2022_CBS_09728 - Omgevingsvergunning - OMV_2022109838. Oudeleeuwenrui 46-48 te 2000 Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Binnenstad’ op volgend punt:

-    Artikel 2.1.4.1 Kroonlijsthoogte van de voorgevels:

De beoogde kroonlijsthoogte is niet in harmonie met het referentiebeeld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
  De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
  De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
    De tuinberging op gebouw C wordt volgens de plannen ingericht als verblijfsruimte maar heeft een vrije hoogte van maximaal 2,4 m waar dit minimaal 2,6 m moet zijn.
    • Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
      Er zijn onvoldoende parkeerplaatsen volgens de parkeernorm.
      • Artikel 43 Septische putten:
        De gemeenschappelijke septische put van gebouw A en gebouw B dient een minimaal volume van 19.126,25 l te hebben gezien de 69 GE die volgen uit het woongedeelte en de circa 10,45 GE die volgen uit de kantoorfuncties.

Sectorale regelgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
• Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
  Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 8 januari 2022. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.
• Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
  (Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
  Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning met kantoorfunctie is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Vanuit de beleidsvisie van de nota ruimtelijke economie is het een uitwerking van verweving ook al is het slechts een beperkte oppervlakte (+/- 10%) en kan voor deze functie gunstig advies gegeven worden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het project betreft een inbreiding in historisch binnengebied, grenzend aan de voormalige Zuidnatie. De monumentale wachtgevels in het binnengebied tussen de Oude Leeuwenrui, het Hessenplein en de Falconrui en het Hessenstraatje worden afgebouwd zodat een cluster van geschakelde volumes ontstaat. Groene binnenhoven worden met elkaar verbonden via informele doorsteken en onderdoorgangen.

De Kwaliteitskamer, aan wie het project voorafgaandelijk ter advies werd voorgelegd, gaat akkoord met de voorgestelde volumetrie en apprecieert de ambitie om een kwalitatief binnenstedelijk weefsel te creëren.

Het klopt dat de beoogde kroonlijsthoogte niet in harmonie is met het referentiebeeld. De kroonlijsthoogte van de voorgevel is echter weinig hoger dan deze van

Magasins La Cloche, rechts en Ruys Natie, twee percelen verder links. Door de achteruitgeschoven ligging aan het plein kan hier een iets hogere kroonlijsthoogte gunstig geadviseerd worden, in afwijking op de voorschriften van het RUP, rekening houdend met de aanwezigheid van een attiek bij het gebouw van La Cloche, welke deze visueel nog hoger en bijgevolg prominenter aanwezig maakt.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag werd voorafgaandelijk enkele keren voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. Na een ongunstig advies op 16 oktober 2020 werden de plannen aangepast aan de opmerkingen van de Kwaliteitskamer en opnieuw voorgelegd op 8 oktober 2021, waar een voorwaardelijk gunstig advies werd gegeven.

De Kwaliteitskamer meldde de aanzet en de referenties te appreciëren, maar vroeg nog meer in te zetten op versobering en repetitie met massieve pakhuisarchitectuur als voornaamste referentiekader. De plint bestaande uit lichte rondbogen op begane grond en eerste verdieping, vertoonde voornamelijk ter hoogte van de eerste vloerplaat te weinig massa. De ritmering van openingen kwam niet overeen met de hoger gelegen openingen in de gevel. De Kwaliteitskamer vroeg meer coherentie te voorzien, mogelijk door te kiezen voor een eenvoudige repetitie van eenvormige openingen.

Aan deze opmerkingen werd in huidige aanvraag tegemoetgekomen. Enkel de gelijkvloerse gevelopeningen zijn in voorliggende aanvraag voorzien van segmentbogen.

Op vraag van de Kwaliteitskamer werd voldoende aandacht besteed aan geveldetaillering en uitvoering metselverbanden.

Aan de vraag om ook een rollaag te voorzien boven de ramen werd niet tegemoet gekomen en zal als voorwaarde worden opgelegd.

Achteraan blok A werden deels inpandige en deels uitkragende (70 cm) balkons voorzien. Principieel meldde de Kwaliteitskamer geen bezwaar te hebben tegen de beperkte uitkraging, maar de asymmetrie van deze terrassen werd door de Kwaliteitskamer als storend bevonden.

