Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022076823 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Eric De Vocht met als adres Lange Gasthuisstraat 35-37 te 2000 Antwerpen (belgie) en Johan Van Laer met als adres Lange Gasthuisstraat 36 bus 37 te 2000 Antwerpen |
Gegevens van de exploitant: | NV ELZENVELD (0685932431) met als contactadres Lange Gasthuisstraat 33-35 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Lange Gasthuisstraat 35-51, Sint-Jorispoort 29, Leopoldstraat zn te 2000 Antwerpen en Lange Gasthuisstraat 33-51, Mechelseplein 3, Sint-Jorispoort 29-33 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 3 sectie C nrs. 971G, 980G, 1005, 1012V, 1012B2, 1014B, 2473F, 2473C, 2473B, 2473A en 2473D |
waarvan: |
|
- 20180809-0018 | afdeling 3 sectie C nrs. 1012V, 2473D, 2473F, 1014B, 971G, 2473B, 980G, 1012B2, 2473A en 2473C (Botanische Tuin Real Estate nv: uitbreiden hotel en congrescenter) |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen, Exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren van wijzigingen die tijdens de werken zijn uitgevoerd voor de volgende 3 vergunningen OMV_2018095957 (fase 1), OMV_2018134819 (fase 2) en OMV_2019115830 (fase 3) met een functiewijziging van het gebouw Lange Gasthuisstraat nrs. 35 & 37 van kantoor naar hotelkamers (fase 4) (SH) en het regulariseren van wijzigingen aan de installaties voor het koelen en verwarmen van de gebouwen (IIOA) |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
Processen-verbaal:
- 01/04/2022: proces-verbaal onroerend erfgoed (AN.66.EG.300011/2022) voor het uitvoeren van werken aan een luifel ondanks het stakingsbevel van 09/09/2021 aan het perceel dat deel uitmaakt van het beschermd cultuurhistorisch landschap ‘Hotel Della Faille de Leverghem met kruidtuin’;
- 31/03/2022: proces-verbaal (11002_2022_15830) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen: plaatsen van 9 metalen boogvormige constructies (breedte: 4,50 m bij lengte: 10,50 m);
- 21/03/2022: proces-verbaal onroerend erfgoed (AN.EG.300008/2022) voor het plaatsen van 9 boogvormige constructies zonder voorafgaande omgevingsvergunning;
- 22/11/2021: proces-verbaal (11002_2021_15059) voor het uitvoeren van werken in strijd met de op 21/12/2018 verleende omgevingsvergunning met referentie OMV_2018095957:
- 20/09/2021: proces-verbaal (11002_2021_14723) voor het uitvoeren van werken in strijd met de op 21/12/2018 verleende omgevingsvergunning met referentie OMV_2018095957:
- 09/09/2021: proces-verbaal onroerend erfgoed (AN.66.EG.300027/2021) voor het uitvoeren van werken aan een beschermd monument in strijd met de vergunning verleend door het college van burgemeester en schepenen op 21/12/2018:
Omgevingsvergunningen:
- 03/04/2020: voorwaardelijke vergunning (OMV_2019115830) voor het uitbreiden van een hotel met een wellness, fitness en zwembad (fase 3);
- 19/04/2019: voorwaardelijke vergunning (OMV_2018134819) voor het verbouwen van Elzenveld hotel en congrescentrum (fase 2);
- 21/12/2018: voorwaardelijke vergunning (OMV_2018095957) voor het omvormen van de Elzenveld-site naar een hotel met 89 kamers en het herinrichten van de polyvalente zalen (fase 1);
Lange Gasthuisstraat 35-39:
- 27/11/1970: vergunning (18#53635) voor een verbouwing tot garage;
- 19/03/1942: toelating (18#14727) voor veranderingswerken;
Sint-Jorispoort 29-31:
- 24/02/1997: vergunning (86#961443) voor het uitbreiden van inkom museum Elzenveld;
Bescherming en vaststelling als Onroerend Erfgoed Vlaanderen:
- 29/03/2019: vaststelling (ID: 5436) bij herinventarisatie van de kruidtuin;
- 28/11/1985: bescherming (ID: 5743) van het Refugium van de abdij van Tongerlo als monument (Lange Gasthuisstraat 35-37);
- 12/06/1978: bescherming (ID: 5774) van de kruidtuin: afsluiting en lantaarns;
- 17/01/1950: bescherming (ID: 4246) als cultuurhistorisch landschap van het Hotel Della Faille de Leverghem met kruidtuin aangelegd in 1826;
- 25/03/1938: bescherming (ID: 5336) van het Sint-Elisabethgasthuis: klooster en aanpalende zaal als monument.
