Terug
Gepubliceerd op 05/12/2022

2022_CBS_09312 - Omgevingsvergunning - OMV_2022106393. Lamorinièrestraat 116. District Antwerpen - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 02/12/2022 - 09:00 Stadhuis
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2022_CBS_09312 - Omgevingsvergunning - OMV_2022106393. Lamorinièrestraat 116. District Antwerpen - Weigering 2022_CBS_09312 - Omgevingsvergunning - OMV_2022106393. Lamorinièrestraat 116. District Antwerpen - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2022106393

Gegevens van de aanvrager:

Valérie De Bruyckere namens de heer Uziel Kohen met als adres Charlottalei 60 bus 8 te 2018 Antwerpen

Ligging van het project:

Lamorinièrestraat 116 te 2018 Antwerpen

Kadastrale percelen:

afdeling 6 sectie F nrs. 1249Z4, 1249V4 en 1249K5

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

wijzigen van een functie (achterbouw)

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

 

-          21/04/2022: gedeeltelijk voorwaardelijke vergunning (20214830) voor het verbouwen van 2 panden tot kantoorruimtes, een gebedsruimte met aanhorigheden en een conciërgewoning;

-          22/02/1963: vergunning (18#80510) voor een verbouwing;

-          28/02/1958: vergunning (18#37870) voor het bouwen van burelen en magazijnen;

-          30/03/1951: vergunning (18#27935) voor het oprichten van een bergplaats;

-          09/03/1951: vergunning (18#27844) voor gevel- en binnenveranderingen.


Vergunde toestand

 

-          functie: gemengd gebouw:

  • delen aan de straatzijde maken deel uit van de voorwaardelijke vergunning OMV_2021185011;
  • de functiewijziging van de magazijnen is uitgesloten uit de vergunning OMV_2021185011;
  • achterbouw Lamorinièrestraat 118: gelijkvloerse verdieping: berging en garage;
  • achterbouw Lamorinièrestraat 116: gelijkvloerse verdieping: atelier en berging;

-          bouwvolume:

  • achterbouw met 1 bouwlaag onder plat dak;
  • de gedeeltelijke afbraak van de magazijnen is vergund (OMV_2021185011);
  • de verbouwingen van de magazijnen zijn uitgesloten uit de vergunning (OMV_2021185011);

-          inrichting:

  • open koer met 2 parkeerplaatsen midden op het perceel van Lamorinièrestraat 118;
  • de onderdoorrit fungeert ook als hoofdinkom voor de achterliggende gebedsruimte.

 

Bestaande toestand

 

-          overeenkomstig met de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

 

-          functie: gemengd gebouw: achterbouw gelijkvloerse verdieping: gebedsruimte plus bibliotheek, sanitair, vergaderzaal en een leslokaal;

-          bouwvolume: achterbouw met 1 (tot 1,5) bouwlaag onder plat en zadeldak; 

-          gevelafwerking:

  • parement rode baksteen;
  • schrijnwerk in grijs aluminium;

-          inrichting:

  • open koer met 3 parkeerplaatsen midden op het perceel;
  • achteraan tuin;
  • toegankelijk via een onderdoorrit, die ook gebruikt wordt ook als hoofdtoegang voor de gebedsruimte.

 

Inhoud van de aanvraag

 

-          wijzigen van de functie van magazijn naar gebedsruimte (synagoge) met bibliotheek, leslokaal en vergaderzaal, in het binnengebied;

-          inrichten van 3 parkeerplaatsen;

-          slopen van het magazijngedeelte rechts achteraan in functie van een tuin;

-          (deels) verhogen van het resterende magazijngedeelte achteraan.

 

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA

24 augustus 2022

5 oktober 2022

Voorwaardelijk gunstig

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie

24 augustus 2022

1 september 2022

Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering

24 augustus 2022

Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag

Sociale Dienstverlening/ Gemeenschapsvorming/ Ontmoeting/ Levensbeschouwingen

24 augustus 2022

29 augustus 2022

Stadsontwikkeling/ Mobiliteit

24 augustus 2022

12 september 2022

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan:

 

De voorzieningen en inrichtingen voor een gemeenschapsfunctie in woongebied mogen echter maar worden toegestaan volgens de bestemmingsvoorschriften van woongebied uit het gewestplan (art. 5 van het KB), voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Uit de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening blijkt dat dit hier op deze plek niet het geval is.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

 

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)


De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)


De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

 

Algemene bouwverordeningen

 

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)


De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

 

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)


De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

 

  • Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
    Het inrichten van zowel een woonfunctie als kantoor- en gemeenschapsfunctie overschrijdt de draagkracht van het pand en de directe omgeving. Het programma, in combinatie met de inrichting van de voorgestelde gemeenschapsvoorziening in binnengebied overschrijdt de draagkracht van het binnengebied dat verder bestaat uit tuinen van de omliggende woningen, afgewisseld met magazijnen.
  • Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
    Bij functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in artikel 6. Er wordt een extra daklaag voorzien op een gebouw in binnengebied. Een volume-uitbreiding in de hoogte is hier niet kenmerkend.
  • Artikel 26 Afvalverzameling:
    Er worden geen afvalbergingen voorzien.
  • Artikel 27 Open ruimte:
    Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. De tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden.
  • Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
    De fietsenberging op de binnenkoer is moeilijk bereikbaar via de ondergrondse doorrit. Deze doorrit wordt ook door de auto’s gebruikt en is tegelijkertijd de hoofdinkom van de gebedsruimte achteraan maar heeft slechts een breedte van 2,27 m.
  • Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

De aanvraag voorziet niet in de 12 te voorziene parkeerplaatsen op eigen terrein.

 

Sectorale regelgeving

 

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.


Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.


Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.


-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)


De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

 

-      Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)


Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

 

De aanvraag is in grote lijnen een herneming van een vorige aanvraag (OMV_2021185011) die op 21 april 2021 door het college werd gedeeltelijk voorwaardelijk werd vergund.

Gezien de context ongewijzigd is gebleven en geen nieuwe dossierstukken zijn toegevoegd die zouden leiden tot nieuwe inzichten, baseert onderstaand advies zich op de beoordelingen en beslissingen uit vorige aanvraag.

 

De site bestaat uit co-working spaces en een conciërgewoning aan de straatzijde met achtergelegen magazijn. De delen aan de straatzijde maakten eerder deel uit van de voorwaardelijke vergunning OMV_2021185011. De voorliggende aanvraag omvat enkel het omvormen van de achtergelegen magazijnen naar een gemeenschapsfunctie in de vorm van een gebedsruimte.

In het kader van de vergunningsaanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt lezen:

 

De aanvraag voorziet in de realisatie van een gebouw ifv. een geloofsgemeenschap. Het dossier past binnen de Beleidsnota Ruimtelijke Economie inzonderheid het deelluik verweving van functies. Voor het dossier kan gunstig advies gegeven worden.

 

Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie wordt gedeeltelijk bijgetreden. De functiewijziging langs de straatzijde waar er kantoren worden ingericht en de woonfunctie wordt behouden, kan gunstig geadviseerd worden.

 

De functiewijziging naar gemeenschapsvoorziening in binnengebied kan niet gunstig geadviseerd worden. Een gemeenschapsfunctie is principieel bestaanbaar met het woongebied maar moet volgens deze gewestplanvoorschriften ook verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving vooraleer ze inpasbaar is in het betreffende woongebied. Een gemeenschapsfunctie heeft immers een publiek karakter en zal door de voorgestelde ligging in het binnengebied een bijkomende impact met zich meebrengen in een zone die voornamelijk gekenmerkt wordt door woonfuncties. Het kenmerkende uit zich bovendien in artikel 6 van de bouwcode dat stelt dat de aanvraag zich ook qua functie in overeenstemming met het referentiebeeld dient in te passen in zijn omgeving.

 

Dit standpunt wordt bevestigd in het advies van de stedelijke dienst Levensbeschouwingen dat een aantal bezorgdheden uit omtrent de brandveiligheid, de mobiliteit, de geluidsoverlast ed. van een aanvraag die uitgaat van maximaal 70 toegelaten personen in de volledige nieuwe inrichting in de Lamorinièrestraat 116-118. De synagoge bedient een sterk lokaal verankerde gemeenschap.
 

