2022_CBS_09310 - Omgevingsvergunning - OMV_2022116548. Ivonne Lexstraat, Maria de Lannoyplein en Leo J. Krynlaan ZN. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          29/01/2021: vergunning (20202842) voor de nieuwbouw van 6 appartementsgebouwen, 6 woningen, een HS cabine, een ondergrondse parking en de exploitatie van 2 transfo’s in wijk 7 van Regatta;

-          08/06/2016: vergunning (2017321) voor het verkavelen van gronden in 133 kavels door woningbouw en aanleggen van nieuwe wegen voor het project ‘Regatta’ (wijk 6 en 7).

Vergunde  toestand  

-          braakliggende kavels grenzend aan de Ivonne Lexstraat, het Maria de Lannoyplein en de Leo J. Krynlaan in wijk 7 op de Regatta site.

Bestaande toestand

-          braakliggende, bouwrijpe terreinen.

Nieuwe toestand

-          21 eengezinswoningen: kavels W7.16 tot en met W7.22 in deelfase 1 van wijk 7 en kavels W7.6 tot en met W7.15 en W7.50 tot en met W7.53 in deelfase 2 van wijk 7;

-          2 tot 3 bouwlagen onder plat dak

-          gevels in beige, beige-grijs en geel-beige genuanceerde gevelsteen met bruin, grijs en crème genuanceerd, aluminium buitenschrijnwerk;

-          voordeuren in groen genuanceerd, aluminium buitenschrijnwerk;

-          gemeenschappelijke ondergrondse parking (reeds vergund)  onder het binnengebied van wijk 7.

Inhoud van de aanvraag 

-          oprichten van 21 eengezinswoningen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor stedelijke ontwikkeling. Dit gebied is bestemd voor industriële, ambachtelijke en agrarische activiteiten, kantoren, kleinhandel, dienstverlening, recreatie, wonen, verkeer en vervoer, openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen, en dit voor zover deze functies verenigbaar zijn met hun onmiddellijke multifunctionele stedelijke omgeving. De stedenbouwkundige aanleg van het gebied, de bijhorende voorschriften betreffende terreinbezetting, vloeroppervlakte, hoogte, aard en inplanting van de gebouwen met bijhorende voorzieningen, en de verkeersorganisatie in relatie met de omringende gebieden, worden vastgesteld in een bijzonder plan van aanleg vooraleer het gebied kan ontwikkeld worden. Ook het wijzigen van de functie van bestaande gebouwen kan pas na goedkeuring van een bijzonder plan van aanleg.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Galgenweel-Borgerweert, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 2 mei 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen w (bestemmingszone wijk).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het BPA Galgenweel – Borgerweert.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verkavelingsvergunning 2017321.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van de platte daken bezitten geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de gevels langs de openbare ruimte worden slechts 1.02 m diep gefundeerd in plaats van de minimaal vereiste diepte van 1m75.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 13/07/2017.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is conform de bestemmingsvoorschriften van de goedgekeurde verkaveling, waardoor de functionele inpasbaarheid is verzekerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de realisatie van 21 woningen waarvan 7 woningen gelegen in deelfase 1 (kavels W7.1.16 t.e.m. W7.1.22) en 14 woningen in deelfase 2 (kavels W7.2.6 t.e.m. W7.2.15 en W7.2.50 t.e.m. W7.2.53). Alle woningen worden voorzien in compacte volumes variërend tussen twee of drie lagen, allen met een plat dak.

Alle woningen zijn voorzien van drie slaapkamers. In totaal worden 9 basistypologieën ontwikkeld. die zich van elkaar onderscheiden door hun eigen specifieke bouwkundige kenmerken.

Conform de verkavelingsvoorschriften worden tuinen die grenzen aan het openbaar domein, omsloten met een bakstenen tuinmuur. De afscheidingen tussen de verschillende tuinen onderling, alsook de afscheidingen tussen de servitudepaden en de privatieve tuinen worden voorzien van een draadafsluiting met groenaanplanting.

Visueel-vormelijke elementen

Het centrale deel van het bouwblok is reeds vergund. De nieuwe woningen hangen hier qua architectuurtaal nauw mee samen. Als materiaal wordt gekozen voor metselwerk waarbij het kleurpallet varieert tussen geel-beige, beige en grijs-beige. Elk bouwveld zal worden uitgevoerd in één van deze drie kleurtinten. De kleur van het aluminium buitenschrijnwerk wordt afgestemd op de tint van de gevelsteen. De hoekstenen krijgen een eigen, rood-bruine gevelsteen.