Vergunde toestand
- functie:
Lange Gasthuisstraat 35-39:
Sint-Jorispoort 29-31:
- bouwvolume:
Sint-Elisabethgasthuis/Elzenveld:
- nieuw bouwvolume met een oppervlakte van 68,95 m²;
- overdekte doorgang naar de kapel/sacristie;
- aangepaste kroonlijst en nokhoogte van respectievelijk 12,50 en 16,95 m;
- gesloopte centrale gang tussen het Kloosterpand en het Sint-Jorispand: de vrijgekomen ruimte werd ingericht als wintertuin met een totale oppervlakte van 118,48 m²;
- 6 bouwlagen binnen het oorspronkelijke bouwvolume;
- schuin dak met een hellingsgraad van 43% (technische verdieping);
- nieuwe uitbreiding aan de zuidwest zijde voor de verticale circulatie;
Sint-Jorispoort 29-31:
Lange Gasthuisstraat 41-45/Mechelseplein 3-5:
Lange Gasthuisstraat 35-39:
Nieuwbouw wellness:
- gevelafwerking:
Sint-Elisabethgasthuis/Elzenveld:
Sint-Jorispoort 29-31:
Lange Gasthuisstraat 41-45/Mechelseplein 3-5:
Lange Gasthuisstraat 35-37:
Lange Gasthuisstraat 39:
Wellness:
- inrichting:
Bestaande toestand
- functie:
Lange Gasthuisstraat 35-39:
Sint-Jorispoort 29-31:
- bouwvolume:
Sint-Elisabethgasthuis/Elzenveld:
Lange Gasthuisstraat 41-45/Mechelseplein 3-5:
Lange Gasthuisstraat 35-37:
Lange Gasthuisstraat 39:
Wellness:
- gevelafwerking:
Sint-Elisabethgasthuis/Elzenveld:
Sint-Jorispoort 29-31:
Lange Gasthuisstraat 41-45/Mechelseplein 3-5:
Lange Gasthuisstraat 35-37:
Wellness:
- inrichting:
Nieuwe toestand
- functie: conform de bestaande toestand;
- bouwvolume: conform de bestaande toestand behoudens:
Sint-Elisabethgasthuis/Elzenveld:
Wellness:
- gevelafwerking: conform de bestaande toestand;
- inrichting: conform de bestaande toestand behoudens:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigingen ten opzichte van de verleende omgevingsvergunningen OMV_2018095957 voor hotel en seminarie, OMV_2018134819 voor poortgebouw Sint-Elisabeth en OMV_2019115830 voor de nieuwbouw spa en omgevingsaanleg van het geheel en uitbreiden van het project naar Sint-Jorispoort 29-31 en Lange Gasthuisstraat 35-39:
Lange Gasthuisstraat 35-39:
- verwijderen van de niet-vergunde constructies:
Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Voorgeschiedenis
Voor de verbouwing en renovatie van het hotel Elzenveld werden al vergunningen afgeleverd door het college op 15 augustus 2018 (kenmerk OMV_2018095957), op 19 april 2019 ( kenmerk OMV_2018134819) en op 3 april 2020 (kenmerk OMV_2019115830).
Inhoud van de aanvraag
De aanvraag behelst een aanpassing van de verwarmings- en koelinstallaties.
Aangevraagde rubriek(en)
Aangevraagde rubriek(en) Botanische Tuin Real Estate nv: uitbreiden hotel en congrescenter
Rubriek | Omschrijving | Gevraagd voor |
3.2.2°a) | het lozen van meer dan 600 m³/jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; | +266,00 m³/jaar |
3.4.1°a) | het lozen van maximaal 2 m³/uur bedrijfsafvalwater zonder gevaarlijke stoffen in concentraties hoger dan de indelingscriteria, vermeld in artikel 3 van bijlage 2.3.1 van Vlarem II; | 0,10 m³/uur (nieuwe aansluiting) |
12.2.1° | transformatoren (gebruik van) met een individueel nominaal vermogen van 100 kVA tot en met 1.000 kVA; | 2 x 500,00 kVA |
16.3.2°b) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van meer dan 200 kW; | -553,00 kW |
43.1.1°b) | het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas; | -1.699,00 kW |
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Agentschap Wegen en Verkeer/ AWV - District Antwerpen Vergunningen | 22 augustus 2022 | 3 oktober 2022 | Geen advies |
Agentschap Zorg en Gezondheid | 22 augustus 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 22 augustus 2022 | 11 oktober 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Onroerend Erfgoed | 22 augustus 2022 | 10 oktober 2022 | Ongunstig |
Politiezone Antwerpen/ Centrale Preventie | 22 augustus 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
Politiezone Antwerpen/ Verkeerspolitie | 22 augustus 2022 | 6 september 2022 | Geen bezwaar |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Autonoom gemeentebedrijf voor vastgoed en stadsprojecten in Antwerpen | 22 augustus 2022 | 20 september 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 22 augustus 2022 | 9 september 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 22 augustus 2022 | 4 oktober 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Visit Antwerpen | 22 augustus 2022 | 9 september 2022 |
Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen | 22 augustus 2022 | 6 september 2022 |
Stadsbeheer/ Vastgoed/ Ontwikkeling/ Ruimtebeheer | 22 augustus 2022 | 20 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Beheer en Operaties | 22 augustus 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 22 augustus 2022 | 13 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Ruimtelijke Planning/ SOK | 10 augustus 2022 | 21 november 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Archeologie | 22 augustus 2022 | 21 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 22 augustus 2022 | 27 oktober 2022 |
Stadsontwikkeling/ Publieke Ruimte | 22 augustus 2022 | 31 augustus 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel 1: zone voor wonen - (wo1), artikel 5: zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5), artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6), artikel 7: zone voor groen - (gr) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- Artikel 1 zone voor wonen – (Wo1):
In het pand Sint-Jorispoort is op het gelijkvloers een commerciële ruimte voorzien en op de verdieping kantoren. Het voorzien van 2 nevenfuncties is in strijd met de bestemmingsvoorschriften.
- Artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:
Het hele plangebied is een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. – gevelafwerking:
- De dakvorm werd niet uitgevoerd in een mansarde opbouw en werd niet afgewerkt met leien. De 3 raamopeningen werden niet uitgevoerd. Het gevelvlak werd gecementeerd en bepleisterd uitgevoerd.
- De raamopeningen op de gelijkvloerse verdieping werden doorgetrokken tot op het maaiveldniveau.
- Huys van Sompeken en het Refugium van de abdij van Tongerlo werden uitgediept zodat aangepaste raam- en deuropeningen voorzien werden.
- De raamopeningen en het schrijnwerk van het laat-classicistisch herenhuis nr. 37 werden gewijzigd uitgevoerd en er werden 3 glazen dakkapellen voorzien.
