanvaardbaar. Overeenkomstig artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan er bij het verlenen van een Omgevingsvergunning afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De verschillende kamers te voorzien van een minimale vrije hoogte van 2,60 meter.

4. Het supprimeren van het bovenlicht van de ramen in de voorgevel wordt uitgesloten van vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten