Terug2022_CBS_06204 - Omgevingsvergunning - OMV_2021193836. Kaasrui 6. District Antwerpen - Weigering

Gepubliceerd op 01/08/2022
college van burgemeester en schepenen
vr 29/07/2022 - 09:00 digitaal
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Tom Meeuws, schepen; Anne Baré, waarnemend algemeen directeur

Afwezig

Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Karim Bachar, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Secretaris

Anne Baré, waarnemend algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2022_CBS_06204 - Omgevingsvergunning - OMV_2021193836. Kaasrui 6. District Antwerpen - Weigering 2022_CBS_06204 - Omgevingsvergunning - OMV_2021193836. Kaasrui 6. District Antwerpen - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2021193836

Gegevens van de aanvrager:

NV WINVEST I met als adres Jordaenskaai 25 te 2000 Antwerpen

Ligging van het project:

Kaasrui 6 2000 Antwerpen

Kadastrale percelen:

afdeling 1 sectie A nrs. 1200A en 1201

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

samenvoegen van twee eengezinswoning met een nevenfunctie naar 9 studentenkamers en een horecafunctie op de gelijkvloerse- en eerste verdieping

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis 

-          Kaasrui 6:

  • 25/11/1943: toelating (18#18339) voor gevelverandering;
  • 24/11/1933: toelating (1933#44981) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          Kaasrui 8:

  • vaststelling (ID: 101022) van een traditioneel diephuis in de vastgestelde inventaris bouwkundig erfgoed;
  • bescherming als monument (ID: 6460) van een stadswoning: voorgevel en daken in de vastgestelde inventaris bouwkundig erfgoed;
  • 28/05/1875: toelating (1875#470) voor uitstalraam.

 

Vergund geachte toestand 

-          functie: 

  • 2 eengezinswoningen met een complementaire functie op de gelijkvloerse verdieping;
  • de samenvoeging van het gelijkvloers werd zonder vergunning uitgevoerd en is niet geacht vergund;
  • er is geen vergunning voor het wijzigen van de scheidingsmuur (het creëren van 1 of meerdere openingen) tussen beide percelen.

-          bouwvolume:

  • Kaasrui 6:

-          hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een schuin dak met de nok haaks op de rooilijn;

-          achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak langs de rechter en achterste perceelsgrens (volgens plan vergunning 1933);

-          open koer langs de linker perceelsgrens grenzend aan de achtergevel van de hoofdbouw (volgens plan vergunning 1933);

  • Kaasrui 8:

-          hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een hellend dak met de nok haaks op de rooilijn;

-          gevelafwerking:

  • Kaasrui 6:

-          gelijkvloerse gevelpui in roomkleurige keramiek platen en bruin halfrond mouluur met een plint in blauwe hardsteen (volgens vergunning 1943);

  • Kaasrui 6 en 8:

-          bovenliggende verdiepingen in wit gevelpleisterwerk en buitenschrijnwerk in bruinkleurig hout;

-          kroonlijst in wit geschilderd hout.

 

Huidige toestand 

-          functie:

  • restaurant op de gelijkvloerse verdieping en tussenverdieping;
  • Kaasrui 8: per verdieping 1 woonentiteit, 2 in totaal;
  • Kaasrui 6: per verdieping 1 woonentiteit (2 in totaal);

-          bouwvolume:

  • interne verbinding tussen beide panden op de gelijkvloerse verdieping, tussenverdieping en tweede verdieping, zonder vergunning;
  • Kaasrui 6:

-          hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een schuin dak met de nok haaks op de rooilijn;

-          achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tot tegen de achterste perceelsgrens;

  • Kaasrui 8:

-          hoofdbouw van 4 bouwlagen onder een hellend dak met de nok haaks op de rooilijn;

-          achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak tot tegen de achterste perceelsgrens;

-          gevelafwerking: Kaasrui 6 en 8:

  • gelijkvloerse gevelpui in roomkleurige keramiek platen en bruin halfrond mouluur met een plint in blauwe hardsteen; (volgens vergunning 1943)
  • gelijkvloerse gevelpui in zwart geschilderd hout met zwart geschilderd houten buitenschrijnwerk (tussen 2009-2014);
  • bovenliggende verdiepingen in wit gevelpleisterwerk en buitenschrijnwerk in bruinkleurig hout;
  • kroonlijst in wit geschilderd hout;

-          inrichting: op het niveau van het gelijkvloers zijn beide percelen volledig volgebouwd.

