2022_CBS_07868 - Omgevingsvergunning - OMV_2022096460. Pieter Doorlantlaan 1. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/01/2021: voorwaardelijke vergunning (OMV_2020141102) voor het verbouwen van een appartementsgebouw met handelsgelijkvloers (vervallen vergunning);

-          10/09/2015: milieuvergunning klasse 3 (2005215) van droogkuis;

-          16/11/1973: vergunning (1973857) voor verbouwing;

-          09/01/1970: vergunning (1970896) voor winkelhuis en woning.

Vergunde toestand (1973)

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping: handel met bijhorend bureel en 3 garages;
• 1ste verdieping: 1 woonentiteit met terras op het platte dak;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw bestaande uit gedeeltelijk 1 en gedeeltelijk 2 bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte:

            gelijkvloers: 25m;

            1ste verdieping:10m;

-          gevelafwerking:

• gevels afgewerkt met lichte siersteen en grijze graniet
• buitenschrijnwerk uit teak ramen en deuren omgeven door wit glasal;
• kroonlijst afgewerkt met glad beton;
• balustrade van het terras uit aluminium;

-          inrichting:

• perceel volledig bebouwd met uitzondering van een inpandige koer op de gelijkvloerse verdieping van circa 16m².

Bestaande toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping: reca;

-          bouwvolume;

• terras op de 1ste verdieping uitgebreid over de volledige perceelsbreedte tot 37m²;
• gewijzigde interne indeling met interne constructieve werken;

-          gevelafwerking;

• toegangsdeur naar de oorspronkelijke winkelruimte verplaatst van de zijgevel naar voorgevel;
• buitenschrijnwerk vervangen door wit PVC met gewijzigde raamindeling;
• publiciteitsinrichting langsheen de voor- en zijgevel op een hoogte van 2,80m t.o.v. het maaiveldniveau in de vorm van een rechthoekig, zwart paneel over een totale lengte van circa 20m en met een hoogte van 0,4m.

Nieuwe toestand

-          overeenkomstig huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van handel naar reca;

-          uitvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de interne indeling;

-          plaatsen van een publiciteitsinrichting;

-          wijzigen van de gevelafwerking.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: 
  de uitbreiding van het terras op de 1ste verdieping, met spijlenwerk op de scheimuren is niet gebruikelijk. Indien ze beschouwd worden als volume-uitbreiding, bevinden ze zich buiten het kenmerkende en aanvaardbare volume ;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: 
  het bureel op de gelijkvloerse verdieping is niet voorzien van een raamopening;
• artikel 26 Afvalverzameling: 
  de nieuwe reca zaak is niet voorzien van een afgescheiden ruimte voor afvalberging;
• artikel 27 Open ruimte: 
  bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag. De open ruimte bedraagt slecht 13m². Deze zou minimaal 50m² moeten bedragen;
• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: 
  de gevelreclame moet minimaal 0,6m van naburige eigendommen verwijderd blijven. De gevelreclame is aan de voorgevel tot op de perceelgrens voorzien;
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  er werd een afvoerkanaal in de zijgevel voorzien. Dit is verboden;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Er is geen vetafscheider voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

In een eerdere vergunning (OMV_2020141102) werden de gevels geïsoleerd en enkele raamopeningen gewijzigd. Ook werden er enkele interne constructieve werken in het appartement voorzien. Huidige aanvraag behoudt de gevels uit de oorspronkelijk toestand en neemt de wijzigingen in het appartement niet over. Dit impliceert dat de eerdere vergunning volledig komt te vervallen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. De aanvraag omvat een functiewijziging van wonen en handel op het gelijkvloers naar reca. Reca is een woonondersteunende functie en is verenigbaar met de bestemming wonen volgens het gewestplan. De bestaande vergunde woonfunctie op de verdieping blijft behouden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in een functiewijziging. In dat geval dient er 20% van het gelijkvloers ontpit te worden (bouwcode, art. 27). De open ruimte van 13 m² vergroot niet. Gezien het een hoekperceel betreft, de perceelsoppervlakte beperkt is en het gelijkvloers is ingericht als reca, waarbij het niet wenselijk is om in tuinzone een recaterras te voorzien, kan een afwijking op dit artikel gemotiveerd worden. De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. De bestaande volumetrie blijft behouden.

Visueel-vormelijke elementen

De visueel-vormelijke inpassing is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De wijzigingen aan de gevel zijn beperkt. Op de 1ste verdieping wordt er op de kroonlijst een borstwering voorzien voor het dakappartement. In principe dienen deze zich uit het zicht, dus 45° ten opzichte van de kroonlijst te bevinden. Gezien de specifieke architectuur van het gebouw kan uitzonderlijk dergelijke borstwering, uitgevoerd in spijlenwerk, gunstig geadviseerd worden. De aanwezigheid van het terras verlevendigt de straat.

Aan de gevel wordt zaakgebonden reclame aangebracht op een zwart paneel boven het schrijnwerk. De reclame is beperkt en discreet, doch houdt geen afstand van 60cm ten opzichte van de perceelsgrens (bouwcode, art. 33). Een afwijking hierop is aanvaardbaar gezien het handelslint(je) dat deze eenvormige gebouwenrij vormt waarbij de panelen telkens perceelsbreed voorzien zijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Aan de zijgevel werd in de bestaande toestand een technische installatie aangebracht. De beschrijvende nota geeft aan dat deze technische installatie zal verwijderd worden. Om deze handeling bijkomend te bekrachtigen wordt dit expliciet aan de voorwaarden bij de vergunning worden gekoppeld. Technische installaties horen immers niet thuis aan gevels.

Er is geen afzonderlijke afvalberging voorzien voor de recazaak. Dit is noodzakelijk (bouwcode, art. 26). De inrichting ervan wordt als voorwaarde aan de vergunning gekoppeld. De keuken dient voorzien te worden van een vetafscheider (bouwcode, art. 44) wat eveneens als voorwaarde wordt opgenomen.

Het bureel op het gelijkvloers is niet voorzien van rechtstreeks licht en zicht, wat een noodzakelijke voorziening is voor een verblijfsruimte (bouwcode, art. 24). Het bureel is klein en is compleet ondergeschikt aan de functie van het gelijkvloers, zijnde een pizzeria. Veronderstelt wordt dat deze kamer slechts sporadisch gebruikt zal worden waardoor een afwijking op deze kwaliteitseis gemotiveerd kan worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De functiewijziging van detailhandel naar horeca genereert geen extra parkeerbehoefte. Het restaurant heeft een beperkte grootte (34m²) en richt zich op de onmiddellijke buurt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Geen technische installatie aan de zijgevel te voorzien.

3. Een afvalberging in te richten voor de recazaak, conform artikel 26 van de bouwcode.

4. De keuken van een vetafscheider te voorzien, conform artikel 44 van de bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.