Geadviseerd werd om verder onderzoek en studie uit te voeren naar detaillering, materialisatie en kleurstelling en positionering van de balkons.

Aan deze opmerkingen werd tegemoetgekomen, waardoor de gevels, mits er rollagen voorzien worden boven de raam- en deuropeningen, naar welstand gunstig kunnen beoordeeld worden.

Doordat het gebouw langsheen het Hessenstraatje/-plein hoger is dan dat van de Handelsnatie (= gebouw links) dat geïnventariseerd werd als bouwkundig erfgoed en hierdoor blijvend lager zal zijn, wordt opgelegd de hoger opgaande scheidsmuur af te werken als een volwaardige gevel.

Als voorwaarde zal worden opgelegd de materialisatie van voor- en achtergevel door te trekken over de zijgevel.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel waarop het bouwproject gepland wordt bevindt zich volgens het RUP Binnenstad in een woonzone met culturele, historische en/of esthetische waarde, waarbij de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt. Het pand Oudeleeuwenrui 46-48 is bij Ministerieel Besluit van 14 maart 2019 opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Aan het pand aan de Oudeleeuwenrui worden in de voorliggende aanvraag echter geen wijzigingen uitgevoerd. Het bij het project betrokken deel van het perceel ligt volledig braak, reden waarom geen aparte erfgoednota aan de aanvraag werd toegevoegd.

Vermits de huidige aanvraag enkel betrekking heeft op een terrein, waarbij de bestaande bebouwing reeds enkele decennia geleden werd afgebroken en dat sindsdien braak ligt, is de impact op de erfgoedwaarde van de site en de omgeving gering. De enige aanpassing aan de bestaande constructies omvat de aanpassing van een externe trap in metaal. Deze heeft echter een geringe erfgoedwaarde en de aanpassing daarvan is aanvaardbaar.

Het nieuwbouwproject schrijft zich daarnaast op een duidelijke en doordachte manier in binnen de context van de bestaande gebouwen van het aangrenzende complex ‘Dorp in de stad’.

De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar omdat de wijziging geen fysieke impact heeft op het gebouw of de erfgoedwaarde ervan.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is binnen een woon- en recreatiefgebied gelegen met een oppervlakte boven 300 m² (1.280 m²) en een ingreep boven 100 m² (circa gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgesteld door ABO en waarvan akte door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 23 december 2021. Het programma van maatregelen schreef een uitgesteld vooronderzoek voor in de vorm van een proefputtenonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/21048). Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op met bijhorend programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarde bij deze omgevingsvergunningaanvraag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

De tuinberging/dakpaviljoen op gebouw C heeft slechts een vrije hoogte van circa 2,4 m wat in strijd is met artikel 21 van de bouwcode.

Aangezien deze ruimte compact is en maximaal beglaasd is naar het aangrenzende terras, zal deze beperkte hoogte niet als te laag worden ervaren. Bovendien betreft dit een gemeenschappelijke ruimte waarvan verwacht wordt dat deze niet permanent door dezelfde personen gebruikt zal worden. Om bovenstaande redenen kan dan ook een afwijking op dit artikel worden toegestaan.

De septische put van gebouwen A en B is onvoldoende groot en bijgevolg niet gedimensioneerd in functie van het aantal gebruikers. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Als voorwaarde wordt opgelegd een voldoende grote septische put te voorzien die qua dimensionering voldoet aan artikel 43 van de bouwcode.

De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Er wordt opgemerkt dat, strijdig met artikel 678 van het Burgerlijk Wetboek, geen afstand wordt gevrijwaard van 190 cm ten opzichte van de perceelgrens. Dit stelt zich bijvoorbeeld aan de terrassen achteraan van Blok A.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen

Voor de appartementen en kantoren moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

• 2 appartementen met 1 slaapkamer: 2 x 2 = 4;
• 21 appartementen met 2 slaapkamers: 21 x 3 = 63;
• 3 appartementen met 3 slaapkamers: 3 x 4 = 12;
• 232 m² kantoor: 232 m² x 1,25/100 m² = 2,9.

