Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022093227 |
Gegevens van de aanvrager: | NV WINVEST I met als adres Jordaenskaai 25 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Bisschopstraat 11-11A te 2060 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 8 sectie H nr. 571L18 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | uitbreiden van een meergezinswoning en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden naar 5 |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 21/05/1931: toelating (1931#39235) voor gevel- en binnenveranderingen.
Geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- bijkeuken op het gelijkvloers omgevormd tot slaapkamer;
- 2 woongelegenheden op verdieping omgevormd tot tweeslaapkamerappartenten;
- Er werd een zelfstandige woonentiteit ingericht in de dakverdieping:
- gewijzigde toegangsdeuren naar de wooneenheden op de verdiepingen vanuit de traphal.
Nieuwe toestand
- functie:
- 1e en 2e verdieping: 2 éénslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 69 m² en netto buitenruimte van circa 4 m²;
- 3e verdieping: 1 éénslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 43 m² en netto totale buitenruimte van circa 7 m²;
- 4e verdieping: 1 éénslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 43 m² en netto buitenruimte van circa 4 m²;;
- 5e en 6e verdieping: 1 tweeslaapkamer duplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 97 m² en netto buitenruimte van circa 6 m² buitenruimte;
- de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden is 64 m²;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 5;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 29 augustus 2022 | 17 oktober 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 29 augustus 2022 | 28 september 2022 | Ongunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 3 november 2022 | 28 november 2022 | Ongunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 29 augustus 2022 | 20 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Water-link | 29 augustus 2022 | 17 oktober 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 29 augustus 2022 | 7 september 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 29 augustus 2022 | 29 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 29 augustus 2022 | 12 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 29 augustus 2022 | 30 augustus 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 29 augustus 2022 | 12 september 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 3 zone voor centrumfuncties - (ce).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op
volgende punten:
- 1 Algemene voorschriften, 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld
- 1 Algemene voorschriften, 1.4 Draagkracht:
voorliggende aanvraag biedt geen antwoord aan de parkeervraag, noch aan een kwaliteitsvolle verticale ontsluiting van de woningen. De problemen die de densiteitsverhoging van 2 extra entiteiten met zich meebrengt worden niet opgelost op eigen terrein waardoor de draagkracht overschreden wordt.
- 2 Bijzondere voorschriften, Artikel 1 Zone voor wonen – (Wo), 1.1 Bestemming:
de functiewijziging van het gelijkvloers van woning met handelsruimte naar detailhandel is niet in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van artikel 1 zone voor wonen (wo) waar detailhandel niet is toegelaten met uitzondering van de hoekpercelen.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Voorliggende aanvraag betreft de uitbreiding en optopping van een bestaande rijbebouwing. Het bestaande pand telt 4 bouwlagen en maakt deel uit van een reeks lagere handelspanden in de Bisschopstraat. Het voorwerp van de aanvraag omvat een verhoging van het bestaande pand boven de kroonlijst met twee volwaardige bouwlagen en een lichtjes terugspringende daklaag.
De stedelijke dienst Omgeving betreurt dat de aanvraag werd ingediend zonder voorafgaande dialoog en is van mening dat het bestaande pand haar beperkingen heeft naar draagkracht (zowel stabiliteit-technisch als naar densiteit) gezien de smalle perceelsbreedte. Op dergelijk smalle kavel kan immers geen adequaat antwoord geboden worden aan de parkeervraag, noch aan een kwaliteitsvolle verticale ontsluiting (trap + lift) van de woningen. Daarnaast wordt de stabiliteit van de bestaande onderbouw (vloeren in hout) in vraag gesteld bij de optopping met drie bouwlagen.
Door het toevoegen van 2 woongelegenheden op de smalle kavel stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 5 eenslaapkamerappartementen is een onaanvaardbare mix.
Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor de bestaande appartementen op de 1ste en 2de verdieping noch voor de nieuwe appartementen op de 3de en 4de verdieping in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.
Verder is de gelijkvloerse functiewijziging niet inpasbaar in de omgeving gezien deze strijdig is met de bestemmingsvoorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060.
Gezien de bestaande structuur op deze smalle kavel haar beperkingen heeft, is het behoud van het bestaande volume noodzakelijk.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt behoort het oprichten van een kwalitatieve nieuwbouw tot de mogelijkheid, mits voldoende kwaliteit geborgd wordt op eigen perceel (ontsluiting met trap én lift, parkeer- oplossing, voldoende licht en lucht, degelijk architecturaal beeld) en de aanpalende percelen. Dit is echter enkel mogelijk wanneer meerdere kavels worden samengevoegd tot één breed pand waardoor de problemen die een densiteitsverhoging met zich meebrengt kunnen opgelost worden op eigen terrein.
De gevel van verdieping 4 en 5 wordt gedacht in beige crepi en voorzien van het schrijnwerk in wit pvc, de 6de bouwlaag wordt afgewerkt met zwart aluminium beplating en buitenschrijnwerk in zwart pvc.
De architecturale uitwerking van het bijkomende volume biedt geen meerwaarde voor het straatbeeld en is zeer afwijkend naar opbouw en geleding binnen de context. De opeenstapeling van diverse gevelmaterialen (gevelmetselwerk, crepi, aluminiumbeplating) in eenzelfde gevelvlak en de aanwezigheid van 2 uitspringende kroonlijsten binnen één gebouw is niet kenmerkend binnen het referentiekader.
Gezien bovenstaande motivering en de strijdigheden met het RUP 2060 en de bouwcode, eerder beschreven in de toetsing van de regelgeving, voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.
De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden van 3 naar 5. Het handelsgelijkvloers blijft ongewijzigd. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1 2 bijkomende wooneenheden : parkeerbehoefte = 2 De werkelijke parkeerbehoefte is 2
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 1 juli 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 29 augustus 2022 |
Start openbaar onderzoek | 6 september 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 5 oktober 2022 |
Beslissing aanvaarding wijzigingsaanvraag | 2 november 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 12 december 2022 |
Verslag GOA | 30 november 2022 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
Wijzigingsverzoeken
De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.
Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
6 september 2022 | 5 oktober 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.