- Er werden 11 dakvlakvensters voorzien.
- Er werd een waterafvoer geplaatst die de gevel dwars doorkruist.
- De dakramen werden verwijderd en vervangen door 8 dakkapellen.
- Er werden raamopeningen gewijzigd.
- Artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde – bouwvolume:
- Het gesloten volume van de berging op de zesde verdieping werd als technische verdieping/terras uitgevoerd.
- Er werd een kelder voorzien, zie ook SS. Ook onder de hotelkamers werd een kelder voorzien.
- In de binnentuin ter hoogte van de kapel, zijde Sint-Jorispoort-Mechelseplein, werd een serre opgetrokken.
- In de binnentuin, zijde Sint-Jorispoort, werd een veranda tegen de gevel opgetrokken in functie van de horecazaak.
- Artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde – inrichting van het perceel:
- Artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:
Terrassen zijn een extra bouwvolume en zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume zoals bepaald in punt 2.1.3. Er wordt een dakterras voorzien op het dak van de eerste verdieping van het Marnixhuis (BA_214GE_P_N_02). Extra bouwvolume zou hier niet worden toegelaten.
- Artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
De onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Het bouwen van bijkomende constructies in de patiotuinen en het voorzien van bijkomende verharding is hiermee in strijd.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer op volgend punt:
De publieke doorsteek tussen de Leopoldstraat en de Lange Gasthuisstraat is breder dan 2 m. Als de weg voor voetgangersverkeer breder is dan 2 m, dient steeds een minimale obstakelvrije loopweg van 1.50 m breedte te worden gegarandeerd. Voetgangersverkeer wordt verstaan elk gedeelte van de openbare weg dat hoofdzakelijk gebruikt wordt voor voetgangersverkeer waaronder ook rolstoelgebruikers. Het is niet duidelijk of hieraan wordt voldaan.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De afwijkingen op de wenselijkheid van behoud werden reeds vermeld onder ‘artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde’ van het RUP Binnenstad (gevelafwerking, bouwvolume en inrichting van het perceel).
De kantoren in de kelder van Lange Gasthuisstraat 35-37 hebben slechts een plafondhoogte van 2,22 m in plaats van 2,60 m. De vloerpas van deze kantoren zit meer dan 1,10 m onder de pas van het aangrenzend maaiveld.
Het is niet duidelijk of alle horecazaken, commerciële ruimten en het hotel voorzien zijn van een afvalberging.
OMV_2018095957 (fase 3):
- voorwaarde 19: de 50 fietsenstalplaatsen in de kelder zijn te voorzien volgens de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode;
- voorwaarde 20: 8 fietsenstalplaatsen zijn te voorzien in de onmiddellijke omgeving van de inkom van het congrescentrum;
- voorwaarde 21: 7 interne fietsenstalplaatsen zijn te voorzien zoals opgelegd als voorwaarde bij OMV_218134819.
Er wordt 1 grote ondergrondse fietsenstalling voorzien voor +/- 110 fietsen en een fietsenstalling voor 29 stalplaatsen in openlucht.
Reclametotems zijn enkel toegelaten langs het baanwinkelgebied, de Singel, de Ring en in industriegebieden. De Leopoldstraat behoort niet tot deze zones. Een totem van 4 m x 2 m is niet in verhouding tot de naastliggende Bourlapoort.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 09/11/2019 (ID: 12805) vooronderzoek Antwerpen Project Elzenveld – fase 2, 09/01/2019 (ID:9769) vooronderzoek Antwerpen Project Elzenveld – fase 2 en 06/07/2018 (ID: 7903) vooronderzoek Antwerpen renovatie hotel en congrescentrum Elzenveld Antwerpen.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag voorziet enerzijds aanpassingen van de verleende vergunningen voor een hotel en congrescentrum.
Anderzijds voorziet de aanvraag de uitbreiding van de hotelfunctie naar de panden Lange Gasthuisstraat 35-39 op de tweede en derde verdieping.
Het voorzien van hotelkamers op deze locatie is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad.
Het pand Sint-Jorispoort 29-31 wordt ook betrokken bij het project. De winkelruimte die is voorzien op het gelijkvloers wordt aan de achterzijde verbonden met de rest van de site.
Deze functie is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad en sluit functioneel aan bij het gebruik van het hotel.
Buiten deze winkelruimte zijn er op de verdiepingen van het pand Sint-Jorispoort 29-31 nog andere functies. Een kantoorruimte op de eerste verdieping en een appartement op de tweede verdieping.
Het pand is volgens het RUP Binnenstad gelegen in de bestemmingszone Wo1, waar slechts één nevenfunctie toegelaten wordt per gebouw naast de hoofdfunctie. Het voorzien van een winkelruimte op het gelijkvloers en een kantoorruimte op de verdieping is hiermee in strijd. Aangezien het niet duidelijk is wat de vergunde toestand is van de verdiepingen, zullen wijzigingen ten opzichte van deze vergunde toestand worden uitgesloten uit de vergunning.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het plaatsen van bijkomende constructies (serres en luifels) in de patiotuinen is strijdig met artikel 2.2.5 ‘Onbebouwde ruimte en tuinen’ van het RUP Binnenstad. Dit artikel voorziet in het vrijwaren van de bestaande open ruimte, voornamelijk de onbebouwde ruimte bij een beschermd monument of een stadsgezicht moet maximaal bewaard blijven. Deze constructies tasten eveneens de erfgoedwaarde van de site aan. De aanvraag voorziet het slopen van deze onvergunde constructie, waardoor de open ruimte in zijn oorspronkelijke toestand wordt hersteld.
Gelet op de erfgoedwaarde van de site, zal het slopen van deze constructies expliciet worden opgelegd in voorwaarden.