In totaal moeten 82 fietsenstallingen voorzien worden (4 + 63 + 12 + 3 = 82).

In de ondergrondse parking is een ruimte voor 25 enkele fietsenstallingen en 44 dubbelhoge fietsenstallingen. Verder in de parking zijn nog 17 gewone fietsenstallingen achter parkeerplaatsen voor auto’s. De fietsenstallingen moeten fysiek afgescheiden worden van de autoparkeerplaatsen, zodat het risico op beschadiging beperkt wordt. De fietsenstalling is bereikbaar via de autolift. 

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu 

Op het terrein, gekend als Zuidnatie, zullen drie meergezinswoningen en een ondergrondse parking gerealiseerd worden. Het project bevindt zich tussen de Oudeleeuwenrui en het Hessenplein en zal in totaal 26 appartementen en 2 kantoorunits bevatten.

Voor het collectief verwarmen van de drie gebouwen zal gebruik gemaakt worden van een lucht-water warmtepomp met een vermogen van 56,55 kW. De warmtepomp zal geïnstalleerd worden op het dak van gebouw B. Er wordt gekozen voor een geluidsarm toestel dat in een technische ruimte geplaatst zal worden. Deze ruimte wordt omgeven door 4 wanden en met een opening in het dak.

Het geluid van de buitenunit zal voornamelijk naar boven toe door het dak de technische ruimte verlaten omdat de ventilatoren van het systeem ook aan de bovenkant van de unit geïnstalleerd zijn. De compressoren van de unit zijn aan de zijkant van het toestel geïnstalleerd maar het geluid dat hiervan afkomstig is zal door de volledige afsluiting van de technische ruimte horizontaal geblokkeerd worden en eveneens naar boven gestuwd worden. De technische ruimte ligt bovendien ook hoger dan de naburige gebouwen, zodat de geluidsgolven boven de gebouwen blijven en dus geen overlast zullen veroorzaken. De buitenunit wordt op trillingsdempers geplaatst om zo de trillingen die worden veroorzaakt door contactgeluid tegen te gaan.

Het lijkt erop dat de exploitant voldoende maatregelen neemt om geluidsoverlast veroorzaakt door de warmtepomp naar de omgeving te beperken.

Bodem

Er wordt een distributiecabine met transformator voorzien in een apart gebouw. De transformator heeft een nominaal vermogen van 630 kW. Er worden geen verdere technische specificaties gegeven. De exploitant dient ervoor te zorgen dat verontreiniging naar de bodem vermeden wordt en neemt hiervoor de nodige maatregelen.

Bemaling

Voor de realisatie van de ondergrondse parking zal een bemaling noodzakelijk zijn.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De karakteristieken (doorlatendheid en dergelijke) van de ondergrond worden bij voorkeur bepaald door een pompproef.

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van > 10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden. 

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m–mv). 

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, § 3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. De voorwaarden in het bijgevoegde advies van Proximus zijn na te leven.
3. De fietsenstallingen fysiek af te scheiden van de autoparkeerplaatsen, zodat het risico op beschadiging beperkt wordt.
4. De septische put van de gebouwen A en B qua dimensionering te laten voldoen aan de bepalingen van de bouwcode.
5. Rollagen te voorzien boven de raam en deuropeningen in overeenstemming met het advies van de Kwaliteitskamer.
6. De hoger opgaande scheidingsmuur van blok A dewelke boven de Handelsnatie uitsteekt moet als volwaardige gevel afgewerkt worden door de materialisatie van voor/achtergevel door te trekken over deze zijgevel.
7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
8. Volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:
   • De bouwheer voert het programma van maatregelen, namelijk een proefputtenonderzoek, gedegen uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/21048). Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op met bijhorend programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.
   • De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie en nodigt deze uit voor een startvergadering (archeologie@antwerpen.be).
   • De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

 Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2203).

Het college besliste op 25 november 2022 (Jaarnummer 9423) dat er voor het project ‘Zuidnatie, district Antwerpen’ geen stedenbouwkundige lasten verschuldigd zijn.