 

Gewenste toestand 

-          functie: 9 studentenkamers en een restaurant op de gelijkvloerse verdieping en tussenverdieping:

  • kamer 201 van 14m²;
  • kamer 202 van 13m²;
  • kamer 203 van 15m²;
  • kamer 301 van 14 m²;
  • kamer 302 van 14m²;
  • kamer 303 van 14m²;
  • kamer 304 van 14 m²;
  • kamer 402 van 22m²;
  • kamer 401 van 18m²;
  • gemeenschappelijke keuken van 15 m²;

-          bouwvolume: interne verbinding tussen beide panden op de gelijkvloerse verdieping, tussenverdieping en eerste verdieping conform huidige toestand;

-          gevelafwerking: Kaasrui 6 en 8:

  • gelijkvloerse gevelpui in zwart geschilderd hout met nieuw buitenschrijnwerk in zwarte PVC;
  • bovenliggende verdiepingen in wit gevelpleisterwerk en nieuw buitenschrijnwerk in zwarte PVC;
  • kroonlijst in wit geschilderd hout;
  • nieuw schrijnwerk op de eerste verdieping van het linker perceel;
  • zwart PVC schrijnwerk (10) links en rechts conform huidige toestand;
  • gevelafwerking (2) conform huidige toestand;
  • nieuw zwartkleurig pvc schrijnwerk achtergevel (10);
  • brandladder;
  • 2 opengemaakte raamopeningen op de eerste verdieping van het rechter perceel;

-          inrichting: op het niveau van het gelijkvloers zijn beide percelen volledig volgebouwd.

 

Inhoud van de aanvraag 

-          samenvoegen van 2 panden met elk een eengezinswoning met een nevenfunctie;

-          omvormen van 2 eengezinswoningen naar 9 studentenkamers;

-          inrichten van een restaurant op de gelijkvloerse en eerste verdieping van de 2 panden;

-          dichtbouwen van de open ruimte;

-          interne constructieve werken;

-          wijzigen van de voor- en achtergevel.

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA

28 februari 2022

6 april 2022

Ongunstig

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA

2 mei 2022

23 mei 2022

Voorwaardelijk gunstig

Onroerend Erfgoed

28 februari 2022

12 april 2022

Voorwaardelijk gunstig

Onroerend Erfgoed

2 mei 2022

Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag

Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie

28 februari 2022

16 maart 2022

Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering

28 februari 2022

10 maart 2022

Stadsontwikkeling/ Mobiliteit

28 februari 2022

18 maart 2022

Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning

28 februari 2022

14 maart 2022

Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg

28 februari 2022

1 juli 2022

Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg

2 mei 2022

Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

 

-          Artikel 2.1.1 Culturele, historische en esthetische waarde:

In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten.

-          Artikel 2.2.1 Draagkracht:

De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. Door de omvorming van 2 eengezinswoningen naar 9 studentenkamers wordt de draagkracht van de omgeving overschreden.

-          Artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

De onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwing moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag waar de open koer van Kaasrui 6 werd dichtgebouwd.

Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Voor nieuwbouw moet een oppervlakte van minimum 15% van de perceelsoppervlakte voorzien worden als onbebouwde ruimte.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

 

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)


De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)


De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

 

Algemene bouwverordeningen

 

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)


De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)


De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

 

  • Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

De ramen in zwart PVC doen afbreuk aan de erfgoedwaarde.

  • Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Door de omvorming van 2 eengezinswoningen naar 9 studentenkamers wordt de draagkracht van de site en van de omgeving overschreden.

  • Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

Het materiaalgebruik van alle onderdelen van een gebouw, constructie, afsluiting of aanleg moet duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord zijn.

  • Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

§1 Een verblijfsruimte dient een minimale verdiepingshoogte van 2,60 m te hebben. De reca-ruimtes op de gelijkvloerse verdieping en op de tusssenverdieping hebben niet overal een verdiepingshoogte van minstens 2,60 m. De verdiepingshoogte van studentenkamer 201 heeft een hoogte die beperkt is tot circa 2,15 m.

§2 Onder schuine daken dient de helft van de netto-oppervlakte van de verblijfsruimte, te meten vanaf 1,80 m, een hoogte te hebben van minstens 2,60 m, dit is niet het geval voor kamers 401 en 402.

  • Artikel 43 Septische putten:

De DWA afvoerleiding wordt aangesloten op de septische put.

 

Sectorale regelgeving

 

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.


Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.


Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)


De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)


Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

 

Het herinrichten van een recafunctie op het gelijkvloers is functioneel inpasbaar en wordt ook gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Business en Innovatie:

 

“Gunstig advies voor het herinrichten van een bestaande reca-ruimte gelijkvloers van een pand gelegen in de strategische horecakern Historisch Centrum en in de zone voor verspreide bewinkeling (Beleidsnota Detailhandel 2020). De nota stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd met het oog op het behoud van de activiteiten en om leegstand van de commerciële ruimte te vermijden.”

 

Het omvormen van twee eengezinswoningen naar studentenhuisvesting is functioneel inpasbaar voor zover de draagkracht van het perceel en de omgeving het toelaat.

 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

 

Ten opzichte van de bestaande toestand zijn er geen volumewijzigingen. Wel werd vastgesteld dat het perceel op het gelijkvloers volledig bebouwd werd. Er zijn geen aanwijzingen dat dit vergund (geacht) is. Bij verbouwing of functiewijziging mag de open ruimte niet verkleind worden (RUP Binnenstad art. 2.2.5). Dit blijkt nu wel het geval te zijn.

 

In strijd met artikel 6 van de bouwcode en artikel 2.2.1 van RUP Binnenstad wordt de draagkracht van het perceel en de omgeving zwaar overschreden. Hierdoor ontstaat onaanvaardbare hinder naar de buren, maar ook de leefkwaliteit binnen het pand wordt hierdoor aangetast.

 

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 van de bouwcode minimum eisen op in geval van opdeling van een eengezinswoning. Beide eengezinswoningen beschikten oorspronkelijk elk over een buitenruimte van ruim 20 m². Er is geen duidelijkheid over de vergunningstoestand van het volledig bebouwde gelijkvloers. De aanvrager brengt hierover geen enkel bewijsstuk bij. Artikel 23 van de bouwcode bepaalt hierover immers: Het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 vierkante meter in meerdere woongelegenheden is principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 vierkante meter met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² behouden blijft. Dit artikel is ook van toepassing bij het samenvoegen van meerdere percelen of bij uitbreiding van het bouwvolume.

Volgens de bouwcode zou er per pand dus telkens één woning van 100 m² met aansluitende buitenruimte moeten voorzien worden. De aanvrager moet dan ook dringend uitsluitsel bekomen over de bebouwing achteraan het gelijkvloers.

 

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. De impact van een studentenhuis is heel anders dan die van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van twee grote woongelegenheden naar 9 studentenkamers de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

 

Kaasrui 8 is een pand dat werd opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.  Het betreft eveneens een beschermd monument vanaf 1976: de volledige voorgevel en bedaking zijn beschermd. Kaasrui 6 is gelegen in CHE-gebied.