De ondergrondse uitbreidingen ten behoeve van kelders komen het gebruik van de functie ten goede en zijn niet storend in de omgeving. Er blijft voldoende niet onderbouwde ruimte beschikbaar op de site.
De aanvraag voorziet een functiewijziging van een deel van de kelder naar kantoren, achteraan in het pand Lange Gasthuisstraat 35-39.
Aangezien volgens artikel 21 van de bouwcode de plafondhoogte van 2,22 m onvoldoende is om een verblijfsruimte te voorzien én de vloerpas meer dan 1,10 m onder het aangrenzend maaiveld ligt, zal deze functiewijziging worden uitgesloten uit de vergunning.
De overige planmatige aanpassingen aan de kamers en de congresruimten zijn in principe ruimtelijk aanvaardbaar, aangezien ruimere kamers en circulatiewegen worden voorzien. Sommige aanpassingen hebben echter een impact op de erfgoedwaarde, waardoor deze zullen worden uitgesloten uit de vergunning zoals geadviseerd door het Agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Monumentenzorg.
Op het plan BA_BOTANIC_I_N_DAK en op het tuinplan van Linears NT staat op het oostelijke binnenplein een zone voor stockage afval aangeduid. De aanvraag bevat buiten deze aanduiding geen info.
Het voorzien van een stockageplaats voor afval komt het gebruik van het binnenplein niet ten goede. Bovendien is het oprichten van bijkomende constructies in de buitenruimten strijdig met de voorschriften van het RUP Binnenstad. Een stockageplaats voor afval in de buitenruimten zal worden uitgesloten uit de vergunning. In de voorwaarden zal worden opgenomen dat voor zowel de winkelruimten, als de horecaruimten, als het hotel een afvalberging moet worden voorzien in de bestaande kelders conform artikel 26 van de bouwcode.
De aanvraag voorziet een bijkomend dakterras op het dak van de eerste verdieping van de achterbouw van het Marnixhuis in de Lange Gasthuisstraat.
Volgens artikel 2.1.11.2 ‘Terrassen op platte daken’ van het RUP Binnenstad zijn dakterrassen enkel toegelaten binnen het maximaal toegelaten bouwvolume. Het maximaal toegelaten bouwvolume is reeds bekomen op de site. Het terras heeft een oppervlakte van 68,5 m² en wordt voorzien tot op de achtergevellijn. Dit terras heeft bovendien een impact op het gevelbeeld. Aangezien het terras buiten het maximaal toegelaten volume valt en om de impact op het gevelbeeld te beperken, zal in de voorwaarden worden opgenomen dat het terras moet beperkt worden zoals in het rood aangeduid op het plan BA_BOTANIC_P_N_02. De rest van het dak moet worden aangelegd als groendak.
Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen
De aanvraag heeft betrekking op een pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.
Bijkomend zijn delen van de site beschermd als monument of als landschap.
Tijdens de uitvoering van de werken gebeurden er zowel interne aanpassingen, als aanpassingen aan de gevels, en werden zelfs bijkomende constructies geplaatst zonder vergunning. Voor een aantal van deze werken werd een proces-verbaal opgemaakt. De aanvraag voorziet in het slopen van enkele onvergunde constructies, het regulariseren van de gevelaanpassingen en de interne wijzigingen en het voorzien van een reclametotem en draadzuil voor klimplanten ter hoogte van de Leopoldstraat. Gelet op de erfgoedwaarde van de site werden de wijzigingen ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg en het Agentschap Onroerend Erfgoed.
Het advies van Agentschap Onroerend Erfgoed kan als volgt worden samengevat:
“Voor de gevraagde handelingen verlenen we onder voorwaarden een gunstig advies en een ongunstig advies (tweede lid Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013).
Deze aanvraag omvat enerzijds de regularisatie van wijzigingen die tijdens de werken zijn uitgevoerd en anderzijds de uitbreiding van het project met onderstaande panden:
- Renovatie en verbouwing Sint-Jorispoort 29 en 31 (dit gebouw is niet beschermd, waardoor ons advies hiervoor niet vereist is).
- Renovatie en verbouwing Lange Gasthuisstraat 35-37.
Voorafgaand aan deze regularisatieaanvraag bezorgde AID architecten ons het ontwerp-regularisatiedossier ter preadvies. Het Agentschap heeft op 21 april 2022 een eerste preadvies verleend. Op basis van dit preadvies werd het ontwerpdossier aangepast en opnieuw aan onze diensten bezorgd, waarna we op 1 juli 2022 een tweede preadvies verstuurden.
In deze preadviezen gaven we eerst een algemeen advies en vervolgens beoordeelden we de uitgevoerde wijzigingen ten opzichte van de vergunningen volgens vier categorieën:
- Categorie 1: De uitvoering is gewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand. De uitgevoerde werken hebben echter een beperkte impact op de erfgoedwaarde en kunnen toegestaan worden.
- Categorie 2: De uitvoering is gewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand. De impact op de erfgoedwaarde is echter zo groot dat de schade niet herstelbaar is.
- Categorie 3: Er zijn nieuwe constructies toegevoegd of de uitvoering is sterk gewijzigd ten opzichte van de oorspronkelijke of vergunde situatie. Deze nieuwe toevoegingen en/of wijzigingen hebben een negatieve impact op de erfgoedwaarde. De constructies dienen verwijderd te worden en de oorspronkelijke/vergunde toestand dient hersteld te worden.
- Categorie 4: De uitvoering is gewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand. De wijze waarop de werken zijn uitgevoerd heeft een negatieve impact op de erfgoedwaarde. Er dient een ontwerpvoorstel uitgewerkt te worden zodat de erfgoedwaarde hersteld worden.
