2022_CBS_09901 - Omgevingsvergunning - OMV_ 2022120524. Lange Lobroekstraat 232. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen  

Relevante voorgeschiedenis  

• 24/06/2022: weigering (OMV_2021129349) voor het verbouwen van een winkelwoonhuis tot 7 studentenkamers; 

• 15/02/1963: vergunning (18#44863) voor het verbouwen van een winkel. 

Vergunde toestand 

• functie: gelijkvloerse winkelruimte met bovenliggende woning, autonoom van elkaar functionerend; 

• bouwvolume:  

• 3 bouwlagen en zolder onder zadeldak;  

• gelijkvloers volledig bebouwd. 

 Bestaande toestand 

• functie: meergezinsgebouw met 3 woongelegenheden;  

• bouwvolume:  

  • 3 bouwlagen en zolder onder zadeldak;  

  • perceelsgrens aan de linkerkant op de verdiepingen gewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand; 

• voorgevelafwerking:  

  • afgewerkt met witte bezetting op de gelijkvloerse verdieping en in rode baksteen op de verdiepingen; 

  • schrijnwerk in hout met bruine kleur; 

  • gewijzigde, gelijkvloerse voorgevel met toevoeging van een extra inkomdeur. 

 Nieuwe toestand 

• functie: studentenhuisvesting met 7 kamers met gemeenschappelijke keuken en sanitair; 

• bouwvolume:  

  • aangepaste vloerplaten;  

  • open buitenruimte achteraan op het gelijkvloers; 

  • fietsenberging in de kelder, rechtstreeks toegankelijk langs de straat;  

• voorgevelafwerking:  

  • aangepaste gelijkvloerse gevel afgewerkt met een roodbruine baksteen en voorzien van aluminium buitenschrijnwerk (bruin); 

  • aparte inkom en trap voor de fietsenberging in de kelder; 

  • houten buitenschrijnwerk op de verdiepingen. 

 Inhoud van de aanvraag 

• wijzigen van een winkel en bovenliggende woning tot studentenhuisvesting; 

• inrichten van een kamergebouw met 7 studentenkamers en gemeenschappelijke delen;  

• beperkt ontpitten achteraan;  

• wijzigen gelijkvloerse voorgevel. 

Adviezen 

Externe adviezen  

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen  

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring. 
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing 
van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria: 
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten; 
- de eigen aard van het betrokken gebied; 
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein. 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. 

Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.) 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.  

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater) 
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 
   

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 
   (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid) 
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 

Algemene bouwverordeningen 

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer) 
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’) 
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt: 

  • Artikel 43 Septische putten: de inhoud van de septische put is onvoldoende groot, deze dient minstens 2.900 liter te bedragen. 

Sectorale regelgeving 

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020. 
   (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”) 
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.  

• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.  
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 
  Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid 

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. De bestaande vergunde winkelwoning wordt omgevormd tot studentenkamers. De winkel en de bovenliggende woning functioneren volgens de laatst vergunde toestand autonoom van elkaar waardoor een inrichting met studentenkamers op deze plek inpasbaar is. De aanvraag blijft verenigbaar met de bestemming woongebied volgens gewestplan.  

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid 

De schaal en het ruimtegebruik zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. De bergplaats op het gelijkvloers aan de achterzijde van het perceel wordt gesupprimeerd ten voordele van een buitenruimte bij de gelijkvloerse kamer. Verder blijft het bestaande vergunde volume behouden en in harmonie met het referentiebeeld van de omgeving.  

Visueel-vormelijke elementen 

De gelijkvloerse plint wordt herwerkt. De plint die in de bestaande toestand nog steeds het uitzicht had van een winkelpui wordt aangepast aan de nieuwe achterliggende functie. De nieuwe gevelopeningen worden afgestemd op de gevelopeningen van de bovenliggende verdiepingen. De plint zal ook opgetrokken worden in roodbruin metselwerk zoals de bestaande voorgevel. De kleur van het nieuwe aluminium schrijnwerk wordt afgestemd op het bestaande houten schrijnwerk op de verdieping. Tussen het oude en nieuwe deel komt gevelbreed plaatwerk in een witte kleur. Deze kleurkeuze is afgestemd op de aanwezige kleuren in het polychroom metselwerk. De hierboven beschreven ingrepen worden geapprecieerd.  

De penant links naar de voordeur wordt afgewerkt met witte beplating. Na contact met de architect blijkt dit een tekenfout te zijn en zal deze penant ook in metselwerk uitgewerkt worden. Dit wordt nog als voorwaarde aan de vergunning gekoppeld.  

De voordeur en de ramen van de gelijkvloerse kamer hebben dezelfde hoogte. De deur van de fietsenberging is lager. Het is aangewezen om ook boven de deur naar de fietsenkelder een bovenlicht in glas te voorzien. Op die manier wordt er bovendien daglicht binnengebracht ter hoogte van de trap wat het gebruiksgenot verhoogt. De plaatsing van het bovenlicht wordt als voorwaarde aan de vergunning gekoppeld. 

Mits het respecteren van deze voorwaarden is de visueel-vormelijke inpassing van de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 

De inhoud van de septische put is onvoldoende groot. Deze dient minstens 2.900 liter te bedragen volgens artikel 43 van de bouwcode. Dit wordt als voorwaarde aan de vergunning gekoppeld.  

Mobiliteitsimpact  

Toetsing parkeerbehoefte 

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

De aanvraag betreft het verbouwen van een winkelwoonhuis naar studentenkamers. 

Fietsvoorzieningen 

Voor de 7 studentenkamers moeten 7 fietsenstallingen voorzien worden. 

Advies aan het college  

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden  

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven. 

2. De penant links naar de voordeur moet worden afgewerkt met roodbruin metselwerk. 

3. Boven de deur naar de fietsenkelder moet een bovenlicht voorzien worden. 

4. De inhoud van de septische put moet minstens 2.900 liter bedragen conform artikel 43 van de bouwcode. 

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.