 

Artikel 5 §1 van de bouwcode zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

 

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is ongunstig:

 

“Conform artikel 5§2 van de bouwcode moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Het project werd niet voorbesproken. Er werd wel voor beide panden een CHE-rapport opgemaakt door Koen Van Overvelt waarin een duidelijke historiek, omschrijving en waardenstelling vervat zit. Dit document dient als basis om het ontwerp te kunnen beoordelen.

 

Men wenst de horecafunctie op de gelijkvloerse en eerste verdieping te behouden, vanaf de tweede verdieping worden beide panden omgevormd tot 9 studentenkamers.

Opgemerkt wordt dat de plannen bestaande toestand en nieuwe toestand niet correct werden opgetekend:

-          De verdeling in het buitenschrijnwerk in de bestaande toestand is niet correct opgetekend.

-          De vloerconstructies zijn fout opgetekend: de historische draagstructuur werd niet opgetekend op de plannen noch op de snedes.

-          Het dak werd foutief ingetekend op snede. Het betreft geen mansardedak maar een schilddak.

-          De historische dakstructuur is eveneens niet opgetekend.

-          De vloerconstructie tussen kelder en niveau 0 is geen gewapende betonconstructie. De kelder bestaat uit een tongewelf.

-          Het dak staat opgetekend als zijnde geïsoleerd, wat niet lijkt overeen te komen met de bestaande toestand.

-         

Door het onzorgvuldig optekenen van de bestaande toestand is het niet mogelijk om de gewenste toestand te beoordelen.

 

Kaasrui 8:

-          Voorgevel van het beschermde monument:

  • Herstel van pui: opnieuw aanbrengen van het entablement waarvan de kroonlijst steunde op voluutconsoles, conform historische tekeningen uit het CHE-rapport.
  • Pvc schrijnwerk in zwarte kleur is niet aanvaardbaar in de gevel van het beschermde monument. Er dient schrijnwerk voorzien te worden met correcte profilering, materiaalgebruik en indeling. Details moeten worden voorgelegd aan het Agentschap Onroerend Erfgoed.
  • Bovenin de trapgevel staat er iets in hout, bruin volgens het gevelplan. Het is niet duidelijk wat hiermee bedoeld wordt.
  • Het is niet duidelijk of het aanbrengen van dakisolatie mogelijk is zonder zichtbaar te zijn ter hoogte van de trapgevel. Dit moet verder onderzocht worden en aangetoond worden dat de isolatie en afwerking onder de trappen van de trapgevel blijven.
  • Muurankers zijn opnieuw zwart te schilderen.

-          Interieur:

  • Kelder: Met uitzondering van een sas worden hier geen ingrepen uitgevoerd.
  • Niveau 0: Er wordt een nieuwe trap voorzien naar de tussenverdieping in de zaak zelf. Ook de trap naar de eerste verdieping wordt vernieuwd. Deze trap komt wel toe op dezelfde plaats als de bestaande trap. Er moeten geen balkconstructies worden aangepast.
  • Niveau 1: Het is niet duidelijk of de historische moer- en kinderbalken in functie van de beloopbaarheid van de trap behouden kunnen blijven. Een snede over de nieuwe trap en bestaande constructie ontbreekt.
  • Niveau 2/3: Behoud van traphal. De trap zelf wordt vervangen. Er worden in de ruimtes badkamers ingebracht. Het is niet duidelijk of dit een impact heeft op de balklagen.
  • Plaatsing rookkoepel: Het is onduidelijk of dit kan dit ten opzichte van de bestaande spanten.

Kaasrui 6:

-          Voorgevel:

  • Pvc schrijnwerk in zwarte kleur is niet aanvaardbaar in de gevel van dit pan. Er dient schrijnwerk voorzien te worden met correcte profilering, materiaalgebruik en indeling. Details moeten worden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.
  • We gaan uit van behoud en herstel van de bestaande kroonlijst.
  • Bij het aanbrengen van dakisolatie mag de isolatie inclusief afwerking niet boven de trappen van de trapgevel achteraan uitsteken.

-          Interieur:

  • Het tongewelf wordt aangepast in functie van een trap naar een fietsenstalling. Er wordt ook een indeling voorzien in verschillende lokalen. De indeling is aanvaardbaar. Het beschadigen van een gewelf voor het voorzien van een fietsenberging is vanuit erfgoedoogpunt niet aanvaardbaar.
  • Niveau 0: Er wordt een nieuwe toegang gemaakt tot de nieuwe traphal die naar de kelder en bovengelegen verdiepingen leidt. De opening wordt niet gewijzigd dus heeft geen impact op de historische balken.
  • Niveau 1: Wijzigt niet met uitzondering van de toegang tot de trap die doorloopt vanaf niveau 0.
  • Niveau 2/3: Het inbrengen van badkamers en keukens in bestaande ruimtes lijkt ok, maar het is niet te beoordelen welke impact dit heeft op de balkenlagen.
  • Plaatsing rookkoepel: Het is onduidelijk of dit kan dit ten opzichte van de bestaande spanten.

Op basis van de snede is het niet duidelijk welke afwerking voorzien wordt en of deze afwerking een impact heeft op de erfgoedwaarde van de draagstructuur van het pand. De moer- en kinderbalken zijn niet opgetekend. Het lijkt alsof er een hedendaagse draagconstructie in het pand aanwezig is, wat uiteraard niet correct is, en waardoor het niet mogelijk is om een beoordeling op te maken die ook accuraat is en van toepassing op het voorstel.

Er wordt nogmaals gevraagd om correcte plannen toe te voegen die een bestaande toestand correct en volledig weergeven. De bestaande toestand op plan en snedes is niet in overeenstemming met de tekst op de plannen, noch met de informatie uit het CHE-rapport.

 

Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies verleend. Een verduidelijking van de plannen zou een voorwaardelijk gunstig advies kunnen opleveren. Helaas werd het dossier niet voorbesproken zodat we dit niet voorafgaand konden meegeven.”

 

Dit advies wordt bijgetreden. Het plaatsen van pvc schrijnwerk in de historische gevels en in deze historische context is niet inpasbaar, evenals het doorbreken van het tongewelf in de historische kelder. De aanvraag is hierdoor in strijd met RUP Binnenstad (art. 2.2.1) en de bouwcode (art. 5). Verder geven de plannen en doorsneden inderdaad geen duidelijkheid in hoeverre de balkstructuren, dakconstructie en andere erfgoedkundige elementen worden aangetast. Een voorbespreking zou veel van deze gebreken hebben kunnen voorkomen.

 

Het Agentschap Onroerend Erfgoed bracht stilzwijgend een gunstig advies uit. In elk geval moeten alle wijzigingen aan de beschermde gevel en dakconstructie ter toelating worden voorgelegd aan het Agentschap.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

 

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

 

Artikel 21 van de bouwcode legt op dat de minimale verdiepingshoogte van een verblijfsruimte 2,60 m is. Kamer 201 heeft een vrije hoogte van 2,15 m. Dit is niet duidelijk afleesbaar op de plannen en er is ook geen doorsnede over deze kamer, maar de hoogte kan wel worden afgeleid uit het plan van de achtergevel. Een minieme afwijking van 5 à 10 cm kan in een bestaand historisch pand verantwoord zijn maar het verschil is hier te groot om de afwijking te kunnen toestaan.

 

Volgens artikel 21 §2 moet onder schuine daken de helft van de netto-oppervlakte van de verblijfsruimte, te meten vanaf 1,80 m, een hoogte hebben van minstens 2,60 m, dit is niet het geval voor kamers 401 en 402. Deze hoogte wordt enkel behaald in de middenstrook van +/-1,20 m breed, die in beide gevallen wordt doorbroken door de traphal en bergkasten. De aanvraag bevat ook geen dwarsdoorsnede waar de vrije hoogte in deze twee zolderkamers duidelijk wordt aangetoond. De overige zes kamers hebben een netto oppervlakte variërend van 13 tot 16 m² en zijn voldoende ruim.

 

Niet alleen de oppervlakte van de kamers zijn klein en hebben niet allemaal voldoende vrije hoogte, ook de gemeenschappelijke keuken heeft een oppervlakte van slechts 14,8 m², bergkasten en keukenblok inbegrepen. Dit is erg klein voor 9 studenten, daar waar toch een redelijke gemeenschappelijke ruimte voor verwacht wordt. Door de L-vormige ruimte blijft er maar 8,5 m² nuttige vloeroppervlakte over of minder dan 1 m² per student. Op het plan staat een tafel met vier stoelen getekend, het is duidelijk dat de ruimte veel te krap is voor een tafel met 9 stoelen.

 

Mobiliteitsimpact

 

Toetsing parkeerbehoefte

 

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.

 

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging naar studentenkamers.

De reca op het gelijkvloers en 1ste verdieping blijft behouden.

9 studentenkamers met parkeernorm 0,15/kamer: 9 x 0,15 = 1,35.

De werkelijke parkeerbehoefte is 1.

 

De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.

 

In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:

 

Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.

 

De voorliggende aanvraag heeft bovendien betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom kunnen geen parkeerplaatsen voorzien worden.

 

Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal parkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren parkeerplaatsen.

 

De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.

In de laatst vergunde toestand zijn er 2 eengezinswoningen. De parkeerbehoefte hiervan is 2. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 2.

 

Het bijgestelde aantal ontbrekende parkeerplaatsen is 1 – 2 = 0.

 

 

Fietsvoorzieningen

 

Voor de 9 studentenkamers moeten 9 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de kelder en zijn moeilijk bereikbaar via een smalle inkomdeur met een opening van 70 cm en een trap met fietsgoot.

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Fasering

 

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

20 december 2021

Volledig en ontvankelijk

28 februari 2022

Start 1e openbaar onderzoek

9 maart 2022

Einde 1e openbaar onderzoek

7 april 2022

Beslissing aanvaarding wijzigingsaanvraag

25 april 2022

Start laatste openbaar onderzoek

11 mei 2022

Einde laatste openbaar onderzoek

9 juni 2022

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

12 augustus 2022

Verslag GOA

15 juli 2022

naam GOA

Katrine Leemans

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

Onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Startdatum

Einddatum

Schriftelijke bezwaar-schriften

Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften

Petitie-lijsten

Digitale bezwaar-schriften

9 maart 2022

7 april 2022

0

0

0

3

11 mei 2022

9 juni 2022

0

0

0

4

 

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

 

Tijdens het openbaar onderzoek werden 7 bezwaren ingediend.

De bezwaren kunnen worden samengevat als volgt:

 

  1. Vrees voor geluidsoverlast: er is nu al geluidshinder door het bestaande restaurant. De scheimuur is erg dun (eensteens) waardoor nu al geluiden van de huidige -rustige- bewoners worden overgebracht. Studenten hebben een ander ritme en 9 studenten zullen voor veel overlast zorgen: kotfeestjes e.d.
    Beoordeling: Studenten hebben ook hun plek in de binnenstad en niet alle studenten zijn nachtraven en fuifnummers, maar 9 studenten in deze panden van dit project is inderdaad te veel. De druk op deze panden wordt te groot en er is inderdaad een reëel gevaar voor overlast naar de buren en de ruimere omgeving. Het bezwaar is gegrond.
  2. Vrees voor stofhinder en geluidsoverlast tijdens de werken.
    Beoordeling: Dit is geen argument om een omgevingsvergunning te weigeren. Het bezwaar is niet gegrond.
  3. De vraag om geluidsisolatie aan te brengen tegen de scheimuur.
    Beoordeling: Dit is zeker een valabele suggestie. Het isoleren van de scheimuren kan eventueel een gedeeltelijke oplossing bieden tegen geluidsoverlast. Dit kan gebeuren in onderling overleg en in overleg met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij:

 

-          de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;

-          het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

 

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.