Op basis van het nazicht van de aangeleverde documenten bij deze regularisatieaanvraag, stellen we vast dat ze grotendeels beantwoorden aan de opmerkingen die we in onze preadviezen gaven.
Volgende handelingen krijgen een gunstig advies onder voorwaarden:
- Afbraak van de niet-vergunde toevoegingen (door ons beoordeeld als categorie 3) en herstel van de aangrenzende gevels en vloeren. Het gaat hierbij over:
- Inkorten van de luifel aan de hoofdingang van het hotel tot zijn oorspronkelijk vergunde afmetingen.
- Voor de wijzigingen aan de achtergevels van de gebouwen in de Lange Gasthuisstraat 37 en 35 (door ons beoordeeld als categorie 4), maakte Erfgoed en Visie een nieuw ontwerpvoorstel op. We kunnen akkoord gaan met dit nieuwe voorstel, maar we willen vóór de uitvoering een nauwkeurige beschrijving van de werken ontvangen (toegepaste materialen, kleur gevelbezetting).
Alle werken dienen binnen 6 maanden na afgifte van de vergunning uitgevoerd te zijn.
Als ze aan deze voorwaarden voldoen, doet geen van de gevraagde handelingen afbreuk aan de bescherming. Als ze niet aan de voorwaarden voldoen, dan is ons advies ongunstig.
Volgende handelingen krijgen een ongunstig advies, omdat ze afbreuk doen aan de bescherming:
- In de Lange Gasthuisstraat 35-37 werden drie waardevolle trappen uit 1941 zonder toelating verwijderd. In ons preadvies van 1 juli 2022 hebben we de afbraak van de twee kleinere trappen in functie van het toekomstig gebruik van de gebouwen, toegestaan. De grotere trap die in ruimte 1.16 werd opgericht, maakte door zijn uiterlijke kenmerken en zijn volume duidelijk deel uit van de totaalinrichting van dit vertrek in neo-rococostijl en beschikte als dusdanig over meer erfgoedwaarde. Hoewel we in ons preadvies de afbraak van deze trap al als categorie 3 beoordeelden en we een reconstructie vroegen, is deze trap niet opnieuw ingetekend op de plannen en wil men het plafond boven de trap en de vloer van de ruimte erboven verder afwerken. We betreuren dit en vragen dat de trap en de trapopening binnen 6 maand na afgifte van de vergunning gereconstrueerd worden.
- De draadconstructie voor klimop naast de Bourlapoort doet afbreuk aan de monumentaliteit van de poort en heeft ook geen toegevoegde waarde. Deze constructie dient verwijderd te worden. De beplanting moet zich achter de poort bevinden zodat het zicht erop onbelemmerd blijft. De draadconstructie voor klimop dient binnen 6 maanden na afgifte van de vergunning verwijderd te worden.”
De wintertuin en de overdekte rustruimte staan in het groen gearceerd op het plan BA_BOTANIC_I_V_DAK (inplantingsplan vergunde toestand). In de legende staan deze benoemd als “NIEUWE WINTERTUIN”. Op het plan BA_BOTANIC_I_N_DAK (inplantingsplan nieuwe toestand) staan deze constructies aangeduid als witte vlakken.
Deze constructies zijn niet vergund en zullen worden uitgesloten uit de vergunning.
De uitbreiding van deze luifel staat in groene stippellijn aangeduid op het plan BA_BOTANIC_I_V_DAK.
Deze uitbreiding en de steunkolom ter hoogte van de Ginkgo werden niet vergund en zullen worden uitgesloten uit de vergunning.
In de voorwaarden zal worden opgenomen dat deze constructies moeten worden gesloopt.
Dit geldt ook voor de gotische bogen en de draadconstructie aan de Leopoldstraat.
De opgelegde termijn van 6 maanden wordt hierbij niet overgenomen. Een voorwaarde mag er niet op gericht zijn om louter handhavend op te treden voor zaken die geen deel uitmaken van een vergunning. Zoals reeds expliciet werd geoordeeld door de RvVb, mag een vergunningsvoorwaarde niet worden aangewend als alternatief voor een herstelmaatregel. In een recent arrest van de Raad van State van 8 september 2022, nr. 254.421 werd expliciet gesteld dat het handhavend optreden door adviesinstanties niet mogelijk is binnen de decretale toegekende bevoegdheid.
Het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt in art. 99 expliciet welke termijnen gelden bij de uitvoering van de vergunning. Afwijken van deze decretaal bepaalde termijnen – zoals in casu gebeurt in het advies van Onroerend Erfgoed - kan als onwettig worden beschouwd. In die zin kan de opgelegde termijn geen deel uitmaken van de bindende aard van het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed en kan hij hier niet overgenomen worden.
Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg luidt samengevat als volgt:
“Voor de overtredingen werden verschillende pv’s opgemaakt. Er werd advies gegeven op een eerste voorstel. Op een tweede voorstel werd een algemeen advies bezorgd met de vraag om niet te motiveren vanuit gebruik en functies maar wel de impact op de erfgoedwaarde te analyseren en hiervoor een motivatie te bezorgen die vertrekt vanuit erfgoed. Voor een aantal wijzigingen werd hieraan tegemoetgekomen, voor een deel van de wijzigingen niet.
Algemeen kan gesteld worden dat te regulariseren wijzigingen in de meeste gevallen de erfgoedwaarde van de site aantasten, maar niet onaanvaardbaar.
Onaanvaardbare elementen zijn, zoals ook in het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed opgenomen: de gotische bogen langs de toegang in de Leopoldstraat, het draadraster naast de beschermde Bourlapoort, de luifel die tot voorbij de Ginkgo doorloopt, de serre in de kloostertuin ter hoogte van het restaurant en de luifel aan de achterzijde van de wellness.
We gaan er dan ook van uit dat bovenstaande elementen verwijderd zullen worden.
Bijkomend wordt ook het pand in de Sint-Jorispoort aangepast. Er wordt een nieuwe houten gevelpui geplaatst over een gedeelte van de gelijkvloerse verdieping. Als voorwaarde zal opgelegd worden de pui te baseren op het historische model dat aanwezig was, zodat de juiste verhoudingen worden gehanteerd.”
Vanuit het oogpunt erfgoed zal dit worden opgenomen in de voorwaarden bij het verlenen van de vergunning.
De uitbreiding van de luifel tussen de inkom van het hotel en de wellness, steunt ter hoogte van de Ginkgo op een stalen kolom. Deze kolom en zijn fundering staan in de wortelzone van de Ginkgo.
In de voorwaarden van de vergunning zal worden opgenomen dat deze constructies moeten worden verwijderd om de groeiplaats van deze historische boom terug te herstellen. In het advies van Stadsbeheer/Groen en Begraafplaatsen is opgenomen dat het verwijderen van deze constructies met hen moet worden besproken en goedgekeurd zodat de boom zo weinig mogelijk wortelschade heeft tijdens de werkzaamheden.
Ter hoogte van de Bourlapoort wordt ook een reclametotem voorzien met een hoogte van 4 m en een breedte van 2 m.
Totems zijn volgens artikel 33 ‘Zaak-gebonden publiciteit’ van de bouwcode enkel toegestaan op bepaalde locaties. De Leopoldstraat behoort niet tot één van deze zones.
Bovendien zijn de afmetingen van de totem niet in verhouding tot de hoogte van de Bourlapoort en doet deze afbreuk aan het zicht op de Botanische tuin vanuit de Leopoldstraat. De voormalige signalisatie van het ziekenhuis ZNA was discreet van omvang en had geen invloed op het straatbeeld. Naar analogie zal in de voorwaarden voor de vergunning worden opgenomen dat de afmetingen van de signalisatie in de Leopoldstraat moet beperkt worden tot een hoogte van 2 m en een breedte van 1 m. De bestaande reclametotem zal worden uitgesloten uit de vergunning.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De stedelijke dienst Mobiliteit heeft opgenomen in zijn advies dat de aanvraag een vermindering van het aantal hotelkamers voorziet waardoor de parkeerparagraaf niet van toepassing is.
In de voorwaarden van OMV_2019115830 werd opgenomen dat de ondergrondse parking enkel gebruikt en bediend mag worden door het hotelpersoneel. In die vergunning werd ook vermeld dat het geenszins de bedoeling was dat de aanwezigheid van een ondergrondse parking een vermeerdering van het aantal verkeersbewegingen op de publieke doorgang zou hebben.
Na enkele maanden na ingebruikname van het hotel blijkt dat deze verkeersbewegingen wel zijn toegenomen en dat hotelgasten met de wagen tot aan de hoofdingang kunnen rijden.
Om de verkeersbewegingen op de publieke doorgang toch te beperken zal bijkomend in de voorwaarden worden opgenomen dat de doorgang enkel toegankelijk is voor wagens die effectief in de ondergrondse parking worden gestald door het personeel.
Fietsenstalplaatsen
In de voorwaarden van OMV_2019115830 werd opgenomen dat de 50 fietsenstalplaatsen in de kelder te voorzien waren volgens de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode, dat er 8 fietsenstalplaatsen te voorzien waren in de onmiddellijke omgeving van de inkom van het congrescentrum en dat er 7 interne fietsenstalplaatsen te voorzien waren voor het personeel van de horecazaken. De aanvraag voorziet één grote ondergrondse fietsenparking voor het personeel met +/- 110 stalplaatsen. In het midden van de centrale doorgang worden er 28 gewone stalplaatsen voorzien in de openlucht en 1 stalplaats voor bakfietsen. Deze oplossing kan worden toegestaan.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De publieke doorgang die over de site loopt van de Leopoldstraat naar de Lange Gasthuisstraat heeft een breedte van ongeveer 5 m.
Als de weg voor voetgangersverkeer breder is dan 2 m, dient steeds een minimale obstakelvrije loopweg van 1,50 m breedte te worden gegarandeerd. Hiermee moet rekening gehouden worden bij de aanleg en inrichting van de publieke doorgang. Het behoud van een obstakelvrije loopweg van 1,50 m zal in de voorwaarden voor de vergunning worden opgelegd.
Bodemreliëf
De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Archeologie. Het advies luidt als volgt:
“De voorliggende aanvraag handelt over een wijziging van de reeds vergunde situatie. Voor het projectgebied werden reeds drie vergunningen aangevraagd (OMV_2018095957, OMV_2018134819 en OMV_2019115830) en onder voorwaarden afgeleverd. Onder de voorwaarden werd opgenomen dat het programma van maatregelen, voortvloeiend uit de archeologienota (opgemaakt door RAAP, ID 7903, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/7903; ID 9769,
https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/9769 en ID 13114, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/13114), verplicht dient te worden uitgevoerd voorafgaand aan de werken (cfr. Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1). Dit programma van maatregelen beveelt een vooronderzoek in uitgesteld traject, namelijk een landschappelijk booronderzoek, eventueel gevolgd door een verkennend en waarderend booronderzoek, en een vlakdekkende opgraving. Het uitgesteld vooronderzoek werd in twee nota’s gerapporteerd (opgemaakt door RAAP, ID 14989, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/14989 en ID 14696, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/14696). Er was geen verwachting naar steentijdsites, het terrein werd aangaande deze verwachting vrijgegeven. Het vlakdekkende onderzoek werd uitgevoerd door RAAP en gerapporteerd in drie deelrapporten (rapport kelder, kerkhof en Botanic). Dit betreffen nog geen afgewerkte eindverslagen. De stand van zaken van het onderzoek en de nog uit te voeren natuurwetenschappelijke studies die worden aangehaald in het rapport en kunnen leiden tot een te verantwoorden kenniswinst, dienen nog uitgevoerd te worden. De bouwheer is nog steeds verplicht om ook de afwerking van het eindverslag correct en conform de Code van Goede Praktijk te faciliteren en ondersteunen.”
Het opmaken van een correct eindverslag zal worden opgenomen in de voorwaarden bij het verlenen van de vergunning.
Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu
De exploitant wenst zijn vergunning aan te passen aan de werkelijke situatie. De uitgevoerde verbouwingen en technische installaties wijken immers af van de vergunde toestand. De rubrieken voor de opslag van gevaarlijke producten, het zwembad en het dompelbad wijzigen niet. De wijzigingen hebben voornamelijk betrekking op de koeling en verwarming van de gebouwen.
Ten opzichte van de vergunde situatie daalt het vermogen van de warmtepompen en airconditioningsinstallaties met 553 kW naar 451 kW. Alle toestellen zijn inpandig opgesteld zodat het risico op geluidshinder naar de omgeving klein is. De toestellen maken veelal gebruik van het koelmiddel R410a. Verdeeld over de toestellen gaat het over circa 250 kg koelmiddel met een GWP van 2.088 en een CO2-equivalent van 552 ton. Het betreft bestaande, maar relatief nieuwe installaties.
Het totale vermogen van de stookinstallatie daalt van 3.450 kW tot 1.751 kW, verdeeld over verschillende verwarmingstoestellen verspreid in het complex. Ten opzichte van de vergunde situatie betreft het een halvering van het thermisch vermogen en dus ook van de mogelijke uitstoot van rookgassen.
Het lozen van huishoudelijk afvalwater was al vergund voor een debiet van 16.547 m³/jaar. Het debiet neemt toe tot 16.813 m³/jaar. Het lozen vindt plaats via de bestaande aansluitingen op de openbare riolering van de Lange Gasthuisstraat 37 en 45 en de Sint-Jorispoort 29.
Voor het lozen van het bedrijfsafvalwater wordt een nieuwe aansluiting ter hoogte van de Leopoldstraat 26 gevraagd. Het betreft spoelwater van de zandfilter horende bij de zwembadwaterbehandeling. Het geloosde debiet of de samenstelling van het water wijzigt niet waardoor geen bijkomende risico of hinder ontstaat.
De transformator van 1.000 kVA wordt vervangen door twee transfo’s van 500 kVA, die geplaatst worden in hetzelfde transformatorlokaal (zone 18, verdieping -1). De oliegekoelde transformatoren zullen worden uitgerust met een lekbak of in een inkuiping worden geplaatst om in geval van calamiteit verontreiniging van de bodem te voorkomen. Het risico op bodemverontreiniging is beperkt.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
- de wintertuin ter hoogte van het kloosterpand;
- de overdekte rustruimte ter hoogte van de wellness;
- de gotische bogen ter hoogte van de Bourlapoort;
- de draadconstructie voor klimop ter hoogte van de Bourlapoort.
Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten
De aanpassing van de vergunning betreft een vermindering van de vermogens van de toestellen voor koeling en verwarming. Mits naleving van de algemene en sectorale voorwaarden verminderen de risico’s voor mens en omgeving. Er wordt voor de gevraagde aanpassing van de vergunning gunstig advies gegeven.
Geadviseerde rubriek(en)
Rubriek | Omschrijving | Geadviseerd voor |
3.2.2°a) | het lozen van meer dan 600 m³/jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; | +266,00 m³/jaar |
3.4.1°a) | het lozen van maximaal 2 m³/uur bedrijfsafvalwater zonder gevaarlijke stoffen in concentraties hoger dan de indelingscriteria, vermeld in artikel 3 van bijlage 2.3.1 van Vlarem II; | 0,10 m³/uur (nieuwe aansluiting) |
12.2.1° | transformatoren (gebruik van) met een individueel nominaal vermogen van 100 kVA tot en met 1.000 kVA; | 2 x 500,00 kVA |
16.3.2°b) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van meer dan 200 kW; | -553,00 kW |
43.1.1°b) | het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas; | -1.699,00 kW |
Gecoördineerde rubriek(en)
Rubriek | Omschrijving | Gecoördineerd |
3.2.2°a) | het lozen van meer dan 600 m³/jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; | 16.813,00 m³/jaar |
3.4.1°a) | het lozen van maximaal 2 m³/uur bedrijfsafvalwater zonder gevaarlijke stoffen in concentraties hoger dan de indelingscriteria, vermeld in artikel 3 van bijlage 2.3.1 van Vlarem II; | 0,10 m³/uur |
12.2.1° | transformatoren (gebruik van) met een individueel nominaal vermogen van 100 kVA tot en met 1.000 kVA; | 2 x 500,00 kVA |
16.3.2°b) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van meer dan 200 kW; | 451,07 kW |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 620,00 liter |
32.8.1.1°b) | al dan niet overdekt zwembad met een oppervlakte van 50 tot 300 m²; | 201,35 m² |
32.8.1.2° | hot whirlpools, dompelbaden, plonsbaden, met inbegrip van zij die verbonden zijn aan of die behoren tot privéclubs, campings, scholen en dergelijke, voor zover ze bestaan uit een vaste constructie; | 1 dompelbad |
43.1.1°b) | het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas; | 1.751,00 kW |
Lasten
Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.
De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.