De geformuleerde bezorgdheden en bezwaren worden bijgetreden. De functie van gebedsruimte met aanhorigheden, bereikbaar voor 70 personen, is niet meer verenigbaar met datgene wat het binnengebied hier kenmerkt, namelijk een tuinzone met bergingen en magazijnen, bij de woningen in de bouwblokschil.

 

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

 

De magazijnen in de achterbouw worden omgevormd naar een gemeenschapsfunctie in de vorm van een gebedsruimte en met nevenfuncties zoals een bibliotheek en studieruimte. Het middendeel van de constructie wordt verhoogd. De rest van de daken worden vernieuwd, waarbij de platte daken worden voorzien van groendaken. Achteraan rechts op het perceel wordt een zone van circa 13 m bij 9,5 m vrijgemaakt van bebouwing en onthard.

 

De verhoging van de daken van de volumes in het binnengebied kunnen niet gunstig beoordeeld worden. Door een verdere volume-uitbreiding van de constructie wordt een ongewenste situatie verder bestendigd. Zoals reeds aangehaald bij de functionele inpasbaarheid, wordt geoordeeld dat de bebouwing met een gebedsruimte in het binnengebied niet in overeenstemming is met het referentiebeeld dat is opgebouwd uit een hogere bouwblokschil met voornamelijk woningen en een binnengebied met woningondersteunende functies en open ruimte, zoals tuinen met bergingen en magazijnen.

 

Door de voorgestelde bebouwing met de zelfstandige functies kantoren, gemeenschapsvoorziening en wonen op het perceel, zowel vooraan als in het binnengebied, te combineren, wordt de druk op het perceel en zijn omgeving sterk verhoogd waardoor de draagkracht – in strijd met artikel 6 van de bouwcode – overschreden wordt. De voorgestelde ontpitting ter compensatie, is te beperkt volgens artikel 27 van de bouwcode. Deze overschrijding van de draagkracht wordt ook onderschreven door de 12 ontbrekende autostalplaatsen die uit berekeningen van de stedelijke dienst Mobiliteit afgewenteld worden op het openbaar domein.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

 

Naast de overschrijding van de draagkracht zijn er verschillende strijdigheden met de bouwcode.

Ondanks de grote oppervlakte en functie worden bijvoorbeeld geen afvalbergingen voorzien zoals vereist in artikel 26 van de bouwcode.

 

Voor sommige van deze strijdigheden is het onmogelijk om voorwaarden bij de vergunning op te nemen. De toegang naar de achtergelegen gemeenschapsfunctie vormt een probleem. De enige toegang naar de gebedsruimte bestaat uit een onderdoorgang van slechts 2,27 m die gedeeld moet worden tussen voetgangers, fietsen en wagens. De aanvraag garandeert hierdoor onvoldoende het gebruiksgenot en de veiligheid van de gebruikers en de bezoekers.

 

Uit het eerder aangeleverde advies van de stedelijke dienst Levensbeschouwingen in de voorwaardelijke vergunning OMV_2021185011 bleek duidelijk dat de voorgestelde gebedsruimte een ontoelaatbare hinder veroorzaakt naar de omgeving en hierdoor ook het gebruiksgenot van de omwonenden schaadt. Dit advies uit zich op vlak van geluid als volgt:

 

“Geluid:

Het betreft een straat met een residentieel karakter. De synagoge wordt ingericht op het achterliggende perceel. Dagelijks zijn er in een synagoge 3 gebedstijden (uitbater verklaart 2 op deze locatie), maar vooral tijdens Sjabbat (vrijdagavond zonsondergang tot zaterdagavond zonsondergang) en tijdens joodse feestdagen zal de capaciteit het meest benut worden. De plannen voorzien een capaciteit van maximum 70 personen voor het hele gebouw. Dit zal moeten afgetoetst worden via het brandweeradvies en de voorschriften brandveiligheid publiek toegankelijke infrastructuur (politiecodex hoofdstuk 5).

