2022_CBS_06347 - Omgevingsvergunning - OMV_2022055806. Schuttershofstraat 21. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vaststelling (ID.:103601) als bouwkundig erfgoed voor een kantoorgebouw in beaux-artsstijl;

-          15/06/2018: vergunning (OMV_2018034868) voor het vernieuwen van merknaam op zonneluifels en boven inkom;

-          01/08/1996: vergunning (86#960695) voor het verbouwen van een winkel;

-          21/01/1993: vergunning (86#8719739) voor het verbouwen van drie ramen op het gelijkvloers.

vergund geachte toestand

-          functie: detailhandel op de gelijkvloerse- en kelderverdieping;

-          bouwvolume: gelijkvloers en kelderverdieping: ingesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder een zadeldak;

-          gevelafwerking:

• lijstgevel in beaux-artstijl onderaan afgewerkt met een arduinen plint;
• 3 ramen op de gelijkvloerse verdieping met bovenaan afrondingen;
• monumentale toegangspoort met 2 opengaande delen;
• zaakgebonden publiciteit aan de toegangsdeur in letters ‘couturissimo’.

Huidige toestand

-          functie: detailhandel op de gelijkvloerse- en kelderverdieping;

-          bouwvolume: gelijkvloers en kelderverdieping:

• achter de ingang van het handelspand zijn intern trappen voorzien;
• in de kelder zijn trappen naar een langer gelegen gedeelte voorzien;

-          gevelafwerking:

• 3 uitvalluifels boven de ramen op de gelijkvloerse verdieping;
• schrijnwerk in zwarte stalen profielen;
• banier aan de rechterzijde van de toegangspoort.

Gewenste toestand

-          functie:

• detailhandel en dienstverlening op de gelijkvloerse verdieping;
• dienstverlening op de kelderverdieping;

-          bouwvolume:

• de trappen achter de ingang van het handelspand worden gesloopt en verplaatst;
• een nieuwe plateaulift ten behoeve van rolstoelgebruikers;
• de trappen in de kelder naar het lager gedeelte worden gesloopt en de vloerpas wordt gelijkgetrokken;

-          gevelafwerking:

• 3 gebogen zwarte, stoffen luifels die de ronding van de ramen volgen met vooraan zaakgebonden publiciteit in witte letters ‘Sisley’;
• onder horizontale tussenstijl van de 3 gelijkvloerse ramen bevindt zich zaakgebonden publiciteit in witte letters ‘Sisley’ op een zwart metalen plaat;
• banier van circa 0,55 x 2,40 m aan de linkerzijde van de toegangspoort.

Inhoud van de aanvraag

-          plaatsen van luifels en zaakgebonden publiciteit aan de voorgevel;

-          gedeeltelijk wijzigen van de functie op de gelijkvloerse- en kelderverdieping;

-          interne constructieve wijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh) en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18 Niveauverschillen - algemene bepalingen:
  De trap aan de inkom heeft een niveauverschil, groter dan 18 cm, en wordt niet overbrugd met een helling of lift.
• Artikel 21 Verticale plateauliften:
  Voor elke lifttoegang moet een vrije en vlakke draairuimte worden voorzien. Bij de plateaulift aan de inkomzone, is op het verhoogd gedeelte geen vrije en vlakke draairuimte van 1,50 m voorzien.
• Artikel 25 Vrije en vlakke wandbreedte:
  Ter hoogte van het rolstoel-toegankelijk toilet is geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur voorzien. Naast de deurkruk dient een opstelruimte van minstens 0,50 m te worden gegarandeerd.
• Artikel 26 Draairichting:
  Deuren die leiden tot aangepaste sanitaire voorzieningen, dienen naar buiten open te draaien. De ontworpen deur draait naar binnen toe.
• Artikel 28 Onthaal:
  De bedieningstoog, ter hoogte van de kassa, dient een verlaagd gedeelte te hebben van maximum 0,80 m hoog, de opening eronder dient minstens 0,70 m hoog te zijn, de breedte moet minstens 0,90 m bedragen en de diepte moet minimaal 0,60 m zijn. Volgens het ontwerp is het onduidelijk of de kassa hieraan voldoet.
• Artikel 30 Sanitaire cellen:
  Een aangepaste doucheruimte dient minstens 2,20 x 2,40 m groot te zijn. De ontworpen breedte bedraagt circa 1,90 m.
   

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  Het is niet duidelijk of voorzien is om het buitenschrijnwerk te vernieuwen.
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De hoogte van de behandelingsruimtes in de kelder voldoet, met 2,30 m, niet aan een minimale hoogte van 2,60 m.
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  In de behandelingsruimtes zijn onvoldoende voorzieningen voor minimale lichtinval en minimale luchttoevoer. Er zijn ook geen raamopeningen aanwezig die uitmonden in open lucht.
• Artikel 26 Afvalverzameling
  Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is. Het is onduidelijk of er een afvalberging wordt voorzien.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er zijn geen nieuwe fietsstalplaatsen voorzien voor de geïntegreerde dienstfunctie.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen van een handelsruimte met gedeeltelijke functiewijziging naar diensten.

Met betrekking tot de gedeeltelijke functiewijziging werd gunstig advies bekomen bij de stedelijke dienst Business en Innovatie:

“Gunstig advies voor een aantal wijzigingen ten behoeve van het vestigen van een nieuwe handelszaak in een pand gelegen in de Schutterhofstraat, onderdeel van het afgebakende hoofdkernwinkelgebied Centrum Antwerpen. Deze handelszaak heeft ook deels activiteit als dienstverlening (schoonheidssalon). Hiervoor zullen achteraan twee cabines worden ingericht ter ondersteuning van de hoofdactiviteit die handel is. Het is positief te beoordelen dat investeringen in het hoofdkernwinkelgebied gemaakt worden die nieuw ondernemerschap aantrekken naar de binnenstad. Bovendien zal een mix van functies (blurring-concept) in een commerciële ruimte steeds vaker voorkomen.”

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken beperken zich tot het gelijkvloers en de kelderverdieping. Hier worden de trappen achter de ingang van het handelspand verplaatst, wordt een nieuwe plateaulift voorzien ten behoeve van rolstoelgebruikers en wordt de vloerpas in de kelder gelijkgetrokken.

De handelingen en werken hebben betrekking op een pand dat vastgesteld is op de inventaris als bouwkundig erfgoed. Het advies van de dienst Monumentenzorg voor deze verbouwingswerken luidt als volgt:

“Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De ingrepen werden grotendeels voorbesproken. De structuur alsook de ornamenten blijven bewaard. De aan te passen vloer en de te slopen trap dateren uit 1996.”

De nieuwe vrije hoogte in de behandelingsruimtes in de kelder bedraagt minder dan 2,60 m, hetgeen strijdig is met artikel 21 van de bouwcode. De licht- en luchttoevoer naar deze ruimtes voldoet niet aan de voorschriften van artikel 24 van de bouwcode. Omwille van het sporadisch gebruik en de erfgoedwaarde kan een afwijking op voorgaande artikelen worden toegestaan.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Aan de voorgevel worden nieuwe reclameborden en zonneluifels voorzien: zwart stoffen luifels met in witte letters ‘Sisley’, één zwart metalen plaat met opschrift ‘Sisley’ boven de gelijkvloerse ramen en één nieuwe banier van circa 0,55 x 2,40 m aan de linkerzijde van de toegangspoort. De reclameborden voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften van de bouwcode.

De handelingen en werken hebben betrekking op een pand dat vastgesteld is op de inventaris als bouwkundig erfgoed. Het advies van de dienst Monumentenzorg aangaande de gevelingrepen luidt als volgt:

“Ook de reclame en de markiezen werden grotendeels voorbesproken. In voorbespreking was er ook nog sprake van het vervangen van het schrijnwerk in de bovengevels. Dit is nog oorspronkelijk of een vervanging naar origineel model. Bij het wijzigen van het schrijnwerk dient het bestaande schrijnwerk evenals het bouwplan uit 1913 als referentiebeeld voor het nieuwe houten schrijnwerk. Detailtekeningen zijn voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.”

Dit advies wordt bijgetreden en opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt op heel wat punten af van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.

Zo heeft de trap aan de inkom een niveauverschil groter dan 18 cm, maar wordt dit hoogteverschil niet overbrugd door een inpandige helling of lift conform artikel 18, 19 en 21 van de verordening. Omwille van de erfgoedwaarde van het pand kan op basis van artikel 33 van de verordening inzake toegankelijkheid afgeweken worden van de verplichting een lift of helling te voorzien.

Volgens artikel 21 van de verordening inzake toegankelijkheid dient voor elke lifttoegang een vrije en vlakke draairuimte te worden voorzien, hetgeen bij de nieuwe plateaulift aan de inkomzone op het verhoogd gedeelte niet voorzien is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Ter hoogte van het rolstoel-toegankelijk toilet is geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur voorzien. Naast de deurkruk dient conform artikel 25 van de verordening inzake toegankelijkheid een opstelruimte van minstens 0,50 m te worden gegarandeerd. Daarnaast dienen de deuren die leiden tot aangepaste sanitaire voorzieningen volgens artikel 26 van de verordening steeds naar buiten open te draaien. Deze zaken worden opgelegd als voorwaarden voor vergunning.

De bedieningstoog ter hoogte van de kassa dient een verlaagd gedeelte te hebben van maximum 0,80 m hoog. De opening eronder dient minstens 0,70 m hoog te zijn, de breedte moet minstens 0,90 m bedragen en de diepte moet minimaal 0,60 m zijn. Volgens het ontwerp is het onduidelijk of de kassa voldoet aan de voorschriften van artikel 28 van de verordening inzake toegankelijkheid. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

De ontworpen breedte van de aangepaste doucheruimte bedraagt slechts circa 1,90 m, waar dit volgens artikel 30 van de verordening inzake toegankelijkheid minstens 2,20 x 2,40 m dient te zijn. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

De aanvraag wijkt ook af van artikel 26 van de bouwcode. Functies anders dan wonen dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is. Het is onduidelijk of er een afvalberging wordt voorzien. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Laden en lossen

Laden en lossen kan gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Fietsvoorzieningen

Er zijn geen nieuwe fietsstalplaatsen voorzien voor de geïntegreerde dienstfunctie. Indien mogelijk wordt geadviseerd enkele inpandige fietsenstallingen te voorzien voor het personeel, echter onder voorwaarde dat deze geen afbreuk doen aan de erfgoedwaarde van het pand.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

3. Bij het wijzigen van het schrijnwerk dient het bestaande schrijnwerk evenals het bouwplan uit 1913 als referentiebeeld voor het nieuwe houten schrijnwerk. Detailtekeningen zijn voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

4. Het verhoogd gedeelte van de nieuwe plateaulift is te voorzien van een vrije en vlakke draairuimte conform artikel 21 van de gewestelijk verordening inzake toegankelijkheid.

5. De deur van het rolstoel-toegankelijk toilet aan de trekzijde te voorzien van minstens 50 cm vrije en vlakke vloer- en wandbreedte en deze naar buiten te laten opengaan conform artikel 25 en 26 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.

6. De bedieningstoog bij de kassa te voorzien van een onderrijdbaar gedeelte conform artikel 28 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.

7. De aangepaste doucheruimte te voorzien op de minimum binnenafmetingen van 2,2 m op 2,4 m conform artikel 30 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.

8. Alle functies anders dan wonen te voorzien van een afgescheiden en verluchte afvalberging van minstens 4 m² conform artikel 26 van de bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.