Het project valt onder het principebesluit Stedenbouwkundige lasten van 9 maart 2018. De aanvraag is een onderdeel van de gehele renovatie en herinrichting van de site Elzenveld waarvoor ook andere omgevingsvergunningen werden aangevraagd. Deze site vormt als monument, in combinatie met de botanisch tuin, een aantrekkingspool voor het publiek met een grote erfgoedwaarde voor wie dit deel van de site eveneens toegankelijk en doorwaadbaar gemaakt wordt en als dusdanig kan beleefd worden. Bijgevolg zijn de stedenbouwkundige lasten voldaan binnen de aanvraag.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 22 juli 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 22 augustus 2022 |
Start openbaar onderzoek | 1 september 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 30 september 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 3 december 2022 |
Verslag GOA | 18 november 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans en Bieke Geypens |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
1 september 2022 | 30 september 2022 | 1 | 0 | 0 | 1 |
Bespreking van de bezwaren
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, zowel digitaal als analoog, dat zich als volgt laat samenvatten:
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag betreft geen regularisatie van de luifel en de 2 grote serres aangezien deze constructies niet staan opgetekend op de plannen van de nieuwe toestand, maar wel op de plannen van de bestaande toestand. De inhoud van de aanvraag behelst dus het slopen van deze onvergunde constructies. Bij het verlenen van de vergunning zal het slopen van deze constructies expliciet worden opgenomen in de voorwaarden.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag betreft geen regularisatie van gotische bogen ter hoogte van de Bourlapoort in de Leopoldstraat aangezien deze constructies niet staan opgetekend op de plannen nieuwe toestand, maar wel op het inplantingsplan van de bestaande toestand. De inhoud van de aanvraag behelst dus het slopen van deze onvergunde constructies. Bij het verlenen van de vergunning zal het slopen van deze constructies expliciet worden opgenomen in voorwaarden.
Beoordeling:
Het bezwaar is niet gegrond. Het klopt dat er eerder geen vergunning werd afgeleverd voor deze constructie. De aanvraag voorziet in het regulariseren hiervan. Aangezien er noch door het Agentschap Onroerend Erfgoed, noch door de stedelijke dienst Monumentenzorg opmerkingen werden geformuleerd over deze toevoeging wordt deze geacht niet storend te zijn in de historische omgeving. De constructie belemmert het gebruik van de doorgang niet en is bijgevolg ruimtelijk inpasbaar.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond. In de laatst verleende vergunning (OMV_2019115830) werd op het inplantingsplan nieuwe toestand reeds een dubbele poort ingetekend met een totale breedte van 1,80 m. In de voorwaarden werd toen opgelegd dat de definitieve keuze van poorten en afsluitingen moest worden voorgelegd aan het Agentschap Onroerend Erfgoed. Het klopt dat de poort op het voorliggend inplantingsplan is verbreed tot 3 m. Het voorliggend plan werd voorgelegd ter advies aan zowel het Agentschap Onroerend Erfgoed als de dienst Stadsbeheer, die instaat voor het onderhoud van de Botanische tuin. Beide diensten hebben geen opmerkingen op voorliggende aanpassing. Bij het verlenen van de vergunning zal elke vorm van gemotoriseerd verkeer van hotelgasten en -personeel in de Botanische tuin worden uitgesloten uit de vergunning.
Beoordeling:
Het bezwaar is niet gegrond. In de vergunde toestand werden reeds 2 nooduitgangen voorzien in de historische muur, die de plint vormt van de wellness. De “deuren” betreffen dus geen toegangen maar zijn nooduitgangen. In de voorwaarden zal worden opgenomen dat deze uitgangen enkel gebruikt mogen worden in geval van een noodsituatie.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
- de wintertuin ter hoogte van het kloosterpand;
- de overdekte rustruimte ter hoogte van de wellness;
- de gotische bogen ter hoogte van de Bourlapoort;
- de draadconstructie voor klimop ter hoogte van de Bourlapoort.
Brandweervoorwaarden
de voorwaarden uit het brandpreventieverslag met referentie BW/SVE/2022/G.00050.A1.0036.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.
De vergunning omvat thans volgende rubriek(en):
Rubriek | Omschrijving | Gecoördineerd |
3.2.2°a) | het lozen van meer dan 600 m³/jaar huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, wanneer het lozingspunt gelegen is in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied en/of buiten het zoneringsplan; | 16.813,00 m³/jaar |
3.4.1°a) | het lozen van maximaal 2 m³/uur bedrijfsafvalwater zonder gevaarlijke stoffen in concentraties hoger dan de indelingscriteria, vermeld in artikel 3 van bijlage 2.3.1 van Vlarem II; | 0,10 m³/uur |
12.2.1° | transformatoren (gebruik van) met een individueel nominaal vermogen van 100 kVA tot en met 1.000 kVA; | 2 x 500,00 kVA |
16.3.2°b) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van meer dan 200 kW; | 451,07 kW |
17.4. | opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van deze vermeld onder rubriek 48, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kg, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 liter en 5.000 kg of 5.000 liter; | 620,00 liter |
32.8.1.1°b) | al dan niet overdekt zwembad met een oppervlakte van 50 tot 300 m²; | 201,35 m² |
32.8.1.2° | hot whirlpools, dompelbaden, plonsbaden, met inbegrip van zij die verbonden zijn aan of die behoren tot privéclubs, campings, scholen en dergelijke, voor zover ze bestaan uit een vaste constructie; | 1 dompelbad |
43.1.1°b) | het stoken in installaties, met uitzondering van stationaire motoren en gasturbines, met een totaal nominaal thermisch ingangsvermogen van 300 kW tot en met 2.000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en gestookt wordt met aardgas; | 1.751,00 kW |
Het college beslist dat de omgevingsvergunning geldig is voor onbepaalde duur.