Openbaar onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Geluidsoverlast door de voorziene warmtepomp: Het bezwaar is gekant tegen mogelijke geluidsoverlast ten gevolge van de plaatsing van de warmtepomp op de hoogste bouwlaag. Hoewel de wanden voorzien zullen worden van de nodige akoestische isolatie is het mede door de aanwezigheid van het open dak onduidelijk of het geluidsniveau van de beschreven Daikin-warmtepomp “op de perceelgrens” gereduceerd wordt minstens tot de VLAREM II – milieukwaliteitsnormen voor geluid in open lucht.
   Beoordeling: Het is verplicht te voldoen aan de Vlarem-geluidsnormen. De exploitant dient alles in werking te stellen dat deze normen gehaald worden.
   Het bezwaar is ongegrond.
2. Geluidsoverlast door de brandtrap: Het bezwaar is gekant tegen mogelijke geluidsoverlast ten gevolge het gebruik van de bestaande historische evacuatie/brandtrap. De actuele evacuatietrap is volledig in metaal, met metalen roostertreden, en zit verankerd in de muur van het gebouw Wijngaardnatie (Oudeleeuwenrui 36). Bedoeld voor evacuatie bij calamiteiten, en niet voor reguliere toegang tot gebouw.
   Beoordeling: Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de beoordeling van voorliggend project.
   Het bezwaar is ongegrond.
3. Geluidsoverlast vanaf de gemeenschappelijke terrassen: Het bezwaar is gekant tegen geluidsoverlast vanaf de geplande gemeenschappelijke dakterrassen. De bezwaarindiener stelt dat het gebruik, van zulke gemeenschappelijke terrassen uitnodigen tot het organiseren van feestjes.
   Beoordeling: Het bezwaar omtrent het gebruik van de terrassen voor feestjes en de daaruit volgende geluidsoverlast betreffen niet aantoonbare, subjectieve elementen die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de beoordeling van voorliggend project. Het gebruik van de terrassen is inherent aan het wonen in een stedelijke omgeving. Een normaal gebruik van een terras hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan.
   Het bezwaar is ongegrond.
4. Levendige plint: Het bezwaar stelt dat het gelijkvloers van gebouw A, strijdig met de bouwcode, volledig gesloten is naar de ‘doorgang Hessenplein’. De bezwaarindiener stelt dat de doorgang beschouwd moet worden als openbare verbinding. Gelet op het feit dat er niet wordt voorzien in een poort of afscheiding die zorgt voor een afsluiting van de doorgang, moet worden verondersteld dat de doorgang ook veelvuldig gebruikt zal worden door andere personen dan louter gebruikers en bewoners van de gebouwen A, B en C.
   Beoordeling: De onderdoorgang tussen het Hessenplein en koer 1 bevindt zich op het aanpalend perceel en is geen openbaar domein en dient bijgevolg dan ook niet als openbare verbinding beschouwd te worden. Anders dan in het bezwaar aangegeven is de doorgang wel degelijk afgesloten door een poort.
   Het bezwaar is ongegrond.
5. Open ruimte: Het bezwaar stelt dat er strijdig met artikel 27 van de bouwcode geen 20% open ruimte wordt voorzien.
   Beoordeling: RUP binnenstad legt op dat er minimaal 15% open ruimte moet worden voorzien. Voorliggend voorstel voldoet hier aan. De regelgeving van een RUP gaat boven deze van de bouwcode.
   Het bezwaar is ongegrond.
6. Harmonie: Het bezwaar stelt dat het gebouw, strijdig met het RUP, niet in harmonie is met de omgeving. De bezwaarindiener vindt dat de bouwhoogte van voorliggend project langsheen het Hessenplein te hoog is en alle eer wegneemt van het gebouw “La Cloche”.
   Beoordeling: Het klopt dat de beoogde kroonlijsthoogte niet in harmonie is met het referentiebeeld. De kroonlijsthoogte van de voorgevel is echter maar een weinig hoger dan deze van Magasins La Cloche, rechts en Ruys Natie, twee percelen verder links. Door de achteruitgeschoven ligging aan het plein kan hier een iets hogere kroonlijsthoogte gunstig geadviseerd worden, in afwijking op de voorschriften van het RUP, rekening houdend met de aanwezigheid van een attiek bij het gebouw van La Cloche, welke deze visueel nog hoger en bijgevolg prominenter aanwezig maakt.