Een capaciteit van 70 personen lijkt ons echter een onderschatting van het feitelijk toekomstig gebruik. Enerzijds door de aard van het pand en de ander panden uitgebaat door de gemeenschap, anderzijds door de traditioneel gemengde functie van studie en gebed (gebedsruimte 187,22 m² + ontvang-, les- , studie- en vergaderruimtes van 453,84 m²). De hoofdinkom voor de gemeenschapsfunctie in de achterbouw (synagoge, bibliotheek en studieruimte) wordt voorzien in L118 via de toegangspoort centraal in het geheel. Dit open binnengebied met parkeergelegenheid zal ook intensief gebruikt worden, met een geluidsrisico naar de omliggende bewoners.

Van de gemeenschap wordt dus enige geluidsoverlast verwacht (bevestigd door oorspronkelijke melding). De gemeenschap maakt zich sterk dat na realisatie van verbouwing mits gebruik van geluidsdempende materialen dit beperkt zal zijn. Maar het blijft een belangrijk aandachtspunt in een dichtbebouwd binnengebied. Het gebouw moet bouwtechnisch voldoende geluidswerend opgericht worden, zodat de gebedsdiensten en feesten zonder enig geluidsoverlast voor de omwonenden kunnen doorgaan. In het gebouw moet voldoende ruimte voorzien worden zodat de bezoekers bij het verlaten van de activiteiten rustig kunnen uitlopen.”

 

Dezelfde bezorgdheden laten zich eveneens lezen in de 19 bezwaarschriften die tijdens het openbaar onderzoek ontvangen werden.

 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

 

De nieuwe achterbouw wordt afgewerkt met rode gevelsteen en wordt voorzien van nieuw bruin gekleurd houten buitenschrijnwerk. Het nieuwe dak wordt met grijze zinken dakbedekking voorzien, wat op zich visueel inpasbaar is in de omgeving.

 

Mobiliteitsimpact

 

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 13 parkeerplaatsen.

 

De parkeerbehoefte wordt bepaald op het nieuw bouwen van een synagoge. De voorbouw werd in een vorig dossier (20214830) vergund als kantoor en conciërgewoning. De achterbouw was vroeger een magazijn en wordt nu een synagoge. Er zouden 70 bezoekers in de synagoge kunnen.

Met een norm van 0,15 ppl/zitplaats komen we op een parkeerbehoefte van 11.

Er verdwijnen door de verbouwing 2 parkeerplaatsen. Deze worden bijgeteld bij de parkeerbehoefte. Bestaande parkeerplaatsen moeten maximaal behouden worden.

 

De werkelijke parkeerbehoefte is 11 + 2 = 13.

 

De plannen voorzien in 3 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen, waarvan 2 parkeerplaatsen in functie van de reeds vergunde voorbouw (OMV_2021185011) en 1 parkeerplaats in functie van de gemeenschapsvoorziening in deze aanvraag.

 

Er worden 3 parkeerplaatsen voorzien in het binnengebied. 2 van deze 3 parkeerplaatsen zijn reeds vergund bij de voorbouw en worden door het kantoor in deze voorbouw gebruikt, waardoor deze niet in rekenschap gebracht kunnen worden.

 

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen op het eigen terrein bedraagt 2 voor de reeds vergunde functie (OMV_2021185011) en 0 voor de uitgesloten bijkomende functie.

 

Omdat de gevraagde bijkomende functie van gebedshuis met aanhorigheden ongunstig wordt beoordeeld, kan de hiervoor voorziene parkeerplaats niet worden gerealiseerd. De 2 reeds vergunde parkeerplaatsen op het perceel blijven behouden.

Het standpunt van de stedelijke dienst Levensbeschouwingen dat de voorziene parkeerplaatsen (i.c. 1 voor deze aanvraag) op de binnenkoer tegemoet komen aan de realistische noden, omdat tijdens de Sabbat en andere drukkere Joodse feestdagen een religieus verbod op verplaatsing via fiets of auto geldt, en de gevraagde afwijking voor de 13 autostalplaatsen volgens de theoretische parkeerbehoefte ondersteunt, wordt niet bijgetreden.

Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit wordt wel bijgetreden. Het grote tekort aan parkeerplaatsen kan niet gunstig geadviseerd worden. Hiervoor dient een oplossing op het eigen terrein gezocht te worden in functie van de draagkracht van het perceel.
 

Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 12.

 

Het aantal ontbrekende parkeerplaatsen bedraagt 13 – 0 = 13. Dit is het verschil tussen het aantal parkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren parkeerplaatsen.

 

De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.

De bestaande behoefte van het magazijn van 151 m² is 1 (0,65 ppl/100 m²). We gaan ervan uit dat de 2 garages voor de eengezinswoning en de winkel in de voorbouw gebruikt werden. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1.


Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 13 – 1 = 12.

 

 

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten via een onderdoorgang. Deze is te smal om dubbelrichtingsverkeer toe te laten. Er moet gewerkt worden met een lichtensysteem. Deze doorgang is ook de enige toegang voor de gebedsruimte en ook fietsers moeten hier passeren. De doorgang is voor al deze functies te smal.

 

Fietsvoorzieningen

Voor de synagoge die door 70 personen zal gebruikt worden gaan we ervan uit dat 1 op de 3 met de fiets moet kunnen komen dus dan moeten er 23 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Voor het vergunde kantoor in de voorbouw moesten er 7 fietsstalplaatsen voorzien worden.

In totaal – deze aanvraag en de vorige vergunning samen – moeten er 30 fietsstalplaatsen voorzien worden.

 

Er worden 33 fietsstalplaatsen voorzien in het binnengebied. Deze moeten voldoen aan artikel 29 van de bouwcode. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van minimaal 1,70 m beschikbaar zijn. Dat is hier niet overal het geval.

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

 

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Fasering

 

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

8 augustus 2022

Volledig en ontvankelijk

24 augustus 2022

Start openbaar onderzoek

5 september 2022

Einde openbaar onderzoek

4 oktober 2022

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

7 december 2022

Verslag GOA

17 november 2022

naam GOA

Katrine Leemans

 

Onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Startdatum

Einddatum

Schriftelijke bezwaar-schriften

Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften

Petitie-lijsten

Digitale bezwaar-schriften

5 september 2022

4 oktober 2022

1

0

0

18

 

Bespreking van de bezwaren

 

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 19 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

 

  1. Harmonie: Het bezwaar stelt dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de bouwdiepte, bouwhoogte en de functie. De beoogde functiewijziging van magazijnen naar een gemeenschapsfunctie is niet in harmonie met het referentiebeeld. Het referentiebeeld in binnengebied is opgebouwd uit werkplaatsen en tuinen.
    Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Het is inderdaad correct dat de inplanting van de gemeenschapsfunctie afwijkt van het referentiebeeld in de omgeving. Bij een functiewijziging dient de nieuwe functie zich in te passen in zijn omgeving. De inplanting van een gemeenschapsfunctie met een publiek karakter in het binnengebied met ondersteunende woonfuncties en open ruimte wijkt af van het referentiebeeld en is bijgevolg strijdig met artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode.

 

  1. Tekort aan parkeerplaatsen: Er worden slechts 3 van de 12 benodigde parkeerplaatsen voorzien. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt nog verder zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.
    Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. De stedelijke dienst Mobiliteit bevestigt deze vaststelling. Er dient een oplossing gezocht te worden op het eigen terrein en een nieuwe functie hierop te worden afgestemd. De draagkracht van het perceel wordt door mede door zoveel ontbrekende parkeerplaatsen overschreden. Er kan gezien het hoge aantal ontbrekende parkeerplaatsen ook geen afwijking worden toegestaan op artikel 30 van de bouwcode.

 

  1. Schenden van de privacy: De herbestemming van de magazijnen naar een gemeenschapsfunctie schendt de privacy van de omwonenden. Via de nieuwe dakramen van het gebouw in de tuinzone is er inkijk op de tuinen en achtergevels van de buren.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het Burgerlijk Wetboek schrijft. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan de minimumafstanden voor rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf door alle ramen op minstens 1,90 m van de perceelsgrenzen in te richten.

