2022_CBS_07899 - Omgevingsvergunning - OMV_2022098897. Valkstraat 108. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/11/1971: vergunning (222#14035 en 222#3039) voor het bouwen van hofmuur;

-          16/04/1962: toelating (238#11532) voor herstellingen.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat;
• bouwdiepte van het gelijkvloers: 21,96 m ter hoogte van de rechter perceelgrens en 15,3 m ter hoogte van de linker perceelgrens.

Bestaande toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat dak;
• bouwdiepte van het gelijkvloers: 21,96 m over de volledige breedte van het perceel;
• bouwdiepte eerste verdieping: 8,68 m.

-          gevelafwerking:

• gevel: baksteen rood bruin genuanceerd;
• schrijnwerk: pvc wit;
• plint: blauwe steen;

-          inrichting:

• tuinhuis achteraan op de perceelsgrenzen;
• voortuin is volledig verhard.

Nieuwe toestand

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met schuin dak; 

-          gevelafwerking:

• geïsoleerde en bepleisterde voorgevel.

-          inrichting:

• groene voortuin.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een zolderverdieping met dakkapellen;

-          uitbreiden van de gelijkvloerse bouwlaag;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          isoleren en bepleisteren van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  De geïsoleerde gevel wordt afgewerkt in een lichtgrijze crepi. Dit materiaal is niet kenmerkend in een omgeving waar voorgevels het talrijkst zijn afgewerkt in een gevelsteen;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  De bouwdiepte van de gelijkvloerse bouwlaag (22,1 m) is niet kenmerkend in de omgeving;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De slaapkamers onder het nieuwe dak hebben niet over de helft van de netto-oppervlakte een vrije hoogte van minstens 2,60 meter;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De keuken op de gelijkvloerse bouwlaag heeft geen rechtstreekse toetreding van daglicht en zicht;
• artikel 27 Open ruimte:
  In bestaande toestand heet de tuin een oppervlakte van circa 112 m² waarvan circa 70 m² is verhard. Dit is meer dan 1/3.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt 22,10 meter. Aangezien dit reeds in bestaande toestand niet overeenkomt met de bouwdieptes die gekend zijn uit de laatste vergunning is er advies gevraagd aan de dienst vermoeden van vergunning. Dit advies is ongunstig. Op basis van dossierstukken en luchtfoto’s is er geen datering van voor 1979 mogelijk. In dit deel van de Valkstraat is een gelijkvloerse bouwdiepte van maximaal 17,00 meter terug te vinden.

Bij een grotere bouwdiepte is het enkel mogelijk om een centraal in de woning kwalitatieve verblijfsruimtes te voorzien wanneer er een open plan wordt voorzien met een royale vrije hoogte en voldoende grote raamopeningen. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag.

Hierdoor wijkt het ontwerp ook af van artikel 24 van de bouwcode. Er is geen aanleiding om een afwijking toe te staan. De bestaande bouwdiepte en indeling op het gelijkvloers wordt uitgesloten van vergunning.

Het toevoegen van een hellend dak met voor- en achteraan een dakkapel is, gelet op de kenmerkende configuratie van de gebouwen in de omgeving, aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Valkstraat gekenmerkt wordt door gevels in gevelbakstenen. In de aanvraag wordt de gevel afgewerkt crepi in een lichtgrijze kleur. Dit materiaal is niet kenmerkend in de omgeving en bijgevolg onaanvaardbaar. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden de gevel af te werken met steenstrips in een roodbruine kleur.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet.

Dit zal worden opgelegd in voorwaarden bij het verenen van de vergunning.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De vrije hoogte onder de dakkapellen bedraagt circa 2,54 meter waardoor de slaapkamers onder het nieuwe dak niet voldoen aan artikel 21 van de bouwcode. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden om, ter hoogte van de dakkapellen, een vrije hoogte van minstens 2,60 meter te voorzien.

De tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden. Dit is in voorliggende aanvraag niet het geval. Door de aanwezigheid van een tuinhuis, terrassen en verhardingen blijft slechts een beperkte zone over waar gras is voorzien. Dit heeft een negatief effect op de verblijfskwaliteit en de natuurlijke infiltratie van regenwater. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden om te voldoen aan artikel 27 van de bouwcode en maximaal 1/3 van de totale tuinoppervlakte te gebruiken voor een tuinhuis, terras of looppaden.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. In de nieuwe slaapkamers een vrije hoogte van minstens 2,60 meter te voorzien ter hoogte van de dakkapellen conform artikel 21 van de bouwcode.

3. Maximaal 1/3 van de totale tuinoppervlakte te voorzien voor een tuinhuis, terras of looppaden conform artikel 27 van de bouwcode.

4. De gevel af te werken met steenstrips in een roodbruine kleur.

5. De isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter.

6. De arrière-corps te behouden. De arrière-corps moet vrij blijven van materiaal en isolatie.

7. De uitstekende delen van de gevel (plint, raamdorpels, raamkaders, kroonlijst, …) te behouden door deze te verplaatsen of te vervangen door een nieuw element in het zelfde materiaal en met dezelfde hoogte en uitsteek ten opzichte van het gevelvlak zoals in de bestaande toestand.

8. De elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen.

9. Alle handelingen, werken en wijzigingen buiten de handelingen, werken en wijzigingen in functie van het nieuwe dak, het isoleren van de woning en het ontharden van de voortuin, rekening houdend met de voorwaarden, worden uitgesloten.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bescherming eigen zadeldak, geluidsisolatie en erkende aannemer: De bezwaarindiener geeft aan dat er niet geraakt mag worden aan hun eigen zadeldak, dat de beoogde uitbouw voldoende geïsoleerd moet worden tegen geluid en dat er gewerkt moet worden met een erkende aannemer.

Evaluatie: Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. De uitvoering van de werken zal moeten gebeuren volgens de regels van de kunst waarbij de hinder naar de buren beperkt moet worden. Hier staat de opvolgende architect voor in.

Het bezwaar is ongegrond.