   Het bezwaar is deels gegrond.
7. Tekort aan parkeerplaatsen: Het bezwaar stelt dat er strijdig met artikel 30 van de bouwcode te weinig parkeerplaatsen worden voorzien. Er worden slechts 32 parkeerplaatsen voorzien, terwijl er 26 appartementen en 2 kantoorruimten worden voorzien. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.
   Beoordeling: Het klopt dat er 2 ontbrekende parkeerplaatsen zijn. Het specifieke perceel laat niet toe meer parkeerplaatsen te voorzien, de inspanningen zijn reeds maximaal. Er wordt een belasting toegepast voor de 2 ontbrekende plaatsen.
   Indien een bouwproject zijn autoparkeerbehoefte zelf niet kan opvangen of indien het maatschappelijk beter wordt geacht om dit niet in het bouwproject zelf te doen, zorgt de belasting voor een eerlijke compensatie.
   Enerzijds levert elke bouwheer op deze manier zijn bijdrage en wordt voor elk gelijkaardig bouwproject eenzelfde inspanning gevraagd (zelf bouwen of compenseren). Anderzijds zorgt de belasting voor middelen voor de stad Antwerpen om de parkeerdruk op te vangen of deze te vermijden. De middelen kunnen zo bijvoorbeeld later ingezet worden voor de bouw of aankoop van buurtstallingen of buurtparkings/buurtparkeerplaatsen.
   Het bezwaar is ongegrond.
8. Mobiliteitshinder: Het bezwaar stelt dat grote mobiliteitshinder te verwachten is door het gebruik van een parkeerlift. De wachtzone voor het in- en uitrijden van de ondergrondse parkeergarage zal tijdens spitsuren snel oplopen. Voorts wordt hierdoor ook het laden en lossen aan de magazijnen van La Cloche gehypothekeerd. Ten overvloede wordt nog opgemerkt dat de parkeerdruk volledig zal worden afgewenteld op het openbaar domein wanneer de autolift buiten werking is, een scenario dat volgens de bezwaarindiener niet geheel ondenkbaar is bij autoliften.
   Beoordeling: Het bezwaar omtrent de te verwachten hinder betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die bijgevolg niet mee in afweging kan worden genomen bij de beoordeling van voorliggend project.
   Het bezwaar is ongegrond.
9. Parkeerhinder: Er worden slechts 32 van de 36 benodigde parkeerplaatsen voorzien. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.
   Beoordeling: Het klopt dat er 2 ontbrekende parkeerplaatsen zijn. Het specifieke perceel laat niet toe meer parkeerplaatsen te voorzien, de inspanningen zijn reeds maximaal. Er wordt een belasting toegepast voor de 2 ontbrekende plaatsen.
   Indien een bouwproject zijn autoparkeerbehoefte zelf niet kan opvangen of indien het maatschappelijk beter wordt geacht om dit niet in het bouwproject zelf te doen, zorgt de belasting voor een eerlijke compensatie.
   Enerzijds levert elke bouwheer op deze manier zijn bijdrage en wordt voor elk gelijkaardig bouwproject eenzelfde inspanning gevraagd (zelf bouwen of compenseren). Anderzijds zorgt de belasting voor middelen voor de stad Antwerpen om de parkeerdruk op te vangen of deze te vermijden. De middelen kunnen zo bijvoorbeeld later ingezet worden voor de bouw of aankoop van buurtstallingen of buurtparkings/buurtparkeerplaatsen.
   Het bezwaar is ongegrond.
10. Privacyhinder: De terrassen in uitkraging houden aan beide zijden van de koer immers slechts een afstand van 60 cm ter hoogte van gebouw A en van 175 cm ter hoogte van gebouw B in plaats van de vereiste 190 cm.
    Beoordeling: De terrassen waarover sprake kijken uit op het naastgelegen platte dak en zijn circa 6 m verwijderd van de achtergevel van de magazijnen van La Cloche. Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Van onaanvaardbare privacyhinder is geen sprake: enerzijds is de afstand voldoende groot. Anderzijds zijn er achteraan geen woonfuncties aanwezig in het gebouw van La Cloche. De 190 cm waarover sprake is een afstand die opgelegd is in het burgerlijk wetboek. Overeenkomstig artikel 4.2.22 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
