2022_CBS_09894 - Omgevingsvergunning - OMV_2022094832. Wasstraat 30. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen  

Relevante voorgeschiedenis 

• 19/02/2021: vergunning (OMV_2020166487) voor het uitbreiden van een eengezinswoning met een extra bouwlaag; 

• 07/10/1938: vergunning (1275#5158) voor veranderingswerken; 

• 08/07/1911: vergunning (956#3258) voor vergrotingswerken aan het huis. 

 Vergunde toestand 

• functie: 

  • wonen – eengezinswoning met vier slaapkamers; 

• bouwvolume:  

  • twee bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing; 

• voorgevelafwerking: 

  • voorgevel in pleisterwerk met plint en dorpels in natuursteen; 

  • voorgevelschrijnwerk in donkerbruin aluminium met gelijkvloerse bovenlichten en raamomkadering in simili-pleisterwerk; 

  • rolluiken in de voorgevel werden niet vergund; 

  • in het dak vooraan één dakkapel centraal; 

• achtergevelafwerking: 

  • achtergevel houten met donkerbruin schrijnwerk; 

  • in het dak achteraan één brede dakkapel centraal. 

 Huidige toestand 

• functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd: 

  • optopping en gewijzigde aanbouw uit de vergunning uit 2021 werden niet uitgevoerd; 

  • anderhalve bouwlaag onder zadeldak in gesloten bebouwing; 

  • eengezinswoning met twee slaapkamers; 

• gevelafwerking uit de vergunning uit 2021 werd niet uitgevoerd; 

  • voorgevel in wit simili-pleisterwerk met plint en dorpels in natuursteen; 

  • achtergevel in rood metselwerk. 

 Gewenste toestand 

• functie en bouwvolume: 

  • bestaande inrichting en bouwvolume gelijkvloers blijft behouden; 

  • herinrichting van de eerste verdieping naar drie slaapkamers; 

• voorgevelafwerking: 

  • geïsoleerde voorgevel in wit simili-pleisterwerk met plint en dorpels in natuursteen; 

  • gewijzigd voorgevelschrijnwerk in donkergrijs aluminium en raamomkadering in simili-pleisterwerk; 

  • in het dak vooraan twee dakvlakvensters; 

• achtergevelafwerking: 

  • geïsoleerde achtergevel; 

  • achtergevel in houten gevelbekleding en donkergrijs buitenschrijnwerk; 

  • in het dak achteraan één dakvlakvenster; 

  • in het dak één nieuwe schouwpijp. 

Inhoud van de aanvraag 

• isoleren en wijzigen van de voorgevel. 

• regulariseren en uitbreiden van de bestaande aanbouw. 

• wijzigen aan de scheidingsmuren. 

• interne wijzigingen, inclusief constructieve werken. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Er werden geen adviezen gevraagd. 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen  

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestplan – woongebied + aanvullende voorschriften gp 14 ; art 1, ° 1 punt 2 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring. 
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria: 
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten; 
- de eigen aard van het betrokken gebied; 
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein. 
 
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via  https://omgeving.vlaanderen.be/grup.

 Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.) 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5?juli?2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater) 
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5?juni?2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid) 
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 
   

Algemene bouwverordeningen 

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen) 
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 
   

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28?april?2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’) 
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten: 

  • Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer:  

    • de dakvlakramen ter hoogte van de voorgevel liggen boven de 2 meter van het loopvlak van de verblijfsruimte; 

    • het dakvlakraam ter hoogte van de achtergevel heeft een oppervlakte van 0,7 m² < 1 m²; 

    • het nieuwe buitenschrijnwerk in de voorgevel heeft geen te openen raamgedeelte; 

  • Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:  

  • • de opstand ter hoogte van de gelijkvloerse achterbouw bedraagt 0,15 meter ten opzicht van het hoogst aangrenzende dakvlak < 0,30 meter; 

  • Artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: 

  • • §2 de verticale hemelwaterafvoer in de voorgevel werd niet weergegeven op de plannen. Deze dient inpandig aangesloten te worden en dient onderaan (tot 1,2 m hoogte) slagvast te zijn. 

  • Artikel 43 Septische putten: 

  • • De septische put wordt gesupprimeerd. 

Sectorale regelgeving 

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel?1.3.1.1 van het decreet van 18?juli?2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020. 
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021) 
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.  
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 
  Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets  

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid 

Gelijkvloers 

De aanbouw uit 1938 werd gewijzigd naar gelijkvloerse aanbouw met een bouwdiepte tot 12,9 meter. De vergunde aanbouw en opstopping uit 2021 zal niet worden uitgevoerd. 