De beeldkwaliteit van de Regattawijk is een zeer belangrijk aspect van de ontwikkeling van het BPA en de verkaveling. Ook omwille van de grootte is het project voorafgaandelijk ter advies  voorgelegd aan de kwaliteitskamer. Na een deels ongunstig advies op 20 mei 2022 werden de plannen aangepast aan de opmerkingen van de kwaliteitskamer en opnieuw voorgelegd op 14 juli 2022 waar het een voorwaardelijk gunstig advies ontving: “De kwaliteitskamer apprecieert de aanpassingen die meer rust en eenheid genereren in het gevelbeeld en de samenhang tussen de verschillende gebouwtypologieën versterkt. Wat het materiaalpalet betreft gaat de voorkeur van de kwaliteitskamer uit naar dakranden en dorpels in arduin ipv holonite. Voor de regenwaterafvoeren adviseert de kwaliteitskamer deze ofwel structureel in te werken ofwel, indien toegepast in opbouw in zink uit te voeren als eenvoudige leesbare constructie met een zelfde tektonische logica (dus niet tot aan de dakrand) als toegepast in het metselwerk. Wat de verlichtingsarmaturen aan de voordeuren betreft, prefereert de kwaliteitskamer een geïntegreerd armatuur in de onderzijde van de betonnen luifel. Het schrijnwerk, met de accentkleur thv de voordeur, is voor akkoord, mits de kleur van de

garagepoorten aansluiting vindt bij de kleur van het schrijnwerk van de ramen.

De kwaliteitskamer vraagt maximaal in te zetten op kwaliteitsvolle materialen bij de uitvoering en een landschappelijk, groene aanleg van het gebied.”

Deze suggesties werden gevolgd waardoor de aanvraag naar welstand positief kan beoordeeld worden.

Wel dient opgemerkt dat er tussen woning 17 en woning 18 geen arrière-corps werd voorzien. Deze kan hier beter wel voorzien worden, wat in voorwaarde zal worden opgelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De eengezinswoningen zijn voldoende ruim en hebben een heldere planschikking. Deze voldoen aan de actuele woonkwaliteitseisen en kunnen bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

De plannen bevatten tegenstrijdigheden omdat de scheimuur niet overal wordt uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. Aangezien het dak voorzien is van een groendak kan afgeweken worden van een minimale opstand van 30 cm wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Archeologische aspecten

Voor de verkavelingsaanvraag (AN/2017/V/0025/2017321, specifiek voor wijk 6 en 7) werd reeds een archeologienota opgemaakt door RAAP en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 13/07/2017 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/4000). De verkavelingsvergunning werd verleend. De aangevraagde ingrepen voor de kavels W7.1 en W7.2 zijn afgedekt door deze archeologienota. Er werd geen programma van maatregelen opgemaakt, er dient met andere woorden geen archeologisch vervolgonderzoek te gebeuren. 

Milieutechnische aspecten

De aanvraag betreft geen ingedeelde inrichtingen.

In geval een bronbemaling voorzien wordt, dient de exploitant de vergunning voor de bronbemaling te bekomen vóór de start van de werken. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4 m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2021 - zie checklist 1 en 2).

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden voor alle wooneenheden.

Voor de 21 woningen met 3 slaapkamers wordt per woning een fietsenberging in de tuin ingericht voor 4 fietsen. De bergingen moeten overdekt en afgesloten zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

3. De gevels grenzend aan de openbare ruimte moeten minimaal 1,75 meter onder het straatpeil worden gefundeerd.

4. Er moet een arrière-corps worden voorzien tussen woning 17 en woning 18.

5. In geval een bronbemaling voorzien wordt, dient de exploitant de vergunning voor de bronbemaling te bekomen vóór de start van de werken.

6. Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

- Voor elke straatboom moet er voldoende ondergronds volume worden voorzien volgens het bomenplan 2.0.

- Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. 

- Voor de nieuwe boom moet een groeiplaats voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte. 

Duurzame vergroening kan verder gerealiseerd worden door middel van waterdoorlatende verharding, gevelgroen en lokale infiltratie van hemelwater (bijvoorbeeld door koppeling van de regenwaterafvoer van daken op plantvakken).

7. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De stedenbouwkundige lasten voor het volledige projectgebied Regatta werden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst voorgelegd aan de gemeenteraad op 25 april 2006 (jaarnummer 1016), gewijzigd en/of aangevuld in een eerste en tweede addendum op deze overeenkomst, respectievelijk voorgelegd aan de gemeenteraad op 5 maart 1012 (jaarnummer 220) en op 30 mei 2016 (jaarnummer 301).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.