    Het bezwaar is ongegrond.
11. Privacyhinder: Vanop de uitkragende terrassen achteraan links van blok A is er zijdelings zicht op het dakterras en slaapkamer van bezwaarindiener. Beoordeling: De terrassen waarover sprake bevinden zich op 60 cm van de perceelgrens en kragen slechts 80 cm uit. De terrassen bevinden zich hierdoor nagenoeg volledig binnen een verticaal vlak onder een hoek van 45° ten opzichte van de kop van de scheidsmuur. In praktijk zal het vanop het uiterste puntje links op het terras mogelijk zijn op het aanpalende terras te kijken. Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg.
    Gelet op de grote afstand van circa 13 m tussen de desbetreffende terrassen van het project en het slaapkamerraam van de bezwaarindiener, kan deze stelling niet worden bijgetreden. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt.Het bezwaar is ongegrond;
12. Privacyhinder: Vanop het dakterras op blok A is er zijdelings zicht op het dakterras en slaapkamer van bezwaarindiener.
    Beoordeling: De terrassen waarover sprake bevinden zich conform de bepalingen van het burgerlijk wetboek op meer dan 190 cm van de perceelgrens. Gelet op de grote afstand van circa 12 m tussen dit dakterras van het project en het slaapkamerraam van de bezwaarindiener, kan deze stelling niet worden bijgetreden. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt.
    Het bezwaar is ongegrond;
13. Privacyhinder: Op het perceel van de eerste bezwaarindienende partij zal binnenkort eveneens een woonproject gerealiseerd worden. Dit project zit reeds in een vergevorderde fase en is eveneens gekend bij de diensten van de stad Antwerpen. De toekomstige bewoners van dit project zullen geconfronteerd worden met ernstige privacyhinder. De bewoners van het bestreden project zullen namelijk rechtstreeks kunnen binnenkijken in hun wooneenheden.
    Beoordeling: Voorliggend project sluit aan op een hoge gesloten scheidsmuur. Bij de opstart van voorliggend project was er nog geen sprake van een mogelijke ontwikkeling op het perceel van de bezwaarindiener. Bovendien ligt het pand van de bezwaarindiener in RUP Binnenstad waar de wenselijkheid van behoud voorop staat. Het bezwaar omtrent de te verwachten hinder is niet te beoordelen omdat deze uitgaat van een mogelijk toekomstige nu onbestaande situatie.
    Het bezwaar is ongegrond.
14. Schaduwhinder: Op het perceel van de eerste bezwaarindienende partij zal binnenkort eveneens een woonproject gerealiseerd worden. De bezwaarindienende partijen zullen geconfronteerd worden met buitensporige schaduwhinder ten gevolge van voorliggende aanvraag.
    Beoordeling: Voorliggend project sluit aan op een hoge gesloten scheidsmuur. Bij de opstart van voorliggend project was er nog geen sprake van een mogelijke ontwikkeling op het perceel van de bezwaarindiener. Bovendien ligt het pand van de bezwaarindiener in RUP Binnenstad waar de wenselijkheid van behoud voorop staat. Het bezwaar omtrent de te verwachten hinder is niet beoordelen omdat deze uitgaat van een mogelijk toekomstige nu onbestaande situatie.
    Het bezwaar is ongegrond.
15. Schaduwhinder: De hoogte van blok A zal veel licht wegnemen op het dakterras van de bezwaarindiener op het aanpalende pand. De bezwaarindienende zal geconfronteerd worden met buitensporige schaduwhinder ten gevolge van voorliggende aanvraag.
    Beoordeling: Voorliggend project bevindt zich ten noorden van het terras van de bezwaarindiener waardoor bezwaarlijk kan gesteld worden dat het terras van de bezwaarindiener in de schaduw zal liggen door deze oriëntatie.
    Het bezwaar is ongegrond.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen