2022_CBS_05853 - Omgevingsvergunning - OMV_2022054832. Plantin en Moretuslei 110 . District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/04/1943: toelating (18#17198) voor keukens en wc op tweede tussenverdieping;

-          11/03/1943: toelating (18#17009) voor binnenveranderingen;

-          12/02/1937: toelating (18#70055) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          Burgerhuis, bewonerskaarten bewijzen bewoning van 3 gezinnen voor 1979;

-          4 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          voorgevel in geelbruine baksteen en witte natuursteen op een plint in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          vastgesteld bouwkundig erfgoed (ID 7465) ‘Burgerhuizen in Art-Nouveaustijl’;

-          indeling in 10 studio’s;

-          aanbouw verhoogd met 1 bouwlaag tot op de 2^de verdieping;

-          gewijzigde voorgevel en raamindelingen.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 3 appartementen waarvan:

• een eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 100 m²;
• een tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 63 m²;
• een drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 98 m²;

-          dakkapel links achteraan;

-          gereinigde en gerenoveerde voorgevel met nieuwe raamindelingen en buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout;

-          nieuwe balustrade in smeedwerk naar oorspronkelijk ontwerp.

Inhoud van de aanvraag

-          herinrichten van een meergezinsgebouw met 3 vergund geachte woningen;

-          constructieve werken;

-          uitbreiden van het volume;

-          verhogen van de scheimuren;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

•  Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de bijgebouwde verblijfsruimte rechts achteraan op de 2^de verdieping heeft een hoogte van slecht 2,37 m in plaats van de minimaal vereiste 2,60 m.
• Artikel 43 Septische putten: er wordt geen septische put voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergund geachte woonfunctie blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume blijft nagenoeg ongewijzigd t.o.v. de geacht vergunde situatie. Wel worden er twee bijkomende terrassen voorzien ter hoogte van de eerste en de tweede verdieping. Het terras op de tweede verdieping is echter niet aanvaardbaar aangezien er voor de realisatie een hinderlijke scheimuurverhoging ten opzichte van de linkerbuur gerealiseerd dient te worden. Het terras ter hoogte van de eerste verdieping kan wel gunstig geadviseerd worden.
 

Wat betreft het voorgestelde programma van 3 woningen kan er een gunstig advies gegeven worden. In de huidige toestand zijn er 10 studiowoningen aanwezig in het gebouw. Bewonerskaarten bevestigen dat voor 1979 3 gezinnen zich huisvestten in het gebouw.

Omdat de huidige toestand afwijkt ten opzichte van de toestand van voor 1979, kunnen er geen absolute rechten geput worden op basis van dit geacht vergunde aantal van 3 wooneenheden, temeer omdat de inrichting er van niet vergund noch gekend is. De bijkomende wooneenheden moeten als nieuw beoordeeld worden en worden niet ontslagen van een toetsing aan de voorschriften. Gezien de gegevens van de bewonerskaarten kunnen er wel afwijkingen hierop worden overwogen voor zover deze de basale woonkwaliteit van de woningen, het gebouw en zeker ook van de omgeving niet overschrijden.

Het aanbod van drie woonentiteiten (gemiddelde vloeroppervlakte bedraagt 87 m²) kan omwille van de geacht vergunde situatie gunstig worden beoordeeld. De planschikking van deze appartementen echter niet. Zo staan de leefruimtes van de twee bovenste appartementen niet in verhouding met het aantal slaapkamer. Daarnaast ontbreekt bij het bovenste appartement een aanvaardbare buitenruimte. De aanwezigheid van een buitenruimte in een woning is cruciaal om als langdurige (duurzame) woonplaats te dienen. De pandemie heeft de noodzaak van een buitenruimte enkel maar versterkt. Er ontbreekt ook een fietsenberging wat dan weer zorgt dat er fietsen gestald zullen worden op het openbaar domein, wat hinderlijk is voor de buurtbewoners en voor de straat als verblijfsruimte.

Gelet op het bovenstaande dient de aanvraag geweigerd te worden.

Geadviseerd wordt om bij een eventuele nieuwe aanvraag de voorgestelde woonentiteiten anders in te delen. Door te opteren voor een eenslaapkamerappartement op de 1^ste verdieping kan de leefruimte verruimd worden en staat deze meer in verhouding tot het aantal gebruikers. Voor het duplexappartement op de 2^de en 3^de verdieping kan aan de achterzijde van het hellend dak een inpandig dakterras voorzien worden om alsnog een buitenruimte, ten koste van een 3^de slaapkamer, te voorzien zonder dat hierbij hinder naar de omgeving wordt gecreëerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naast de reeds opgemerkte aandachtspunten, wijkt de aanvraag ook af van de bouwcode. Zo voldoet de ruimte rechts achter op de 2^de verdieping niet aan artikel 21 van de bouwcode. De vrije hoogte is slechts beperkt tot 2,37 m in plaats van de vereiste 2,60 m om als verblijfsruimte gebruikt te kunnen worden. Deze ruimte kan in zijn huidige vorm dus hooguit dienst doen als bergruimte.

Eveneens werd er eerder al in het verslag vermeld dat er geen fietsstalplaatsen voorzien zijn in het gebouw (bouwcode, art. 29). Direct links in de kelder naast de voordeur kan bij een eventuele toekomstige aanvraag mogelijks een fietsenberging voorzien worden.

Tot slot is het niet duidelijk of een septische put voorzien wordt en of het volume van de septische put in verhouding staat tot het aantal wooneenheden. Bij een nieuwe aanvraag dient een septische put voorzien te worden conform artikel 43 van de bouwcode.

Gelet op de strijdigheden met de voorschriften dient de aanvraag geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen op de inventaris onroerend erfgoed.

Artikel 5 §1 van de bouwcode zegt dat voor gebouwen opgenomen op de inventaris onroerend erfgoed de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Daarom werden de wijzigingen ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies luidt als volgt:

“De aanvraag heeft betrekking op Plantin Moretuslei 112, onderdeel van een ensemble van vier burgerhuizen in sobere art-nouveaustijl, naar een ontwerp door de architecten August Cols en Alfried Defever uit 1906. Opdrachtgever was de Naamlooze Maatschappij voor het Bouwen van Burgershuizen in het Oostkwartier. Deze bouwmaatschappij werd in 1886 opgericht met als doel de ontwikkeling van Zurenborg tot woonwijk voor de burgerij. Dit gedeelte van de Plantin en Moretuslei, tussen Rolwagenstraat en Tweelingenstraat, vormt de noordelijke begrenzing van de wijk. […] Met een gevelbreedte van alternerend drie en twee ongelijke traveeën, omvatten de rijwoningen een souterrain en drie bouwlagen onder een zadeldak. Zij beantwoorden aan de klassieke typologie van het burgerhuis, oorspronkelijk met de gebruikelijke enfilade van salon, eetkamer en veranda, een zijdelings ingeplante traphal, en de keuken in het souterrain. De lijstgevels hebben een parement uit gele baksteen voor de uiterste, en witte Silezische brikken voor de middelste twee panden, met gebruik blauwe hardsteen voor de plint en witte natuursteen voor speklagen, hoekblokken, sluitstenen, balkons, colonnetten en postamenten. Gekoppeld volgens spiegelbeeldschema, onderscheiden de vier opstanden zich door een geïndividualiseerde compositie, alternerend symmetrisch en asymmetrisch, met uiteenlopende oplossingen voor de gevelbeëindiging. Terugkerende elementen waarmee wordt gevarieerd, zijn de smeedijzeren balkons en driezijdige erkers, de steek- of rondboogopeningen, en de brede houten kroonlijst.

Van nummer 110 wordt de inkomtravee bekroond door een torentje, waarvan de spits is verdwenen. Nummer 112 onderscheidt zich als enige door een trapezoïdale gevelbeëindiging met postamenten. Van nummer 114 wordt het brede zijrisaliet bekroond door een puntgevel. Bij nummer 116 bepalen de drie- of vierlichten met colonnetten het beeld. Het oorspronkelijk houten schrijnwerk is vrijwel volledig vernieuwd.

Men wenst het pand te verbouwen. Vandaag zijn er 10 studio’s in het pand ondergebracht. De nieuwe eigenaar wenst er opnieuw 3 woonentiteiten in onder te brengen.  Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar. De interne werken zijn aanvaardbaar. Bij een eerdere verbouwingscampagne werden de schouwmantels reeds weggenomen, wat gezorgd heeft voor een uitholling van het interieur. Of er nog andere interieurelementen bewaard bleven, waaronder de lijstplafonds onder de bestaande valse plafonds, is niet duidelijk. Het is niet mogelijk om dit bijkomend te onderzoeken tijdens de bouwaanvraagprocedure wegens nog bewoond.

Indien er nog waardevolle interieurelementen bewaard zijn dienen ze geïntegreerd in het nieuw ontwerp. Dit is tevens de intentie van de bouwheer. Graag terugkoppeling voor uitvoering. De voorgevelrestauratie, nl. vervangen van het bestaande schrijnwerk door historisch correct geprofileerd geschilderd houten schrijnwerk en het herstellen van het balkon, zal het straatbeeld en het ensemble waar het deel vanuit maakt opnieuw opwaarderen. Deze ingreep wordt dan ook erg geapprecieerd. Detailtekeningen van het schrijnwerk dienen teruggekoppeld te worden met de afdeling monumentenzorg voor bestelling. De nieuwe voordeur is atypisch geprofileerd. Misschien is het terugbrengen van een stenen tussenstijl ter hoogte van de voordeur een optie, zo kan de vormgeving van de voordeur beter afgestemd worden op de stijl en architectuur van het pand. Ook de indeling van de terrasdeur op de eerste verdieping dient meer historisch te worden uitgewerkt, nl. met een volpaneel onderaan en glas bovenaan in plaats van volledig beglaasd.”

Dit advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden. De voorwaarden die geformuleerd worden dienen verwerkt te worden in een eventuele toekomstige nieuwe aanvraag aangezien de voorliggende aanvraag geweigerd dient te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de Omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten