2022_CBS_06244 - Omgevingsvergunning - OMV_2022052166. Unescolaan 6-8 en Krijgslaan 175. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/10/2021: vergunning (20212638) voor realiseren van een ondergrondse parkeervoorziening zone B1 en aanleggen van twee bovengrondse bezoekersparkings;

-          28/08/2020: voorwaardelijke vergunning (20194136) voor het bouwen van 3 meergezinswoningen in zone B1b, B1c en B1d;

-          28/08/2020: voorwaardelijke vergunning (20194196) voor het realiseren van een ondergrondse parkeervoorziening voor de ontwikkeling Neerland zone B/D;

-          20/12/2019: verkavelingsvergunning (20195) voor verkavelen van een terrein in 42 loten voor eengezinswoningen en 7 loten voor meergezinswoningen met ondergrondse parking, en het aanleggen van het openbaar domein.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

• 3 vrijstaande meergezinswoningen met in totaal 55 appartementen en 2 commerciële ruimtes;
• met betrekking tot de wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 14 éénslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 52m2;
  • 34 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 73m2;
  • 7 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 92m2;
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 70m2;
• de volumes bezitten 5, 3 en 5 bouwlagen onder platte daken;

-          gevelafwerking:

• gevels in bruingrijze baksteen met horizontale gevelbanden in bruingrijs prefab beton;
• natuurlijk gekleurd houten buitenschrijnwerk;
• bruingrijze spijltjes borstweringen.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein.

Gewenste toestand

-          aanpassingen vergunning OMV_2019022226:

• de ruimtes waarin de brandladders waren voorzien worden ingericht als private bergingen die bereikbaar zijn vanaf de terrassen;
• wijziging van de indeling van de ondergrondse verdieping in functie van:

-          vergroting van de inhoud van de septische putten;

-          wijziging van de technische lokalen;

• wijzigingen van het buitenschrijnwerk:

-          gewijzigde indeling van de ramen naar de terrassen;

-          gewijzigde indeling van de toegangsdeuren.

Inhoud van de aanvraag

-          vervangen van de ruimtes voorzien voor de brandladders door private bergingen;

-          wijziging van de inhoud van de septische putten;

-          wijzigingen aan de technische ruimten op de kelderverdieping;

-          wijzigingen aan het buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Neerland 30 bis, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 oktober 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: 10. zone voor gestapelde woningen en 4.1. zone voor wegenis.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling 20195, goedgekeurd op 20 december 2019, meer bepaald in lot(en) 44.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan, het bijzonder plan van aanleg en de verkavelingsvergunning.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  verscheidene deuren draaien open over het openbaar domein;
• artikel 29 Fietsstalplaasten en fietsparkeerplaatsen:

het is niet duidelijk of de trap(pen) van B1b worden voorzien van fietsgoten en of de fietsenbergingen werden voorzien van elektrische oplaadpunten conform de voorwaarden uit de voorgaande vergunning (OMV_2019022226).

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet beperkte aanpassingen aan drie meergezinswoningen met in totaal 55 appartementen en 2 commerciële ruimtes, deze maken deel uit van het stadsontwikkelingsgebied Neerland. De functies zijn in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften (OMV_2019064857), het BPA (nr. 30 bis Neerland) en het gewestplan (woonuitbreidingsgebieden) en zijn verenigbaar met de toekomstige functies binnen deze nieuwe ontwikkeling.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De plannen voorzien beperkte aanpassingen. Op de terrassen worden ruimtes voor brandladders omgevormd tot bergingen. Ondergronds vergroten de septische putten en worden de technische lokalen gewijzigd. Het aangepaste ontwerp voldoet wat betreft schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid aan de verkavelingsvoorschriften. Bijgevolg kan er worden gesteld dat het ruimtegebruik en de bouwdichtheid aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen

Het goedgekeurde Beeldkwaliteitsplan opgemaakt d.d. 04/02/2019 maakt integraal deel uit van de verkavelingsvoorschriften. Dit document legt de gewenste materiële en visuele kwaliteit van de nieuwe woonontwikkeling vast. Het ontwerp voor de wijk is gebaseerd op het idee van een rurale, dorpse woonontwikkeling rond grotere en kleinere pleinen. Lage muurtjes, tuinen en paden die door de groene omgeving lopen scheppen een informele sfeer. Van hieruit opent de bebouwing lange zichten in het omliggende parklandschap.

Toegelaten materialen voor de op te richten gebouwen zijn gevelmetselwerk in aardetinten en eventueel secundaire elementen in beton, natuursteen en hout. Het schrijnwerk moet voorzien worden in hout, staal of aluminium. De gewenste aanpassingen aan de gevels voldoen aan de verkavelingsvoorschriften en zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

De voorliggende aanvraag handelt over een regularisatie en wijziging van de reeds vergunde situatie. Voor het projectgebied werden reeds andere verkavelingsvergunningen aangevraagd (waaronder OMV_2019144924 en OMV_2019064857) en onder voorwaarden afgeleverd. Onder de voorwaarden werd opgenomen dat het programma van maatregelen, voortvloeiend uit de archeologienota (ID 9262, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/9262), verplicht dient te worden uitgevoerd voorafgaand aan de werken (cfr. Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1). Dit programma van maatregelen beveelt een vooronderzoek in uitgesteld traject met ingreep in de bodem in de vorm van een proefsleuvenonderzoek eventueel gevolgd met een verkennend en waarderend booronderzoek. Het onderzoek door RAAP werd uitgevoerd op maandag 23 en 24 november 2020. Van de nota werd door het agentschap Onroerend Erfgoed akte genomen op 26/12/2020. De nota beval een opgraving van een geselecteerde zone (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/16991). De opgraving werd ondertussen reeds uitgevoerd en afgerond. De bouwheer is echter nog steeds verplicht om ook de afwerking van het eindverslag correct en conform de Code van Goede Praktijk te faciliteren en ondersteunen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de wooneenheden aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De wijzigingen hebben geen impact op mobiliteit. In voorwaarde zal worden opgenomen om in de fietsenbergingen elektrische oplaadpunten te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode en de trappen naar deze fietsenbergingen te voorzien van fietsgoten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De voorwaarden uit het hydraulisch en technisch advies van Water-link en Aquafin na te leven.

3. Bij gebouw B1b de trappen te voorzien van 2 fietsgoten. Een fietsgoot moet op minstens 25 cm van de muur geplaatst worden.

4. In de fietsenberging elektrische oplaadpunten te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode.

5. De bouwheer voert het verplichte programma van maatregelen uit, voorvloeiend uit de archeologienota. Dit programma van maatregelen schrijft een vervolgonderzoek met ingreep in de bodem voor, nl. een proefsleuvenonderzoek eventueel gevolgd door een verkennend of waarderend booronderzoek. Dit onderzoek dient te gebeuren voor de start van eender welke toekomstige graafwerken.

6. Deuren enkel over het openbaar te laten opendraaien bij calamiteiten.

7. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.