 

  1. Geluidsoverlast: Het bezwaar is gekant tegen de geluidsoverlast vanuit de gemeenschapsfunctie. Deze overlast wordt versterkt door de inplanting van het gebouw op korte afstand van de private tuinen van de buren en door de positie van de (opengaande) ramen. De bezwaarindieners geven aan dat dit een reëel bezwaar is naar aanleiding van ingebruikname van het pand in 2020. Er wordt versterkte muziek afgespeeld, ook tijdens weekend- en vakantiedagen en tijdens de late uren.

Beoordeling:

Het goed nabuurschap mag niet geschonden worden. Een bezwaar omtrent geluidsoverlast door muziek omvat doorgaans subjectieve elementen die niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de beoordeling van een omgevingsvergunning. Ondanks de begrijpelijke bezorgdheden naar aanleiding van de ervaringen sinds 2020, kan de inherente lawaaihinder van een gemeenschapsfunctie niet bijgetreden worden, hoewel een normaal gebruik van een gebedsruimte qua functie gezien het groot aantal bezoekers sowieso een grotere impact heeft naar de woonomgeving toe.

 

  1. Strijdigheden met het gewestplan: Het bezwaar stelt dat de voorgestelde gemeenschapsfunctie strijdig is met de gewestplanbestemming woongebied uit het gewestplan.
    Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Of de voorgestelde functie al dan niet verenigbaar is met het woongebied, maakt deel uit van de aftoetsing aan de gewestplanvoorschriften (art. 5 van het KB) en aan de goede ruimtelijke ordening. Het klopt dat gemeenschapsvoorzieningen enkel mogen toegestaan worden indien ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Er wordt geoordeeld dat de voorgestelde functie in het binnengebied niet meer verenigbaar is met het woongebied en ook niet inpasbaar is binnen de goede ruimtelijke ordening.
 

  1. Oneigenlijk gebruik van de gebouwen: Uit het eerdere gebruik van het pand bleken onregelmatige openingstijden, inclusief op zondagen en met regelmaat ’s avonds tot middernacht. Verwachte activiteiten zijn naast de ongebruikelijk late schoolactiviteiten ook gezangen en feesten. De bezwaarindiener vermoedt dat de lobbyruime op het gelijkvloers van de voorbouw ook gebruikt zal worden als feestzaal, leidend tot een disruptie van de rust van de omwonenden.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Er wordt een vergunning aangevraagd voor een kantoorfunctie en woonfunctie in de voorbouw en een gemeenschapsfunctie in de achterbouw. Het gebouw moet bijgevolg als dusdanig gebruikt worden. Het bepalen van openingsuren is hier niet aan de orde in een omgevingsvergunning. Indien de aanvrager het gebouw wil gebruiken als feestzaal moet hiervoor een afzonderlijke vergunning bekomen. Dit is echter geen onderdeel van deze aanvraag.

 

  1. Uitvoering werken zonder vergunning: Door de bezwaarindiener wordt aangegeven dat het pand zonder voorgaande vergunning reeds in gebruik werd genomen. De aanvrager/exploitant boezemt bijzonder weinig vertrouwen in bij de omwonenden door reeds vastgestelde inbreuken op de regelgeving en een goed nabuurschap.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Men kan geen stedenbouwkundige handelingen verrichten zonder voorafgaand een omgevingsvergunning te bekomen, tenzij deze vermeld staan op de lijst van de vrijgestelde handelingen en werken opgesteld door de Vlaamse regering. Eventuele inbreuken en/of andere burgerrechtelijke geschillen hebben geen invloed op een objectieve beoordeling van de aangevraagde werken.

 

  1. Onvolledige MER-screeningsnota: Het bezwaar stelt dat de MER-screeningsnota onvolledig werd ingevuld waardoor de aanvraag niet volledig is en een correcte beoordeling niet mogelijk is door de vergunningsverlenende instanties.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden de stedelijke diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. De verwachte milieueffecten voor een project van deze aard en omvang worden voldoende beschreven in de toegevoegde beschrijvende nota.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij:

 

-          de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;

-          het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

 

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.