De aanvraag betreft het regulariseren en extern isoleren van de bestaande aanbouw. 

De bestaande bouwdiepte sluit maximaal aan bij het bouwvolume van de aangrenzende gebouwen. De keuken en washuis achteraan werden omgevormd tot een keuken en badkamer. De dubbele deur tussen de keuken en eethoek werd verwijderd. De gewijzigde indeling van het gelijkvloers betreft een verbetering ten opzichte van de vergunde toestand uit 1938. Hiertegen geen bezwaar. 

Isoleren van de gevels 

De bouwheer wenst de voor- en achtergevel te isoleren en te bepleisteren. Het na-isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.  

Om vervlakking van het straatbeeld tegen te gaan, dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed te worden aan een aantal ontwerpdetails bij het opnieuw bepleisteren van de gevel. Concreet dienen de afmetingen van de raamopeningen en de arrière-corps behouden te blijven, moeten de bestaande decoratieve gevelreliëfs steeds evenveel uit het vernieuwde gevelvlak springen als in bestaande toestand het geval is en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel.  

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14 cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet. 

Visueel-vormelijke elementen 

Isoleren van de voorgevel 

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Wasstraat gekenmerkt wordt door wit gepleisterde lijstgevel, afgewisseld met panden afgewerkt met gevelmetselwerk. Het nieuwe voorgevelvlak wordt opnieuw afgewerkt in wit simili-pleisterwerk. Dit wordt gunstig geadviseerd. 

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is noodzakelijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden. Dit wordt opgenomen in voorwaarden bij de vergunning. 

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, deksteen…) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen. De kenmerkende elementen in natuursteen (raamdorpels en plint) worden herplaatst, en ook het kenmerkende simili-pleisterwerk wordt opnieuw voorzien. Dit wordt gunstig geadviseerd. 

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd. 

 Achtergevel 

De geïsoleerde achtergevel wordt afgewerkt met houten gevelbekleding met houten buitenschrijnwerk en dakrand in witte pvc. De achtergevel werd reeds vergund met horizontaal houten gevelbekleding. Gelet op deze vergunde toestand en de stedelijke context van de achtergevel, hiertegen geen bezwaar. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 

Slaapkamers 

De eerste verdieping wordt heringericht van twee slaapkamers (respectievelijk circa 10,2 m² en circa 19,4 m²) naar drie slaapkamers (respectievelijk circa 10,2 m², circa 8,8 m² en circa 8,4 m²). De grootste slaapkamer heeft dus slechts een netto-vloeroppervlakte van circa 10,2 m², wat onvoldoende kwalitatief is als enige grote slaapkamer. De herindeling van de eerste verdieping heeft een negatieve invloed op de leefkwaliteit van de woning. Dit wordt ongunstig geadviseerd en dient uitgesloten te worden uit de vergunning. 

Bijkomend dient gemeld te worden dat de oppervlakte van de grootste slaapkamer (10,2 m²) lager is dan de normen van de VMSW (11 m²), waarnaar het informatieve gedeelte van artikel  22 §2 van de Antwerpse bouwcode verwijst als vuistregel voor de goede ruimtelijke ordening. Ook heeft slaapkamer 3 slechts een breedte van 2,18 meter, ten opzichte van de VMSW-norm van minimaal 2,20 meter. Dit betekent dat het voorliggende voorstel voor een private eengezinswoning minder kwalitatief is dan de minimumnormen voor een sociale woning. 

Geen enkele van de 3 slaapkamers beschikt over een voldoende licht en zicht, conform artikel 24 van de bouwcode. Ook hieruit blijkt dat de gewijzigde slaapkamers onvoldoende kwalitatief zijn. 

Gevelisolatie en nutsvoorzieningen 

Bij het plaatsen van buitengevelisolatie dient er aandacht besteed te worden aan een aantal voorwaarden in functie van het inpalmen van het openbaar domein. 

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar Domein. 

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen. 

Advies aan het college  

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

1. Alle interne wijzigingen aan de eerste verdieping worden uitgesloten van vergunning. 

2. Het supprimeren van de septische put wordt uitgesloten van vergunning. 

3. De arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie. 

4. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren. 

5. De nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein zodanig dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden, los van herstelwerken aan de nieuwe constructie. 

6. Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar Domein. 

7. Het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van: dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.). 

8. De verticale hemelwaterafvoer in de voorgevel inpandig aan te sluiten op het interne rioolstelsel en dit onderaan (tot een hoogte van 1,2 meter) slagvast te voorzien, conform artikel 41§2 van de bouwcode. 

9. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. 

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Bevraging aanpalenden 

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.