2022_CBS_07900 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2022078494. Oudstrijderslei 22. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          09/11/1937: toelating (802#4083) voor het bouwen van een garage en een kippenhok;

-          20/03/1934: toelating (802#3416) voor het bouwen van een bergplaats.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• halfopen bebouwing van twee bouwlagen onder zadeldak.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand, met bijkomende omgevingsinformatie:

• linkerbuur: ingesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder zadeldak;
• rechterbuur: open bebouwing van 2 bouwlagen onder zadeldak;
• terrein met een oppervlakte van circa 970 m²;
• gemiddelde diepte van het perceel bedraagt circa 55 m;
• inrichting:
  • straatbreedte van circa 18 m;
  • de Oudstrijderslei beschikt over een wegverharding in betonstraatstenen en een voetpad in betontegels.

Gewenste toestand

-          functie: 2 nieuwe eengezinswoningen;

-          sloop van een bestaande eengezinswoning en constructies op het terrein;

-          verkavelen van een terrein in 2 loten voor woningbouw;

• lot 1, met een oppervlakte van 440 m² en een straatbreedte van 8 m, voor gesloten bebouwing;
• lot 2, met een oppervlakte van 530 m² en een straatbreedte van 10 m, voor halfopen bebouwing, met gekoppelde carport/garage/berging in de zijtuinstrook;

-          laatstgenoemde op minimum 5 m van de voorgevelbouwlijn, met een bouwdiepte van maximum 7 m en maximale hoogte van 3,50 m;

-          voor beide woningen:

• voorgevellijn gelijk met de linkerbuur;
• gelijkvloerse bouwdiepte van maximum 17 m;
• bouwdiepte 1ste verdieping van maximaal 13 m;
• drie bouwlagen, waarvan één hellend schuin dak met basis van 9 m;

-          lot 2:

• zijtuinstrook van 3 m breed;

-          tuinzone:

• vellen van 4 bomen op minder dan 15 m van de bestaande woning.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande constructies, waaronder de bestaande eengezinswoning;

-          verkavelen van een perceel in 2 loten, voor telkens 1 eengezinswoning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen (wo1).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 36 – Zonnepanelen en zonnecollectoren: zonnepanelen dienen geplaatst te worden volgens een enkelvoudige, geometrische vorm. Op schuine daken worden ze geïntegreerd in het dakvlak of worden ze zo dicht mogelijk tegen en evenwijdig met het dakvlak geplaatst. Op platte daken mag de ondersteunende constructie geen nieuw hellend dak vormen. De panelen dienen achter elkaar op het platte dak geplaatst te worden en de maximale hoogte ervan is beperkt tot 1,50 meter. Er kan aan de hand van de voorgelegde plannen en voorschriften niet eenduidig worden geoordeeld of aan betreffend artikel wordt voldaan;
• artikel 16 – Technische uitsprongen: technische uitsprongen dienen te voldoen aan de geplogenheden van betreffend artikel. Ook hier kan aan de hand van de aangeleverde informatie niet uitgesloten worden dat hieraan niet voldaan wordt.

Sectorale wetgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt deels in een overstromingsgevoelig gebied. Als gevolg van het project worden er geen significante negatieve effecten op het watersysteem verwacht. Het project wordt bijgevolg gunstig geadviseerd en is in overeenstemming met de doelstellingen en beginselen van het decreet integraal waterbeleid.

Gezien het risico beperkt is tot het gevraagde project, dient de eigenaar zelf alle nodige voorzorgsmaatregelen te nemen om eventuele waterschade te voorkomen.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-      Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod:
Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het verkavelen van een perceel in 2 loten, telkens voor het optrekken van 1 eengezinswoning, en gelet op de verenigbaarheid van laatstgenoemde functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde ordeningsplan, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde volumetrie, gelijkvloers tot maximaal 17 m, op eerste verdieping tot maximaal 13 m en met een dakbasis van 9 m voor het hellende dak, is zonder meer ruimtelijk aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en is in overeenstemming met wat doorgaans als richtlijn wordt gehanteerd voor dergelijke woonvorm. Bovendien is betreffende maatvoering reeds voorkomend in de onmiddellijke omgeving en er bijgevolg correct op afgestemd.

Ten slotte zorgt de opeenvolging van rijbebouwing enerzijds (lot 1) en een halfopen typologie anderzijds (lot 2) ervoor dat ook hier op een correcte wijze voor ruimtelijke inpassing wordt gezorgd: er wordt zo aangesloten op de scheidsmuur links en rechts wordt een overgang gemaakt door een deels vrije zijtuinstrook. Het in laatstgenoemde optrekken van een gelijkvloers volume onder plat dak doet geen afbreuk aan de eerder vermelde inpassing.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Bodemreliëf

Er is geen sprake van wijzigingen aan het bestaande terreinreliëf waardoor het advies dienaangaande eenduidig gunstig is.

Mobiliteitsimpact

Door de voorziene maatvoering wordt het op een ruimtelijk correcte wijze stallen van een voertuig op eigen terrein voor beide loten gegarandeerd, inclusief het respecteren van de richtlijnen van artikel 12 van de Antwerpse bouwcode inzake het voorzien van een levendige plint.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er dient, in navolging van de beschouwing van het mobiliteitsaspect, te worden geconstateerd dat er zich op het openbare domein ter hoogte van lot 1 zowel een boom als een verlichtingspaal bevinden en dat de toegang naar een inpandige garage hierdoor bemoeilijkt wordt, tenzij de nodige aanpassingen aan het openbare domein worden uitgevoerd. Betreffende is een afweging die dient gemaakt te worden tijdens de procedure tot omgevingsvergunning voor bebouwing op lot 1 en de eventueel bijhorende kosten daarvan zijn ten laste van de aanvrager in kwestie.

De aanvraag omvat ook het rooien van 1 berk. Op basis van deze aanvraag tot verkaveling is niet met zekerheid op te maken dat deze boom effectief gerooid zal moeten worden. Enkel een concrete omgevingsvergunningsaanvraag kan die zekerheid bieden. Daarom wordt het rooien van de berk, in navolging van het advies van de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen, uitgesloten uit de vergunning, zoals aangegeven op de plannen “_ROOD”.

Verenigbaarheid met het ruimtelijk uitvoeringsplan

De voorgestelde opdeling en nieuwe percelering is geheel in overeenstemming met de uitgangspunten van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan, dit omwille van het behoud van de schaal van zowel gronden als bebouwing, die zonder meer overeenstemt met de meerderheid van de bestaande bebouwing.

Er wordt dan ook geoordeeld dat er eenduidig sprake is van een correcte verenigbaarheid met het plan in kwestie.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. Voor de plaatsing van zonnepanelen en technische inrichtingen dient te worden voldaan aan de richtlijnen dienaangaande uit de Antwerpse bouwcode.

2. De kosten die het gevolg zijn van mogelijks vereiste aanpassingen aan het openbare domein, ten gevolge van een concrete invulling van een toekomstige aanvraag tot omgevingsvergunning op lot 1 zijn op dat moment ten laste van de aanvrager van die omgevingsvergunning.

3. De berk die aangeduid staat als te rooien maar buiten de bouwzone valt, dient behouden te blijven, zoals aangeduid op de plannen “_ROOD”.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten